マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
こんな私も、日々是好日

私たちは限られた時間を生きています。
まあ、よく生きても１００年くらいです。
普通の日本人なら男は８０で女は９０あたり。
私はすでにほぼ６１年を生きました。
あと１４年くらいは生きるつもりです。

健康であれば何歳までも生きたいものですが、
どうやらそんな感じでもなさそうな気がします。
私の父親は７６歳まで生きました。
私と違って酒をあまり飲まず、早起きして散歩し、
野菜をたくさん食べるように心がけていました。
タバコは一度も吸ったことがありません。

それでも、７６までしか生きませんでしたね。
まあ、ちょっとしたストレスの種を抱えていましたが。
私は大酒を飲んで、散歩の習慣もなく、
好きなものを食べて毎日を過ごしています。
まあ、ストレスはほとんどありませんが。

で、父親が生きた年齢あたりまで生きられればいいかと。
つまり、７５歳くらいまで生きるとなると、あと１４年。
まあ、凡人に生まれて凡人らしい人生を過ごした気がします。
最近では、結局自分もたいしたことはなかったと自覚。

そう思えば、あと１４年の人生もお気楽なものです。
年金を６５歳あたりからもらうつもりですが、
そのあと１０年しか生きなければ元は取れないかも。
まあ、それでもいいとするしかありませんね。

今も毎日「仕事」をしています。土日も事務所に出ます。
私の仕事は喋るか、書くか、がほとんどすべてです。
時々、場所は変わりますけどね。２４日の土曜日は
早稲田大学の市民講座で講義みたいなことをします。
場所は八丁堀ですけどね。ご興味おありの方は、
下記に案内していますのでお申し込みください。
まだ、数席ながら空きがあるようです。

大学の先生というのは６５歳が定年みたいですね。
私はただの非常勤で、しかも市民講座ですから
体力が続く限りはやりたいと思います。ただし、
お声がかかれば、ということになりますが。

書く方も、依頼があれば、ということになります。
現在、不定期な連載を依頼されているメディアが３つほど。
イレギュラーな依頼も、ポツポツあったりします。
ただ、以前に比べると減ったような気がします。
やはり、私もこの世界では大ベテランになったかと。

マンション市場はまだ上昇気流の途中です。
これが止まって、フリーズになって、下降線の
局面に入ったら、忙しくなりそうな気がします。
その時に、体力が残っているかどうか、心配ｗ。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
いよいよ価格下落期を迎えるマンション市場を
見据えた賢い買い方と売り方
6月24日に開講　受講申込受付中

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2023年7月1日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(5月)は待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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湾岸タワマンに待ち受ける悲劇

どうやら、日本の景気は本当にいいみたいですね。
私の懐具合は寂しくなるばかりですけど・・w。
ただ、景気は悪くなるより良くなった方が
いいに決まっています。どんどん良くなればいい。

ただ、困ったことにマンションの価格が
いつまでも下がりませんね。下がる気配さえありません。
逆に、上がっているところではまだ上がっています。
都心や湾岸はクレージーな上がり方をしていますね。

つくづく思うのは、東京には見栄っ張りが多い‥
なぜ、無理をして少しでも高いマンションを買いたいのか、
私から見るとさっぱり分かりませんね。
家を買うって、そんなに素晴らしいことなのですか。

私はこんな仕事をしているので、様々な富裕層に会います。
週刊誌からよく「富裕層は今、何を考えているのですか」
みたいな取材を受けます。その度に言いたくなります。
「富裕層は貧乏人みたいに同じことを考えたりしない！」

世の中、アタマの堅い人がほとんどです。自分のポジション
からしかモノが見えないのですね。だから、貧乏人に
生まれ育って、大人の貧乏人になった人は、
貧乏人の価値観や視点しか持てないケースがほとんど。
悲しいけれど、それが現実です。

三田ガーデンヒルズが調子よく売れていますが、
「誰が買っているのですか？」と、よく聞かれます。
「富裕層です」と答えるしかありません。
「中国人じゃないのですか？」と聞かれます。
「それは中には中国人もいるでしょうね」
「どんな中国人ですか？」　しらんがな、そんなこと。

