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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
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• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
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• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
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• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 斎藤氏当選の「真実」はどこにある？
  2024/11/21 13:45 コメント (0)

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• 民主主義の狎れの果て
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• のどかな午後にサルの亜種を嗤う
  2024/11/13 13:36 コメント (0)

最初に物件名を示しましょう。

アクアプレミアム
アクシア八王子ピュアマークス　　　　
オーベルグランディオ千住大橋
オーベルグランディオ多摩中央公園
吉祥寺レジデンシア
グランドヒルズ三軒茶屋
グリーンコート レジデンス
クレヴィア京王堀之内パークナードI　
クレヴィア南千住
クレヴィア若葉台パークナード　
クレストガーデンレジデンス
グローリオ蘆花公園　
桜堤庭園テラス
ザ・クレストリヴァシス
ザ・ミッドランドアベニュー　　
ザ・レジデンス千歳船橋　
シティテラス立川　
シティテラス成増
シティテラス板橋蓮根　
センチュリーフォレスト　
セントラルレジデンスシティーテラス目白　
東京フリーダムプロジェクト（グランマークスツインフォート）
常盤台ガーデンソサエティ
パークコート神宮前　　　
パークシティ国分寺　　
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤　　　 　　
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト　　　
プラウド駒場　　　　
ブリリア辰巳キャナルテラス　　
ライオンズ　オーチャードガーデン　
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
リビオ日暮里グランスイート　　
リライズガーデン西新井　　
ルネ花小金井　　　　
[アイウエオ順]

これは何かといいますれば・・・・
一昨日、新しくリリースしたマンションレポート

「東京の大規模マンション　全解説36物件」
価格　4890円

で取り上げた36物件のマンションです。
すべて、現在発売中の200戸以上のマンションです。
アドレスはすべて「東京都」。
したがって、23区のものが24物件。
東京都下のものが12物件取り上げられています。
この、全36物件のうち、なんと「買ってはいけない」が
23区で11物件、都下で7物件もありました。
全体では、半分が「買ってはけない」になるわけです。

逆に、「買ってもいい」は23区で5物件、都下は？？？

それにしても、あのミニバブルとその崩壊を生き抜いた
マンションデベ各社は、今の市場をよく分かっていないようです。
現状のマンション価格の下落を、単に1990年のバブル崩壊以来の
「循環型の価格変動サイクル」だと捉えているようです。
先日紹介した、某評論家氏の珍妙な4局面理論と同じ。
ここでもう一度カンタンに言ってしまえば、
「2002年の底をめざして下降しているマンション市況は、近日再び需要も価格も上昇に転じる」という根拠なき楽観・・・・

折も折、天下の野村不動産が郊外型廉価版ファミリーマンションに
「市場参入する」というニュースリリースがありました。
「プラウド」ではなく、新しい「オハナ」というブランドだそうです。
すでに第一号物件が東村山でデビューしています。

業界の内輪話だと、「新分野に参入する」というよりは
単純に「長谷工の尻馬に乗っただけ」というジョークになっています。
まあ、そんな楽屋話はエンドさんには関係ないので・・・

先日も某所で申し上げたのですが、これは「時代に逆行」しています。
今後、郊外型ファミリーマンションの需要が盛り上がるということは
人口ピラミッドの上で、さらに個人所得の上で「あり得ない」のです。
長谷工のビジネスモデルは「すでに崩壊している」というのが私の見解。

今の長谷工も、その尻馬に乗っている企業も、
「安けりゃ売れる」という甘い読みをなさっているのでしょうが、
郊外の中古マンション市場はすでに「崩壊」といっていい状態。

今回の野村の「オハナ第1号」も周辺の築10年の中古と
競合できるほどは安くできないでしょう。
また、新築が安く出てくれば、周辺の中古もつられて下がります。
今、「久米川」駅徒歩10分程度の築10年モノ中古相場は、
坪単価でせいぜい80万円前後。
5年後にはこれが60万円程度まで下がっているかもしれません。
今、野村の「オハナ 八坂萩山町」は、坪130万円といわれています。
10年後の中古相場は、坪70万円であってもちっとも不思議ではありません。

つまり、こういうマンションは間違っても
「35年ローンで買ってはいけない」のです。
自己資金10%で35年ローンなんか組んだりすると
ずっとローン残高が資産価値を上回った状態になるからです。
もっとカンタンにいえば、売却してもローンが残る状態。
津波で家が流されなくても、買いかえれば二重ローンです。

もちろん、現金で買っても10年後には
半値近くまで下がっている状態にはちがいありません。
どのみち「避けるべき選択」なのです。

「東京の大規模マンション　全解説36物件」
価格　4890円

さて、この野村の「オハナ 八坂萩山町」は、140戸程度なので
今回のこのレポートでは取り上げていません。
ここで取り上げたのは、基本的に200戸以上のマンション。

このレポートの中には、今申し上げたような視点で眺めて
「買ってはいけない」物件が約半数あったということ。
冒頭に挙げた物件の半分が「買ってはいけない」ワケなのです。
もし、ご検討物件がこの中に入っていたら・・・大変ですよ。

ちなみに、この36物件に「タワーマンション」は含まれていません。
東京のタワーマンションをご検討の方は

東京のタワーマンション
全解説48物件
価格　9,980円

神奈川の大規模マンションをご検討の方は

神奈川の大規模マンション
全解説32物件
価格　3,980円

埼玉や千葉もカヴァーしています。

徹底分析　千葉・茨城の
大規模マンション　全20物件
価格　2,980円

徹底分析、埼玉県の
大規模マンション　全１７物件
価格　2,790円

これで、首都圏で販売されているほとんどの大規模物件は取り上げたつもりです。もし漏れているものがあればお知らせください。次回の情報更新で反映させていきたいと思います。

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※なお「発明学会」さんからは会場をお借りするだけで、業務上の関係は一切ございません。

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