中央区に買ってもいいマンションはあるか？

今日は、中央区の資産価値レポートを最新情報に更新しましたので、
そのあたりを掘ってみたいと思います。

まず、日本橋エリア。
「日本橋」といっても、銀座線の日本橋付近では
あまり新築マンションが供給されません。
店舗とか商業ビルとか、マンション以外の用途に
土地を使った方が経済効率はいいのでしょうね。

したがって、主力の供給エリアは人形町や浜町あたりになります。
このエリアは、地下鉄の浅草線、新宿線、日比谷線、半蔵門線などが
入り組んで交差しており、何駅も使えるマンションが出てきます。
例えば「GREEN PARK 日本橋堀留町町」は3線5駅を上げています。
それも、すべて5分以内にアクセスできます。

立地は狭苦しくて、住んでいても窮屈さを感じそうです。
でも、これだけ交通条件が優れていれば貸すにも売るにも有利。
しかも、価格は周辺相場をキッチリ読んでいます。
まあ、割り切って買うならこういうマンションなのでしょう。
私は買ってまで住みたいとは思いませんが。

「サンウッド東京茅場町パークフロント」はその名の通り公園の前。
しかしねえ、ただの児童公園ですよ。
雑多な街並みでオフィスも多いので、
昼休みはサラリーマンが弁当を食べています。
まだいくらで売り出されるかよく分かりませんが、
サンウッドが安く売るとも思えません。
それに、公園向きとはいえ北振り住戸もあります。
ちょっと要注意でしょうか。

「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」は「浜町」駅しか使えません。
徒歩6分だそうです。ちょっと弱いかな。浜町会館の向かい。
こういうマンションは、高くても上層階を買うべきですね。
下層階を買うと、売却の時に苦労します。

銀座・八丁堀・築地エリア
こちらも日本橋と同様に「銀座」最寄は少ないですね。
主な供給エリアは「八丁堀」。半分以上ですね。
次から次へと出てきます。
八丁堀や新富町というのは、地場産業が水産と印刷。
あとは広告関係が多かったのですが・・・・
いずれも衰退産業。ビルがどんどんマンションに変わっています。
中古の流通も多いので、どちらかというと資産価値は弱含み。

「グラディス　東京イースト」は価格で勝負しなければならない
条件だと思いましたが、現実は・・・・

「プレシス八丁堀リバーフロント」は面白いですね。
小さいのに4方道路ですよ。珍しい。
しかもプレシスブランドですから高くありません。
まあ「買ってもいい」マンションですね。
でも、「買ってはいけない」住戸もありますから要注意。

「クレヴィア東京八丁堀」」はウィルローズも絡む激戦地。
ちょっと条件が悪そうなので、いくらで出てくるか興味あります。
また、目の前の賃貸タワーと完全お見合いになる住戸はどうなるのか？
しかしよくこういう計画で事業化したものです。

「ザ・パークハウス 東銀座」の立地は最高です。
ここは、元々封筒屋さんか酒造会社のビルだったような。
しかし、このあたりのマンションの立地としては申し分ない条件。
まだ価格は出ていませんが、多少高くても買いでしょうね。

「パークリュクス銀座mono」は、現地に行って呆れました。
これも事業化した担当者の勇気に敬意を表します。
「銀座駅最寄り」で、この悪条件を突破できるのか？
みなさんの購入はお勧めしません。

晴海・勝どきエリア
言わずと知れた、タワーマンションの激戦区。
ここでの注目は、一部同じ売主のタワーマンションである
「ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス」と
「勝どき ザ・タワー」は、駅からの徒歩分数が倍以上も違うのに、
坪単価は約11万円しか差がないこと。

住戸にもよりますが、全体としては「ティアロレジデス」の方が
眺望や居住性は優れていそうですけど、徒歩13分ですから。
「勝どき ザ・タワー」は最初の500戸を勢いよく売りました。
でも、まだ900戸が残っていることになります。

「DEUX TOURS CANAL＆SPA」は我が道を行く、という感じ。
ひょっとしたらこのマンションはオリンピックが開催される頃まで
販売が続けられているかもしれません。
今、このエリアで販売されている新築マンションの中では
もっとも高い価格だと私は見ています。

このエリア、全体として激戦区です。
このあと、ティアロのとなりに三井が1000戸以上で出てきます。
他にも計画がいくつかあります。
もう完全な供給過剰状態。頼みはオリンピックだけ。

私は割高なタワーなど追いかけずに「ジオ勝どき」や
「シティハウス勝どきステーションコート」あたりで
妥協しておいた方がいいと思いますけど。
価格だけなら「グレーシア勝どき」が一番安そうです。
でも、長谷工プロジェクトの「ユニクロマンション」です。

ここで取り上げなかった物件もたくさんあります。
むしろ、そちらの方が多いでしょうね。
詳しくお知りになりたい場合は、レポートをお読みください。
各物件についてだいたい3ページから6ページくらいで
私の考え方、評価、将来の資産価値などについて述べています。
ただし、あくまでも私の考えです。
最終判断は、みなさんでなさってください。

レポートの更新情報。

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2014/7/7 16:27 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

いやはや、介護のことは知れば知るほど
「あまり知りたくなかった」現実に出会います。
私もいつかは介護さんたちのお世話になるやもしれません。
なんとかピンピンコロリで生涯を終えたいものです。
最近、曽野綾子「老いの才覚」を読んでいたく感銘しました。
中村さんの本も、機会を見つけて読みたいと思います。

この国は衰退の季節を迎え、嫉妬ブタの隣国に取り巻かれ、
かなり危うい状況なのに、多くの人は自覚していません。
きっと大きな出来事が起こりますね。
とてもこの安寧の日々が続くとは思えません。
かといって、何か準備ができるわけではありませんし。
日々の雑務に追われて、月日が過ぎていきます。

また、コメントをお待ちしています。
ごきげんよう。

榊淳司

2014/07/09 15:51 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

藤巻健史さんは、今のところオオカミ少年です。
が、このままゆけば、オオカミは出る。
この論に異を唱える御仁は少ない。
で、問題の中核は「いつなのか」に尽きます。

老後生活の問題は、
「健康・お金・孤独」だと言う人がおられます。
「老後の孤独」は、あまり語られていません。
個人的、私的過ぎる問題であり、むつかしい。
健康・お金と同列には論じ・語れないでしょう。
老後生活時間は、未知・未踏の世界ですからね。

「崩壊する介護現場」を読了。
中村淳彦さんが書かれた本です。
中村さんは、かってはジャーナリストとして活動し、
その後介護の世界に入り、今は或る介護施設の経営者だと。

私は介護関係の本を５０冊くらい読みましたが、
この本は突出していますね。
介護労働者＝ヘルパーの隠された負の実態について、
容赦なくディスクローズされています。
ま、圧倒され、絶句し、暗澹たる気持ちになりますわ。
ここまで崩れているのか。
と、為すすべが見つかりません。

この国は、言いようのない危機を抱えていますね。
さまざまな分野に於いて。
誰しもがいつの日にか、それらにぶち当たり、
我がこととして対峙し、途方に暮れるのです。

シンドイ話ですが、
避け得ない大いなる「憂うつ」であります。

ごきげんよう。

2014/07/09 08:36 | by まろたん

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