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榊　淳司オフィシャルブログ
人生3度目のバブル崩壊を目にするのか？

ここのところ、新築中古を含めてマンション市場の不調が
かなり鮮明になってきました。売り物がじわじわ増えています。
そのわりには需要層の動きが鈍いわけです。
純粋に「需要と供給の関係」で価格が決まるのなら
すでに暴落が始まっていてもいい状態。

でもまあ、東京のマンション市場には様々な思惑が入っています。
それに「すぐに売らなきゃ」と切羽詰まっている人少ないのです。
ただ、焦っている人は多いと思います。
例えば江東湾岸エリアのベイズとか晴海のドゥ・トゥールなんかを
間違って「値上がり期待」で購入した人は、
「ヤベー」と肝を冷やしていることでしょう。
勝どきザタワーあたりなら、まだ売り抜けのチャンスがあるかもしれません。

歳を喰うことの唯一のメリットは「経験を積む」ということ。
1991年に完全崩壊した平成バブルは住専問題の噴出などを経て
不動産価格の「出口なき暗闇街道」への突入を招きました。
結局、2002年あたりが底でしたね。今から15年前。
私はあの時の市場の雰囲気を今でもよく覚えています。
同じエリアで新しい物件が出るたびに価格が下がっていました。
「プライスバスター」と呼ばれていたデベロッパーは
今のコスモスイニシアでしたね。

その後、2003年からはハッキリと上昇に転じます。
ただし、2002年を底に盛り返したのは一部都市部のみ。
地方の田舎は1991年以降、ずっと下がり続けています。
2008年にリーマンショックが起こり、ミニバブルが弾けました。
その次の底は2012年でしょうか。民主党政権の暗い時代です。

現時点では、2013年から始まったミニミニバブル→局地バブルの
流れが続いていて、今は崩壊前夜。読売のネットメディア等に書きました。
まあ、今後しばらく上がることはないでしょう。
次は、いつ、どの程度、どれくらいの速度で、下がるか、という問題。

つくづく、人間はアホですね。同じことを何度も繰り返します。
「踊るアホウにみるアホウ、同じアホなら踊らにゃソンソン」
不動産屋さんたちの心理は、この3度のバブルでみな同じ。
でも、バブルの風景はちょっとずつ違います。

今回は、いつもいうように「局地バブル」。
バブっているエリアがいかにも地域限定。
それが、ほぼほぼ終わりかけていますね。
私にとっては3度目のバブル崩壊体験になりそうな・・・

でも、今感じつつあるバブル崩壊は、実に穏やか。
今のところはね。大きな事件がありませんから。
この先はどうなるのか知りませんけれども。
かなり崩壊のマグマは溜まっていると思いますよ。

いつもいうように、キーワードは「金利」と「株価」です。
日本の都心立地不動産は、いまや金融商品と連動します。
田舎の不動産は、完全に「需要と供給の関係」です。
そこのところを見誤りなくお願いします。

金利が上がれば、都心の不動産価格は下がります。
株価も不動産価格に微妙な関係性で強烈に影響します。
都心立地の不動産価格は、いまや実力以上のバブル価格。
普通に「需要と供給の関係」で考えれば、いつ暴落してもOK。
特に、マンションの価格はエンドユーザーという素人さんが
一方のプレイヤーであるのでムードに流されやすい傾向があります。

先に申し上げた晴海のドゥ・トゥールを値上がり期待で買う、
という判断はエンドさん特有のものです。
プロが常に正しいとは思いませんが、まずないでしょう。
ケネディ大統領の親父さんが、街の靴磨きが株価の話を始めたので、
慌てて保有株を売却した、というエピソードを思い出します。

そういう物件は即座に売りましょう。いまのうち、いまのうち。
住むために買って、実際に住んでいるのならそれでいいと思います。
でも、そうでないのならとっとと売ってしまうべきですね。
フランス大統領でもしやのルペン党首当選だったら、
その衝撃はイギリスのEU離脱をはるかに上回ります。

はたまた、トランプ君がアメリカ国内での求心力アップのために
南シナ海や北朝鮮で軍事行動に出た場合、
「有事の円」で急激な円高になるかも。
日本国内で不動産を買っていた中国人にとっては
格好の売り材料になります。今でも売っているのに。

ああ、上がる材料はないのに「下がるかも」の材料はいっぱい。
大手デベロッパーの仕入れ担当者もはっきりと
「潮目が変わった」と言っております。
前回、このセリフを聞いたのは2008年だった様な記憶が・・・
デベさんたちも、そろそろ手仕舞いと在庫処理に
本腰を入れ出すのではないでしょうか。


4月8日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月8日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月8日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は5名様で、待ち時間が多少ございました。
今度はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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榊淳司マンション情報120号 渋谷区の3物件

3月11日14：42　に「榊淳司マンション情報120号 渋谷区の3物件」

 

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今回、3月に入って2回目の配信でした。
次回は大田区もしくは千代田区区の予定です。

