マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
関東労務層よ、怒りを秘めて待て

よく「榊さんお奨めのマンションはありませんか？」と
相談者から聞かれます。ありません。
何年か前なら富久クロスとかキャピタルゲートなんて、
まあどう考えても「悪くない」物件がありました。
今はそういうのはありませんね。
どの物件を買っても5年後に後悔しそうです。

辛うじて「これはマシかな」と思える物件は、
日々有料メルマガでお知らせしています。
だいたい月に20物件以上は取り上げますので、
唐突に聞かれても答えられません。
そもそも私はネがこだわらない人間なので、
取り上げた物件名なんてすぐに忘れてしまうのです。

私はマンションで飯を食っていますが、
マンションが好きとか嫌い、という感情はありません。
ただ、マンションについて他人に語れるくらいの
何かは持っているつもりです。それだけ。

だから実質7冊の本を書きました。
そのうち4冊は増刷。増刷は合計11回ですね。完売1冊。
完売、増刷の打率は7割1分4厘。あはは、大自慢。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

しかし、問題はマンション市場ですよ。
今は何を買っても失敗しそうな状況です。
なぜなら、みーんな高いから。
だから、今売った人はみんな成功しそうです。

昔から親しくしている某大手経済紙の記者さんが、
3.11の時に福島県某市の支局長でした。
その後、東京に転勤になって私と飯を食う機会がありました。
その時に彼が語っていたことが忘れられません。

原発から放射能が漏れて、自分の家に住めなくなった人が
何十万人も出ましたね。今も大半が家に帰れません。
彼らはそれをじっと耐えています。
彼らが国会前や日比谷公園で抗議集会やデモを開いた、
とは聞いたことがありません。

「あれは東北の人たちが我慢強いからなんですよ」
ひどい目に遭っても、じっと耐えているのです。
「関西で同じことが起こったら、暴動になっています」
確かにそうでしょう。大阪のオバハンやオッサンは、
東北の人ほど素直に政府の言いなりになりません。

振り返って不動産市場。
ここ3年くらいで起こっていることは無茶苦茶です。
港区のマンションは価格が1.5倍くらいに上がりました。
明らかに実力値を上回っています。

現状、山手線の内側では普通の人は買えません。
年収が1500万円以上で何とか、という感じです。
1000万円では、まず無理でしょうね。
で、1500万円以上は全体の1％未満？

ところが、それでも買う人はいるのですよ。
「そんなもん、買うなよ」と思います。
買う人がいるから値段が上がってしまうのです。
では、誰が買っているの？

いるのですよ、日本には太い富裕層と呼ばれる人たち。
2億でも3億でも「いいものなら買っておこう」という連中。
まあ、私もその一端を存じ上げていますが、見かけは普通。
その辺のオッサンやオバハンと変わりありません。
でも10分も話すと分かってしまいます。お金持ちさんたち。

私は京都という得体のしれない金持ちがウジャウジャいる街で育ち、
東京に来てからもどういうわけかお金持ちさんから
疎まれないタイプだったようで、彼らに近づく機会があります。
もちろん、この仕事をしていると向こうからもやってもきます。

あのお方たちに共通項があるといえばあるし、
ないといえばありません。例えば・・・
あるとすれば埋立地のタワーマンションには見向きもしません(笑)。
ああいう下衆なものは話の端に乗せるのも汚らわしい、という感じ。

あとは、美術や音楽の話題には必ず付いてきますね。
音楽といってもオペラやクラシックですよ。
それと、SNSはやりませんね。下々との交流を避けます。
まあ、一部にはそれを好む方もいますが、非常に限定的。

それに対して、一代でお金を儲けた人は全然違います。
埋立地のタワーマンションにアレルギーがありません。
SNSを盛んにやっています。成功への承認欲求？
これはなぜか中国人たちとの共通項ですね。
カンタンに嘘をつくのも彼らの特徴。なぜか不明。

でもまあ、そういった根っからの富裕層が山の手の
優良な物件を、ニューカマーのプチ成功者が
湾岸や近郊（武蔵小杉とか）のタワーマンションを、
異様な高値になっても購入しているのが今の市場。

