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• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
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• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

• 韓国・朝鮮人は民族的ＡＤＨＤ？
  2025/12/11 13:49 コメント (0)

2025年12月

日	月	火	水	木	金	土
	1	2	3	4	5	6
7	8	9	10	11	12	13
14	15	16	17	18	19	20
21	22	23	24	25	26	27
28	29	30	31

東京五輪の記憶がどんどん薄れていますね。
2019年のラグビーワールドカップの時には、
日本代表が優勝したわけでもないのに選手たちは
年内どころか年明けまでテレビに出ずっぱりでした。

ところが、今回の五輪では過去最高の
金メダルを獲得したはずなのに、
すでにテレビで金メダリストを見かけません。
まあ、私はテレビを見ない人なので確かなことは
言えないのですが、横目で眺めている限りそう。

つまり、無観客開催の東京五輪はかなり地味だった、
ということではないでしょうか。あれが有観客なら
日本中がまだ大フィーバーの真っ最中でしょうね。
メダリストの方々には少しお気の毒ですが、
やはり「東京メダル」になっているのですね。

さて、その東京五輪の選手村にできるマンション群が
ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（晴海フラッグ）です。
分譲総戸数は4145戸です。超巨大なマンションです。
私の経験上でも、ちょっと希望にない規模です。

五輪前に販売されたのが900戸。そのうち何戸かは
引渡しの延期によってキャンセルされています。
戸数は不明。売主側からの広報がありません。
残りの販売がこれから始まります。

物件のオフィシャルページをみると「11月中旬」に
販売が始まるはずですが、現時点ではその様子はなし。
12月に入ると、このマンションい関する
ちょっとしたイベントが待っていそうです。

この広大な土地は、もちろん埋立地です。
元々東京都が所有していたもの。だから選手村に
なったのですが・・・2016年に晴海フラッグの
売主となる11社に払い下げられました。
その金額が129.6億円というベラボーな安値です。

晴海フラッグは賃貸も併せて5632戸のマンションに
変わります。1戸当たり約230万円。タダみたいなもの。
「そんなに安く売ったのは都民に損害を与えたも同じ」
と考えた人たちが裁判を起こしました。

その判決が12月中に出る、と言われています。
まあ、まだその日は決まっていないようなので、
来年に延びるかもしれませんね。
原告側の主張が一部でも認められたら、
晴海フラッグには「ケチが付いた」という
ことになるのではないでしょうか。

でもまあ、仕方のないことです。
ベラボーな安値で仕入れられたのですから。
しかし、購入を契約した人にとってはどうでしょう。
ケチが付いたマンションを買ったことになります。

裁判はまだ1審です。2審も3審もあるはず。
だからこの先何年も裁判が続いて、判決が出るたびに
ニュースになるでしょう。情報番組ではネタにされます。
私もコメンテーターに呼ばれるかもしれません。

今の売主は10社です。かなり欲をかいていますね。
だって、土地の仕入れ値がタダ同然なので、
1戸5千万円で売り出しても利益が出るプロジェクト。
それを6千万円から1億円以上で販売しています。
普通に考えれば、ぼろ儲けでしょう。

しかしまた、それを喜んで買う消費者がいます。
不動産的な価値をみると、かなり危険な物件ですよ。
だって、あのしょぼい「勝どき」駅まで
普通に歩いたら20分以上かかる場所です。
10年後に中古で売却する時には、坪単価は
200万円を割っていても何の不思議もありません。
住宅ローンの金利が4％になっていたら150万円かも。

そういうマンションも新築の時には
それなりに売れてしまいます。
まあ、広告の力は偉大ですよ。私は広告屋だった時には
そうな風には思いませんでしたけどね。

ただ、1住戸100万円の予算があります。
晴海フラッグなら40億円以上ですか。
それだけかければ、ああいったお荷物物件でも
何とか売れてしまうものです。

しかし10年後に中古で売却するときには広告費ゼロ。
それで駅から20分も歩くマンションを売るのは辛い。
資産価値を考えれば、あのマンションは買えませんね。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