人間、単純な答えを欲しがります。そういうの、
だいたいはアタマの堅い人です。物事の答えは
一つか、せいぜい二つだと思い込んでいます。
受験問題ならそれでもいいでしょう。
でも、世の中の大半の問題に対する答えは、
一つや二つではないのです。十人十色ですね。

ただ湾岸のタワマンを無理目のペアローンで買う人々は
ある意味でひとくくりにできます。単純なんですよ。
ニューカマーのプチ成功者です。これでおそらく
半分以上、場合によっては７割以上かもしれません。
少なくとも、私の知っている範囲では９割ですね。

彼らはニューカマーだけに、東京に地縁がありません。
どこに住んでもいいわけです。そして、昭和のころの
有明や豊洲や勝どき、晴海を知りません。
そこのタワマンを購入しても、中学や高校の
同級生からバカにされたり、蔑まれることもなし。
不動産屋は「ここには将来性があります」と囃します。

まあ、そんな具合なので今は調子よく売れています。
本当に「バカみたい」な値段になってしまいました。
しかし、ちょっとバブルが膨らみすぎですね。
弾けた時に多くの悲劇を生み出すことが自明。
どうなることやら、と思いながら眺めています。

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形而下人間と寒山拾得の落差

いつまでたっても金利が上がりませんね。
来週は日銀の政策決定会合があります。
多分、植田君はすべての変化をスルーして現状維持。
とことんまで何もしないおつもりでしょう。

アメリカはもしかしたら0.25％の利上げがあるかも。
ヨーロッパも同様。こちらの方が可能性が高そう。
しかし、日銀は動きません。何もしません。
せめてETFでも売ればいい、と思うのですけどね。

そして、日本の不動産局地バブルはズルズルと続き、
いつまでもマンションの価格を膨らませることで、
傷はどんどん深まっていくのです。やんぬるかな。
バブルが弾けると、自己破産者は二桁万人出そうです。
マンション市場は、立ち直れないほどの打撃を被るかも。

まあ、無理して買った人たちが破綻するわけですから、
ある意味で自業自得ですね。でも、ちょっと可哀想。
世間の空気にのっかって、その気になったわけですから。
誰かを責めるとすれば、前日銀総裁の黒田君。
今から買う人たちは、現総裁の植田君でしょうか。

つくづく思うのは、日本人の「持ち家信仰」の根深さ。
特に、女性にはその傾向の強い方が多いですね。
家というのは、住むところです。「住む」という
目的さえ果たしていれば、持つ必要はありません。

家を持つ、ということは様々にめんどくさいもの。
リスクもたくさんあります。だから、持っていない方が
楽なこともいろいろあるのです。ところが、
今のように家の値段が上がっていると、人々の
心は千々に乱れるようですね。まあ、仕方ないか。

先日、アメリカの某大都市に住んでいる知人と
ご飯を食べながら、いろいろ話す機会がありました。
彼女と米人の旦那が購入した一戸建ても値上がり気味だとか。
金利が上がったから、値下がりしているかと
尋ねてみたのですが、そうでもなさそうですね。
まあ、新築住宅の売れ行きは悪そうですが。

その夫婦には子どもがいません。どうするのか・・
まあ、私が心配することではありませんけどね。
人間は裸で生まれてきて、裸で死にます。
あの世へは、何も持っていけません。

生きているときには、住むところが必要です。
しかし、基本は「寝て一畳、起きて半畳」。
人間にとって必要なスペースはその程度。
そう考えれば、どこにだって住めますよ。

話題の三田ガーデンヒルズには500㎡の住戸が
あるそうですが、それは大変でしょう。
お掃除には業者にでも頼まないと無理ですね。
いったい誰が住むのかと考えてしまいます。

私はこんな仕事をしているので、それこそ
様々なマンションを見てきました。でも・・
「こんなところに住みたい」と心を動かされた
ような物件はひとつもありませんでした。
いや、ホントです。それはいい物件もありましたよ。

マンションを欲しがる人というのは、
基本的に物欲の強い人のような気がします。
マンションも、基本的にはモノですからね。
そういうお方は、人生の事象の大半を
形而下の価値観で判断します。

つまり、いいマンションを所有して住んでいる人は
エラくて、しょぼい家に住んでいる人は、ダメ人間。
タワマン族が「高層階はエラくて下層階はカス」と
単純に位置づける感覚と基本的には同じです。