しかし、年収数百万円の巨大な関東労務層はここ3年ほど、
マンション市場からはすっかり取り残されています。
彼らが買えるのは、ようやく都心から20kmは離れたところ。
それでも、以前よりも15から20％は値上がりしました。
関東労務層は、もう少し怒っていいと思いますよ。
福島の避難民並みにおとなしくする必要はありません。

このバブル、待っていればそのうち崩壊します。
というか、足元では一部崩れかけています。
だから、年収数百万円の関東労務層は、待つべきです。
間違っても1年半とか2年先に引き渡しを受ける、
今の値上がりした新築マンションを買うべきではありません。
そう、怒りを秘めながら価格が下がるまで待つのです。
慌てて買ってもロクなことになりません。

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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5月10日12：39に「榊淳司マンション情報224号 中央区の3物件」
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今回、5月に入って2回目の配信でした。
次回は台東区あたりの予定です。

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2018/5/10 12:42 | メルマガ発信 | Comments (0)

「正直不動産」が面白い！

日本人というのは、不動産を買うことについて
異様な興奮状態になる遺伝的な何かを持っていますね。
しょっちゅう売り買いをしていると、平静にできるようになります。
でも、普通の人は一生のうちで2回か3回ですね。
だから、その２回か３回の時に大騒ぎをするのです。

先日、小学館から「正直不動産」の第二巻が届きました。
さきほど、読了。いや、おもしろい。
近々夏原さんたちにお会いする機会があるのですが、
ますます楽しみになりました。

不動産屋というのは、世間的にかなり悪いイメージを持たれています。
一般人は何かあるとすぐに「騙されるのではないか」と思われます。
実際、そういう類の方がいないでもありません。
しかし、私の持っている不動産屋へのイメージは少し異なります。

私は広告屋時代の約20年。マンションデベや販売会社の
お方たちと接してきました。
新卒から新築マンションの販売に携わってきた人に対しては
「アタマ悪いのに抜け目ない」というイメージがあります。

新築マンションの販売というのは、数ある不動産屋の類型の中で
わりあい仕事がカンタンな部類に入ります。
特に人気のある物件の販売に携わったりすると、超カンタン。
だって、客の方から「売ってください」とやってきますから。

業界ではだいぶ少なくなりました、私以上の年代の人は
平成大バブル以前の「何でも売れた」時代を経験しています。
マンションを買うためには、必ず抽選で
当たらなければいけなかった時代です。
そういうところがこの業界への入口だった人は、
かなり始末の悪いビジネススキルを持っています。

つまり、物件とは基本的に「売ってやる」ものであり、
客は「ありがたがって買うべき」存在だと、
心のどこかで思い込んでいるわけです。
まあ、賢い人はとうにこの意識から脱殻していますが、
そこから抜け出せないまま生き残っている方もいます。

そして、さらに始末の悪いことに、そういう邪悪な意識は
アタマの悪い新人たちに連綿と受け継がれていきます。
「悪貨が良貨を駆逐する」という図式ですね。
先輩たちの悪質な認識を引き継いでいる後輩たちがわんさか。

彼らは、日本人が不動産に対して抱いている
冒頭に上げた不思議なパッションを上手に利用します。
盛り上げて、おだてあげて、のせまくって、
最後は契約書にハンコを押させるのです。

そして、ハンコを押させたらおだては幕引き。
新築なら引渡し、中古なら決済という仕上げがあるだけ。
新築の場合、契約後はオプションや内覧など、
何回かの手続きがありますが、難易度は低いですね。

購入者は夢見る日本人ですから、夢の新居を楽しみにしています。
内覧会というのは普通に真剣勝負の場なのですが、
多くの購入者は「新しい住まいが完成した」くらいにしか
理解していない場合がほとんどです。

そして、残金決済（ローンを実行）して引き渡してしまえば、
あとはアフターサービス部門の仕事です。
担当した社員はとっくに別の現場で別の新築マンションを
販売することに勤しんでいます。

「売ってやったのだから、俺たちはもう知らねえ」
このブログの読者さんは「ウソだろ」と思うかもしれません。
しかし、現実的にはそう考えている担当者がほとんど。
そういう彼らも40を超えると現場には出なくなります。
若い兵隊たちを後ろで操る立場になります。

