恥かしくないの？　東京ワンダフルプロジェクト君！


“What a wonderful world.”

このフレーズで、みなさんは何を連想されますか？
そりゃもう、ルイ・アームストロングですよね。

これ・・・だと思います。
ところが、違うんですよ。マンション業界では・・・
これをイケシャーシャーと物件のテーマにしているマンションが
つい最近広告を始めました。

いや、ビックリ。
ここのところの竹島や尖閣の騒動で、支那人や韓国人には
メンツはあっても「恥を知る」という感覚がない、
と嘆いていたのですが、我がマンション業界も・・・
恥かしくないのでしょうか、こういうことをして？

物件名は「東京ワンダフルプロジェクト」。
東京の湾岸エリアである「新豊洲」という場所です。
あの「豊洲」から新交通ゆりかもめで一駅。
「豊洲」駅から歩いても、表示上は「12分」。
文字通り「何にもないところ」です。
家の一軒、コンビニのひとつもありません。

あるのは、公園と東京電力の無愛想な建物だけ。
ここに1110戸ものマンションを建ててしまおう、
というワケですから、かなりのドン・キホーテ事業。
もちろん、住宅だけでなく多少の商業施設も作るようですが、
もともと陸の孤島のような場所です。

豊洲と言えば、住友不動産が「シティタワーズ」という醜悪な
タワーマンションを3棟も建てて、バカ高い価格で売っている所。
もう竣工して何年も経っているのですが、未だに完売していません。
値引きをしないと販売は進まないはずなのです。
やっと「モデルルーム使用住戸商談会」みたいのを始めました。
これは間違いなく値引きなのですが、どこまで本気なのか・・・
坪単価は280万円から300万円が中心です。
適正な市場価格から2割は高い、と私は考えています。

その「豊洲」駅から徒歩12分の場所に、またぞろ1110戸。
しかも、売主は以下の企業。

三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)
東京建物（株） (建物売主)
三菱地所レジデンス（株） (建物売主)
東急不動産（株） (建物売主)
住友不動産（株） (建物売主)
野村不動産（株） (建物売主)
東京電力（株） (土地売主)

まあ・・・財閥系4社に野村不動産という「メジャー５」。
住友不動産が入っていることにも驚きますね。
施工は、鉄筋不足と液状化で悪名を馳せた清水建設。
日本のマンション業界のオールスターではありませんか（笑）。

これだけの企業がそろった、2013年首都圏マンション市場の「主役」
ともいうべき物件が、いきなりルイ・アームストロングのパクリですか？
情けない・・・にもほどがあるでしょう？
広告代理店の提案が歪んだのか、制作会社がアホなのか、
事業主の担当者がボケていたのか・・・どうかは分かりません。

その昔、篠原涼子を連れて来て、千葉のド田舎で
「感度リョーコー」とやったり
渡辺謙を全面に出して、後に液状化するマンションを
「凛区」と言ってみたり、
オダギリジョーに寝起きのボケ顔で、辺鄙な埋立地を
「ここ、どこ？」と言わせたり・・・・
マンションの広告にはかなりの「迷作」が多いのですが、
これもまた記憶に残る「パクリケース」になりそうですね。

まあ、広告の迷走ぶりにチャチャを入れるのはこれくらいにして・・・
このマンションはいったいどうなのでしょう？
ハッキリ申し上げれば、バカ安でなければ
「買ってはいけない」物件だと思います。

まず、場所がいけません。
不動産の価値はほとんど立地で決まると言っていいのに、
将来性がかなりあやふやな「新豊洲」です。
希望としては築地市場の移転ですが、
これは実現するかどうかかなり怪しそうですね。
石原都知事が都知事でなくなるとどうなるのでしょう？
あんな不便な場所にいかなくてもいい、と私は思います。

豊洲の島自体は、今後もそれなりに発展するでしょう。
でも、銀座から数えて5番目の「島」には違いありません。
別に便利でも近くもない、ただの埋立地です。
それを、あたかも将来はバラ色なように見せかけてきたのが
ここ数年のマンション広告でした。
いくらタレントを大量に動員したところで、
豊洲の島が100メートルでも銀座に近づくことはありません。
だから、住友シティタワーズはいつまでたっても完売しないのです。

近頃、豊洲に隣接した東雲や辰巳エリアには
ジャンジャカと価格を抑えたマンションが出てきました。
実勢価格で坪170万円台もチラホラ見かけます。
このブログでも度々取り上げている野村不動産の
「プラウドタワー東雲」は坪単価240万円とされています。
それで、現在までに541戸が「連続即日完売」だそうです。
全部で600戸ですから、最後まで即日完売できるのかどうかが楽しみ。
私は、最後までやった後の「キャンセル住戸」が
何戸出てくるのかをひそかに注目しています。
過去の例で見れば、20戸くらいは平気で出てきていました。
この物件は12月が竣工。なぜか引渡しは来年の4月。
それまでに5か月以上ありますから、
その間に本当の完売をすればいい、という目論見なのでしょうね。
それでも売れ残っていたら、それこそ野村さんお得意の値引きですか？