 

 

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今日は現地調査に行ってきました。
港区、渋谷区、杉並区、豊島区、北区、
そして文京区でおしまい。13か所です。
こんな調子で、もう13年も東京の街を
走り回っています。知らないところないくらい。

行きたくないなー、と思うのは世田谷区と
新宿区でしょうか。その理由は、道が狭いから。
そんな狭い道の奥にオープンハウスDの
マンションが建築中だったりします。

よくあんなところを見つけてくるよなー、
と思いながら現地調査をしています。
対抗はモリモトでしょうかね。
城西・城南地区でコンスタントにやっています。
よく土地の仕入れができるものです。

最近、住友不動産の新規物件が減りました。
社の方針が変わったのでしょうかね。
3，4年前は「ここでまたこれを買ったのか」
というような物件が次から次へと出てきました。

野村不動産も最近スマートな物件を
あまり見かけなくなりましたね。
10年位前は「よくこれが買えたな」という
物件を見かけることが多かったのが野村。
最近はもっさりした物件が目立ち過ぎ。
日吉なんてのはその典型。かなり無理筋。

私はマンション業界の周縁で生き始めて
もう35年になります。パンフレットのコピーを
書いただけで1000物件はあったと思います。
今の「榊淳司」として資産価値レポートを
作り始めてから、取り上げた物件は
1万近くになるのではないかと思います。

まあ、マンションなんてすっかり飽きています(笑)。
何回もテレビでご一緒している超有名な
コメンテイターさんはマンションのことを
「鉄筋コンクリートの箱じゃないか」と
私の前で毎回おっしゃっています。その通り！

マンションというのは、基本は醜悪なものです。
なぜなら、時間と共に必ず朽ち果てます。
それもかなり醜い姿になってしまうでしょうね。
その理由は「鉄筋コンクリート」です。
鉄は必ず錆びます。だから建物が朽ちるのです。

アテネにはパルテノン神殿が残っていますね。
あれは都市国家アテネの最盛期の頃の建造物。
アテナイの女神に捧げるために造られたとか。
今は半分以上崩れていますが、未だに崇高な
雰囲気を漂わせていますね。私も今から35年ほど前に
現地を見たことがあります。印象深いところ。

今、この国でウジャウジャと湧いてくる蛆虫の
ように造られているマンションはどれひとつとして
決してあのようなモノにはなり得ません。
すべてのマンションは取り壊されるか、
朽ち果てて廃墟になる運命なのです。

鉄筋コンクリートは、どう永らえても200年。
普通は50年から100年で寿命を迎えます。
かなり効率の悪い建築構造だといえますね。
欧米では築100年くらいの木造建築はザラ。
鉄筋コンクリートは一見木造よりも丈夫ですが、
高層建築になると耐久性は木造戸建てに劣ります。

特にタワーマンションというのはかなり厄介な存在。
100年後には今生きている人はほぼ全員死んでいます。
ただ、その頃にこの国の建築の専門家は
「我がご先祖様たちはなんて厄介なもの
我々にを残してくれたのか」と嘆いているはず。
なぜなら、朽ち果てたタワマンの始末に困っているから。

特に東京の湾岸エリアなんてタワマンの墓場でしょう。
朽ち果てたタワマンが並び立っている、
「アキラ」みたいな情景ではないでしょうか。
これはしっかりと予測できる未来なのです。

なのに今の人々はあんなに安っぽい建造物に
ありがたがって大金を払ってお住まいになっています。
きっと未来の私たちの子孫は、ああいう生活を
「頽廃」というワードで分類するのではないでしょうか。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

 

 

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私は超零細のユーチューバーです。
毎日６から10本程度の動画を上げています。
始めてからもう3年近くになりますね。
最初の頃、皆様から頂くコメントを
ほとんど読んでいました。
最近は、まったく読みません。