そういった人間には「寒山拾得」の価値観が
多分死ぬまで理解できないでしょうね。
ある意味、「物欲の囚人」ではないかと思います。
ただ、そういう人が欲しいものを手に入れた時の
幸福感は、私などには理解できない恍惚なのでしょう。
ただし、それはあまり長続きしませんが。

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ニクソンショック52年、経済理論も瓦解中

たまにはマンションのお話でもしましょうか。
今、東京の都心ではマンション価格がバカ上がり。
2億3憶はあたりまえで、5億10憶も珍しくありません。
ハッキリ言って、キチガイだと思います。

35年ほど前にも、同じような情景を見た気がします。
そのあとどうなったかは、50代以上の方ならご存じ。
日本経済はそのおかげで30年以上の停滞を続けています。
まあ、あの時に比べると今はかなり「地域限定」ですね。
私は10年くらい前から「局地バブル」と言っています。

それがいかにキチガイであるのか。
10億円で150㎡くらいのマンションを購入します。
そんな人は、だいたい50代以上のお金持ちですよね。
その方が10億円で買って、住んで、10年経ちました。
ある日、その方はポックリと逝ってしまったとします。

その方は、そのマンションに対して1日27万円超の
費用を払ったということになります。
実はそれだけではありません。27万円超は
マンションの購入費用だけです。

分譲マンションには管理費や修繕積立金が発生します。
もちろん、固定資産税もありますね。
150㎡の空間を自分で掃除するのは大変。
人を雇ったり、業者に頼めば費用も発生します。

私は貧乏人なのでよく知りませんが、
1泊27万円の予算なら、かなり一流のホテルの
スイートルームに泊まれるのではないですか。
しかも、掃除をする必要がありません。

ウーバーイーツなんてケチなデリバリーを
頼まなくても、ホテルのルームサービスがあります。
飽きれば、別のスイートに移ることだってできます。
荷物はホテルの人が運んでくれるでしょう。

確かに、10億円で買ったマンションは10年後には
何億円か、あるいは10億円以上で売れるかもしれません。
しかし、それは生きていてこその財産価値ですね。
50代や60代の贅沢に親しむ富裕層は、あと何年生きますか？

今の東京都心のバカだかマンションとはそういうモノです。
つまり、合理的に考えればあり得ない価格になっています。
それでも、売れています。買う人がいるからです。
それがバブルというものです。そして、それが今。

少しだけこむずかしい話をしますね。
1971年にニクソンショックというのがありました。
アメリカが「金とドルの交換を停止する」と宣言したのです。
それまで、アメリカは金1オンスにつき35ドルで交換に
応じていました。そして各国通貨は固定レートで
アメリカドルと紐づいていました。日本円は1ドル＝360円。
これは「ブレトン・ウッズ体制」と呼ばれる世界の通貨制度。

ニクソンショック以後、世界の通貨はすべて
裏付けのないペーパーマネーになりました。
お金を増やすためには、印刷すればいいだけ。
今はさらに進化して、データを作ればいいだけ。
PCをピピっと操作するだけでドルも円も増えます。

人間は基本的に「楽をしたい」という業がある生き物。
「足りないものは増やせばいい」となって、
世界のペーパーマネーはどんどん増えました。
増える過程で、だいたいはバブルが発生します。

しかし、多くの人が「それはおかしいぞ」と思う時期が
あります。それがバブル崩壊時ですね。
でもまあ、基本的にはどんどんお金は増えていきました。
ニクソンショックまでは1オンス35ドルだった金の値段が
今や2000ドル近くになっています。ドルの価値は約60分の１に。

さて、リーマンショック以降、世界のペーパーマネーは激増。
特に日本の円は黒田総裁の10年間で約5倍に増えてしまいました。
当然、バブルが起こります。ところが、日本の経済は
この30年間成長を停めています。その理由は人口が増えないのと
目立ったイノベーションがなかったから。
お金が増えたのに、その行き場所がありませんでした。

それが日本の不動産市場に局地バブルをもたらしました。
しかし、そのカタチはかなり歪ですね。不動産の価格が上がったのは
ほぼ都心だけ。一部は湾岸などです。あとはグラデーション。
郊外のどうしようもない不動産は今でもゼロ円です。

