今回もっともバブりそうなのも、やっぱり「港区」

この3日と4日に、黒田日銀新総裁に変って初の政策決定会合が行われます。
多分「大胆な金融緩和」の具体的な内容が決まるのでしょう。
予想されることは、日銀による大量の国債買い上げ。
どこから買うかと言うと、金融機関。すなわち、銀行です。

それで、銀行は大量の現金を手のすることになります。
銀行は金利差で利益を稼ぐのが基本ですから、
当然ながら金利を払ってくれるところに「貸す」ことになります。
例えば、マンションデベロッパー。
今まで貸してくれなかったような案件でも、今後は融資が降りるかもしれません。

マンションデベロッパーというのは、そのビジネスモデルの特性として
いわば自転車操業式に開発事業を行っています。
「今年はA,B,C物件を売って、来年はD,E,F、2年先は・・・」
と言う感じで、毎年売るものがなければいけないのです。
だから、年がら年中マンション事業用地を探しています。

「再来年売るものがない・・・」なんて事になると、焦ります。
少々場所が悪かったり、価格が高い物件にも手を出してしまったりします。
銀行の融資スタンスが緩むと、そういう無理筋物件にも
「まあ融資が出るから買っちゃうか」ということになるのです。
特に、ちょっとバブっているときにはそうなりがち。

2008年のミニバブル崩壊で倒産した多くのマンションデベは、
そういった「不良在庫」を山のように抱えていました。
たとえ銀行の融資が付いた物件だからと言っても、
マンションを建てて販売するとエンドユーザーは
「高い」といって買ってくれないのです。
最終的に、エンドに売れなくては事業が成り立ちません。
そんなことはちょっと冷静に考えれば誰でも分かるのですが、
バブルの最中と言うのは「根拠のない強気」がまかり通ります。
それで結果的に多くの企業が仕込んだ物件を
「売るに売れない」状態となって事業が回らなくなったのです。
最終的には「事業再生」や「会社更生」を選ばざるを得なくなりました。
中には「破産処理」で、まるっきり消滅した会社もあります。

さて、今回も同じことが起こるでしょうか？
条件としては十分に起こりえます。お金がジャブジャブ余るから、
銀行は「お金を借りてください」モードに変ります。
でも、前回のミニバブル崩壊の記憶がまだ生々しく残っています。
マンションデベも、「これなら売れる」という事業しか仕込みません。
例えば、郊外の駅から15分以上も歩くような場所で、
長谷工がユニクロ的な均質性を持った大規模マンションを仕込み、
デベロッパーに事業参加を誘っても、今までのようには行かないでしょう。

ですから、今回のミニミニバブルが不動産に及ぶ範囲を
私は「極めて限定的」だと予想しています。
もしかしたら山手線とその周縁部、中央線、東海道線の一部駅周辺のみに
限定されるのではないかと考えるほどです。
特に、もっともバブりやすい・・・というか既に一部バブっているのが
ここで何度も取り上げている東京都港区。
先日、当事務所に相談に見えた方が、私のアドバイスを聞いた翌日、
港区のあるエリアに物件を探しに行かれたそうです。
「売主が強気になっていて指値（値引き）が出来ない状態。さらに、先高を見越して売り物件が少なくなっている」
地元の仲介業者はそんなことを言っていたそうです。
これはもう、バブルの明解な兆候です。

新築マンションの中でも、物件は売れ行きが早くなっています。
今回、港区のレポートを最新情報化するに当たっては、
長年しこっていたいくつかの物件が「完売」していました。
「大胆な値引き」をしていたことは知っていましたが、
それでもここ数年中々完売できなかったような物件です。
どれくらいの値引きがあったか知りませんが、
何年も売れ残る物件には価格以外のマイナスを持っている場合も多いもの。
そのあたりはしっかり見極めて欲しいですね。

またこういう時期、焦って「すぐに買わなきゃ」と走る人がいます。
あまり賢明な行動とはいえませんね。
市場に出ている物件を選ぶのもいいのですが、
それならそれでしっかりと資産価値を把握すべきです。

さて、レポートの更新情報。
今回は、その港区の「総集編」を含めて一気に５タイトル。
「総集編」には全物件を収録しています。
だから、それひとつですべて足りるのですが、
地域を限定されているのなら、各エリア版がリーズナブルです。
港区総集編　全45物件
価格　9,980円

赤坂エリア
1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
虎ノ門・愛宕エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ウェリスタワー愛宕虎ノ門
三田エリア
1 (仮称）港区三田プロジェクト
2 サンウッド三田綱町
白金・高輪エリア
1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金
麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ
芝・新橋・港南エリア
1 東京ベイシティタワー
2 クレストプライムタワー芝
3 アデニウム新橋
4 プレシス汐留
5 インプレスト芝浦レジデンス
6 パークホームズ品川ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

グランスイート広尾参入、パークホームズ南麻布も健闘
「麻布エリア」
価格　3,980円

1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ

プラウドタワー2物件とルフォンどちらを選ぶべきか？
「白金・高輪」
価格2,390円

1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金

アベノミックスで高額住戸が好調、狭まってきた選択肢
「六本木・青山」
価格　3,490円

六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
アベノミックスで動き始めたか？
「赤坂エリア」
価格　2,890円

1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

youtu.be/xK-Nq_9-HZ8

2013/4/1 18:09 Comments (0)

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