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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司の有料メルマガ9月分をnoteで特別販売

久しぶりにnote記事をアップしました。
といっても、有料メルマガの紹介です。
以下、無料部分をペーストします。

みなさんこんにちは、榊淳司です。
私の本職は、主に首都圏のマンション市場に関して
世の中に対してアレコレと言うことです。

マンション市場だけでなく、
新規に売り出される個別の物件についても
その資産価値を評価しています。

例えば・・の物件の販売価格は高いとか、
市場価格並みであるとか。時には割安であるとか・・
あるいは、その物件を10年後に中古マンションとして
売却する場合は売りやすいとか、売りにくいとか。
賃貸に出す場合は借り手が付きやすいとか、時間がかかるとか。
もちろん、その理由も明解に示します。

私がなぜそういうことをするようになったのか、
ということを少し説明させてください。
少しだけ時間をさかのぼります。

私はかれこれ35年以上もマンション業界の
周縁をウロウロとしてきました。
最初の22年ほどは広告屋として関わりました。
その頃はまだ「紙」の時代でした。

最初の3ねんは代理店のコピーライター、
あとの19年は広告制作会社の社長兼ディレクター。
千冊以上のパンフレットを制作しました。
チラシなんて、それこそ1万種類上作りました。
新聞広告やポスター、リーフレットも作りました。

20年ほど前から、インターネットが普及しだしました。
新築マンションの広告もだんだんネットが中心になります。
そして、リーマンショックがやってきました。

実はその前の数年間、2005年頃から
新築マンション市場はちょっとしたバブルでした。
最初は海外からやってきたファンド勢が、
マンションも含めて日本の不動産を買いまくったのです。

やがてそれに国内ファンドが参戦。
内外入り乱れてのファンドバブルとなっていったのです。
しかし、リーマンショックで一気にはじけます。
内外のファンドはいずれも消えてしまいました。

その頃、私は長年経営していた広告制作の
小さな会社の事業を大幅に縮小しました。
スタッフを全員解雇して小さな事務所に移転。
私一人になって「榊淳司」としての活動を本格化。

その榊淳司がこの13年ほど、
マンション市場に対してアレコレと
モノを言うことを主な活動にしている、というわけです。

著作も13冊ほどあります。その中の1冊である
「マンションは日本人を幸せにするか（集英社新書）」
amzn.to/3oegrvB
は、近々中国語に翻訳されて出版される予定。

そして、私は日常的に「資産価値レポート」
とというものを有料で頒布しております。
これは前述のように首都圏で販売されている
新築マンションを物件別に資産価値評価しているレポートです。

カバー範囲は東京23区と川崎市、さいたま市浦和区など。
タワーマンションは東京都内と大阪市、
大規模マンションは千葉、埼玉、神奈川、そして大阪府。

おもにエリア別に編集された資産価値レポートは
3か月に一度程度の割合で最新情報に更新。
販売価格はタイトルによって2千円弱から1万円前後まで。
詳しくは下記のサイトをご覧ください。

マンションレポートライブラリー

私が知る限り、これに類するレポートは他にありません。
世の中にマンションの専門家を名乗る人は
何人かいるようですが、各物件の資産価値について
売主側に忖度しない評価を下しているお方は
お見かけしたことがございません。

マンションについてアレコレ言う仕事は、
売主側に立って情報を発言した方が
お金になる仕事にありつきやすい、という現状があります。
私はかつてそういう職業の方に対して
お金を払う立場だったので、よく分かります。

新築マンションの広告に出てくる「専門家」に対し、
どの程度の報酬が支払われるのかについても
おおよその見当が付けられます。
まあ、そんなことは置いておいて・・・

私はこの資産価値レポートを更新する作業を行う傍ら
「これは面白い」と思える物件が見つかったら、
そのマンションに関する部分だけを抜き出して
「榊淳司マンション情報」という有料メルマガにして
会員の方々に送信しています。
料金は1か月1590円（税込）です。入退会はいつでも自由。

このメルマガ、1か月に6回程度の配信になります。
1回に１～4物件程度を紹介しています。

2021年の9月は6回配信し12物件を紹介しました。
今回はその6回分12物件のメルマガの中身を
すべてこのnote記事にして有料販売します。
エリアは、川崎市、新宿区、世田谷区、
品川区、目黒区、中野区です。

料金は有料メルマガ1か月分より100円だけ高い1690円です。
そして、最初の1物件だけは無料部分に出しておきます。
それをご参考に、残りをお読みになるかどうか決めてください。
では、以下がメルマガの本文です。

榊淳司メルマガ会員のみなさまへ

ご登録をいただきありがとうございます。
榊淳司マンション情報429号 川崎市から３物件　を送らせていただきます。

プライム川崎小島新田の最寄は「小島新田」駅。
大師線というのは支線ですが、使い勝手はまあまあです。
このあたりも高くなりましたが、都内に比べるとお手頃ですね。

・・・（物件名は本文で表示されています）は築４年半も経過して、まだ完売しません。
高くはないのに売れないのはエリアの記憶が影響しているのかと。
販売不振の責任を取ってなのか、売主の構成も変わりました。
ここは交渉すれば２割以上の値引きもありです。
賃貸運用向きには、わりあい好条件な物件かと思います。

