不思議な不思議な、住友不動産の決算短信

私の拙い知識では、上場企業というものは自社の情報を
世間に対して正しく開示しなければいけないはずです。
特に、財務状況についてはかなりの正確さを求められます。

1997年に倒産した山一證券と言う会社は、
そのルールを守っていませんでした。
2600億円ともいわれる負債を隠していたそうです。
それを知らずに、山一證券の株を買った方は大きな損失を蒙りました。

さて、私は住友不動産の決算に注目しているのですが、
昨日、この会社が11月5日に発表した
「平成23年3月期第2四半期決算短信」
というのをツラツラ読んでいると、不思議な一文を発見しました。
以下長くなりますがペーストします。

当第２四半期連結累計期間は、「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」、「シティタワー有明」など、マンション、戸建、宅地の合計で2,762 戸（前年同期比＋1,075 戸）を販売計上いたしました。前年同期に比べ、計上戸数が大幅に増加した結果、売上高、営業利益ともに前年同期比５割超の大幅な増収増益となりました。通期業績予想に対する営業利益進捗率は66％と、計画をやや上回るペースで推移しております。マンションの契約戸数は2,623 戸（前年同期比＋13.1％）と、平成17 年の「ワールドシティタワーズ」販売時以来、5 年ぶりに上半期2,500 戸を超える高水準となりました。その結果、当第２四半期末時点におけるマンション、戸建住宅の当期計上予定戸数（4,500 戸）に対する契約率は、87％(期首時点30％、前年同期 60％)、完成済販売中マンションは1,120 戸（前期末比△78 戸）となりました。
※太字は榊の指定
掲載アドレスは
www.sumitomo-rd.co.jp/ir/settlement/1011_0003.html

これを読むと「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」や
「シティタワー有明」はいかにも販売が好調のように思えますが、
実際はどうなのでしょう？

それに「完成済販売中マンションは1,120 戸」って・・・本当？
まさか1120戸ってことはないでしょう、というのが正直な感想。
天下の住友不動産が世間に向かって嘘をつくとは思えませんが・・・

なぜ、私がそう感じたのかという根拠を述べましょう。

１　「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」は売れているの？
このマンションは総戸数が850戸で住友不動産1社が売主です。
竣工したのは去年の12月。
つまり、立派な「完成済販売中マンション」。
それが、なぜか完成後の今年になってから本格的な販売を始めました。
私が眺めている限り、
「第1期」の販売戸数は「102戸」。
そして「第1期1次」なんて表示は見ませんでしたが
なぜか「第1期2次」というのがあって、これが「30戸」。
今は第2期で「14戸」が販売中ですが、予告広告時には「30戸」。
つまり、あわせて162戸を売り出して今14戸販売中だから、
この14戸以外全部売れたと考えても148戸にしかなりません。
残りは単純な引き算で850－148＝702ということになります。
私が知らないところでお売りになっていれば、
シンボルの「完成済販売中マンション」は、
この「702戸」より少なくなります。

２　竣工済みなのに「販売戸数／未定」の物件
マンションの広告は、「今この住戸を00万円で販売中です」
という「本広告」と
「近々販売する予定で、戸数も価格も未定です」
という「予告広告」の2種類があります。
「予告広告」というのは、通常なら竣工前に行うもの。
だって、戸数や価格が分からない広告というのは、
消費者にとって不親切極まりないもの。
だから「まだ価格も戸数も決められない」状態のとき、
「とりあえずお知らせする」ために認められています。
竣工して、本当は売りたい戸数も価格も決まっているのに
「予告広告」を行うのはかなりヘンです。それに不誠実。
ただ、現実には「価格を表に出したくない」
（高いのが知られるとモデルルームに来なくなる）
という場合によく行われています。
だからみなさん、竣工しているのに「予告広告」を
行っているようなマンションにはくれぐれもご注意ください。

前置きが長くなりましたが、住友不動産のホームページ
www.sumitomo-rd-mansion.jp/
において昨日現在「物件一覧」として紹介されているマンションは、
全部で99物件ありました。
昨日、そのデータをすべてエクセルに移してみました。
99物件の総戸数は、なんと14251戸。
このうち、決算短信の基準である今年の9月時点で
すでに竣工しているのに、
昨日時点で販売戸数を「未定」にしているのは18物件。
その総戸数は5389戸。
このうち他社と共同売主になっているＪＶ案件3物件の
総戸数1545戸の約半分772戸を引いたとしても4617戸。
まあ、売主さんが「販売力」と「ブランド」を兼ね備えている
住友不動産なので、この4617戸の内85％を販売済みと考えると、
いわゆる完成在庫は692戸ほどあることになります。

