豊島区内でどのマンションを買うべきか？

本日(2014.6.27)、日経平均は派手に下がりましたね。
213円安で15,095円だそうです。
この流れだと、来週は15000円を割るかもしれません。
ちょっと上がってはダラダラ下げる、というイライラ状態。

実のところ、私は大きく株式投資をしていません。
でも、株価というのは明解に日本経済の実態を表しています。
だから、毎日細やかにチェックしています。
ここのところの動きは、実に嫌ですね。

何度も同じことを書きますが、株式市場は
都心のマンションの売行きとかなりシンクロします。
ここのところ、マンション市場もやや元気がなくなっているのですが、
やはり株価の停滞と関係しているはずです。

さて、今日はいつになくまじめに
特定のマンション市場について語りたいと思います。
みなさんが、私の本職を忘れないためにも、
たまにはマンションのことを真面目に取り上げるべきではないかと、
柄にもなく考えてしまったからです。
基本、私は真面目な人間ですから（笑）。

取り上げる対象は、資産価値レポートの新作を出した「豊島区」。
豊島区というのは、何ともユニークですね。
もちろん「池袋」という街が中心です。
昨日、私の事務所に見えたある相談者がおっしゃっていました。
池袋でタワーマンションを買おうとしたら、まわりから
「ええ、池袋なの？」と言われたとか。

確かに、池袋というと新宿や渋谷に比べて一段落ちますね。
浦和あたりの高校の同窓会は、池袋で行われることが多いとか。
埼玉方面の方にとって、集まりやすい場所です。
かといって、横浜や川崎の高校の同窓会が渋谷で行われるとは聞きません。

しかし、豊島区というのは池袋だけではありません。
目白も雑司ケ谷も豊島区にあります。
皇族方がお通いになる学習院も豊島区内です。
利便性で言えば、目黒区に劣るとは思えません。
でも、ブランドイメージは高くありませんね。

実のところ、こういうエリアは「狙い目」だったりします。
つまり、利便性は高いけれどマンションの価格はお手頃、
といった現象が起きやすいのです。
例えば、大手町に通勤するなら杉並区よりも江東区の方が
近くて安い、とったような現象です。
ですから、港区や千代田区に住みたいけれど予算が足りない・・・
と言った方にとって、お手ごろに山手線内に入れたりするのが、
実は豊島区や文京区であったりするわけです。

では、私のレポートに沿って、今豊島区内で販売中の
新築マンション各物件についてコメントしましょう。

セントラルプレイス南大塚
JR山手線の「大塚」駅徒歩6分のコンパクトマンションです。
「大塚」というと外国人や風俗のイメージが強いですね。
現地はちょっと雑多なところ。
このマンションも、住友不動産独特の販売手法。
完売まではまだまだ時間がかかりそうです。
こういう物件は、アベノミクスの範囲外かもしれません。

ブランズ駒込六義園
売主は東急不動産、販売は子会社の東急リバブル。
このブランズというブランドは、営業力が弱いですね。
条件はなかなかいいのですが、竣工まで完売しないかもしれません。
でも、私は一定の評価をしています。

アルナス駒込六義園
ちょっと市場をナメていたかもしれません。
いいマンションですよ。うるさいことを別にすれば。
いかにも、値引きをしていそうな物件。

G/CLASSIC 山の手PJ
タカラレーベンが売主のちょっと変わったマンション。
山手線内にこだわる方にとってはリーズナブルかもしれません。
でも、物件のメリット＆デメリットをよく理解すべきでしょう。

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE
（グランドミレーニア）
池袋周辺では結構たくさんのタワーマンションが供給されます。
流通市場の動きも活発。値段はお手頃。
つまるところ、中古の資産性は弱いマーケットです。
10年後、このマンションは確実にワンノブゼムです。

OWL TOWER
もういい歳こいでいるのにまだ売れ残っている存在。
ゴールドクレストの典型的な売れ残りマンションですね。
でも、この価格に市場が追い付きつつあります。

ダイレクトタワー池袋要町
駅の真上と言っていいポジションにあります。
まず、それだけ。池袋へ歩くのか、地下鉄を使うのかに迷います。
まあ、中途半端ですね。価格は住友不動産だから・・・

パークホームズ　目白 ザ テラス
いかにも「目白っぽい」場所ですが、アドレスは池袋です。
売れるでしょうね。現地に行けば住みたくなりますから。
でも5年先10年先の資産価値となると、やや懸念もあります。

以上8物件が、今の豊島区内の新築物件。
詳しい内容は、レポート本体をお読みください。

資産価値レポート新作

「豊島区・総集編」
価格　3,190円

■セントラルプレイス南大塚,■ブランズ駒込六義園,■アルナス駒込六義園,■G/CLASSIC 山の手PJ,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■OWL TOWER,■ダイレクトタワー池袋要町,■パークホームズ目白ザ テラス, 以上の8物件です。

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2014/6/27 16:01 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

この先景気がどうなるのか、不動産価格は・・・
昨日もあるファンドマネージャーと語り合いました。
楽観的に見れば「あと6年は大丈夫」。
でも、6年はちょっと長すぎると思います。

北朝鮮問題は、いかにも動きそうですね。
日本―北朝鮮、中国―韓国のクロス外交が進みそうで、
そのあたりは面白いところ。

私は緊急時の通信手段についてはほぼ何もやっていません。
地震保険は入っていたような覚えがあります。
まあ、その時々で臨機応変・・・
なんて言っているのがいざという時に慌てるのでしょう。

日曜の午後、眠たくなってきました。
では、ごきげんよろしからんことを。

榊淳司

2014/06/29 13:47 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

株価も為替も、何と言いましょうか、グズってますね。
アベノミクスなるものへの、マーケットの懐疑でしょうか？

安倍政権はその辺りの息切れを、早くから折り込んでいて、
北朝鮮カード、つまり拉致問題解決を模索し準備してたと。
その結果、安倍側近は今年の早く、
既に北朝鮮から何らかの回答を得ていたと。
そしてアベノミクスが行き詰まったとき、このカードを切り、
政権の浮揚を謀る、という。
以上は、或るメディアの伝える未確認情報ですが。

さて、３．１１のとき、
東京に於いてもケータイが繋がりにくくなり、
公衆電話には人びとの列をなしました。あの時ですが、
私も、情報伝達のインフラについて考えさせられました。
災害にとても弱い、もろい。何か自衛しなければと。

そのとき考えた自衛手段のひとつが、ワイヤレスとモバイルでした。
前にも触れましたが、Wi-Fi、モバイル回線、そして、
ネット・デバイスとしての、タブレットでした。

他には、あわてて地震保険に加入契約しましたね。(笑)
同じように、加入契約された方が多かったようで、どちらさまもですね。
その後、地震保険料も見直されＵＰとなり、ま、ご時世です。
損保の人から聞いたのですが、木造住宅の加入率は低いと。
鉄筋コンクと比べて保険料がメチャ高いのが理由らしく、
具体的な金額は聞きませんでしたが、ま、ご時世ですか。(笑)

ＩＴのことについて、も少し、書きたいことがあるのですが、
入力疲れのため、今日はこの辺で上がりますわ。

ごきげんよう。

2014/06/29 10:19 | by まろたん

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