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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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一昨日と昨日のニュースで最も気になったのは、
茂木敏充経済財政・再生相とライトハイザー
米通商代表部（USTR）代表との間で
話し合われたという物品貿易協定（TAG）。

ここでアメリカ側はこの交渉に先立ち
ムニューシン米財務長官は
「為替も議題となり、協定には通貨切り下げを
自制する為替条項を含めることになる」
と述べていたそうな。

どういうことかというと、現在の円ドルの
為替市場には政府筋や日銀が濃厚に介入している
と思われる節が多々見られます。
というのは民主党政権の無策時代は
1ドル＝80円台で放置されていた円ドル為替が
2013年のアベノミクス開始、黒田金融緩和が
始まった途端に円が下がり始め、
3年後の2016年には120円を突破。
日本の不動産を急速にバブル化させたのです。

アメリカはそこに政府や日銀の作為があった、
と考えているようです。私もそう思います。
そういうことをやめなさいよ、というのが
アメリカ側が求める「為替条項」なのです。

日本経済は円高になると企業業績が悪化し、
円安になると景気が上向く、という傾向にあります。
本来、円高になると輸入品の価格が下がるので、
「行って来い」のはずなのですが、そうはなりません。
円高になると輸入系の企業が値下げ競争を始めて
国内経済がデフレになってしまうのです。
だから景気が悪くなります。

それを恐れる政府や日銀は外国為替市場に介入。
円高が進むのを阻止していますね。
アメリカから見ると、それはいかにもアンフェア。
だから、新しい貿易協定ではそれを禁止する
為替条項を盛り込もうとしているのです。
日本政府はそれを嫌がっています。
為替市場に介入している証拠ですね。

それで、円高になるとどうなるのか？
もちろん、輸出系の企業業績が悪化します。
トヨタなんかがその代表例でしょうね。
景気が悪くなります。

その昔、プラザ合意というのがありました。
あれも、今の為替条項と似たようなもの。
大幅な円高の容認をアメリカに飲まされました。
それで日本の景気が悪くなるからと言って、
当時の大蔵省と日銀は過剰流動性というものを
発生させました。今風に言うとマネタリーベース。
そのおかげで平成の大バブルが起こりました。

そして三重野さんという日銀総裁が
急激な金融引締めを行ってバブルを潰しました。
その結果が「失われた20年」。被害者はロスジェネ世代。
日本は長い長いデフレのトンネルに入ったのです。

さて、今回の日米交渉では多分最終的に
アメリカの言い分を聞いて為替条項が入るはず。
だから、半年後くらいから円高になるでしょう。
それで不況になっても金融面では打つ手がありません。
どうするのでしょうね？

日銀の黒田総裁は未だに金融緩和をやめる気なし。
彼は歴史に残る愚策を続けているのです。
最近、黒田日銀とかつて日本を滅ぼした
帝国陸軍との類似性が指摘されています。
分かっているのに愚策をやめられない・・・

もうすぐアメリカと中国の貿易交渉がまとまります。
多分、中国の大幅譲歩に見える内容でしょう。
しかし、したたかな中国は協定を空文化させる
様々な抜け穴を作るのではないですか。
まあ、それは米中のお話しです。

米中が落ち着くと、次は日本です。
トランプ君は1980年代の感覚で貿易赤字を嫌っています。
だから、日本にも厳しい条件を突き付けてきそうです。
アメリカの農作物をたくさん買うことは悪くありません。
高価な戦闘機や防衛装置も仕方ないでしょう。
しかし、自動車の輸出を制限されるのは痛いはず。
さらに政府に取って痛いのは為替条項です。
あの民主党時代の暗い世相がまた日本を覆うかも・・・
そんな予感がするニュースでした。

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
私の講座が開講されます。そのタイトルもずばり

マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年5月11日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月11日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月11日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間は少しだけ発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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4月17日14：33に「榊淳司マンション情報305号 神奈川県の3物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
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今回、4月に入って5回目の配信でした。
次回は中野区あたりの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

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よろしくお願いします。

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マンション市場は不動産市場の一部です。
不動産市場は日本経済の一部です。
日本経済は世界経済の一部です。
最近はめっきり影が薄いのですが。

私が生きてきたこの時代、日本経済は
ほぼ完全に世界経済と連動していました。
その連動性は年々深まるばかりです。
つまり、切っても切れない関係にあります。

で、ここ最近どうかというと、
世界経済はやや後退局面に入ったと言われます。
アメリカと中国の貿易戦争が大きな影を落としています。
しかし、中国の景気が回復しつつある、
という報道も一部に見られます。ホント？

それで、最近の日本の新築マンション市場は・・・
ほぼ死んでいますね。いや、ホント。
そもそも、この局地バブルには無理があり過ぎました。
バブったのは一部の業界だけです。あと外国人。

なのに、すでに近郊エリアまでマンション価格が高騰。
エンドさんはほぼ付いてこられなくなりました。
それで、軒並み販売不振になって完成在庫化。
それを値引きしながら売っているのが今。

これから晴海フラッグなんていう化け物が出てきます。
当初は坪単価280から290万円とリリースしておきながら、
今は270万円なんてことになっています。
あそこは土地がタダみたいなものですか、
建築費プラスα以上はぜーんぶ利益。
坪単価200万円でも大手連合は損をしないはずですよ。

しかし、坪単価200万円で出したら、
それこそスカイズとかベイズは150万円評価になります。
面子がほぼ同じですからね。ほぼそれはできません。
実力値はそんなもんですけどね(笑)。