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2017/3/11 14:45 | メルマガ発信 | Comments (2)

信用されないメディアにも書き続けます

昨日の夜はメジャーセブンの1社さんが開いた
「記者懇談会」なるものに招かれて参加してきました。
社長さんたちの挨拶と、カンタンな事業プレゼン。
あとの大半は「ご歓談」のお時間。
まあ、何人か知り合いのメディアさんたちとごあいさつ。
また、この世界ではかなり御高名な名物記者さんとも
名刺を交わす栄誉を賜りました。

8時前に終わったので、新橋でバーをやっている昔の仲間の店へ。
そこで1時間ちょい、広告屋時代のことなどあれこれ。
様変わりした「マンション広告業界」についても何のかんの。
まあ時代は日々変わっており、自分たちは着実に老いたということ。

先日、同じくメジャー7で別のデベOBと二人で飲みました。
彼も昔の仲間との交流を続けているようで、
そのデベの現役の方々とよく飲みに行くそうです。
そこで私の話題が出たことがあるとか。
彼が「榊さんだったら、俺の飲み友達だよ」といったら
かなりビックリされたとか。私も大物になりました(笑)。

私は大手のデベを頭から嫌っているわけではありません。
彼にはこういっておきました。
「その人たちに言っておいて。『榊って、ものすごーく買収に弱いから』と」(笑)
もちろん、冗談ですよ。
ただ、大手デベロッパーという存在を忌み嫌っているわけではなく、
節操のない自分よがりの開発を為さることを時おり批判しているだけ。
そんなことを顔と名前を晒して堂々とやっているのは、
情けないことに私の他にいないので、
世間のある一角から重宝がられているわけです。

今後も、記者懇談会に招かれるようなことがあれば、
ホイホイとこのバカ面さげて行ってまいります。
私はパーティ好きというわけではないので
「喜んで」とは申しませんが、人と会うのは嫌いじゃないので。

さて、今日はお隣の朴君の弾劾が決まりましたね。
これでまた、隣国は大混乱。大統領選に突入します。
新北政権が誕生したらどうなることやら。
少なくとも2015年末の日韓合意は反故にされますね。
もういいでしょう。
あの国とは関わり合いにならないでおきましょう。

一方、国内では森友の問題が大炎上しています。
あの籠池というオッサンとオバハンにキャラが立ち過ぎています。
これは当面、テレビは豊洲の毒がどーのこーのというよりも、
籠原夫妻を追い回した方が番組を作りやすいでしょうね。

さらに、今度は韓国で大統領選挙が行われます。
今月は他にもオランダやフランスで大きな選挙が・・・
豊洲については、築地も汚染されているとかで、
小池君もやや空回り気味。
むしろ、これからは元知事の石原君を攻撃することで
世間の耳目を集め続けようとなさるのではないでしょうか。
小池君としては、何としても7月の都議選までは
世間に注目され続けなければいけないはずですから。

ここのところ、いろいろな活字媒体において
「メディアがいかに信用されていないか」が取り上げられています。
私も、大いにうなづくところです。
某メジャー全国紙が、執拗に安倍君を攻撃しているにもかかわらず
内閣への支持率は一向下がる気配を見せていません。
今回の森友騒動でも、支持率は盤石みたいですね。
そのメジャー紙の記者が不思議がっているとか。
「なぜ、安倍内閣の支持率は下がらないのか？」

本当に「アホかいな」の世界ですね。
「お前とこの新聞を世間が信用しとらん証拠やろ」と言いたい。
そもそも、紙の新聞はすでに「50歳以上」の限定媒体。
さらに言えば、その紙は誤報を繰り返してきた前科があります。
そこの記者さんで「アレでやる気をなくしたよ」と
僕におっしゃった方が、二人もいましたからね。

新聞も、テレビも、世間からは信用を失っています。
ましてや、ネットメディアの信用度なんて・・・・
では、なぜ見られるのか、読まれるのか？
世間はそういう情報を求めているからです。
嘘でもいいから「興味あるもの」を求めているのです。
人々はそれらの情報の中から、都合のいいものだけを摂取。
他の大半の情報にはスルー。ほとんど覚えてもいないはず。

アメリカのトランプ大統領は、今でも9割以上の
国内メディアを敵に回した状態です。
選挙の時には98％くらいだったと思います。
それでも、彼は大統領に当選しました。
彼に投票した人々は、メディアが作ったトランプ君の
イメージを信じなかったからでしょう。

日本の安倍君だって、多少擁護している言論メディアは
読売新聞と産経新聞くらい。あとは雑誌が少し。
その他ほとんどが批判的です。
それでも、多くの調査における内閣支持率は60％以上。

安保関連法案の時に、「来月にも戦争に巻き込まれる」的に
絶叫していたサヨク君たちは今、何をしているのでしょうか？
あの時も、世間の大方は冷静でした。
結局、日本人もアメリカ人も、メディアの作るイメージを
ほとんど信用していないのですね。
ましてやネットメディアなど、さらに信用されないはず。

