マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
やがて新築と中古の乖離が、都心にやってくる

とうとう、東京23区を全制覇してしまいました。
なにがって、資産価値レポートのカヴァー範囲。
最後の「葛飾区」を作ってしまったのです。
我が資産価値レポートの秘境は、長らく足立荒川葛飾でした。
でも、この2か月でその3区を制覇してしまったのです。

あと数か月すると、川崎市も全域を制覇しそうです。
どうしてそれが可能になったのか、というと・・・
単純に新規物件が激減しているので、
更新にかける手間ひまが少なくなったからです。
その分、新規エリアを手掛ける時間が出来ました。

あと、販売のプラットホームを情報商材屋さんとの
二本立てではなく、このブログ1本に絞りました。
その方が更新の手間ひまがかかりませんから。
それで、とうとう23区を完全制覇ですよ。ハハハ。

最近の新築マンション市場を見ていると、
もう二度とかつてのような活況を呈することは
なさそうな気がしますね。どんどん縮んでいます。
その原因は建築費と土地の高騰です。

首都圏で新築マンションを開発分譲するには、販売価格が
1戸当たり4千万円を切ることは至難の業になっています。
建築費だけでも原価が2000万円ちょっとかかりますから。
多分、長谷工でも1700万円くらいではないでしょうか。
そうすると、販売価格はがんばって3000万円台後半。

都心やその周辺エリアなら、面積を絞って何とか3000万円。
なんか、そのあたりの商品設計がどんどん歪になっています。
それは、何回か前のこのブログで書いた通り。
都心とその周辺はコンパクトマンションだらけです。

それで、中古マンションが新築市場に引きずられて
「表面的」に価格が上昇した感じになっています。
最近、中古マンションの評価サイトがやたらと増えているでしょ。
あれって、元のデータは多分不動産ポータルサイトに
表示されている売出価格を収集したものです。

ポータルサイトに表示されている売出価格というのは、
売主の売却希望価格なのです。それで売れるとは限りません。
市況の悪い時には、その1割安くらいが市場価格。
市況の良い時には、その2-3％安くらいまで上がります。

で、今はどうかというと、やや弱気ではないでしょうか。
中古マンションは全然動いていませんから、5％安くらい。
1億円で出ているのなら、9500万円くらいが市場価格。
私はざっくりとそう読んでいます。

マンションの価格が上がる、下がるというのは、
新築と中古をごちゃまぜに捉える言い方が一般的でした。
しかし、これからは分けて考えるべきですね。
新築価格は下がりようがないので高値どまり。
一方、中古はジリジリと下がっていきます。
そのうち、ストンと下がる場面がきそうです。
まあ、今年の後半か来年か再来年かは分かりませんが。

そういう時でも、新築マンションはほとんど下がらないはず。
なぜなら、都心ならインバウンド増加の影響で、
土地の値段に下方硬直性が生まれています。
また、建築費も人手不足が続く限り下がりません。
そうなると、新築はせいぜい今の水準を維持するのが関の山。

ところが、中古マンション市場は需給が影響してきます。
今までは値上り目的で購入していた人が多かったのが、
現状ではほとんど見られなくなりました。みな、売りに回っています。
そして買っているのはほぼほぼ実需勢。
ということは、いずれ需給関係で価格が形成されます。

需給関係で決まるとなると、大きく関連付けられるのは賃料。
「家賃の何年分」という指数も有効になってきます。
今は30年分以上の価格が当たり前になっていますが、
普通に考えるのは、買えるのはせいぜい20年分までの水準。
ということは3分の1くらい価格が下がっても当たり前。

ところが、下がる時には実力以上に下がるのが相場というもの。
下がり始めると売りが売りを呼んで、これまでに
経験してこなかった下がり方をしそうな気がします。
というのは、かつて今ほどマンションが余っていた時代はないから。

1990年から2002年まで下がったお話は何度か書きましたね。
あの時は、今ほど住宅が余っていませんでした。
今は右を見ても左を見ても空室だらけ。
そして、人の住んでいない空き家が目立ちます。

