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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
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2018/12/15 19:07 | メルマガ発信 | Comments (0)

リフレの間に不動産は売るべし

もう3年近く、不動産の無料売却相談会というのを開催しています。
非常に小規模です。毎回、相談者は多くて5組でしょうか。
予約制ではなく、成り行き。だからお待たせすることもあります。
でも、来ていただいた方全員から必ず30分以上は話をお伺いします。
予約制にしないのは、みなさんを縛りたくないから。
雨が降ったり、子どもがぐずったら「今日はやめ」でOKでしょ。

持ってきていただいた物件の半分くらいは「売らなくていいでしょ」。
まあ、普通の不動産屋ではそうは言いませんわな。それはタダ働き。
しかし、今は史上最低金利です。8%で回っている物件を
売却しても、その資金を投資する宛がありません。

不動産の運用は先を見る目が必要です。
今、売るべきか、売らざるべきか。
私はそういうことを日々考えています。
ただ、私は神様ではありません。
例えば、安倍政権の誕生と黒田総裁がこういった
異次元金融緩和をやらかすとは予測しませんでした。

2012年当時、経済学者の間ではリフレ派は異端扱いです。
まじめにリフレ理論を唱えようなら「お前、アホか」の世界。
あの時期、私はリフレ派でした。このブログは11年続いています。
多分、その頃の記事では私はリフレ推進を唱えています。

安倍政権の誕生と黒田総裁の異次元緩和を、私は歓迎。
でも「ほどほどにな」というレベルでした。
ところが2014年の4月に消費税が8%に増税。
不況がやってきたときに黒田氏はやらかしました。
俗に言う「黒田バズーガ2」です。これ、やりすぎ。

おかげで都心の不動産市場にはバブルがやってきました。
まあ、狂っていますよ。経済合理性では説明不可能。
さらに2013年の秋には東京五輪の開催が決まっています。
あきませんね。バブルの要素はすっかりそろってしまった。

さて、2012年の経済学会では完全な「お前アホか」の
リフレ派が2013年に安倍政権の主流となり、2014年には
類例を見ないリフレーション政策を実施。
「物価を2%上昇させると」と大見得を切りました。
これ、今のところ大失敗。もう6年ですからね。

それで、広げた大風呂敷をどうしまおうかとリフレ派は困窮。
アベノミクスで景気回復したことで、リフレ派は一時でかい顔。
でも、物価が2%上がらないので「お前らインチキやろ」が今。
日銀の金庫には500兆円もの国債が積み上がっています。
買いに買ったETFの残高は60兆円ですか。
札束ちゃうで。ただ、コンピュータ上のデータですやん。

さて、これをどうするの・・・の世界。
不動産を売却するには今が最高のタイミング。
正直言うと最高は2016年の終わりごろでしたけど(笑)。
今も、まあ悪くありません。まだ浮かれている輩はいっぱい。

最近、ちょっとやばくなっています。
個人投資家向けの利回り物件に売り物がいっぱい。
融資が下りないのに、そんなもの売れまへん。
まあ、あと何か月後には自己破産が増えるでしょうね。

こういう時に、不動産を売るのは大変ですよ。
「私に任せれば安心」とまでは言いません。
せやけど、「かなりマシな方法」は提案できます。
次の相談会は2月2日です。
お急ぎの方は有料相談をご利用ください。

ユーチューブでの配信が続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ？
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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不動産市場の底流を読む

都心のマンション市場を見ています。
今月は今のところ港区と千代田区と渋谷区。
もうすぐ杉並区も見ます。その後は文京区など。
港区、渋谷区、千代田区（番町、麹町）は
坪単価500万円以上が珍しくなくなっています。
1000万円以上もチラホラ出てきていますね。
まあ、普通の人は買えませんわな。

あと、財閥系大手でも平気で20㎡台を作っています。
ほぼワンルームですよ。昔はそういうの、ありませんでした。
それで、売れるものは売れて、売れてないのは売れていません。
港区の新規物件がほとんどなくなりました。
多分、土地が買えていないせいですね。

