この中古マンションが、ちょっと面白い

ロシアや支那という国は有史以来、国民の福利を第一に
考えた政府を一度も擁したことがない、という不幸を抱いています。
もちろん、今のプーチンは国民の生活よりも
自分の権力装置を維持することを最優先にしています。
彼の政府は今、隣国のウクライナへ軍事介入し始めました。
親ロシアの政府を擁立しようとするのでしょう。

軍事力を使って外国政府を思い通りにしようというのは、
今の世界的常識ではかなり野蛮なことです。
100年前は、ごくごく当たり前のことではありましたが。
だから、アメリカやヨーロッパがロシアを非難します。
日本ではまるで他人事ですが、欧州ではかなり不穏な空気が漂います。
もし、西欧やアメリカがウクライナ国内の反ロシア派に対して
軍事的な援助を行えば、もはや戦争といっても良い状態。
これはただならぬ事態です。
だから、日本の株価も下がっているのです。

さて、悪魔的に考えると、日本には漁夫の利を得るチャンスが生まれます。
というのは、プーチンが牙をむいてウクライナを勢力圏に入れようとすると、
今のようにヨーロッパやアメリカは猛反発します。
ロシアは世界中から非難轟轟となります。経済制裁を受けるかもしれません。
例えば、ロシアの天然ガスを買わなくなる。
代わりはアメリカが輸出すれば何とかなります。
そうなれば、プーチン君はとっても困ります。

彼は支那に擦り寄るでしょう。日本にも秋波を送るでしょう。
そこで日本は「北方領土を返してくれたらガスを買うよ」という
交渉を行うチャンスが生まれるのです。
こういうことって、何十年かに1回のチャンスです。
安倍さんは佐藤優氏を特使に起用して、ロシアに派遣すべきです。

さて、今日はちょっと変わった企画を立ててみました。

榊淳司が紹介する、特選中古マンション！

実は私の読者さんの1人から、中古マンション売却の相談を受けました。
都内で場所も悪くないので、物件自体を見せてもらいました。
まず、ズペックから紹介しますね。

マンション名／グランフォート青淵閣
●住所／東京都豊島区上池袋１丁目
●交通／JR山手線「大塚」駅徒歩9分
●間取り／3LDK　●面積／79.43m2
●2006年2月築
■価格／5480万円

外観

「グランフォート」というブランドは聞きなれないなあ、
と思っていたら、大京のライオンズよりも上位ブランドでした。
そういえば、数年前に鎌倉でそういうマンションがあって、
私も広告屋として見学に行ったような覚えがあります。
それ以来、グランフォートとは縁がありませんでした。

今回、改めて見させていただき「なかなかよく作っている」という感想。
このマンションの名前である「青淵閣（せいえんかく）」というのは
何のことだろうとお聞きしたら、渋沢栄一の号である「青淵」に由来するとか。
旧渋沢邸は飛鳥山にあったのだけど、東京へ出る道の途中に別邸を設けたそうな。
そして、昭和の初期頃まで渋沢の奥さんと息子が住んでいたのですって。
ネットで「青淵閣」を検索すると、このマンションばかりでてきます。
実際、かなり人気があるようです。

ロビー

このマンションのエントランスに入ると、ちょっと重厚なしつらえの
ホールがあって、テーブルと椅子が何セットか置かれていました。
それが、ちょっと昭和の初期風。私はこういうの、嫌いじゃありません。
落ち着いた感じがしてよかったですよ。

この住戸は2階。
新築の販売時に、大京が広告の写真撮影用に他の住戸よりも
見栄えがするように作ったという室内は、まるで新築みたいにキレイ。
築8年ということですが、まあ新築気分が味わえるでしょうね。
ただ、畳だけは8年分の使用感はありました。
気になる方は交換してしまえばよいでしょう。

MHE31961

この住戸、難点を言えば日当たりでしょうか。
前に建物があって、一日に数時間しか日照が入らないそうです。
逆に、夏はひんやりと過ごせるのではないかと感じました。
ヨーロッパでは、部屋の中に陽が入るのを嫌がるそうです。
家具や衣類は日に当たると傷みが早くなりますから。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

資産価値で言えば、JR山手線の駅まで徒歩9分というのが大きいですね。
それに「グランフォート青淵閣」というのは
このあたりの中古マンションとしてはちょっとした
ブランドであることも、資産価値に好影響をもたらしています。
外観を眺めていても、時間とともに陳腐化するとは思えません。
むしろ、いい感じに成熟していくのでしょうね。
特に、目の前にある建物が将来取り潰しになれば、
この住戸の資産価値はグイと上がるかもしれません。
そればかりを期待するのもよくありませんが。