使えない、あるいは使わない不動産には価値がありません。
ところが、都心のタワーマンションなんて何年も
空室になっている住戸がやたらとありますね。
800戸くらいのタワーマンションが完成しても、
1年後に誰かが住んでいるのは500戸分もあるでしょうか？
そのくせ、常に100戸くらいが売りに出されていたりします。
成約しているのは、せいぜい月に1戸程度です。
ものすごーく不健全な価格形成をしていますね。

私はもう何年も前に何度も書きました。
「そのうち新築マンションは趣味の対象になる」
港区内で80㎡2億円の新築マンションを販売している隣で、
築10年の同じ80㎡が1億円で売り出されていたら、
どちらを選びますか？

80㎡のマンションをピカピカにするリフォーム費用は
かなり贅沢にやってしまっても1千万円かかりません。
普通に考えると築10年の1億円を選びますよね。
そういう現象が、あと数年以内にやってきそうです。

しかし、それで2億円の新築を買う人は少数派なので
デベロッパーもおいそれとは開発できません。
今よりもかなり供給は絞られるでしょう。
だから「趣味の対象」なのです。お金持ちの道楽。

しかし、マクロ的に見るとそもそも新築マンションなんて
1戸も作らなくてもこの国は困らないはずです。
葛飾区や足立区を見ていると、やや悲しくなりますね。
実にのびやかでいいところなのですが、
そこに完成在庫と化した新築の大規模マンションがあります。
それを買った人は多分、10年後には後悔しているはず。
そんなことを考えながら資産価値レポートを作りました。

※今回、江戸川区の新宿線エリは2物件となってしまったので更新を停止。その2物件は葛西のレポートに統合しています。

葛飾区総集編
価格　1,980円

1　シティタワー金町
2　センチュリー新小岩
3　エクセレントシティ青砥Ⅲ
4　アデニウム ザ・オアシスガーデン
5 ソライエ葛飾小菅

小岩・新小岩・平井
価格　2,490円

1　プレミスト新小岩 親水公園
2　ブリシア小岩
3 レーベン新小岩innovia
4 オークプレイス小岩
5 センチュリー新小岩
6　サンクレイドル平井　　　　　　　　　　

江戸川区葛西＆新宿線エリア
価格　3,890円

江戸川区・葛西エリア
1　プレシス葛西ルジュール
2　プレシス葛西ルヴェール
3　プラウド西葛西
4　TOKYO ALOHA PROJECT
5　エクセレントシティ葛西パークアリーナ
6　ルピアコート西葛西
7　プレサンス ロジェ 西葛西
8　ジオ西葛西清新町
9　グリーンホームズ南葛西VI
江戸川区・新宿線エリア
1　エクセレントシティ篠崎公園
2　Brillia（ブリリア）一之江

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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コンパクトマンションは誰が買っているのか？

私は東京23区のほぼ全域と川崎市の大半、
さいたま市浦和区の新築マンション市場を、
1クール3か月ですべてカヴァーしています。
多分、首都圏都心エリアの新築マンションについては、
もっとも詳しい人間ではないでしょうか。
まあそれはいいとして。

つくづく不思議なのは、コンパクトマンション。
せいぜい60㎡台までのマンションをそう呼びます。
都心や近郊だと30㎡台、40㎡台が主力になってきました。
15年くらい前、マンション市場の中心は
郊外のファミリーマンション。それも大規模でした。
今は都心立地で小規模、そしてコンパクトが主力。

ところがここ3，4年でしょうか。
ちょっと郊外でもコンパクトが主流になりつつあります。
例えば、板橋や練馬、北区、足立、荒川、江東、墨田・・・
そう言ったところにもコンパクトが開発されています。
しかも、必ずしも駅から近いとは限りません。

「いったい誰が買うの？」と思いながら眺めています。
まあ、たいていは完成在庫になっています。
最後は値引きしながら売っているのでしょうね。
でも誰が買っているのでしょうか。