少し誤解なきように行っておきますと、
40過ぎても新築マンションの販売部門にいるようなタイプは
管理職であっても兵隊であっても完全に「アタマが悪い」はず。
新築マンションを開発分譲するデベロッパーの社内で、
いちばん「アタマが悪い」と思われる人間が携わる仕事は
「販売」なのです。つまり、モデルルームでエンドの相手をする。

私は有料相談などでよくエンドさんから話を聞きますが、
「担当の方がちょっとねえ」と言われる率はかなり高いですよ。
私はかつて広告屋として何百というモデルルームへ
打合せに出向いて現場の方とたくさんお話しました。
彼らの印象をひとことで言えば「アタマが悪い」。

まあ仕方ありません。不動産は人気業種ではありません。
偏差値が高くてキレッキレに優秀な人間は、新卒の時に
マンションを売ったりする仕事には就いていませんから。
モデルルームでみなさんの相手をしているお方たちは、
あまりパッとしない偏差値の私立文系君たちです。
高校受験に必須の英単語さえ分からない類の人種。

で、デベの中で賢い人間はどんな仕事をするか？
すばしこい奴は仕入れ担当。土地を買う仕事です。
アタマが良くてデスクワーク系なら商品開発。
設計さんと組んでどんなマンションを作るかを考えます。

野村不動産の場合、商品開発の人間はそれなりに優秀。
あの会社はもの凄い競争社会なので、失敗は許されません。
つまり売れない商品を作ってしまったら、おしまい。
だから必死でよい商品を作ろうと様々に努力します。
その結果、プラウドはそれなりのブランドイメージを形成しました。

全盛期の大京は、商品開発の弱い企業でした。
ライオンズマンションはどれを見ても同じように見えました。
一見、高級そうに見せても中身は無個性ですね。
商品力よりも営業力で持っていた会社でしたから。
まあ、今もそういう体質は引き継いでいるようですが。

マンション販売という、私から見れば不動産屋としては
かなり限定的なお仕事を長年やった人が40を過ぎると、
もうほとんど潰しが効かなくなっています。
そのくせ、業界の悪い体質だけはしっかりと身に付けています。
それは、いわずとしれた「消費者軽視」。「売ってやる」体質。

それでいて、アタマは悪いまんまです。始末に悪いでしょ(笑)。
いわゆる不動産屋さんがみんな悪い人かというと、大きな間違い。
街で店を構えて不動産業を営むおっちゃんたちの大半は
かなりいい人ばかりだと私は思います。
お客を騙すようなことはほとんどないはず。
また「売ってやる」体質とも無縁です。

その理由は、地元に根付いている不動産屋は、
その地元で信用を失っては食べていけないからです。
ところが、新築マンションを販売している連中は違います。
売った後のことは自分の責任ではないのです。

さらに言えば、三井のリハウスや東急リバブルとか
野村アーバンネットなど、大手系列の仲介業者も似たようなもの。
彼らは数年ごとに移動するので、大事なのはその時の成績。
いきおい「売ってしまえばどうにか」となりますね。

私は、世間が持っている「不動産屋は信用できない」という
イメージの大半は、そういった無責任体質のマンション屋や、
大手系列の仲介業者社員が作っているのではないかと思います。
まあ、本当に嘘つきな不動産屋もたまにはいますが。

もう半年以上前でしょうか。
大阪のある地域の宅建業者が作る団体の勉強会に呼ばれ
講演をしたことがあります。そのあと、飲み会にも参加。
彼らはしみじみいい人でした。また、まじめ。
彼らは客を騙したりはしませんね。そう思いました。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「東京の大規模マンション」を最新情報化しました。
なんと、新規参入が1物件しかありません。
完成在庫化している物件は多数。
実需の弱さを痛烈に感じましたね。

