野村不動産の「次の一手」に注目

あまりにも書きすぎたので、もう止めようかな
とも思ったのですが、もう１回だけ・・・・
「支那人」ではなく、「新浦安」です。
まず、いつの間にか「プラウド新浦安」のホームページが閉鎖されています。
完売した・・・という情報もありますが、
本当のところはよく分かりませんね。
マリナテラスのホームページはフロントだけ残っています。
こちらは「完売しました」という表示アリ。
片や消滅、片やフロントのみ表出。
よーわからん。
お隣の「パームコート」が出てきたので、
両方あるとマズイとお考えになったのでしょうか？
まあ、そんなセコそうな事情を探っても仕方ないのですが、
ここで何がいいたいか、というと広告表現の落差。
あのプラウドは渡辺謙が出てきて「凛区」。
侍イメージを出したかったのでしょうね。
新浦安で寒々しい「凛区」ですかい？
当時はそう思いました。
現地を知っている私としては、
あまりにもギャップを感じた広告表現。
でも圧倒的な物量作戦で集客には大成功。
なぜか販売には大失敗。
広告屋は「客を集めるまでが自分たちの仕事、あとは営業でしょ」
というのが基本的なスタンス。
だから「客が集まっているのだから、俺たちの責任じゃない」
と考えるし、実際そういう発言をする人がほとんど。
でも、そうでしょうか？
実際の商品と大きなギャップのある広告を打ち出すと
集まったお客様も必然的にその落差を感じます。
その結果、驚くほど低レベルの歩留まりとなります。
広告＝集客活動ということに対して、
広告主(売主）も、販売会社も、広告代理店も
もう一度原点に立ち返って考え直したほうがいいと思います。
要は、買わない方を何人集めても仕方のないこと。
極端な話、730戸のマンションなら
買うお客を730人と、買わない客を
そのプラスアルファ分集めればいいわけです。
「プラウド新浦安」は何万人も集めたけれど、
７００戸を売り切れませんでした。
その広告費、販売管理費・・・壮大な無駄です。
このツケは結局、今後「プラウド」ブランドを買う方が
負担することになるのでしょうね。
今年上半期の販売好調ランキングナンバー１になった
「オープンレジデンス三軒茶屋」は広告費が推定で数百万円。
発売開始後わずか9日間で完売。
「プラウド新浦安」は広告費が推定でウン億円（10億超えた？）。
発売開始４年以上でいまだ完売したのかどうか？？？？
確かに、規模は20倍以上の差があります。
でも1戸あたりの広告費も20倍以上の差がありそうですね。
その差は、広告も商品も「消費者に支持されたかどうか」です。
「凛区」は結局、エンドユーザーにはソッポを向かれました。
野村不動産というところは失敗に学べないようで、
この後も「プラウドシティ金町」で樋口可南子を起用。
同じく大失敗をこいで、現在は竣工前に値引き販売中。
詳しくは私のレポート
「ただ今値引き販売中マンション　首都圏編１８物件」
でご覧ください。
さて、その広告失敗マンションの「プラウド新浦安」の隣接地で
「プラウド新浦安パームコート」というマンションが売り出されるそうです。
総戸数５５０戸、長谷工コーポレーションの施工ですって。
この広告は、サムライイメージの「凛区」とは一転して
リゾートカラーを前面に打ち出した
「親愛なるリゾート時間へ」というキャッチコピー。
７年位前に三井不動産が大成功したキャンペーンを
トレースしているかのような内容。
隣接地が寒々しい「凛区」で
こっちはカモメの鳴き声が聞こえる「リゾート」かよ。
ああ、なんというご都合主義。
「凛区」に騙された人、かわいそう・・・というツッコミはさておき・・・
実際のところ、「リゾート」の方が全然現実に近いと思います。
新浦安を一言で表現すれば「リゾートっぽい街」でしょう。
埋立地独特の幅広い道路に広い空と海を感じる潮風。
おまけに人気ナンバー１の「ディズニーリゾート」は指呼の距離。
だから三井は大成功した。もちろん、価格も安かったけれど。
それを４年前に野村は「凛区」などというわけの分からん・・・
渡辺謙ありきのピントのずれた広告で大失敗したわけで、
今回、新浦安の「原点」に立ち返ったのは正解です。
あとは、販売価格ですね。
「プラウド新浦安」は表面上の価格が坪単価２００万円前後が基準。
実際はこの２０％以上、瞬間風速で
さらに激しい値引きを行っていた様子ですが、
今度の「パームコート」はおいくらなのでしょう？
用地仕入れの時期はそれほど変わらないけれど、
建築費はだいぶ下がりましたからね。
しかも「安かろう・・・かろう」の長谷工の施工。
駅からの距離は少し遠くなりますが、
ここまで離れれば資産価値は変わらないはず。
さて、野村さん・・・いくらでお出しになりますか？
あまり安く出すと、高い価格でご購入された
お隣の「元顧客」がお怒りになり、またぞろ横断幕が出ますよ。
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2009/10/5 23:55 Comments (1)

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