郊外の地味な街で、駅から6分以上のコンパクトなんて、
あと10年もしたら中古マンションとして二束三文ですよ。
4千万円で購入した住戸が2千万円でも売れるかどうか。
その10年後なら1千万円を切っている可能性すらあります。
ましてや孤独死があったマンションなんて・・・

まあ、作る方も作る方ですが、買う方も買う方。
家賃の30年分くらいのマンションなんて、
絶対に買わない方がいいと思いますよ。
何でそんなアホな判断ができるのかなあ。
私から見ると不思議で仕方がありません。

もしかしたら、地元の高齢者需要が強いのかもしれませんね。
駅から遠い戸建てからの転居目的だとか・・・
であれば、なおさら資産価値には危ういものがあります。
そんな需要、あと5年くらいでピークになって
その後は未来永劫衰退していくからです。

山手線の内側や、その周縁なら資産価値は安定しています。
10年後でも20年後でも二束三文にはなりません。
ただ、20年後には半額になっているかもしれませんが、
そこまででしょう。それ未満には落ちにくいはずです。

30代や40代のシングルも、
マンションを買いたがる人は買いたがりますね。
どうしてわざわざリスクを背負いたがるのでしょうね。
私から見ると、「買わなければいけない」という
強迫概念のように思えます。そんなの、要りませんよ。

例えば、今はマンション価格は高くて金利が安い状態。
この先、局地バブルはどこかで必ず崩壊します。
金利は今より下がらないので、必ず上がります。
すると高いマンションを長期ローンで購入した人は、
2重の苦しみを味わうことになります。
マンションの値下がりと返済額の高騰です。

ただし、金利の上昇は固定やフラットにすることで
ヘッジできる場合もあります。
但し、コンパクトタイプのマンションは、
往々にしてローンが不利な条件になります。

平成の大バブルが崩壊した時、マンションを高く買った人々が
ローン返済に行き詰まり、最悪の場合は自殺。
うまくいって任意売却、ほっておくと競売・・・
そういうケースが続出しました。

ただ、あの当時はインターネットがありませんでした。
だから、既存メディアでたまに報道された程度。
今回、バブルが崩壊してまた自己破産者が続出すると、
ネット上でその赤裸々な状態が広まっていくはず。
すると、ますます「くだらないマンション」の
価値が下がっていきます。

「くだらないマンション」というのは、
郊外のさして魅力のない街の駅から近くないマンション。
今はそんな新築マンションが坪300万円で売られていたりします。
そういう物件を、ギリギリのローンで購入したりすると、
確実に人生の破綻が待っています。よくて自己破産。

まあ、このブログを読んでいる人は、
私が知る限り賢い方がほとんど。
そんな「くだらないマンション」は買わないと思います。
もしもご自身が今、買おうとしているマンションが
「くだらない」かどうか自信がなければ、
私のレポートを読むか、無料相談をご利用ください。

それでは、資産価値レポートの更新情報です。
台東区と湾岸タワーを更新しました。
台東区には新規物件が５、湾岸タワーはゼロ。
湾岸は晴海の大型供給が控えていますから、
若干弱含んでいる気がします。
有明の住友はあり得ないくらいバカ高。
あそこが豊洲みたいになると信じて
買っている人がいるのですね。

台東区総集編
価格　5,490円

1　クリオ ラベルヴィ新御徒町　　　 　　　 　
2　ブラントン蔵前　　　　　　　　　　　
3　クリオ ラベルヴィ三ノ輪　
4　リストレジデンス上野黒門町
5　シティハウス浅草橋ステーションコート　 　　
6　レーベン浅草AYAGINU 　　　 　
7　ヴァ一スクレイシア 上野松が谷
8　ルフォンリブレ上野根岸 　 　　　 　　
9　ライオンズ東京三ノ輪ミレス　　　
10　ルピアコート浅草
11　サンクレイドル上野II
12　ライオンズ浅草橋ミレス
13　ヴァースクレイシア入谷竜泉
14　パークホームズ浅草寿
15　ルフォンリブレ蔵前コンセール
16　デュオヴェール三ノ輪
17　オープンレジデンシア谷中

