「人気」の有無でマンションを選ばない

「信仰はお持ちですか？」と聞かれたら
と「私の宗教は合理主義です」答えることにしています。
誰かこういう質問をしてくれないかなぁ、
と待っているのですが、誰もしてくれません。
なぜでしょうね？

そういえば、私は今までの人生で、
創価学会その他の「新宗教」から勧誘されたこともありません。
池袋や新宿の雑踏でサギっぽい兄ちゃんから
声を掛けられたこともありません。
新左翼の一派からオルグを受けたことはありますが(笑)。

まあ、私の風貌には一見して「騙されにくい」雰囲気が
漂っているのだろうな・・と思っています。
まあ、どうでもいいことですが。

日本人の宗教はよく「世間」だといわれます。
つまり、道徳も行動様式も「他人がどう見るか」
あるいは「他人がどうしているか」
ということを基準にしているようです。

レストランで出された料理に蝿が入っていた場合、
ドイツ人…｢このスープは熱いので十分に殺菌されている｣と冷静に考え、蠅をスプーンで取り出してからスープを飲む。
フランス人…スプーンで蠅を押し潰し、ダシをとってからスープを飲む。
中国人…問題なく蠅を食べる。
イギリス人…スプーンを置き、皮肉を言ってから店を出ていく。
ロシア人…酔っぱらっていて蠅が入っていることに気がつかない。
アメリカ人…ボーイを呼び、コックを呼び、支配人を呼び、あげくに裁判沙汰となる。
日本人…周りを見回し、自分だけに蠅が入っているのを確認してから、そっとボーイを呼びつける。
韓国人…蠅が入っているのは日本人のせいだと叫び、日の丸を燃やす。
｢世界の日本人ジョーク集｣早坂隆より抜粋。

この中で、傑作なのは韓国人ですが・・・まあ、その手の話は別の機会に(笑)。

こういう日本人の「世間教」を重視する行動様式は、
マンションの販売現場でも如何なく利用されています。

「他に多くの方からご契約いただいています」

これはマンションの販売ならずとも使える殺し文句。
逆に、「多くの方が契約」しないマンションだったら、
尻込みする人が大半なのではないでしょうか。

ですからマンションの販売現場では、
何が何でも「人気」を装います。
間違っても
「このマンションは誰も買ってくれなくて困っているから、ぜひ買ってくださいよ。安くしておきますから」
などという営業はしないものです。

例えば、住友不動産が売主になっているマンションは
竣工後何年も経つのに完売していないケースが多々あります。
モデルルームに行くと
「ウチは他社さんと違っていいものを作っています。それをお分かりいただける方に買っていただきたいので、何年かかってもかまいませんし、会社としてもそういう方針ですから」
なーんていう類の営業トークがお聞きになれるはずです。
本当にそのとおりかどうかは、かなり疑わしいと思います。

ただ、そういわされている販売会社も「売ってなんぼ」の商売です。
営業マンの本音を推測すると
「ったくよー。こんな高いもの売れるわきゃねーだろ。とっとと値引きを出してくれりゃーいいのに、ウチの売主は頑固で仕方ねーから売れやしねえ。ハイハイ、お客さん。高いと思ったらヨソに行ってちょーだい。ウチの値引きなんて雀の涙くらいしかないから、交渉しても仕方ないよ」
といったところではないでしょうか。

まあ、販売現場の本音はともかくとして、
表面上は「販売不振」であることは極力隠そうとします。
買う方も「他に大勢の人が買っている」となると安心するみたいで
「人気が人気を呼ぶ」ということになります。

でも、これって冷静に考えてみればおかしな話。
いいマンションだから人気が出る場合も確かにあります。
ただし「人気がある＝良いマンション」とは限らないのです。

例えば、「ブリリアマーレ有明」というマンションは
数年前の広告デビューでマドンナを起用しました。
当初はうまくいったみたいで、一時的には人気化。
でも、引渡し直前にミニバブルが弾けて「割高感」が高まりました。
かなりの「手付金放棄キャンセル」が出たと思われます。
私への相談者だけで何人もそういう方がいましたから。
そして、このマンションは私のレポートの
「買ってはいけない」各シリーズでレギュラーです。

逆に、爆発的な「人気」がなくても
私がそこそこ「いいかな」と思えるマンションもあります。
例えば・・・この「ザ・ミッドランドアベニュー」。


この広告は露出量が多いのでご覧になった方も多いかと思います。
でも、これ実は業界にはびこる「ダメ広告」の典型みたいなもので
物件のよさをなーんにも伝えていません。
時々私の周辺で話題になるのですが
「ダッサァー」「古ゥー」「アーベストみたい！」と
笑い飛ばされています。
少なくとも不動産広告業界では「不人気」。

でも、物件自体はかなりのポテンシャルを秘めています。
私は「注目のマンション」というレポートで
取り上げさせていただきました。
去年の夏から露出しているのに、
未だに販売が始まらないのはなぜでしょう？

457戸を一発で売り切ろうとしているのか、
それとも利益を上乗せして「高値逃げ切り」を図っているのか・・・
はたまた、思ったほど集客できていないのか。
半年余りも「予告広告」が続いている意図がよく分かりません。
これから出てくるであろう「価格」にもよるのですが、
少なくとも立地と環境については、
首都圏で出ている大規模マンションの中で
かなり肯定的に捉えてよい物件のひとつです。

マンションと言うのは、他の誰が住むのではなく
ご自身とその家族の住処なワケですから、
本来は世間の「人気などとは関係ないはず。
人気があるとかないとか、話題に上っているとかいないとかは
少なくとも売主が『広告予算』を使っている間だけの現象。
鉄筋コンクリートで造られたマンションは、
そのあとも50年以上も存在し続けます。
そして、広告などで作られる新築マンションの「人気」の有無は
その後の50年間の資産価値にはほぼ関係ありません。
これからマンションをお買いになる場合は、
そのあたりのことを十分頭に入れておいてください。

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2011/1/21 14:47 Comments (1)

1件のコメント

ミッドランドアベニュー、確かに立地環境いいですね。
ただ、地権者の賃貸部屋が40戸近くあり、このため建物内装の仕様が低いことが某掲示板で話題になっています。
煽りというより、失望感のような雰囲気です。
販売スケジュールの狂いも、地権者と関係がある可能性がありますね。

某掲示板では主に
・　床暖房がない
・　天井高が2450ｍｍ
・　高さ1800ｍｍの下がり天井があり狭い

などが話題になっています。榊さんはどう思われますか？

以下は私見ですが。
床暖房は地権者の意向で削られたのではないでしょうかね。
地権者のいるマンションでは、外されることの多い設備ですよね。
無ければ無いでなんとかなる設備ですが、ほぼ後付けできないのも事実なので、購入希望者の心理にはマイナスですね。

天井高については、階高は一応2910ｍｍあって二重床二重天井なんで、まあ確かに高くはないが、別に悪くないかと。
長谷工の直床なんかだとたとえ天井高は高くても、階高は2700～2800ｍｍ台だったりしますから、それよりはましかと。

1800ｍｍの下がり天井は実際に見ていないのでなんとも言えませんが、下がり天上の面積が大きいとちょっとキツイかもしれませんね。

2011/01/23 11:25 | by しょうじ

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