「騙される方が悪い」のが不動産業界

例えば、昨日付の日経産業新聞のニュースで
「マンション首都圏発売、営業自粛響き27％減　契約率は70％台維持」
なんてのがあります。
私のような、どちらかといえば業界インサイダーは
いつも聞き流しているのですが、「契約率は00%」というのを、
報道する側も、受け取る側も信じているのでしょうか？

少し前、まだサヨクのみなさんが元気だった頃、
よく「・・・反対集会とデモ行進」みたいなのがあると、
ニュースなどで参加者の数を
「主催者側発表で0万人、警視庁発表で０千人」と
報道されていました。
受ける側は「すると0千人くらいか・・・」と
真ん中よりもちょっと警察寄りの数を想像していたものです。

マンションの(初月)契約率、というのも実態はアレと同じ。
ぜーんぶ「事業主発表」なのです。
もし、100戸出して本当に100戸売れていれば、それは100%と言います。
でも100戸出して20戸しか売れていなかったら・・・・
業界の常として、絶対に「20戸」とは言わないのです。
まあ、わりあい正直に言って倍の「40戸」。
普通に言うと「55戸」くらいのラインでしょうか。

なぜ、そんなウソをつくのかというと、
自分たちの売っているマンションが「不人気」の「売れ残り」物件だと
世間に知られるのを恐れているのです。
もし、それがわかるとますますモデルルームに客が来なくなるし、
やってきて「値引きしろ」と要求されます。
だから、売る側は何が何でも「このマンションは売れています」、
「あなたが買わなくても他に買いたい人が何人もいます」という
ポーズをとるワケなのです。
そのために、市場調査会社から「現在何戸売れていますか？」と聞かれたら
100戸の物件が20戸しか売れていなくても「55戸は契約済みです」と
平気の平左でウソをつくワケです。
そして、調査会社はそんな事情など百も承知していながら
その「自己申告数字」を積み上げていって
「初月販売率75%」などというデタラメな数字をシレっと発表するのです。

だから、あの手の発表で初月契約率が70%どころか、
60%を下回ったこともほとんど記憶にありません。
実際は30%台でも、発表はいつも70%超。
あんなデタラメな数字はめったにないでしょう。

そんなもん、この業界では「第1期」で全住戸の半分くらいを売り出すのが普通。
そこで売出分の半分の50%が売れれば、全体の25%が売れたのと同じ。
初月に4分の1もうれれば、それこそ万々歳。
というのは、初月に4分の1売れるほど市場に支持されていれば
早ければ2，3か月・・・遅くともその後1年位で残り全戸が売れます。
つまり、完売の見通しがたつのです。
でも、そんな物件はいまどき全体の半分あるかどうか。
だから、実際の初月契約率なんて、本当のところは40%くらいかと推測します。

よくみなさんがモデルルームにお出かけになって、
壁に貼ってある価格表にバラがいっぱい付いているのを見ると思います。
これは長谷工アーベストがウン十年もやっている古典的手法です。
選挙報道の場合は、ピンクのバラは「当選確実」、赤は「当選」。
でも、モデルルームの場合は「契約済」と「商談中」はもちろん、
「売れ残り」や「未販売」にも堂々とド派手なバラが付いています。
それも、販売が始まって1か月もすると半分以上の住戸には
必ずバラが付いています。
ポツン、ポツンとバラが付いている価格表など、あり得ません。

まあ、そういった実態に慣れていると
「初月契約率70%」などという数字も、かるーくスルーなのですが、
世の中には真面目に信じている人もいるのではないでしょうか。
「規制緩和」ということがよく言われていた時期がありますが、
不動産業界に限っては規制を厳格にすべき点が多々あります。
特に、消費者保護という観点が他業界に比べて著しく希薄です。
業者同士が騙し合うのは仕方がないとして、
エンドユーザーに対しても「騙される方が悪い」という価値観が
まだまだエラそうにはびこっています。

2011/5/20 14:25 Comments (2)

2 Comments

以前、御相談させて頂き購入した大規模マンションに売りが出ました。
別棟で同程度の物件が2件。
当初の売り出し価格では売れず各々200万円ダウンの再広告。
個人的にはそれでも500万円は高いかなと。
売主さんからすれば購入後2年のローン分の残高を清算したい値付けでしょうが
近郊にHさんの大規模マンションが超格安で売り出されています。
明日は我が身ですが安くなったら親にでも奨めようかと思いました。
榊殿のおっしゃっていた格安の工業製品という意味をようやく理解できました。
正直大きなジオラマやん・・・って部分がありますね。
修繕対応も手を上げなければ通ったもん勝ちの状態です。
価格と品質のバランスは個人的には取れていると自分に言い聞かせていますが（笑）
↑投売り価格でやっとですけどね。

2011/05/23 00:03 | by からあげ

契約率の高さだけで善し悪しを判断できる人間の気がしれない。

他人はそう思ってるけど、自分はそう思わないって言うのはあるからさ。

つか契約率って0%に近付けば近付くほど、うぜぇ隣人が居なくなるんだから良くね？

他人に振り回されて生活するのなんかまっぴらごめんだよ。

少なくとも隣人はいらない。

2011/05/21 20:34 | by .

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