湾岸タワー総集編
価格　3,980円

勝どきビュータワー
DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 　
パークタワー晴海　　　　　　　　　　　
MID TOWER GRAND　　　　　　　　　　　　　
シティタワーズ東京ベイ　　　　　　　　　　　　　

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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野村不動産の決算がイマイチな理由

昨日の日経新聞サイトの記事に
「野村不動産は大して儲かっていない」
というのがあって、じくっと読みました。
外から見ていると、儲かっていそうですけどね。
まあ、いくつか大きな不振物件はあります。
でも、そんなこと言ったら住友不動産・・・

野村不動産は、営業力がずば抜けていますね。
私が見る限り、オープンハウスDと双璧です。
必ず、完売させてしまいます。どんな物件も。
まあ、竣工後1年以上経過することは稀。

しかし、それはかなり大胆な値引きがあるから、ともいえます。
値引きはもろに利益を圧縮してしまいますからね。
100戸あって、残りの10戸くらいなら傷は浅いもの。
100戸の物件で50戸売れたあたりから値引きを始めると、
事業計画上の利益を半分にしてしまいます。
場合によっては、赤字に迫るかもしれません。

住友不動産は、その点値引きをほとんどしません。
そして、帳簿上の完成在庫も増やしません。
でも事実上の完成在庫はたんまりありそうです。
普通ならキャッシュフローが悪くなるはずですが、
そのあたりは私もよーわかりません。
おそらく、全国規模の完成在庫は数千戸だろうと推定。

野村不動産の経営状況は、今の市場環境をよく映しています。
つまり「高いマンションが売れない」という状況。
新築マンションは、当面価格が下がりそうにありません。
その理由は、建築費。かつての2倍以上になっています。
だから、郊外ではマンションの開発事業が成立しません。
いきおい、都心ばかりになってしまいます。

その都心も、もはや説明できないレベルの高値ですね。
中古マンションも売り物ばかりが目立っています。成約はわずか。
目ざとい人は早々に値をさげて売り抜けています。
私から見ると、こういう「崩落寸前」状態が、
もう1年近くも続いています。でも、崩れません。なぜ？

その理由はカンタンです。
まだ「下落マインド」というものが人々の心に行き渡らないから。
こんな時に、まだマンションを買おうという人がウジャウジャ。
バッカ高くなったのに、「この物件なら資産価値が・・・」。
なーんて相談をよく受けます。

まあ、今買うなら時期的には高値掴みですよ。
でも、次にいつ下がるかなんてわかりません。
もう下がっているかもしれないし、五輪後かもしれません。
私が本に書いたように2025年かもしれません。
すべては、人々に下落マインドが行き渡るか否か。

2008年にリーマンショックがあった後、「100年に一度」という
大不況がやってきました。でも、あまり下がりませんでした。
平成大バブルの時は、1990年が一応の頂点。
でも、ダラダラと下がり続けて2002年が底。
下落期が12年続きました。あの時のことは覚えています。
新築マンションが発売されるたびに下がっていきました。

今度はそういう下がり方はしないでしょう。主役は中古。
去年あたりに完成したタワーマンションは、
半分近くの住戸が投機・投資目的の購入ではないかと思います。
そういう物件が今、どんどん売り出されています。

あと、かぼちゃ事件の影響で不動産担保融資が
さらに厳しくなっています。利回り物件の動きが鈍い。
私はこれからやってくる不動産価格下落の主役は、
そういった新築未入居のタワーマンションと
個人投資家向けの利回り物件ではないかと思います。
なぜなら、この局地バブルで最も高い下駄を履いたから。

