負け組マンション「断末魔の迷走」に唖然

今は号が変わりましたが、先週首都圏で配布されていた
「ＳＵＭＯ新築マンション」は分厚かったですね。
８・９・１０の三連休を控えて、気合が入っていました。

ペラペラめくっていて思うことは・・・・
今年は新築マンションの供給が増えそうだな、ということ。
それもそのはずで、不動産経済研究所の発表（’10.12.20）によると
2011年の首都圏の供給予想は約16％増の５万戸だそうです。
そして「都区部」、「100戸以下」が中心。さらに「大手間の競争激化」。
今後数年間は「５～６万戸で推移」ですって。

ちなみに、近畿の11年予想は4.3%増の２４０００戸。
千里ニュータウンの建て替えが本格化して、
全体的に価格は横ばいだそうです。

さて、不動産経済研究所の予想は、
業界内では「当たらない」といわれることが多いですね。
でも、私の印象では大幅に外れることもありません。
データのバックボーンがあるようですから。

ただ私の予想では、今年の首都圏は
６万戸近くまで拡大するような気がします。
というのは、去年の春から秋にかけて、まずまず売れていました。
2008年と09年に「我慢していた」方が動き出した、という感じ。
それに、そこそこ市場にあわせた物件も多く出ました。
溜まっていた需要が、やっと出てきたのでしょうね。

でも、前にも書きましたが、これはほんの「上澄み」だと思います。
これだけの大不況で、しかも個人所得、正規雇用、若年人口の
すべてが減少しているのに、
マンションの需要だけが膨張するワケがありません。
ですから、不動産経済研究所の
「今後数年間は５～６万戸で推移」というのは
あり得ないと思っています。

マンションデベのほとんどは、「ミニバブル以前」を睨んでいます。
21世紀の最初の10年間、首都圏の新築マンション供給戸数の
平均は約66300戸です。
その後、ミニバブルが発生して崩壊するまでの
7年間は平均で80800戸。
だから、「いくら減ったって6万戸くらいはあるだろう」
というのが、あの方々の平均的な感覚でしょう。

そして、「都心や城南地区の駅近なら売れる」と
無邪気に考えているフシがあります。
だから、少々の高値入札になっても気にせずに買っています。
確かに、ここ1,2年で割りあい好調に売れたのは、そのエリア。
だから、この「5－6万戸」のかなりの部分が、
「都心や城南地区」で供給されるはずなのです。
ちなみに同研究所の予想では「都区部で24500戸」。
果たして、彼らの目論見通りに売れるでしょうか？

そもそも、「都心や城南地区」で供給されるマンションは
安くても5000万円台。高いと1億を超えます。
年収は普通に考えても1500万円以上の方々。
こういう方々は、決して「中間所得層」ではありません。
給与所得者の約1.2％で、全体では50万人しかいないそうです。

ちょっと「タラレバ」の話をしましょうか。
この50万人のうち、半分が首都圏に住んでいるとして25万人。
そのうち、6割が「持ち家」に住んでいるとして残り10万人。
さらにその中で、「賃貸派」が3割いるとして残り7万人。
そして「俺は一戸建てに住みたい」なんて人が
このうち3割いたりすると、対象者は49000人まで減ります。
さらにさらに、この中で10人に一人が
「都心や城南地区」で今年マンションを買うとして・・・
たったの4900人しかいないわけです。

もちろん、年収1500万円以上あるのは給与所得者だけではありません。
「報酬」で働くプロ野球選手やタレント、保険外交員、
その他にも作家や自営業者などもいますね。
特に自営業者の実質所得はデータに表れにくいもの。
まあそれでも、これらを全部あわせてもたいしたことはないでしょう。

ミニバブル期の「８万戸」や「９万戸」と言う数字は
だいたいが郊外のファミリータイプのマンションが大半。
ところが、今後数年間の「５－６万戸」が、
「都区部」あるいは「都心や城南地区」が中心だとすると、
その見込みはかなり危ういといわざるを得ません。

さて、話を戻してSUMOの先週配布号・・・
ぶったまげた広告を見つけてしまいました。

コレ・・・「リライズガーデン西新井」という
全738戸の大規模マンション。
何を隠そう、私の「買ってはいけない」に入っています。
2009年の7－9月に竣工しているのに、
未だに販売戸数の表示が「50戸」。
業界では有名な「負け組」マンションです。

その物件が、何をトチ狂ったのか、この広告。
業界用語でいうと「綴じ込み観音開き8ページ」という
やたらと費用が高そうな誌面を取って、コレ！
空を飛んでいるお姉さんは、タレントさんでしょうか？
年間テレビ視聴10時間ちょいの私には分かりません。
しかも、広告の指示通り「リライズ」で検索すると
公式ホームページは

こちらのページは、現在更新準備中か、
または現在ページを公開しておりません。

ですよ！(2011年1月11日17時現在）
ますます「買ってはいけない」ですね(笑)。

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2011/1/11 17:25 Comments (0)

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