東京の大規模マンション
価格　7,190円

■グランドメゾン江古田の杜
■グランドメゾン品川シーサイドの杜
■クレストシティ木場
■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン
■ザ・パークハウス 国分寺四季の森
■ザ・レジデンス ひばりが丘
■ジオ多摩センター
■シティテラスひばりが丘
■シティテラス荻窪
■シティテラス小金井公園
■シティテラス杉並方南町
■シティテラス東陽町
■シティテラス町田ステーションコート
■ディスカバテラス プロジェクト
■TOKYO ALOHA PROJECT
■TOKYO キラリスナ PROJECT
■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト
■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
■プラウドシティ越中島
■プラウドシティ大田六郷
■プラウドシティ吉祥寺
■プラウドシティ武蔵野三鷹
■ブランズシティ久が原
■ブランズシティ世田谷中町
■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台
■Brillia（ブリリア） City 三鷹
■プレミスト有明ガーデンズ
■プレミストひばりが丘
■メイツ深川住吉
■レーベン多摩センターBeaut
■蘆花公園　ザ・デジデンス

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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我に七難八苦を与えたまえ（要らんけど）

わたし、何度か書きましたが目立ちたがり屋ではありません。
こういう仕事をするまで、大勢の前で話すのは
なるべく避けることにしていました。
ただ、仕事は仕方ありません。プレゼンは広告屋の日常。
でも、それ以外の場面ではできるだけ避けていました。
結婚式のスピーチとかお葬式の喪主あいさつみたいなこと。

でもね、今の仕事を始めてからは、それが「仕事」です。
全国放送のテレビに出て、1千万人以上を相手に話しました。
でも、自分が目立とうという気持ちはありません。
1年以上前にたけしの「ＴＶタックル」という番組に出た時、
大竹まこと氏がマンションについてやいのやいのといって
「どうかね？」と聞かれたので「その通りです」と答えました。
まあ、大まかには間違っていませんでしたから。
すると、スタジオなの空気がフニャっとなりました。

私はあの手の番組が見ないのでよく分りませんが、
出演者が討論することがウリだったのですね。
まあ、分っていれば多少はそれらしいことができました。
もう呼ばれることはないでしょうけど(笑)。
それはいいとして。

小さい時から目立つのは嫌い。
授業で手を上げることなんてありません。
小中あたりまでは、ほとんどのことは分っていましたけどね。
でも、昔の同級生はなぜか私のことをよく覚えています。
特に小学校時代の同級生たち。

私は中学校を越境したので、彼らとは6年限り。
それでも「おお、千原か」と寄ってくる人多数。
今年は、その小学校の同窓会に行けませんでした。
ちょっと残念ですね。

24歳の時に入れてもらった3流の広告代理店。
私の在籍はたったの２年半。その後外注で15年くらい。
私はなぜか超有名人です。
こっちが知っていなくても、向うが知っています。
それで、話したこともないのに私のことを嫌いな人が大勢。
これは私の人徳が至らないからです(笑)。

ただ、親しい人もたくさん。
一度でも一緒に仕事をした人は覚えていてくれます。
30年前に一度だけ仕事をしただけなのに、
今でも時々事務所に訪ねてくるお方もいます。
今では仕事の接点すらありませんけどね。

いつかも書いたように、私はものすごく嫉妬されやすい人間。
自分では目立っているつもりはないのですが、
なぜかいろいろな人があらぬ噂を流してくれます。
まあ、このブログと一緒で言動も不遜ですからね。

言いたいことを言っていると、気に障る人もいます。
それで私の人生では何度も私を貶めようとする人々の
本気のプロジェクトが実行されてきました。
ハッキリ認知しているだけで10回以上もありますね。
もちろん、ネット以前の時代も含めて。

小学校時代に「千原はキチガイだから一緒に遊ぶな」と、
担任の教師がクラス仲間に明言したのが明解な認知の1回目。
高校時代は、この私に国語、古文、漢文の単位を
出さない、と明言した教師までいました。2年後に焼死。

その後、いろいろありましたが24歳の時に勤め始めて
2年半で辞めた三流の広告代理店。
翌年、私がそこから3千万円の売上を取ってしまったので
「千原には仕事を出すな」と非公式通達を出されたのも
1回にカウントできます。張本人は先日ご生涯。