・・・（上記と同様）もガツンと値引きしてくれそうな物件。
こっちは賃貸運用というよりは実需向きですが。

では、以下本文です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■プライム川崎小島新田
売主/京浜急行電鉄他　京急大師線 「小島新田」駅 徒歩4分
全116戸　　2022年09月完成予定 地上7階建

久しぶりの大師線物件

この川崎市川崎区エリアというのは、ほとんどが埋め立て地。
ただ、川崎市大師の周辺だけは昔から陸地であったはず。
その川崎大師に向かって川崎駅から発しているのが大師線。
大師線は支線ながら本線との乗り換えもそれなりにスムーズ。
運行本数もそこそこあるので、わりあい穴場的な沿線です。

この沿線、そもそもマンション価格がお高くありません。
10年前までだったら坪単価100万円台の半ばが相場観。
それでも、ほとんどの物件が完成在庫になっていました。
だからデベロッパーが尻込みするエリアでもありました。
ここ数年、新規の物件が出ていなかったのではないでしょうか。

そこへやっと出てきましたね。売主は京浜急行電鉄。
この敷地は荏原製作所の社宅跡地ですから、やはり長谷工プロジェクト？
京急は地元企業なので、独自ルートでの用地獲得の可能性もあります。
しかし、この規模ですからやはり設計施工は長谷工コーポレーションですね。

間取り 2LDK～3LDK
専有面積 59.45㎡～72.00㎡

間取りと面積は以上の通り。建築確認の取得は2021年の1月。
その割には住戸が少し狭めですね。この場所ならもっと広くすべきでした。
もしかしたら、事業企画を主導したのは京急かもしれません。
マンションの開発件数は少なくないのですが、中身は素人の会社。

コロナ後のマンション市場の動きを理解していない可能性があります。
もしかして、価格政策でもおお外しをしているのでしょうか？
では、いちおう価格について考えてみましょう。
以下は2021年の6月に書かせていただいたことです。

周辺エリアの築浅中古マンションは坪単価100万円台の半ば。
都心のバブルはまだこのあたりには及んでいないようです。
しかし、建築費は上がり続けているので以前よりは高くなっていて当然。

ただ、高くなってもこのあたりの方にはなかなか手が出せません。
坪単価が200万円を超えると、確実の完成在庫になりそうです。
販売会社も入っていないようなので、売り切れるでしょうか。
別に私が心配することではありませんが。

このマンションの資産価値は、もちろん周辺に合わせた坪単価100万円台。
それを大きく上回る価格では買わない方がいいと思います。

現在(2021.9.1)、オフィシャルページ概要には価格について
以下のように表示されています。予告広告だそうです。
販売戸数／未定
間取り／2LDK～3LDK
専有面積／59.45㎡～72.00㎡
予定販売価格／3,800万円台～5,600万円台

ここから坪単価を計算すると216万円から259万円。
ちょっとお高めですね。でも、ベラボーというほどでもなし。
まあ、今時としては仕方のない範囲ないでしょうか。

こういった感じで、あと11物件を取り上げています。
川崎市があと2物件、新宿区２、世田谷区２、
品川区２、目黒区１、中野区２物件です。

以上がnoteの無料部分。
この先をnoteでお読みになりたい方は
以下のサイトからお手続きください。

note.com/sakakiats/n/nd8748303fb51

11/13(土)早稲田大学で1日集中講座
「コロナ後を見据えた買い方、売り方」


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2021年10月23日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(8月)には待ち時間は発生していません。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2021/9/23 16:35 | メルマガ発信 | Comments (0)

都心のマンション市場もとうとうピークアウト？

最近、マンション市場周辺が静かです。
それも不気味なくらいに静かですね。
この先、何か大きな出来事が待っている・・
なんてことはないと思いますけど。

昨日、基準地価というのが発表されました。
商業地は福岡を除いて冴えませんね。
大阪の下落がかなりきつそうな感じです。
インバウンド一本を頼りにしていたのが影響。

それに比べて、東京はまだしも堪えています。
緊急事態宣言が今月末に解除されたら、
飲食業界はほっと一息つきそうです。
しかし、あのインチキ臭い専門家どもが
言うように「第6波」が来ないとも限らず。

インフルエンザのように季節性があるのか、
よー分かりませんね。私はなさそうに思います。
なぜなら、外国とピークの時期がずれています。
お隣韓国では未だにピークアウトの兆し見えず。
今や人口比では完全にアチラが多くなっています。
ワクチン接種率はあまり変わりませんけどね。

つまり、季節要因とかワクチン接種率では
ないところで感染の拡大が起こったり、
ピークアウトしたりしているのですよ。
ちなみに韓国では「アルコール禁止」はなし。
8人くらいまでの飲み会はOKになっています。