最初の頃、もっとも役に立ったのは技術面。
音声がよろしくなかったり、話す内容に
間違いがあったり、漢字の読み方を間違えたり。
そういうことを指摘くださる人がいるのです。
それは中々にありがたいことでした。

でも、そのうちめんどくさくなって、今は見ません。
まあ、どーでもいいな、という感じなりました。
私は基本的に人にどう思われようと、
あまり気にしないタイプの人間。
ただし、ビジネスに差し障ることや
事実に反する誹謗中傷には法的に対処します。
それ以外は、基本的にどーでもいいこと。

世の中の大半の人というのは基本的に私よりも
アホだと思っています。だから他人は気にしない。
そもそもヤフコメや掲示板に書き込む人というのは、
基本的にアホです。過去にいくつか裁判で暴いてみて
それがよーく分かりました。
かしこければ、あんな無益ななことはしません。
ヒマを持て余している愚かな方々。

最近話題になっている、超有名なカップル。
ヤフコメに書き込まれた内容をお読みになったのか
新婦は複雑性PTSD（心的外傷後ストレス障害）だとか。
そんなん、気にせんでええのに、と思いますよ。
あんなところに匿名で何かを書くのは
基本的にアホか精神を病んだ人々。
スルーで十分ではないでしょうかね。

最近、ヤフコメはAIで自動削除をしているとか。
そういうの、ものすごーくAIに向いていると思います。
ちょっと前まで人間がやっていました。
でもAIはあっという間に人間を凌駕したはず。
どんどん自動削除していけばいいのです。

というか、コメント欄って要りますかね？
ヒマでアホな御仁と精神を病んだお方が
ストレスを発散しているだけではないのですか。
ああいのは、中国みたいに言論の自由がない
国だったら意味があります。でも日本は違う。

日本みたいな国では言論には責任を伴わせるべき。
といって自由を制限してはいけません。
犯罪の範疇に入る言論を厳しく規制すべきなのです。
まあ、徐々にそういう方向に動きつつありますが。

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「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

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開催日時：12月4日（土）13時～17時
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（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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総選挙が終わりました。
まあ、自民が何とか勝ってよかった。
といって、私は自民党の支持者ではありません。
日本の政治が安定するのが一番です。
あとは、基本的に現実主義者が多い政党の方に
好感が持てますね。観念先行は嫌いです。

まあ、政治の話は他の方に任せましょう。
あと、ユーチューブではさんざんやっていますので。
マンション市場がどうにもおかしな感じですね。
都心は相変わらずのバッカ高が進んでいます。
しかし、実需マーケットはフリーズ状態。

景気はそう悪くないのですが、よくもありません。
つまり、一般人の所得は微減状態なのです。
マンションだけが高くなっても売れませんわな。
都心エリアでは富裕層と背伸び層が買っています。

マンション市場が値下がりに転じても、
富裕層はまあどうってことないでしょう。
問題なのは背伸び層です。例えばペアローン組。
多くの危うい前提に支えられているのが
ペアローンを組んでのマンション購入です。

・離婚しない（3組に1組は離婚する時代）
・35年間収入が減らない（終身雇用の時代は過ぎています）
・金利が上がらない（今は史上最低であとは上がるだけ）
・マンションが欠陥建築でない（21年は大手で3例アリ）
・大きく値下がりしない（今は過去最高レベル）

まあ、ざっと考えただけでもこんな感じ。
それでも、湾岸のタワマンを購入している
主な需要層はペアローン組です。
世帯年収が1000万円を超えるダブルインカム族。

傍から見ていると危なくって仕方ありません。
そういう方々に限って、子供の教育に熱心。
中学受験は今や小学校の1年生から始まります。
サピックスが1年生から募集しているのです。
昔は4年生から始めるのが普通でしたが。

