安倍新政権でマンション市場はこう変わる！

安倍政権、着々と動いていますね。
株式市場は本日1万円を回復。
金融緩和とインフレ策への織り込みが続いています。
私は、まだまだ上がると思います。
来年1年かけて15000円まではいくと思いますね。
場合によっては2万円を窺うかもしれません。

実際のところ、金融緩和で景気はよくなると思います。
何といっても、景気は「気」。人々の気分です。
先行きが明るいとなると、人間はお金を使い始めます。
モノが売れだすと、企業が明るくなります。
でも、それが従業員への給与やボーナスに反映されるのは
せいぜい決算の後。
つまり、来年の景気が良くなっても、
実際にみなさんの懐が潤うのは再来年から、ということになります。
それでも、ならないよりはマシでしょ。
期待しながら待ちましょう。

さらに一段、景気を良くするためのドラスティックな方法は
いうまでもなく原子力発電所の再稼働です。
ここ数日、電力株が上がっています。
安倍政権は原発再稼働に舵をきると市場は見ているのです。
原発が再稼働すると、電力会社の決算が好転します。
電気料金も、あるいは上げなくていいかもしれません。
すると、企業の業績にはかなりプラス材料。
特に工場でたくさん電気を使う製造業にはかなり響きます。

実は、インフレというのは両刃の剣です。
景気刺激の効果はあるのですが、
インフレが進み過ぎると結果的に経済を弱らせます。
だから、サラリーマン根性しかない現日銀総裁の白川君は
かたくなにインフレ政策を拒み続けたのです。
安倍さんは、その点勇気があります。
お腹は丈夫じゃなさそうですが、心は強い方だと思います。

さて、不動産市場への影響です。
すぐには出ません。
特に、普通のマンションがすぐに売れ出すなんてことはないでしょう。
むしろ、金利があがることを警戒して、動きが鈍るかもしれません。
現場では「金利が上がる前に」というトークが用いられるでしょう。
ただ、金利というのは実行時のものが適用されます。
例えば、2014年3月完成の、いわゆる消費税前「駆け込み」型だと
1年4か月後の金利が適用されるのです。
その時には、今よりも確実に金利は上がっているでしょう。
今が史上最低。これ以上は下がり様がありません。
まあ、マイナス金利なんてのも理論的にはあり得ますが。

ただ、株価と高級マンションの売行きは同調します。
8000万円以上の都心型高級マンションは、
株価が13000円を超える頃から急に売れ出すと思います。
2万円を窺えば、それこそバカスカと売れるでしょう。
でも、それも一時的な現象です。
ニーズがひと回りすればお終い。
二回り目は金持ちの支那人でも来ない限りないはずです。

そんなこんなで、再来年あたりには
マンションが売れだす可能性があります。
でも、かつてのような「第○次マンションブーム」とはならないでしょう。
というのは、今年後半、マンション市場は完全に失速しました。
にもかかわらず、来年にかけての供給はたっぷり。
来年末には、建築中も含めてかなりの在庫過剰になっています。
再来年は、それを掃くので精いっぱいと言ったところ。
だから「価格が上がる」ところまでは行かない、と私は踏んでいます。
以上は首都圏のマンション市場の話。

去年から今年にかけて、好調に売れたという大阪の
タワーマンションも、今ははっきりと失速しているはずです。
しかし、調子に乗ったデベロッパーはたくさん用地を仕入れたはず。
それが、再来年あたりから市場に出てくるでしょう。
消費税の反動減と相まって、関西のマンション市場は
恐ろしいことになりそうな気がします。

肝心なことは、ちょっと景気が良くなったからと言って
浮かれてロクでもないマンションを買わないことです。
景気が良くなろうと、インフレになろうと
日本の不動産は長期的視点で見れば今後は
ダラダラと右肩下がりに価格が落ちていくはずですから。
インフレになれば、表面上の価格は上がります。
でも、本当の価値が上がったわけではないので
ぬか喜びをなさらないことです。
変動金利で住宅ローンを借りていれば、返済額も増えますから。

もし、年率5%以上の本格的なインフレになったら
住宅ローンの実質的な負担は軽減されるはずです。
ただし、みなさんの所得も上がっていれば、の話ですが。
しかし、それを期待して住宅ローンは組まない方がいいでしょう。
何といっても、安倍さんのお腹が痛くなれば
インフレ政策は安倍内閣とともに終わりますから。

さて、今日はとりとめもない話になりました。
最後に、「ロクでもないマンション」のカンタンな見分け方をひとつ。
私は自分の「マンションレポート」を書くために
首都圏で販売され主な新築マンションのオフィシャルページを
ほとんどチェックしていますが、その過程で気付いたこと。

HPに住宅評論家の「狙い目」なんてコメントを表示しているマンションは
私から見るとほぼ「買ってはいけない」カテゴリーに分類される、
という実に単純な事実！

なぜだか分かりますか？
広告に住宅評論家（あるいは住宅ジャーナリスト）を担ぎ出すと
数十万円のコストが発生するはずです。
それを負担してまで評論家を登場させるのは、
売主に「自信がない」からに他なりません。
場所にも価格にも自信があれば、評論家に「狙い目」なんて
いってもらわなくて売れます。

だから、競争力の弱い物件に限って
評論家にお金を払って応援してもらうのです。
そりゃあ、どんなクソ物件にも褒められる点はあります。
私は長年マンション広告のコピーライターをやっていたので
ダメ物件からいいところを見つけ出すのは大得意でした。
いまは、その能力を逆ベクトルで使っているワケです(笑)。

さて、今日もマンションレポートの更新情報です

新規物件は玉石混淆
「大塚・巣鴨・駒込」
混迷の度を深めるマンション市場
価格3,590円

ザ・タワーレジデンス大塚
(仮称)駒込II マンションプロジェクト
シティハウス文京本駒込
ミオカステーロ駒込
アーデル旧古河庭園
クレヴィア巣鴨
THE パームス西ヶ原
サンパレス駒込壱番館
シティハウス文京千石駅前
プラネスーペリア文京千石
ﾘﾋﾞｵﾚｿﾞﾝ駒込六義園ﾌﾟﾗｲﾑｹﾞｰﾄﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
グランスイート六義園

2012/12/19 19:04 Comments (0)

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