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しばらくないなー、と思っていたら出ましたね。
週刊ダイヤモンドのマンション特集。
さっそく買って読んでみました。
いつもどおり、期待値にはやや遠いのですが、
これからマンションを買おうというみなさんは
お読みになって「ためになる」ことが結構あると思いますよ。

前は去年の今頃だったので、
ちょうどマンションの需要期にあわせて出しているのでしょう。
私のようなインサイダーにとって多少面白かったのは
「新築マンション営業マン　覆面“ダダ漏れ”放談」。
内容は、このブログで散々取り上げているレベル以下なのですが、
何が面白いかというと・・・このレベルの話が「ダダ漏れ」だと
編集サイドが考えていることでしょうか。

実際の対談では、もっと過激な話がいっぱい出たと思います。
でも、そこはメジャーマガジンの限界。
このブログのように
「住友のタワーは、ホントのところ全然売れてないんじゃないの？」
「ゴールドクレストはモノを見せないから買っちゃダメ」
「野村の『完売御礼』は時々怪しかったりする」
なーんて実名を挙げて云々することはできないでしょうから。

さて、このダイヤモンド誌では全然取り上げていない
最近の都心マンション市場のある顕著な傾向があります。
それは「コンパクト型」が多くなってきた、ということ。
「コンパクト型」というのは、広さが60㎡までの
「おひとり様」もしくは「DINKS」向けのマンション。

これがやたらと多いのです。
最近、マンションレポートを作るために
港区と文京区をくまなく歩き回っているのですが、
この「コンパクトマンション」がやたらと目に付きます。

そもそも、こういうマンションは「単身女性向き」でした。
●家賃を払うよりも買った方がトク
●老後に住む場所が無くなる（貸してもらえない）
●自分のものだと好きにできる

一人暮らしの女性がマンションを買う主な理由です。
ところが、ここ１０年くらいはこういったニーズに加え、
単身の男性もマンションを買い始めました。
理由は「老後不安」以外は女性と同じ。

さらに、リタイア組がここに加わります。
若いときに郊外でファミリータイプや戸建を買ったけれど
歳をとったので便利な街中に住みたい、というニーズ。
それでか、これでか、まあまあ需要はありました。

この業界、何度も書いているように「右に倣え」の速度だけは
業種別オリンピックでまずメダル間違いなし。
１社がある程度成功すると、どっと他社が続きます。
例えば、都心エリアでは広い土地はなかなか出にくいもの。
小さな土地でも、コンパクトマンションなら事業化が可能です。
それにコンパクトのユーザーは、
この不況でもある程度は動きました。

それで、先行の２,３社が「成功」を収めたことで、
どっと大量に企画されたのは２,３年前。
それが今カタチになって市場に「溢れている」のです。
私からみると、かなり不健全な状態です。
Ｋ島ひろ美などという「研究会風紹介業者」のマーケットが
さらに拡大したワケです。

今は人口減で少子高齢化の時代。
経済規模も年々歳々縮小し、個人所得も減少中。
そういう時代に、コンパクトマンションのユーザーが
「雲霞の如く」沸いてくるワケがないのです。

あーあ・・・ホントに懲りない連中だなあー。

この数ヶ月、山手線の内側を歩きながら何度もそうつぶやきました。
だから今、都心のマンション市場は
●市場ＫＹ気味のタワーマンション
●供給過剰気味のコンパクトマンション
●土地価格下落を捉えた「リーズナブル」物件
が混在していて、エンドユーザーのみなさんには
「非常に分かり難い」様相を呈しているのです。
都心の用地を仕入れた「割高」マンションが参入してきます。
販売現場では「今後はもっと高くなります」という
セールストークが囁かれることでしょう。

前述の「ダダ漏れ」放談でも、売れるのは今年の前半まで、
という業界人たちの「本音」が見え隠れしています。
ここは冷静に市場を眺めることが必要でしょう。

さて、先週の「茗荷谷・小石川レポート」をさらに拡大させた
「文京区・総集編」の最新レポートをリリースしました。
現在文京区で販売されているほとんど全ての新築マンションについて、
私の眼で見た分析レポートをまとめています。
このエリアでマンションをご検討の方は
是非ご参照ください。
ただし、先週の「茗荷谷・小石川」と半分は同じ内容ですので、
そのあたり先に買っていただいた方はご注意ください。

榊淳司のマンションレポート020
「文京区・総集編」
全20物件を分析
価格　5,980円

取り上げた物件

アトラスタワー茗荷谷
ザ・パークハウス アーバンス 文京小石川
ジオ文京 大塚仲町
サンアリーナ文京小石川セレッソ
ローレルアイ茗荷谷　教育の森公園
ブランズ文京小石川Air Front
ブランズ文京小石川Park Front
パークリュクス小石川
ザ・パークハウス小石川春日
野村不動産・湯立坂計画　
グランスイート文京音羽
パークハウス文京関口
シティハウス文京千石駅前
シティハウス文京本駒込　
パークハウス文京千石
ガーラ・レジデンス文京白山
ジュイール文京白山
レジデンシャルスター白山シーズンテラス
サンクタス文京大塚
エクアス小石川林町

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
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