下駄が高ければ高いほど、崩れやすいはずです。
まあ、遅くとも2年後の五輪終了後には始まるでしょうから、
ゆっくりと見物させていただきましょうよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
江東区、中央区関連の7タイトルを最新情報化。
市場には停滞感がみなぎっています。
江東区なんて、新規参入ゼロ。中央区は3物件。
いずれも小規模サイズ。あかんやん、の世界。
日本橋エリアは、馬喰町戦争が東日本橋戦争に変わりましたね。
叩き合いをやっています。購入者にはチャンス。

晴海・勝どき・月島
価格　2,890円


日本橋・銀座
価格　8,890円


中央区総集編
価格　10,800円

日本橋エリア
1 　クリオ日本橋久松町
2 　ピアース日本橋箱崎町
3 　プレミスト日本橋浜町公園
4 プラウド日本橋富沢町
5 　ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町
6 　プライムスタイル東日本橋
7　ザ・パークハウス 東日本橋
8　プロスタイル日本橋馬喰町
9　レフィール日本橋馬喰町
10 ブラントン日本橋大伝馬町
11 クリオ ラベルヴィ日本橋浜町
12　ヴィークコート人形町
13　パークホームズ日本橋三越前ザ レジデンス
14 プラウド日本橋浜町
15 ディアナコート日本橋浜町
16 ブリリア新川一丁目
17 ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス
銀座・築地・八丁堀エリア
1 シティタワー銀座東
2 インプレスト東京八丁堀ル・サンク
3　 アネシア築地ステーションレジデンス
4 シティハウス東京八重洲通り
5 GREEN PARK中央湊
6 クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデン
7 ヴァース クレイシア銀座東
8 ピアース銀座8丁目
9 オープンレジデンシア銀座築地
勝どき・晴海・月島エリア
1　勝どきビュータワー
2 DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)
3　パークタワー晴海
4 MID TOWER GRAND
5　プレミスト佃二丁目
6　（仮称）ネベル勝どき

新宿線/森下-大島＆亀戸
価格　4,190円

1　クレヴィア住吉扇橋
2　メイツ深川住吉
3 ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク
4　ライオンズ東京菊川ミレス
5 ブランシエラ東京住吉
6 ソルフィエスタ亀戸ルシーア

東西線深川11物件
価格　4,190円


江東区総集編
価格　5,790円

東西線・深川エリア
1　TOKYO キラリスナ PROJECT
2　クレストシティ木場
3　シティテラス東陽町
4　ルフォン木場 スタイリア
5　ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ
6　プレシス東陽町
7　ルフォン東陽町 パークフロント
8　ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣
9　サンクレイドル木場公園II
10　プラウドシティ越中島
11　リビオレゾン東陽町ステーションプレミア
新宿線・深川エリア
1　クレヴィア住吉扇橋
2　メイツ深川住吉
3　ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク
湾岸エリア
1 シティタワーズ東京ベイ
2　プレミスト有明ガーデンズ

墨田区総集編
価格　3,290円

1　 J WAZAC(ジェイ ワザック)東京押上
2　 ヴィークコート錦糸町
3　ソルフィエスタ亀戸ルシーア
4　エステムプラザとうきょうスカイツリー駅
5　ライオンズ東京菊川ミレス
6 グローリオ コンフォート東京両国
7　Jワザック押上エクセレント
8　ブランシエラ東京住吉
9　リビオ両国ザ・レジデンス
10　リビオレゾン墨田押上

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

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よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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マンション市場に不安材料が溜まっている

たまにはマンション市場のことでも書きましょうか。
都心の新築マンションはまだまだ上昇傾向にあります。
現在計画されている新築のプロジェクトを見ると
「ほんまかいな」というほど上がっていますね。

そういうのが、今年の後半から市場に出てきます。
しかし、一方で足元を見ると「逃げ始めた」人も多くいます。
逆張りの名人、JCOM君は秋葉原のビルを売ったとか。
私の知っているマンション投資の名人も、売りに入っています。
去年の後半から売り出して、ほぼほぼ売り切りましたね。