３　竣工物件で販売戸数を表示している数の合計。
「シンボル」のように、販売戸数をきっちりと表示しているのは
シンボルを除いて47物件597戸。
これははっきり「完成済販売中マンション」の戸数だと
表示しているものと理解できます。

まとめると、「完成済販売中マンション」は
1　シンボルだけで702戸あるかもしれない
2　竣工済なのに販売戸数「未定」物件総戸数の15％で692戸
3　はっきりと戸数を表示している合計が597戸

1,2,3をあわせると1991戸になります。
これはかなり控えめな数字だと思います。
なぜなら、まず「１」のシンボルは第1期と第1期2次が
全戸販売できているとは思えません。
「２」の販売戸数「未定」物件は想定の85％も売れていないかもしれません。
「３」では「はっきりと販売戸数を表示」している以外に
「残住戸」がある可能性があります。
販売戸数を少なめに表示するのは業界の常識ですから。

それでも、決算短信に載っている「1,120 戸」を大幅に超えています。
不思議ですね。
私と住友不動産さんとでは「完成済販売中マンション」という
言葉の定義が違うのでしょうか？

もし関係者の方で「お前のここが間違っている」
というご指摘がございましたら、どうぞ遠慮なくお知らせください。
私はこれを修正するのになんらやぶさかではございません。
ただ、正確なところが知りたいだけです。

ちなみに、この第2四半期のマンション売上げ総額は1298億9300万円。
契約戸数は2,623戸。平均すると1戸4952万円。
7000万円以上が中心の「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」や
「シティタワー有明」がそんなに売れたにしては、
妙に低い数字だと思えるのですが。

参考レポート

ミニバブルの残影
豊洲タワーマンション市場
【2010年11月改訂版】
価格　3,980円

東京湾岸・有明エリア
マンション市場に異常アリ
【2010年11月改訂版】
価格　3,960円

2010/12/2 17:50 Comments (8)

8 Comments

以下のURLが最近ちょっと面白いです。
www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6476/
すみふ関係者と思われる人間が、値引きしないと
いう営業の発言を信じて買っ客の方が悪いと言わんばかり
の発言をしてます。
シティハウス川端町とシティータワー新潟ではすでに
値引き販売を開始しているんじゃないでしょうか？
何かご存知でしたら、ぜひブログに書いてください。

2011/10/28 10:20 | by 新潟県民

シティハウス川端町

2011/10/28 10:14 | by 新潟県民

前の前の書き込みは意味不明ですね。この記事を攻撃して益になるのは住友関係者のみ。でも、彼らもう少しお利口さんだと思うのですが・・・

2010/12/14 12:44 | by 管理人・榊です

＞完成済販売中マンションは1,120 戸と書かれているのは、「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」、「シティタワー有明」だけでは無いとは考えなかったの？

こっちのほうが意味が私には分かりません。榊さんのコメントでは上の2つのマンション以外も考えてますよね。最低でも1120戸を上回っていると書いてあります。

住友の発表は本当なのでしょうか。・

2010/12/13 11:12 | by りょう

頭悪いんでしょうか？

「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」、「シティタワー有明」だけが住友のマンションだと思い込んでるんですかね。
完成済販売中マンションは1,120 戸と書かれているのは、「シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル」、「シティタワー有明」だけでは無いとは考えなかったの？

それとも、気がついてるけど、気がつかないふり？
それとも頭が悪いだけ？

2010/12/07 02:16 | by まっつん

榊さんが批判するのが社会貢献です。

個人的にはおもしろおかしく、風刺がきいてる批判は大好きですな。

榊さんは顔が悪いので損しています。

2010/12/04 08:24 | by ちょっとまって～

他人の事より自分の心配しましょうね、サカキさん。
そんなに批判ばかりしてないで、社会貢献で
自分が良いマンションでもつくったらいいじゃない。
私は売れるとはおもいませんが（笑）

2010/12/04 00:05 | by ****

投資家はなんとなくきずいていますねー。
まー悪いところは見ないふりでしょう。

榊さんIRにきいてみてはいかがでしょうか？
千株で総会で質問攻めもおしゃれかもしれません。

総会屋と間違われて話のねたとしては面白いかもしれませんね。

2010/12/02 19:31 | by ちょっとまって～

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