いったい何戸を「即日完売」できるのか？

2月に入ってしまいました。
久しぶりに「寒い冬」ですね。
こういう季節に浮かれていても仕方がないので
今日は真面目にマンションの話をさせてもらいます。

今、いろいろ情報を集めているのですが、
どうも各販売現場とも出足が鈍いですね。
その割には、物件はたくさん出てきました。
でも、やはり私が注目しているのはこの２つ。


まず、プラウドタワー東雲の方は、第2期販売が
「平成24年2月中旬 (予定)」とHPには表示されています。
また「第1期250戸即日完売」というのが、
相変わらずデカデカと出ていますが、
これについての解説は以前行った通りです。

そして、この4日と5日には第2期の登録説明会が行われるとか。
その他にも３つほどセミナーが開催されるようです。
さらに、フロントページには「混雑の影響」で
十分な案内ができないという「お詫び」。
人気物件を装いながら、一方で面倒くさいセミナーを開催して
「客寄せ」をしているようにも見え、矛盾を感じます。
まあ、そんな意地悪な観察は一旦おいておきましょう。

一番の注目は、第2期（1次？）をいったい何戸で「即日完売」するか、
ということなのです。
2月3月というのは、1年の内で新築マンションの最大需要期。
ここである程度捌いておかないと、あとがしんどくなります。
理想的にいえば「2月中旬」の第2期で100戸。
3月上旬の「第3期（第2期2次？）」で50戸。
GWの第4期で50戸。お盆までに50戸。
9月から11月で50戸・・・これでもやっと550戸。
完売まであと50戸というところです。

さて、意地悪を再開します。
「第1期250戸」を完売した時の総来場は
約1年のキャンペーンで4000組を超えたと言います。
その割合でいけば残り350戸を販売するためには
1月からこっちで合計5600組集めなければなりません。
つまり、昨年を上回るペースで集客しなければいけないのです。
大変ですね。

でも、今年はまさか「想定外」の地震なんかこないでしょうから
去年と同じだけ広告予算を掛ければ、それくらい集まるかもしれません。
ただ、来場者16人につき一人しか契約しないわけですから、
現場の営業担当者は心理的にキツイですよね。
だって16回接客して、やっと1回のアタリを見つけるのですから。
したがって、来場アンケートで「年収600万円」なんて書いてあると
「どうせコイツは買えねーよ」という気持ちになったとしても
無理もないなー、と私は思います。
プラウドタワー東雲のモデルルームに行かれる方は
そういった営業担当者の「疲弊度」を
予め理解しておかれた方がよいでしょうね。

次にザ・パークハウス晴海タワーズ。
こちらの販売スケジュールは「2012年3月上旬予定」だそうです。
上旬が下旬になるかもしれませんが、3月にはやるでしょうね。
注目点はやはり同じ。
第1期で何戸を「即日完売するか」ということ。
東雲が250戸でしたから、当然その上でなければいけないはず。
ただ、私はかなり困難だと思います。
200戸いけば上出来ではないでしょうか。

HPを眺めていて不思議なこと。
販売価格が予定で入っています。
「2,800万円台～21,000万円台(100万円単位)(予定)」
さらに、予定最多価格も入っています。
「5,100万円台(37戸)(100万円単位)」
「37戸」なんて細かいところまで表示されているのに、
肝心の販売戸数は「未定」。
販売戸数が未定なのに、どうして予定最多価格帯の戸数が表示できるのでしょう？
そこに恐ろしい矛盾を感じます。

というか、本当のところ（推測）をぶっちゃけてしまいましょう。
何が何でも「即日完売」にするために、
登録の入りそうな住戸だけが「第1期販売戸数」になるのです。
そして、それはおおよそ決まっているので「37戸」と表示できます。
でも第1期販売が1戸でも未登録になると「即日完売」とは言えません。
そこで、有望客を睨みながら慎重に調整しているワケです。
ですから、登録をお考えの方には、担当者から何度も
念押しの電話やメール来ていると思います。
「○○様のご希望住戸には、他の登録者が出ないように調整しておりますので、ぜひご安心いただいてご登録ください」なんて・・・

まあ、そういう必死の調整を行いつつ、
何とか第1期即日完売の戸数を増やそうとしているのが
今の販売現場の現状だと推測します。
まことにご苦労なことだと思いますよ。

さて、以上の2物件について、もっと突っ込んだ解説と
私の詳しい分析は下記のレポートに盛り込んでいます。

プラウドタワー東雲、第2期以降の失速は・・・
「東雲・辰巳」エリア　混迷のマンション市場を分析
価格　3,790円

晴海タワーズは失速!?
「晴海・勝どき・月島」
不透明感深まるマンション市場
価格　4,390円

2012/2/2 14:51 Comments (0)

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