不動産市場の底流を読む

都心のマンション市場を見ています。
今月は今のところ港区と千代田区と渋谷区。
もうすぐ杉並区も見ます。その後は文京区など。
港区、渋谷区、千代田区（番町、麹町）は
坪単価500万円以上が珍しくなくなっています。
1000万円以上もチラホラ出てきていますね。
まあ、普通の人は買えませんわな。

あと、財閥系大手でも平気で20㎡台を作っています。
ほぼワンルームですよ。昔はそういうの、ありませんでした。
それで、売れるものは売れて、売れてないのは売れていません。
港区の新規物件がほとんどなくなりました。
多分、土地が買えていないせいですね。

デベロッパーの仕入れ担当者に聞くと、まだ土地は値上がり中。
来年出てくる都心の新築マンションは今年より高いとか。
そんなもの、いったい誰が買うのでしょうね。
しかし、そういうのが不思議に売れたりしますからね。
中国人が戻ってきているのでしょうか。

また、目の玉飛び出るほどの高価格もあるのですが、
「あれ、そんなもん」という値付けも散見されます。
そういう弱気設定は都心よりも世田谷で多いですね。
2年くらいまでに完成在庫だらけになったので、
デベロッパーが非常識な高価格では出さなくなったのです。
まあ、市場価格形成の第一歩でしょうか。

先日、ある業界団体の支部で開かれた研修会で講演しました。
その支部、都心エリアがカヴァー範囲なのですが、
この10年で加盟社が1.5倍以上に増えているそうです。
つまり、不動産屋を始める人が多い、ということ。

不動産屋さんというのは、大手企業で出世していく
タイプ以外は、だいたいが独立していきますね。
まあ、設備投資は要りませんからね。電話1本で十分。
知事免許が欲しければ200万円くらい用意すればOK。
それでめでたく宅建業を開業できるのですよ。

不動産業者の数は、軽くコンビニの店舗を上回るとか。
まあ、路面店でなくても全然OKですからね。
私の知り合いのある業者は、大通りの路面店を
借りていましたが、最近住宅街へ引っ越しました。

「あそこで何年やっていたのですか？」
「6年くらいはやっていました」
「その間、一元さんが入って来て仕事になったことは何回？」
「いえ、1回も。時々道を聞かれるくらいです」

不動産屋さんも様々です。無店舗ブローカーもいっぱい。
軒先だけ借りている、という人も多いですね。
私は店舗を借りて地元のエンドを相手にしている業者は、
基本的に信頼できると思っています。
何といっても信用が大切ですからね。

仲介業者の場合、大手系列の方がかえって信頼できません。
連中は長くても5年程度で他の店に移動します。
だから「その場しのぎ」な仕事をします。
また下手に自社の力が強いから、基本は囲い込み。
さらに、両手仲介はごくごく当たり前です。

その点、零細業者は物件を専任で預かると、
自分では客付けできないから基本的にレインズ募集。
まあ、あくどい業者は干したうえで値こなしをして
再販業者に買わせるように誘導したりします。
ただ、店舗を構えてそこまでやる零細業者は少ないはず。

さて、仲介業者も売買は難しい時期に来ていますね。
エンドさんは今が不動産ブームだと思い込んでいます。
特にエンドの売主さんは「高く売れる」という幻想を
抱いていて、中々現実を見てくれません。
だから、物件が動きにくくなっていますね。

また、売主がふんぎって値引きで成約した物件の情報は、
レインズにはあまり登録されません。それは業者にとっては
あまりよろしくないものですから。
だから、本当のところ相場がいくらなのかは、
中々可視化されないのですよ。もちろん私にも分りません。

東京都江東区の豊洲にあるスカイズとかベイズという
タワーマンションは、この1年でレインズに登録されている
売出し物件が半分以下に減りました。でも、
成約事例は減った分ほどには登録されていません。
水面下で何が起こっているのでしょう(笑)。

不動産業者さんたちは相変わらずの好景気を謳歌しています。
彼らはなぜ今の市場がいいのかあまり理解していません。
10年前のリーマンショック直後の厳冬期を
もう忘れてい待っていますね。
それで今の状態がいつまでも続くと考えている・・・
市場は日々変化しています。
好景気はいつまでも続くものではありません。

ユーチューブでの配信が続いています。
このシリーズ、これで何本目やろ？
これからもどんどん出てきます。

2019年2月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額6億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：２月２日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室（以前の4階から2階へ変更になりました）
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

2月２日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は２組様。
待ち時間はございませんでした。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2018/12/12 14:09 Comments (0)

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