もし、そのことが原因でアチラの感染が
拡大しているのであれば、日本でも緊急事態を
解除して「飲み会OK」にしたら再び拡大？
まあ、よー分かりません。でも油断はなりません。

しかし飲食や宿泊の業界は、もう限界でしょう。
これ以上緊急事態宣言みたいなのが続いたら、
個人レベルでは廃業や倒産が激増するのでは
ないでしょうか。すでに起こりつつもありますが。

マンション業界は、ほとんど影響なしです。
郊外の物件がぜんぜん売れていませんが、
それはコロナ前からのことです。すでに、
新築マンションの時代は終わっています。

都心では依然、ワケの分からない需要があります。
「そんな値段でこうたらアカンやろ」という
取引が成立したりしているのです。
人間、お金を持っているからといって、
それに見合う知力があるとは限りませんからね。

今後、中国人は買いよりも売りが増えそうな予感。
本国の経済が怪しくなりつつあります。
こういう時は現金を持っていたい、と考えるのが
国籍を問わず人間の本能ではないですか。

特に日本の不動産は短期間で2倍や3倍に
値上がりすることはほとんどありません。
今後は値下がりのリスクさえ顕在化しそうです。
現に、基準地価も微妙に下がっていますからね。

先ほど、年金積立金管理運用独立行政法人
（ＧＰＩＦ）が恒大に96億円を投資している、
というニュースも出てきました。
リーマンの悪夢、再び・・・なんてことに
ならなければよいのですが、暗雲モクモク。
中国発の不況がやってきそうな気配が
濃厚に漂い始めた気がします。
マンションの価格が上がる材料は日々細り、
その逆の事象が次から次へと顕れています。

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恒大のデフォルト問題は中国経済の氷山の一角

今日の株式市場はどないなるんかいな、
なーんて期待しましたが、たいしたことなく終了。
まあ660円安というのは立派な下落ではあります。
当面は不安がぬぐえないので下げ基調でしょう。

今後の焦点は、中国共産党がこれをどう捌くのか。
あるいは、まったくほったらかしてしまうのか。
普通に考えると、放置はあり得ません。
それはかなり最悪なやり方です。
でも今の習近平ならあるかもしれませんが。

最も好ましいのは、共産党が出てきてその指導の下、
債権をチャッチャと整理してしまうことです。
「人民元建ては2割、ドル建ては3割償還」
さらに「継続中事業は同業他社に売却」
みたいなことにして、短期で終わらせてしまうこと。
それによって関連倒産が何百社か出ますが、
あの国のサイズからしたら大したことなし。

共産党が最も嫌がるのは、これによって
社会不安が広がり、反政府の空気が生まれること。
その次に、世界中の資本家からの信頼を失うこと。
そうなれば、中国への投資が萎みます。

習近平は前者への理解は可能でしょうが、
後者についてはどうでしょうか。戦狼外交なんてのを
平気でやらかすお方ですから、ちょっと心配。
そうでなくてもコロナとウイグル問題で
中国の対外的なイメージはかなり毀損しました。

さて、この恒大のデフォルト騒動は、
日本にどの程度影響があるでしょうか？
実害は大したことないでしょうが、
心理面での悪影響は相当あると思いますよ。

困ったことに、恒大の問題は氷山の一角。
中国経済の成長が止まってしまっているので、
これからこの種のデフォルトは頻発します。
それはかねてから動画やブログで指摘した通り。
今後は地方政府のデフォルトもあり得ます。
もっとも、大きいのは共産党が防ぎます。
小さいのは放置される可能性もありますが。

メディアでは「中国発のリーマンショックか？」
なーんて記事も散見されるようになりました。
ハッキリ言って、それは十分にあると思います。
恒大１社なら影響は限定的かもしれません。
しかし、問題は中国経済そのものなのですよ。

３０年以上も質の悪い経済成長を続けた結果、
相当な不良債権が溜まっていると思います。
その総額はおそらくあの国のGDPの数倍規模。
それが表面化したら、それこそリーマンの数千倍。
社会は大混乱に陥り、共産党政権は崩壊します。

習近平さんは、多分そのことが分かっていません。
あるいは、分かっていてそれを恐れるあまりに
「文化大革命」的に処理をしようとしているのか。
それならば相当の高等戦術ですけどね。

日本も相当の打撃を受けるでしょうね。
ただ、前述の通り共産党が恒大を上手く捌けば
随分と希望が持てますよ。混乱はするでしょうが、
その先には明るい未来が見えるような気がします。
ただ、それは希望的観測に終わるかもしれません。
今、私たちは世界史の転換点に立っています。

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2021/9/21 15:47 | 中国関連 | Comments (0)

榊淳司マンション情報433号 品川区から2物件

9月20日15:08に「榊淳司マンション情報433号 品川区から2物件」 を送信。発信アドレスは

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2021/9/20 15:08 | メルマガ発信 | Comments (0)