デベロッパーの仕入れ担当者に聞くと、まだ土地は値上がり中。
来年出てくる都心の新築マンションは今年より高いとか。
そんなもの、いったい誰が買うのでしょうね。
しかし、そういうのが不思議に売れたりしますからね。
中国人が戻ってきているのでしょうか。

また、目の玉飛び出るほどの高価格もあるのですが、
「あれ、そんなもん」という値付けも散見されます。
そういう弱気設定は都心よりも世田谷で多いですね。
2年くらいまでに完成在庫だらけになったので、
デベロッパーが非常識な高価格では出さなくなったのです。
まあ、市場価格形成の第一歩でしょうか。

先日、ある業界団体の支部で開かれた研修会で講演しました。
その支部、都心エリアがカヴァー範囲なのですが、
この10年で加盟社が1.5倍以上に増えているそうです。
つまり、不動産屋を始める人が多い、ということ。

不動産屋さんというのは、大手企業で出世していく
タイプ以外は、だいたいが独立していきますね。
まあ、設備投資は要りませんからね。電話1本で十分。
知事免許が欲しければ200万円くらい用意すればOK。
それでめでたく宅建業を開業できるのですよ。

不動産業者の数は、軽くコンビニの店舗を上回るとか。
まあ、路面店でなくても全然OKですからね。
私の知り合いのある業者は、大通りの路面店を
借りていましたが、最近住宅街へ引っ越しました。

「あそこで何年やっていたのですか？」
「6年くらいはやっていました」
「その間、一元さんが入って来て仕事になったことは何回？」
「いえ、1回も。時々道を聞かれるくらいです」

不動産屋さんも様々です。無店舗ブローカーもいっぱい。
軒先だけ借りている、という人も多いですね。
私は店舗を借りて地元のエンドを相手にしている業者は、
基本的に信頼できると思っています。
何といっても信用が大切ですからね。

仲介業者の場合、大手系列の方がかえって信頼できません。
連中は長くても5年程度で他の店に移動します。
だから「その場しのぎ」な仕事をします。
また下手に自社の力が強いから、基本は囲い込み。
さらに、両手仲介はごくごく当たり前です。

その点、零細業者は物件を専任で預かると、
自分では客付けできないから基本的にレインズ募集。
まあ、あくどい業者は干したうえで値こなしをして
再販業者に買わせるように誘導したりします。
ただ、店舗を構えてそこまでやる零細業者は少ないはず。

さて、仲介業者も売買は難しい時期に来ていますね。
エンドさんは今が不動産ブームだと思い込んでいます。
特にエンドの売主さんは「高く売れる」という幻想を
抱いていて、中々現実を見てくれません。
だから、物件が動きにくくなっていますね。

また、売主がふんぎって値引きで成約した物件の情報は、
レインズにはあまり登録されません。それは業者にとっては
あまりよろしくないものですから。
だから、本当のところ相場がいくらなのかは、
中々可視化されないのですよ。もちろん私にも分りません。

東京都江東区の豊洲にあるスカイズとかベイズという
タワーマンションは、この1年でレインズに登録されている
売出し物件が半分以下に減りました。でも、
成約事例は減った分ほどには登録されていません。
水面下で何が起こっているのでしょう(笑)。

不動産業者さんたちは相変わらずの好景気を謳歌しています。
彼らはなぜ今の市場がいいのかあまり理解していません。
10年前のリーマンショック直後の厳冬期を
もう忘れてい待っていますね。
それで今の状態がいつまでも続くと考えている・・・
市場は日々変化しています。
好景気はいつまでも続くものではありません。

ユーチューブでの配信が続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ？
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
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売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
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開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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「同志社の人に悪い人はいない」というお話

冬ですねえ。日中でも10度未満になりました。
若い頃は季節なんて関係ありませんでした。
暑いとか寒いというのは変わりませんが、
若さはそういう意味を薄れさせています。
つまり、「そんなことより・・・」という気持ち。
今は、暑さ寒さが身体に大きく影響します。
何がいいと言って、春と秋がいちばんですよ。
花が咲く、葉っぱが紅葉するのを眺める楽しさ・・・