さて、東京ワンダフルプロジェクトです。
こちらは「豊洲」からは12分ですが、
新交通ゆりかもめの「新豊洲」からは徒歩5分です。
でも、この路線はほとんど使えません。トロい上に、本数が少ないのです。
だから、不動産の資産価値評価としては「豊洲12分」。

豊洲駅から6分や4分の物件が坪単価280万円から300万円。
でも、これは高すぎで、実際は200万円ちょっとくらいが適正。
2008年に崩壊したミニバブル前は、それくらいかもっと下でした。
となると、駅徒歩12分の東京ワンダフルプロジェクトは・・・

いつもの通り、ズバっといってしまえば
坪単価150万円以下が適正だと思います。
ただ、その価格で出てくるかどうかは分かりません。
何といっても“What a wonderful world.”な物件ですから。

それにしても、東京の湾岸エリアは面白いですね。
・「プラウドタワー東雲キャナルコート」がどこまで「即日完売」を続けるのか？
・はっきりと失速が読める「ザ・パークハウス晴海タワーズ」が、どのような「価格調整」を行うのか？
・住友不動産の豊洲「シティタワーズ」3棟の本格的な値引き開始はいつからか？
・その他、住友不動産の晴海計画や有明計画がいつ出てくるのか？

この先5年くらいは、この湾岸エリアの市場動向が
首都圏マンション市場の台風の目となりそうです。
もちろん私も、ライフワークとしてウォッチングして、
みなさまに最新情報と分析をレポートとして提供していきます。

さて、そんなホットな市場のレポートを更新しました。

嵐の予感、
東京ワンダフルプロジェクト登場！
「豊洲」マンション市場
価格　3,980円

東京ワンダフルプロジェクト
オークプレイス豊洲
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティハウス豊洲キャナルテラス
パークタワー豊洲
イニシア豊洲コンフォートプレイス
（仮称）豊洲マンションプロジェクト
リビオ東京潮見

パークタワーVS.プラウドタワー
「東雲・辰巳」
始まった市場の値崩れ
価格　3,980円

ブランズ東雲
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
ブリリア辰巳キャナルテラス
プラウドタワー東雲キャナルコート
バンベール ルフォン 辰巳
クレストスカイウイング
パークタワー東雲
クレヴィア辰巳

マンション立地総合評価集010
「中野区」編
価格　4,390円

シティハウス中野レジデンス
グローベル　ザ・レジデンス中野
グランアルト中野
オープンレジデンス中野
中野北口プロジェクト
ブランズ東中野プレシアス
東中野　桜山レジデンス
ザ・パークハウス　アーバンス東中野
プラウド中野本町
リーフィアレジデンス中野坂上
レジデンシャル中野坂上
ザ・パークハウス中野坂上レジデンス
セントラルレジデンス中野坂上
グローベル　ザ・シーズン鷺ノ宮パークス
レジデンシャル鷺ノ宮
アージョ鷺ノ宮

2012/10/18 18:28 Comments (3)

3 Comments

2015年の今、残念ながら榊さんの予測は大きく外れ、築地市場の移転決定や東京オリンピックの開催決定、また、榊さんが貶している清水建設による免制震ハイブリッド構造マンションなど、この東京ワンダフルプロジェクトは今や大ウケですね。
こんな事書くと掲載して貰えないんでしょうかね…

2015/02/27 05:45 | by Versoul

榊さんのこのブログいつも楽しく読ませてもらっています。
住宅価格は今後どんどん下がってくるとの指摘は全く同感です。
人も減りますが何より若手購入層の平均所得は著しく減っており高額な住宅は手が届きません。日本の将来も不安ですし・・
ところで時々思うのですが、榊さんは人より三歩先を読むとよく言われていますが、こういったレポートの中で何故か街の変化の先を読んで価格想定されているように思えません。
今回のブログでも新豊洲は何もないと一蹴されていますが、ワンダフルプロジェクトが竣工する頃は築地市場が移転しており豊洲駅前はシビックセンターがオープン、近くには大規模の病院とか学校もオープンしています。駅前はオフィスビルも2棟建築中です。
つまり今とは人の流れも街の様子も様変わりです。
後、ゆりかもめは本数が少ないとの指摘もありますが、朝夕は4分おきで昼間は5分おきに出ています。このあたりも時刻表を調べてレポートされていますか？恐らく築地市場が移転したら3分おき位になるでしょう。それが将来の絵姿でそのあたりも含めて価格の査定とコメントされるとよりいっそう説得力が増すと思います。

2012/10/19 12:06 | by ねずみ

豊洲新市場は2014/12オープンに向けてどんどん工事やってますよ。こんだけやっちゃったら石原さんが辞めても止められないのでは？

2012/10/19 10:28 | by ねずみ

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