オリンピックで有明エリアはどうなる？

今日も株価が上昇。15000円が見えてきました。
ますますバブルっぽくなってきました。
15000円を超えれば、次は2万円をめざすのでしょうか？
もう、そうなれば完全なバブルです。
バブルというのは、必ず弾けます。反動が怖いですね。

さて、今日は9月にやってくる「オリンピックバブル」が
マンション市場に与える影響について考えてみます。
実はこの話題、先週金曜発売の夕刊フジ連載コラムに書きました。
お読みになりたい方は

Zakzak榊淳司連載コラム「本当は教えたくないマンション業界の秘密」

↑こちらからどうぞ。もちろん、無料です。
さて、このブログではもう少し具体的に突っ込みます。
オリンピック開催で、もっとも不動産価格が上昇しそうなのは「勝どき」
ということは夕刊フジでも、かつてこのブログでも語りました。
ですので、「晴海・勝どき」については割愛。

今日は江東区の湾岸エリアについて語ります。
まず、勝どきに次いで不動産価格が影響されそうなのは「有明」。
なんといっても競技会場が集中しています。
ざっとみると全競技の半分くらいが有明で行われる感じ。
今あるモノに加えて、バレーボールや自転車は新設されます。
それに、お隣のお台場でも多くの競技が開催されます。
だから、テレビ中継される回数がもっとも多くなりそうです。

新しい画像 (8)
もちろん、開催前から露出が激しくなるでしょう。
そうなると、当然マンション市場にも影響が出てきます。
テレビを観ていて「あそこに住みたい」なんて人が出てきます。
すると、購入や賃貸のニーズが生まれますね。
市場価格というものは需要と供給の関係で決まりますから、
ニーズが含まると価格が上昇・・・・するかもしれません。

ただ、有明エリアにはちょっとした特殊事情があります。
それは、まだミニバブルの精算が終わっていない、ということ。
現状、有明エリアには戸建てらしき住宅はみられません。
ほぼすべてがタワーマンション。
現在販売中の新築（未入居）マンションは、以下の3物件。
●シティタワー有明(CTA)
●ブリリア有明スカイタワー(BAS)
●ブリリア有明シティタワー(BAC)

現状を簡単に解説するとCATは住友不動産が
「シティタワー豊洲に予算が届かない客」を回しています。
販売は遅々としながら、少しは進んでいる様子。
BACは販売を始めたばかりですが、集客はイマイチ。
価格は駅に近くて立地条件に優れたBASがBACよりちょい高。
ところが東京建物は築2年のBASの完売を優先。
表面上はBASより安いBACに来た客の内、
予算の届かない客をそちらに回し、値引きで完売を目指している・・・矛盾。
さらにBASはまだ100戸程度の残住戸がありそう。
つまり、ここ数年有明ではかなりイビツな市場が形成されていました。

そして、1年から2年後には有明エリアでは最も立地条件に優れた
「有明ガーデンシティ」という巨大な板状タワーの分譲が始まりそう。
こちらは、なんと1500戸規模だとか。
売主は住友不動産なので、「安値で勝負」なんてあり得ません。
このままでは、坪単価300万円超への挑戦になりそうな予感。

私から見れば、オリンピックで注目されたとしても
これだけの供給があれば十分に新規需要を吸収できると思います。
また、もし本当に坪300万円なら完売まで5年以上はかかるでしょう。
ただ目先を見れば、9月頃にはBASもめどがついているでしょうし、
表面的には少し価格を下げたBACも多少は動くはず。
さらにオリンピックが決まればダブつき気味の中古も動き出します。
もしアベノミクスが奏功してBACが値引きなしで売れ始めれば、
それは実質的な「値上がり」と見做せます。
その流れになった場合、中古価格もハッキリと上向くはずです。

そして、開催決定後の「湾岸ブーム」によって、
しばらくは「上向き」状態が続くと思います。
しかし7年後の開催までには、中だるみの状態も来るでしょう。
開催直前から開催直後は再びちょっとしたブームに。
8年後は・・・今よりかは幾分マシでしょうが、普通の
「湾岸エリアの新興都市・江東区有明」になると思います。
その後は他の近郊エリアと同じく、ダラダラと下がっていくはず。
ただし、その間一度も大きな地震がこなかったら、という前提です。
もちろん、インフレになれば表面的な価格は上がります。
私が申し上げているのは、実質的な価格です。

さて、長くなりそうなので本日はこれくらいに。
「豊洲」と「東雲・辰巳その他」については、また後日。

関連するレポートの更新情報です。

これまで「豊洲」、「有明」、「東雲・辰巳」に分けていた
レポートを1題に統合。まとめてご検討いただけます。

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江東湾岸総集編
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■豊洲エリア
1　SKYZ TOWER ＆ GARDEN
2　オークプレイス豊洲
3　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
4　シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL
5　シティハウス豊洲キャナルテラス
6　パークタワー豊洲
7　イニシア豊洲コンフォートプレイス
8　プレミスト ベイフォートスクエア 豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
3　パークタワー東雲
■辰巳・潮見エリア
1　クレストスカイウイン
2　クレヴィア辰巳
3　ザ・サウスキャナルレジデンス

中央区も含めて、湾岸のタワーだけに興味がある方は
こちらのレポートがお勧めです。

湾岸タワー総集編
「晴海・勝どき・月島／豊洲・有明・東雲」
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CONTENTS
晴海」エリアはオリンピックで大変貌（記事）
■中央区／勝どき・晴海・月島エリア
1　勝どきビュータワー
2　ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス
3　CAPITAL　GATE　PLACE
オリンピックが湾岸エリアを変える（記事）
■江東区／豊洲エリア
1　SKYZ　TOWER＆GARDEN
2　シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
3　シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
4　パークタワー豊洲
■有明エリア
1　シティタワー有明
2　ブリリア有明スカイタワー
3　ブリリア有明シティタワー
■東雲エリア
1　ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
2　プラウドタワー東雲キャナルコート
おわりに

2013/5/13 14:43 Comments (0)

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