さて、先日動画の撮影で村上さんという
「廃墟投資家」氏と対談しました。お互い京都人。
彼はどういうわけか京都弁を話せなくなっていて、
私だけが京都風に話しています。観てください。
この記事の下にあります。まあ、それはいいとして。

彼、実にいい顔をしていますね。ある意味、イケメン。
私と同じ、同志社大学法学部の出身です。
そんな感じ、ぜんぜんしませんけど(笑)。
それでも同窓という意識は多少ありますね。

何か月か前に、弊事務所に美女が二人現れました。
おひとりはマンション購入の相談者。もうひとりはその友人。
まあ2時間も話すとお互いにうちとけます。
お互いの身の上話とかも出てきますね。

その時に、「司法試験に合格すると、何番で受かったか、本人には分かるらしいですよ」という話を私が出しました。
ついでに「私に知り合いは181番やったそうです」というと、
そのご友人が「うちの父は一番だったそうです」。
なんやねん、それ！　という話でしょ。
彼女の父上は裁判官に奉職し、最後は最高裁裁判官。

「それ、宇宙人でしょ！」というと友人氏も同意。
「家の中では、本当に宇宙人でした」という話で
やんやに盛り上がりました。まあ、楽しかった。
その友人を連れてきた相談者さんは同志社女子大のご出身。
弊事務所に来る道すがら、ご友人に
「今日はどういう人のところに行くの？」と聞かれて
「・・・なことをやっている人。同志社の人」と答えたとか。
さらに「同志社の人に悪い人はいないから」ともおっしゃったとか。

その話を聞いて、ちょっと笑いました。
「同志社の人に悪い人はいない」とは、言いすぎです。
確かに私は「悪い人」ではないし、私の知る同志社人にも
悪人と呼べるような奴はいません。でもねー・・・

また先日、某週刊誌の編集幹部とご飯を食べていました。
彼は関西の出身で東京大学文学部をご卒業。
関西話に東大話とかになって、私がその
「同志社の人に悪い人はいない」エピソードを披露。
すると・・・・

「実は僕の母も同志社女子大の出身ですが、同じことを言っていました。同志社の人に悪い人はいない」
ホンマかいなー、という話ですね(笑)。
そう言えば、私も京都にいる時にそういう話を
どこかで聞いたような気がしますね。
同志社はボンボン学校の典型みたいなところがありますから。

私はここ数年「慶應の塾員」みたいなこともしますが、
出身校を聞かれると、まず「同志社です」と答えます。
最初に卒業証書をもらったのが同志社大学ですから。
18歳から22歳まで、今出川のキャンパスに通いました。
まあ、あんまり行っていはいませんが(笑)。

同志社大学は過去に一人の総理大臣も出していません。
もちろん、ノーベル賞の受賞者もいません。あたり前か(笑)。
京都の御所の北側にある、小ぢんまりとした大学でした。
今は田辺というところに広いキャンパスがあるそうですが。

京都では、子どもがちょっと賢いと京大を目指します。
私も小学生の時には「京大に行こう」と思っていました。
中学生の時に諦めました。その時に付き合っていた彼女に
「僕は北大に行くわ」と言ったような記憶があります。

高校に入ると、国立大学への進学を諦めました。
結果、同志社大学でした。そんな奴は同志社人の大半ですね。
特に文系学部では。でも、みんな同志社大好きになります。
とても居心地のいい大学でした。美人が多かったし(笑)。

廃墟不動産投資家の村上さんと対談した時に、
彼は京都弁を話しませんが、何となく同志社っぽい、
おっとりとしたボンボン振りを感じましたね。
でも、彼はとてもシビアな投資家でもあります。
ただ「そんなに欲がありません」というのが同志社らしい。
そう言えば、同志社出身でバキバキのベンチャー社長とか
あんまり聞いたことがありません。そういう学校です。

ユーチューブでの配信が続いています。
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2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
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局地バブルはいつ崩壊するのか？

ここのところ、人が訪ねてくることが多かったり、
頼まれて講演に行ったりと、バタバタと過ごしています。
気が付くと、すでに12月も7日になっているではないですか。
今月、まだ資産価値レポートを1タイトルも更新できず。
そのせいで、有料メルマガもぜんぜん送信できていません。
お待ちくださいね。今月の第1号は港区の予定ですから。

