ミニバブルの分水嶺、いまだに相談多し

榊が相談を受けたマンションデベ、主要6社発表！。
に続いて、「榊が相談を受けた物件ランキング」というのを
オフィシャルサイトでまもなく発表する予定です。
今日は、その前フリのお話を一題。
実は、物件ランキングの1位と４位は同じ売主で、
しかも同じエリアのマンションなのです。
ひとつは、私がこのミニバブルの分水嶺になると断じた、
あの・・・・新浦安の730戸の大規模プロジェクト。
初期の頃は渡辺謙さんが「凛区」などという
寒々しいキャッチコピーとともにご登場になりました。
そういえば、渡辺謙、近頃見かけなくなりましたね。
ハリウッドで新作でも撮影中でしょうか？
このプロジェクトは規模が大きいにもかかわらず、
設定価格の市場乖離幅も大きく、
完全な「マーケットチャレンジ」型プロジェクトでした。
つまりは、ベラボウに「高い」マンションだったのです。
こういう場合、不動産屋さんの発想は、
「何でもいいからド派手な広告で人を集めよう」
「人さえ集まれば、何とかなる」
「あとは営業のケツ叩いて売らせりゃいいんだ」
たいていがこうなります。
実際、キャンペーンはまれに見る大成功。
渡辺謙さんが出ていたのは、もう4年前ですか？
あの時分もすごくたくさんの人を集めていましたが、
今でも広告を打つとお客さんはわんさか来るそうです。
だったら、別に渡辺謙なんか出さなくてもよかったのでは？？？
それは、まあいいとしても・・・とにかく人が集まるのです。
累計だと、もう軽く万は超えているでしょう。
ひょっとしたら2万、3万などという数かもしれません。
こちらもまさに、ベラボウといっていいレベルです。
新築マンションの場合、歩留まりの目安は10％。
モデルルームに来たお客様の10人に1人の割合で
ご契約されるというのが１０％です。
このマンションだと、7300人の来場があれば
めでたく完売・・・・ということになります。
ところが、2万、それとも3万？？？？
本日、物件のHPで見ると、販売戸数は29戸。
今のところ、最低でも29戸は売れ残っているということです。
実際いくつ売れ残っているのかわかりません。
何万人集めても、結局は売れなかったワケです。
それに、もう立派な「中古」マンションです。
流通（中古）市場にも出ています。
今現在、ヤフー不動産には２戸出てますね。
坪単価は１６０万円弱。
「え・・・新築よりも高いじゃん！」
そんな声が聞こえてきそうですね。
でもヤフー不動産に出ている価格は、
新築マンションの定価と同じ。
あくまでも売主の「売却希望」価格です。
実際に成約している額ではないのでご注意ください。
現場ではかなり大胆な商談が行われているのが
このブログに寄せられる相談内容から読み取れます。
なんといっても、今年に入ってから
相談件数ランキングで堂々の４位。
昨年中は、多分１位だったと思います。
実は今日も２件ほどお答えしました。
そして、この同じエリアで、同じ売主から出された
別の１７９戸の物件が相談件数ランキングの１位。
１位とか４位とか、仰々しく書いているのは、
別に榊が自慢したいからではありません。
それだけ、物件の価格について悩まれている方が多い、
という単純な事実をお伝えしたいだけです。
悩みの「タネ」も、ちょっと複雑なのです。
後から出た１７９戸は、大胆な商談が行われている
前の７３０戸に比べて、売主の提案も湿りがち。
そりゃあ、スマートな妹より、デブのお姉ちゃんを
先に片付けたいと思う親心は分かります。
でも、両方を比べて、坪単価で何割も差が出ると
エンドさんは「どうして？」と思い、迷うのも当然。
「それじゃあ、変なブログやってる榊にでも相談するか・・お金もかからないし」
ということにもなりますわな。
で、榊はどう答えるか？
私は別にこの売主に浮世の義理は何もありませんし・・・
仮にあったとしても、単純な事実を捻じ曲げることはできません。
正直に自分の見解をお伝えしています。
販売状況に影響を与えているのでは？
相手は７3０戸＋１７９戸ですから、
仮に３０人や４０人の相談者が
榊の意見を聞いて考えを変えたとしても、
たいした違いはないのではないですか？
もっとも、何回かブログの記事で取り上げていますから、
それを読んで影響された方がどれくらい
おられるかまでは分かりません。
この７７０戸のプロジェクトで、お気の毒なのは
渡辺謙の頃に契約されて、その条件のまま
引渡し・ご入居された方です。
多分、坪単価で２００万円以上だったと思います。
さきほども書いたように
現在、ヤフー不動産に出ている中古価格が坪１６０万円弱。
単純に考えて、２割は資産価値が減じたことになります。
こういう厳然とした事実に、榊は怒りを感じます。
渡辺謙に払ったウン億円のギャラ。
４年も続く、ダラダラした広告キャンペーン。
何万人もの人を集めただけではありません。
その一組一組を接客するために用意された
延べにして膨大な数の人的資源。
そして、かつて棟外にあった３タイプのモデルルーム。
オプションだらけの超豪華仕様でした。
そういうのを全部あわせると、
いったいどれほどの経費がかかったのでしょう？
榊にはよくわかりません。
でも、そういう経費はぜーんぶ販売価格に転嫁されるのです。
そういう事業のスタイルが、
エンドユーザーを本当に幸せに導くマンションを
適正な価格で、
この世に送り出せるのでしょうか？
「榊が相談を受けた物件ランキング」は
数日以内にオフィシャルサイトで立ち上げますので、
みなさん、楽しみにお待ちください。
以下はいつものお知らせです
かねてよりマンション購入に関する
無料の相談を行っています。
私のオフィシャルページの無料相談受付コーナーか、
こちらのコメントからお送りください。
お名前などはハンドルネームで大丈夫です。
物件名と検討住戸、
価格などははっきりお知らせいただかないと、
お答えしにくくなります。
かつては、ヤフーのフリーメールでお答えしていたので、
「迷惑メール」のフォルダに入ってしまった例もありますが、
私としてすべてお答えしたつもりです。
「まだ回答をもらっていない」という方は、
同じ要領でお知らせください。
それから、回答メールを作成したのですが、
アドレスが不正確でお送りできなかったこともあります。
くれぐれもメールアドレスは正確に入力（ペースト）してください。
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2009/5/12 17:41 Comments (3)

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