なぜかといえば、都心では幻想が発生しても、地方はダメ。
1日27万円になるようなバカだかマンションを買う、
アタマの弱い富裕層は湧いて出てきますが、
「使えない」地方や郊外物件は売れません。

都心から地方に行くにしたがって、マンション価格は落ちます。
それは都心はイルージョンが支配しても、地方はダメだから。
準郊外までは、このイルージョン効果が及んでいます。
地方の郊外になると、まったく消滅します。
そのグラデーション濃淡の変化は、地方によって異なります。

で・・・このキチガイじみたバブルにも秋が来ていますね。
先日、アメリカの大都市郊外に住んでいる知人と親しく
話をする機会がありました。アメリカの不動産価格は、
まだ急激に下がっていませんね。でも、時間の問題かな。

中国や韓国も必死にバブル「崩壊」を防ごうとしています。
しかし、市場は政策よりも強いというのが経済原則。
「お金を増やしたらモノの価格が上がる」という
ケインズ理論は、黒田日銀の10年でその崩壊を証明しました。

この先、世界経済は「覚醒の時代」を迎えそうな予感。
つまり、ペーパーマネーの増減や金利の高低ではなく、
純粋の「需給の法則」が強力になる時代です。
1泊27万円の10億円マンションに合理的購入理由が
ないことに、市場が気づく時代です。

現に今、世界の金融政策はかなりふらついていますね。
特に日本‥10年間の黒田緩和がインフレ目標を未達成。
アメリカは金利を上げたのにインフレが収まりません。
ニクソンショック52年、そろそろ経済理論を
根本的に見直す時期に来ているんではないですか。

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プーチンよ、君はまだまだ小物だ

私は20世紀の最悪の犯罪者は毛沢東だと思っています。
ナンバー2はスターリンですね。ヒトラーは3番目。
基準は、そいつの存在によって寿命を全うできなかった
であろう人の数。毛沢東は1億に迫る可能性があります。

また、毛沢東は朝鮮戦争に介入するときに、
自国民の3分の1くらいがアメリカの原爆の
犠牲になってしまうことを想定したそうです。
じっさい、国連軍を指揮したマッカーサーは、
今の中国の東北地区へ原爆投下を、当時の
アメリカ大統領であったトルーマンに進言します。

まあ、それはいいとして、21世紀に入っての
いちばんの悪党は間違いなくプーチンでしょうね。
2番目は習近平。なんと、正恩君が3番に入ります。
選定の基準は20世紀の場合と同じです。

もしかしたら、1位と2位はそのうち逆転しますね。
プーチン君は近い将来にプッチンされてしまいそう。
そうなると、彼のやらかしたボリュームはせんぜいが
２けた万人にとどまることになってしまうでしょう。

習近平はウイグルですでに2けた万人はクリアしたと想定。
そのほか、これから中国の主席を続ける限りにおいて
毎年一桁万人ずつ程度は積み上げていきそうな感じ。
これに対して正恩君は母数が2000万人弱。
ポテンシャルがちょっと低めではないでしょうか。

さて、プーチン君のダム破壊が大騒ぎになっていますね。
何ともバカなことをやるものです。トチ狂ったか。
私はこのニュースを聞いて、思い出しました。
以下、ウィキペディアの冒頭部分。

黄河決壊事件（こうがけっかいじけん）は、
日中戦争初期の1938年6月に、国民革命軍が日本軍の進撃を
食い止める目的で起こした焦土作戦である。
黄河を氾濫させ犠牲者は数十万人に達し、
農作物に与えた被害も住民を苦しめた。
事件当時は黄河決潰事件と表記された。
中国語では花園口決堤事件と呼ばれる。

この時、日本軍は中国人被災者たちの救援に勤しんだとか。
国民党軍は、自分たちが日本軍に連戦連敗したからといって
数十万人の同胞を犠牲にするとは噴飯もの。
ですので、20世紀の悪人4位は蒋介石です。

今回、プーチンのやらかしたことは、まったく同様。
ウクライナ軍の巻き返し進撃を必死で止めようとした‥
まさに破れかぶれの所業ですね。
だから、ウクライナの戦いはこの後そう長くは
続かないような気がしますけどね。

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