それにしても、私は毎日のようにどこかでマンション市場の
現状と先行きについてお話しています。
まあ、いつもだいたい同じ話になりますね。
このままだと2019年の新築マンション市場は
さらに高値を更新します。でも、売れません。

中古マンション市場は高値を挟んだにらみ合い。
たまーに高値でも買う人がいます。だから値崩れも起きず。
本当に、お持ちの方はなるべく早くに売ってくださいね。
まだ市場が持ちこたえている内がチャンスです。

先日、不動産屋さん約300人を前に講演をしました。
90分の講演が終わると、私の「大暴落」本をサイン販売。
何人かのお方とお話ししました。
その中のおひとりは、都内数カ所で木造アパートを
賃貸運用なさっているそうです。

「先生、今のうちに売ってしまった方がいいでしょうか？」
「そうですね。今売れるなら売るべきでしょう。この先は下がるだけだと思いますから」
「いやあ、やっぱり去年のうちに売っておくべきだったかなあ」
「そうかもしれませんね。でもまだワンチャンありかも、です」

かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件で、収益モノは不安定。
先日、アジア某国の調査会社の人間がやってきました。
「日本人は株ではなくて不動産投資が好きなのですね」
「まあ、元が定着好きの農耕民族ですからね」
「この先、個人の不動産投資市場は膨らみますか？」
「いや、かなり危うい状態ですから、逆に不良債権化します」
なーんて会話を交わしていました。

2019年は、大きな事件さえなければ市場は持ちこたえます。
大きく跳ね上がりはしませんが、顕著な下落もないはず。
ただし、10月1日に消費税が予定通り上ると
2020年はかなりの確率で下落が始まります。
それはもう、恐ろしい販売不振や価格下落が
始まるような予感がしますね。

ちょうど、アメリカでも長短の金利差がクロスしかけています。
短期金利が長期を上回って20か月後に不況になる、
というのがこれまでの経験値だそうです。
時期的には2020年の半ば以降ですか。

今日の日経平均は少し上げましたが、ダウ先物は下げ気味。
ファーウェイの副会長がカナダで逮捕された事件は、
アメリカが本気で「中国製造2025」を潰しにかかっている
という明解なサインだと受け取ることができます。

先日、ブエノスアイレスでのG20で、米中貿易戦争は
「3カ月延期」になりました。しかしそれは・・・
どうやら「最終猶予」を与えているだけのようですね。
アメリカは自国の景気を犠牲にしてでも、中国経済の
台頭や不公正な貿易慣行、知的財産の侵害を潰すつもり。

習君は何とかアメリカをなだめすかして切り抜けたい。
でも、アメリカ人を本気で怒らせたらどうなるのか、
一度体験してみた方がいいかもしれませんね。
何百万人もの命と多くの領土を失った上に、
国中を焼け野原にされてしまいますから。

こういう時代にも関わらず、まだ中国に投資をしようと
動いている企業があるから驚きます。
世界の動きというものがまったく見えていませんね。
しかし、どんな分野にもいるのですよ、そういうKY。

マンション市場でも数年前の新築分譲価格の倍で
売り出されている物件を購入している人がいます。
そういう人は、数年後に大きく後悔するはずです。
「高値掴みした・・・」　こういう経験は
あまり人には話しませんね。
あの平成バブルが崩壊した時には、高値掴みの末に
自己破産にまで追い込まれた人が何と多かったことか。

リーマンショック後にも、そういう人は多少いました。
でも、あの時には不動産屋のブローカーがたくさん
飛んでいました。ホールドしたまま売れなくなったのです。
まあ、今もサンタメ屋は派手に儲けまくっていますけどね。
いずれ市場が下落期に入った時には、
彼らのうちの何割かは消える運命にあります。

どうやら2018年はバブルの頂点の年になりそうです。
2019年は下り始めの年。2020年は奈落への道。
まあ、消費税が予定通り上れば、の話ですが。

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2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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