最初は年間数十万円。6年生は200万円。
ペアローン組はそれを想定しているのでしょうか。
私立中学に入ったら入ったで月謝が要ります。
修学旅行などの行事も派手なのが私立です。

まあ、お金がかかりますよ。
中学受験なんて、ほぼほぼ遺伝子で決まります。
というか、偏差値を取る能力はほぼ遺伝子。
後天的に身に付けられるのは品性と教養くらい。
偏差値は多少の努力ではどうにもなりません。
真面目だけが取柄に見える我が国の総理大臣が、
３回も東大に落ちたことがそれを証明しています。

話をマンションのことに戻しましょう。
仮に金利が上がってマンション価格が下落に転じると、
ペアローン組は阿鼻叫喚の地獄に落ちますね。
それが分かっているのかいないのか。

売る側は基本的に売りっぱなしですから、
そんなことは全然気にしません。
売買契約書にハンコをついてもらって、
住宅ローンが下りればOK。後は野となれ山となれ。

そういう具合に山となったタワマンが
湾岸エリアに立ち並んでいる、というワケです。
アメリカの長期金利がジワジワ上がっています。
日本のゼロ金利もそろそろ限界ですね。
あと１年半で日銀総裁も交代します。
ペアローン組は数年以内に諸行無常ということを
噛みしめることになりそうな気がします。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
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2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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人は自分が見たいと思う現実しか見ようとしない。
これはユリウス・カエサルがガリア戦記で書いたこと。
人間の心情というものを見事に言い表しています。
自分が見たくない現実が目の前にあっても、
それを何とか見たい現実に近づけようと
するケースもよく見かけますね。

26日に入籍された方々にもそういう傾向が
あるのではないでしょうか。しかし、
現実は現実であり、誰も容赦してくれません。
現実を受け容れてこそ、新たな道も開けます。

ちょっと調べてみましたが、ニューヨーク州の
司法試験には合格者が5791人もいるのだとか。
人口割合にすると3358人に一人となります。
日本の司法試験は毎年だいたい1500人が合格。
人口割合にすると83333人に一人。ＮＹの25分の１。

ＮＹの司法試験は日本の25倍カンタンなのでしょうか。
日本の宅地建物取引士の合格者は、例年約3.5万人。
人口割合にしますと3571人に一人ですね。
こうやって見ると、ずいぶんたくさんいます。
ＮＹの司法試験農合格者と人口割合は変わりません。

日本では宅建の資格を持っているだけでは食えません。
ＮＹでも弁護士資格を持っているだけでは食えないはず。
最初の数年は馬車馬のように働かされるとか。
その馬車馬になる資格をあのお方は取得された？？

日本でも、弁護士の資格を取得しただけでは
高収入が約束されません。イソ弁の年収は600万円。
それを1年か2年は勤めるのが慣習になっているとか。
ちょっと前に50代で司法試験に合格した先生に
お会いする機会がありました。そこでお尋ねしました・

「先生はイソ弁をされたのですか？」
彼はちょっとだけ困った顔でお答えになりました。
「私はやりませんでした」
それでも、彼は立派に弁護士業務を行っておられます。

傍で見ていて思いますが、弁護士も医師も
とてもではないですが楽そうなお仕事には見えません。
むしろ、平均的なサラリーマンよりもハードワーク。
しかも、それぞれに重い責任が伴います。
だから、うらやましいという気になりませんね。

生まれ変わってどちらかをやれと言われたら
医師の方でしょうか。それも内科でしょうね。
心療内科なんていいかも。海堂尊の小説に出てくる
田口先生みたいなのが楽そうですね。
まあ、それはいいとして。

しかし、あの日本中が注目したお方は
ＮＹの司法試験に受かったのでしょうかね。
落ちていたら、それは悲劇であり、喜劇でもあります。
ほとんどの日本が今や合格していることを
願っているとは思うのですが。

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」

本日の動画　↓

2021年12月4日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：12月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)には待ち時間が多少発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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