レインズを見ていると、都心のメガタワーマンションは、
「売り住戸が100戸なのに、この1年の成約は10戸」
みたいなケースが当たり前になってきています。
株なら「板」のバランスが非常によろしくない状態。
その先に待っているのは「暴落」と思わせる兆候です。

でも、マンション市場はそうカンタンには崩れません。
まず、新築の売り出し価格が上がっている内は、
「上がっているやん」と普通の人は思ってしまうのです。
また、そういうトンデモ価格の物件を買う人が一定数います。
日本はとっても豊かだと思いますよ。

この前、愉快な仲間と飲んでいた時に、
「日本のマンション価格は香港やシンガポールの半分ですよ」
と おっしゃる方がいました。まあ、多分そうでしょう。
でもね、それは超一等地の場合。
そして、東京の超一等地はわりあいに広いのです。

マンションの価格が最も安定しているのは、
千代田区の番町に港区の表参道、外苑前、南青山、
山手線外なら代官山、渋谷区なら松濤・・・
といった具合に、 結構いっぱいあるのですよ。

上記の立地なら、坪単価は1000万円を超えても
買い手は現れる可能性が高いと思います。
現に、そういう実績も多少あります。
でもね、それが2千万円になったら、買うのはキチガイです。

三井が分譲した青山のタワーマンションでは、
一般向け以外の住戸があって、それが坪単価2千万円だったとか。
「買っていいですか？」と聞かれたので
「市場から外れすぎていて何とも言えません。趣味の世界です」
趣味の世界だから、売却するときも趣味の人が 出てくる必要があります。
つまりはキチガイさん。 

にね、坪単価2000万円のマンションがあったとしましょう。
広さは40坪として8億円ですね。その住戸、借りたらいくら？
まあ、相場観で言えば坪単価3万円くらいでしょうか。
40坪だから月額120万円。単純計算で666か月分。55年です。
「そんなん、買わんと借りた方が安上がりやん」 と、
貧乏人は思います。 実際、お金のかかりはその通り。

しかし、それを買うお方には、そういうのを超越した
何かの価値観があるのだと思います。実際、売れましたから。
私には理解できませんし、もちろん説明もできません。
今のようなバブル期には、一種の狂気が蔓延しているのです。
終わってみると「あの時は狂っていたな」と分かります。

ただね、市場の未来なんて本当は誰にも分かりません。
過去の大きな流れを経験則で読んで、未来を占うだけ。
エコノミストと呼ばれる人でも、当たっている人なんて
本当のところどれくらいいらっしゃるのでしょう。

現状、日米の金利差が開いて円安ドル高に。
それを好感して国内の株式相場は上昇基調。
非常に分かりやすい展開になっています。
ただ、景気がバカにいいかというとそうでもありません。
特に銀行は経営が苦しいようですね。

て、北が核を放棄するとなると、理論上 戦争は起きません。
開戦期待で上がってきた銘柄は？ ただ、まだ分かりませんね。
北も南も嘘つき国家ですから。 6月までに米朝首脳会談を行うには、
27日のように 「ゆるい」合意では意味がありません。リビア方式です。
しかし、あのブタがリビア方式に合意するとも思えず。

アメリカから聞こえてくる声は、かなり厳し目です。
確か例年6月、在韓米人の避難訓練を行っていましたよね。
避難訓練に見せかけて・・・なんてこともあり得ます。
まあ、その前に会談がどうなっているのかは分かっているはず。
私としては、危機は一向に縮んでいない気がしま す。

あと、トランプ君がドル高に気付いてしまったら・・・
ここのところの半島情勢で報道が少なくなっていますが、
米中の経済戦争は沈静化したとは思えません。
また、あのオッサンが賢くなったとも思えず。
不安材料なら事欠きませんね。

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

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4月30日14：09に「榊淳司マンション情報222号 大阪の大規模マンションから2物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

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受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、４月に入って10回目の配信でした。
次回は江東区、中央区あたりの予定です。

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2018/4/30 14:11 | メルマガ発信 | Comments (0)