この先4年くらい、ハルミフラッグが落ち着くまで、
近郊の新築マンション市場はそこを基準に形成されます。
つまり、坪単価270万円との比較で価格が形成。
苦しいのは城南エリアですね。あと、幕張ベイパークとか。
つまりハルミフラッグが270万円やのになんで
幕張ベイパークが250万円なん？　となります。

さて、ブレグジットが半年延期になりましたね。
このニュースでいちばん困っているのは安倍君でしょ。
「合意なき離脱」になったら安倍君はすかさず
「リーマンショック級の危機到来」を理由にして
消費増税の延期を宣言できたはずなのです。
それが半年も先延ばし。間にあわへんやん、の世界。

しかし、消費増税は何としてもやらんでしょう。
6月25日の会期末に向けて、安倍君は何をするか？
まあ、よー分かりませんけどね。
仮に消費増税が回避されたら、この景気は
しばらく持ちます。局地バブルは続くでしょうね。

オーストラリアの不動産市場が下落に転じたとか。
確か、あそこは1年くらい前に中国人を
不動産市場から締め出していましたね。
それも要因のひとつではないですか。

米中の貿易交渉が何とかまとまりそうな気配です。
でも、北朝鮮が「人工衛星」を打ち上げそうですね。
他にもヨーロッパがファーウエイを採用しそう。
トランプ君、欧州で嫌われていますからね。

最近の株価を見ていると、危機はやや遠ざかっています。
大きな事件でも起きない限り、しばらくは凪。
日本のマンション市場も、ダラダラ不振が続きそうです。
新築マンションは表面上値上がりを続けます。
でも、売れないでしょう。

中古マンション市場は水面下で値下がりします。
でも表面上では下落を見せないはず。
何もなければ、これは五輪終了まで続きそうです。
ただ、次の山はブレグジットの10月末。
イギリスは半年で何とかできるでしょうか？

さて、早稲田大学エクテンションセンターでの春学期、
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5月11日土曜日の13時から17時まで、
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ちなみに、前回の参加者は2組様。
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4月15日13：52に「榊淳司マンション情報304号 大田区の3物件」
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ここ3日ほど当サイトに資産価値レポートの販売手続きに
不具合が生じておりました。現在は復旧しております。
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1927年といいますから90年以上前の出来事ですね。
片岡直温というアホな政治家が大蔵大臣をやっていました。
「東京渡辺銀行がとうとう破綻しました」と国会の
予算委員会で答弁しました。もう大騒ぎです。
実際には、まだ破綻していないから桜田君以上のアホ発言。
そこから昭和の金融恐慌が始まります。

一般人というのは空気に流されています。
でも、現実は現実です。特に金融というのは最終的に
ウソを付けない仕組みになっています。
つまりお金がないものはない。払えない。

ただ現実には政府というお金を作る権限のある機関が
払えなくなった組織を救済したりもしています。
今の中国がそうですね。大きな国営企業の破たんを
回避するために、お金を無尽蔵に融通しています。

でも、最後の最後はどこかで帳尻を合わせねばなりません。
ロシアなんて国は経済が歴史的にものすごくインチキです。
この200年の間に5回くらい外国からの借金を
踏み倒しているのではないでしょうか。
ただ、ロシア国内経済はそのたびに塗炭の苦しみ。

日本は第二次世界大戦に参戦したことで本来の国家予算の
二百倍くらいのお金を使ったと言われています。
その付けは、国民が戦後のハイパーインフレで払わされました。
戦前と戦後では、物価が2千倍は違ったと言われています。

さて、今のニッポンは歴史上未経験の領域に入っています。
何がって、金融です。長期金利が長らく0%、一部はマイナス。
金利がなくなると、困るのは利ザヤで稼ぐ銀行業です。
みずほ銀行が1万何千人とかリストラしていましたね。
三菱UFJは新卒採用をうんと絞るとか。当たり前。

そういうメガバンクはまだ生き残れます。
銀行業務自体で稼げる仕組みを作っているからです。
困るのは中小や地方の銀行。もう喘ぎ苦しんでいますよ。
そろそろ限界ではないでしょうか。

私は今年あたり、破綻する金融機関が出るのではないかと
ひそかに危惧してきました。だって、それこそ出口なし。
銀行にお勤めのみなさん、ボーナスちゃんと出てますか？
特に地銀、第二地銀、信金、信組のお方たち。

スルガ銀行はインチキ臭い不動産投資の世界で
荒稼ぎをしていましたが、それも不可能です。
住宅ローンなんて、いくら貸しても儲かりません。
一般の事業融資はほとんどニーズがありません。

日本経済は、けっこうヤバイがけっぷちに立っています。
今年あたりは大きな倒産がありそうです。
分っている大型倒産候補は

・スルガ銀行
・レオパレス21
・TATERU

私の知り合いの法律事務所は破産が得意です。
長らく本業がヒマだったそうですが、最近増えているとか。
それも不動産業が多いような話です。
来ていますね。

ただ、まだ本格的ではないと思います。
この異次元金融緩和が続いている限り
そんなえげつないことは起こりません。
まあ、ゆるゆると。

節目は6月25日。この日に解散がなければ
来年の今頃はバブルがはっきりと崩壊しています。
まあ、五輪ですからしばらくはごまかせますが、
その後が大変だと思います。

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マンションの買い時、売り時を探る

5月18日の土曜日です。13時から18時まで。
すごいでしょう。1日で90分を3回かまします(笑)。
榊三昧の5時間を、どうぞお楽しみください。

2019年4月13日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：4月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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