さて、その価格です。
現在、5480万円で売りだされています。坪単価228万円。
今、この近くでマンション分譲が行われたとすると、
多分坪単価で280万円以下はあり得ないと思います。
ハイコート大塚レジデンスという、大塚駅徒歩6分という物件は
推定の平均坪単価285万円前後。
そこから考えれば、まあ相場観には合っています。

ただ、売主さんは「交渉には応じますよ」というスタンス。
実は、新築時の販売価格は5120万円だったそうです。
この売主さんは、築後1年の中古を買われたので、
購入価格はそれを上回っていたと聞きました。
つまり、新築時より値上がりしているマンションだということ。

マンションが新築時より値上がりするのは、
大きく分けて２つのパターンがあります。
まず、マンション市場全体が底値圏にあった時に購入した場合。
直近は2002年が底であったと言われています。
このマンションの新築販売は2005年に行われたはず。
ミニバブルの上昇期を迎えていた頃です。

次は、そのマンション自体が人気化した場合。
例えば、代官山アドレスとかプラウドタワー千代田富士見。
場所もいいし、めったに供給もない、という条件が重なると
新築よりも中古価格が高くなってしまいます。
最近では、富久クロスなども値上がりの可能性を秘めています。

この「グランフォート青淵閣」は、以上２つの要素を
ちょっとずつ備えていたのでしょうね。
ミニバブルで価格が上昇する直前に値付けが行われたこと。
そして、モノの良さが周辺市場で認められてミニブランド化。
こういうパターンは後々の資産価値も安定させると思います。

ご興味のある方は、こちらからお問い合わせください。

また、都心エリアでマンションを売却したい、
という方は無料相談からご連絡ください。
私が「これはいい」と思える物件なら、
こうやって紹介させていただきます。

さて、レポートの更新情報です。
京都と大阪のレポートを最新情報化しました。
京都の御所エリアは、もう完全なバブル。異常事態と言えます。
バブルはいつか弾けますから、今は危険。
田の字エリア以外はバブっていません。
建築費上昇の影響は出てきていますが。
そして、今は大変多くの新築物件が売り出されています。
田の字以外で探すのなら、今はいい時期かもしれません。

大阪のタワーマンション市場も、静かに動いています。
いい物件はよく売れていると言っていいでしょう。
でも、東京ほど動きは激しくありません。
それに、今のところ価格上昇の気配も強くありませんね。

港区マンション購入セミナー
お申込みはコチラから

京都市のマンション
全37物件
価格　6,890円

■ブランシエラ二条城,■イーグルコート京都御所梨木の杜,■ザ・パークハウス 御所西,■パークホームズ堺町御門,■クラッシィハウス御池柳馬場,■リソシエ ローヴ四条,■エスリード京都大宮,■プレサンス ロジェ 四条大宮駅前,■ジオ烏丸五条,■クレヴィア京都 四条後院通,■リフレス京都五条,■プリオーレ京都高倉六角,■パラドール京都烏丸・璃宮,■Brillia（ブリリア）京都五條院,■プレサンス グラン 京都東洞院,■プレサンス ロジェ 烏丸御池,■エステムプラザ京都 河原町通II レジデンシャル,■ザ・レジデンス京都　祇園八坂通,■ルーシア京都河原町六條院,■ザ・京都レジデンス 四条河原町,■グラン レ・ジェイド 京都河原町,■ル・パルトネール西京極,■ザ・パークハウス 北野白梅町,■エステムプラザ京都聚楽第　雅邸,■パデシオン京都五条,■パークシティ桂 マンション街区,■ル・パルトネール京都丹波口,■ウィズフィール京都山科,■プライムメイツ伏見丹波橋,■Aito,■ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎,■ローレルコート嵯峨嵐山,■ファインフラッツ京都桃山　御香宮,■(仮称）パデシオン桃山南口駅前プロジェクト,■プレサンス ロジェ 洛北,■エスリード伏見桃山グラセント,■パラドール伏見桃山グランプレイス,以上の37物件を収録

大阪のタワーマンション
全16物件
価格　5,790円

■セントプレイスタワー,■シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス,■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）,■プラウドタワー安堂寺,■ジオ釣鐘町,■クラッシィタワー淀屋橋,■阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）,■ローレルタワー夕陽丘,■クラッシィタワー南船場,■ロジュマンタワー梅田,■ブランズタワー大阪備後町,■パークタワー北浜,■ブランズタワー南堀江,■ジオタワー南堀江,■ザ・セントラルマークタワー,■（仮称)ブランズタワー・ウェリス心斎橋、以上の16物件を収録

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。

2014/3/3 20:17 Comments (0)

コメントはまだありません

No comments yet.

RSS feed for comments on this post.


Leave a comment

※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。
マンション購入に関する個別相談等こちらへ表示させたくない場合は、
専用フォームからお願いいたします。