制作会社を始めて「アーハッハッ」と儲かっていた時に
2年に一度の割合で税務調査が入りました。誰かの讒訴。
その後もいろいろ。でも、そのノウハウは情報商材に。
榊淳司になってからも、まーいろいろ、いろいろ(笑)。
実に私的な世界でもいろいろ、いろいろ。

アハハハ。ほとんどすべてが、その目的を遂げずに終わっています。
それどころか、仕掛けた人間はかなり手痛い反作用を受けて
大きなダメージを喰らったことが多いようです。
何人かの方は、すでに鬼籍に入っていますね。
別に私は何もしていませんよ。彼らの不幸は祈りましたが(笑)。

それで思うのは、ほとんどの試練は必ず肥やしになっています。
一時的に耐えがたいダメージは蒙ります。でも、必ず逆転。
相手がどれほど巨大な権力であっても、戦う方法はあります。
それは小学校5年生の時の経験が、私に教えてくれました。
世界を相手にしても、戦う方法はあると。自分が正しければ。
戦う相手が巨大でも、強力でも、やり方はあるものです。
ましてや、その辺の一般人なんて弱みだらけです。

まあ、それにしても危なっかしい人生です。
心をしっかりと持っていないと、どこかで踏み外したかもしれません。
私は自分の人生で困苦努力をした経験はありませんが、
チマチマと諦めずに方策を探り続けるタイプです。
そして、わりあい答えはあるものですね。

目立たないように生きているつもりが、結構目立つ私。
「お前は十分目立っとる」と突っ込まれそうですね。
はい、ここ数年は多少目立っています。
でも、それもあっちこっちでガミガミ騒いでくれた
アンチ君たちのお陰なんですよ。
彼らは絶対に気付きませんけどね(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
千葉県と埼玉県のタイトルを最新情報化。
大規模マンションは長谷工プロジェクトのオンパレード。
中には「アホかいな」物件も交じっています。
9年前、同じような状況になったあと、
独立専業系デベロッパーが大量倒産。
今回は潰れそうなところを見かけませんね。
長谷工と愉快な仲間たちのデベさんたちの
ほとんどが他業種親会社の系列ですから。
それでもバカな開発をやっていることには変わりなし。

千葉・茨城の対規模マンション
価格　3,690円

１　「デュオヒルズ・ザ・グラン」 　　　　　　　　　　
２　「ウエリスおおたかの森サウスアリーナ」　　　　
３　「ジオ柏の葉キャンパス」 　　　　　　　　　　　　
４　「津田沼ザ・タワー」　　 　　　　　　　　　　　
５　「シティテラス習志野大久保ステーションコート」　
６　「アクアスイート」　
７　「ガーデンゲート千葉ニュータウン中央」　　　　
８　「パークホームズ流山セントラルパーク」　　　 　
９ 「ルフォン流山おおたかの森」　　 　
10 「プレミアムフォート柏」　　 　
11　「ソライエ流山おおたかの森」
12 「シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート」 　　
13　「クレストフォルム柏サウスウイング」
14　「シティテラス八千代緑が丘ステーションコート」　
15 「ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ」　　　　　　
16　「幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス」
17　「クオン流山おおたかの森」　　　　　 　　　　　
18　「ウエリスつくば竹園」
19　「（仮称）つくばプロジェクト331」
20　「レーベン守谷 THE SQUARE」

埼玉の大規模マンション
価格　2,490円

１　「オーベルグランディオ三郷中央」 　
２　「ルピアグランデ浦和美園」
３　「グランメディオ新三郷」
４　「メイツ三郷中央サラテラス」
５ 「シティテラス八潮」　　　　　
６　「ウエリス浦和美園」 　　　　　　　　　　
7 　「（仮称）所沢駅前 直結タワー計画」 　　
8　 「プラウドタワー川口」　　　　　　　　　　
9 　「シティテラス越谷レイクタウン」　　 　
10　「ソライエ草加松原シティテラス」　　 　　
11　「デュオヒルズ西大宮ザ・グランテラス」

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
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5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

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榊淳司マンション情報223号 墨田区・江東区の2物件　を送信

5月8日13：31に「榊淳司マンション情報223号 墨田区・江東区の2物件」
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2018/5/8 13:33 | メルマガ発信 | Comments (0)