と言いながら、私は日々ネットメディアへも寄稿しています。
まあ、それが私の仕事ですからね。
これからも「信用されない」原稿を書き続けるしかありません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
大田区と千代田区のタイトルを最新情報化しました。
大田区ではダイヤモンド誌で販売不振が伝えられた
「プラウドシティ大田六郷」の苦戦が続いているご様子。
住不の「シティテラス大森西」は相変わらず「わが道を行く」。
「ブランズシティ久が原」も建物完成で苦しいところ。

千代田区は、番町エリアに小規模物件が乱立。
私が確認しただけで7物件が入り乱れています。
中でも検討できそうな物件は有料メルマガでお知らせしますね。

どのエリアもそうですが、市場の停滞感が広がっています。
慌てることはないので、私のレポートでも読みながら
ゆっくりと考えてください。

千代田区
価格　4,980円

■(仮称)ライオンズ千代田岩本町プロジェクト、■ウエリス千代田東神田、■シティインデックス神田、■ザ・パークワンズ 千代田佐久間町、■クラッシィハウス神田錦町、■ザ・パークハウス 三番町テラス、■パークコート三番町ヒルトップレジデンス、■ONE AVENUE 一番町文人通り、■ヴィークハウス三番町、■レフィール半蔵門、■THE 千代田麹町 TOWER、■パークコート一番町、■プレミスト六番町、■THE CONOE〈一番町〉、■シティタワー・ルフォン九段の杜

大田区
価格　6,590円

■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティテラス大森西、■ブランズシティ久が原、■プラウドシティ大田六郷、■クレヴィア千鳥町、■インプレスト西馬込ヒルズ、■プレシス久が原パークサイドテラス、■リビオ池上レジデンス、■アールブラン馬込、■J WAZAC（ジェイ ワザック）東雪谷、■グローリオ長原夫婦坂、■ヴィークステージ南馬込 桜並木通り、■エステムプラザ蒲田、■グランイーグル南六郷サウスビュー、■シーズクロノス蒲田ベレーザ、■リストレジデンス長原、■ガーラ・レジデンス南馬込、■グランイーグル多摩川スカイフロント、■グランイーグル パークサイド大森南

さて、4月にも「売却相談会」を行うことにいたしました。
3月に来られなかった方はぜひいらしてください。
開催場所や時間はいつもの通りです。


4月8日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月8日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月8日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は5名様で、待ち時間が多少ございました。
今度はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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2017/3/10 15:08 | ちょっと脱線 | Comments (2)

「ららぽーと」型開発は今や時代遅れ

さて、みなさん考えてください。
あなたが一か月で使うお金の内、食品や飲食を除いた
何かモノを買うお金はどれくらいあるでしょう。
例えば、2月にはどんなモノを買いましたか？

そのうち、自分の足で歩いてお店に行って買ったモノは
何だったでしょう。おいくら使いましたか？
他にアマゾンや楽天など、ネットでお買物をしませんでしたか？
リアル店舗とネット上のバーチャル店舗の、
どちらで買った額の方が大きいですか？

私の場合、すでにバーチャル店舗でのお買物の方が多いですね。
特に、金額の大きなお買物ほどバーチャル店舗を使います。
その方が安く買えそうなイメージがあるからです。
他の多くの人もそうではないでしょうか。
だいたい、お店まで出かけるには時間とお金がかかります。

この傾向、今後強まりこそすれ弱まることはないはずです。
するとどうなるのでしょう？
分り切ったことですが、リアル店舗の売上が減ります。
真っ先にダメージを蒙るのは、ヨドバシカメラやビックカメラといった
主力商品が情報系機材になっている専門店ではないでしょうか。
なぜなら、ネットを使う人間ほどネットでの買い物比率が高まるので、
パソコンなどの情報機器はネットで買うようになるからです。
そう言ったお店は、すでに店舗数を減らしているようです。

そして、売上減という流通業にとっては背筋の凍る現象は、
物販店すべてに広がっていくはずです。
すでに大型のスーパーマーケットやデパートも慢性的に売上不振です。
最近、一部の流通店舗が中国人の爆買いに支えられて
好業績をたたき出したようですが、すでに潮目は変わりました。
今後、一部の高級ブランド系や高級品以外の物販店の多くが
日に日に売上不振で閉店を強いられていくはずです。
資本の大小は関係ありません。

さて、このことはマンション市場にどう影響するでしょう？
実はかなり深刻ではないかと思っています。
特に「ららぽーと系」のマンションの価値を下げそうです。
なぜなら各「ららぽーと」も、そのうち閉鎖される
可能性が高まりそうだからです。

三井不動産は「ららぽーと」という大型の商業施設と
その周辺に自社開発の分譲マンションを販売する
ビジネスモデルを創り上げ、見事に成功させました。
「近くにららぽーとがある」というだけで、
そのマンションには付加価値が生まれたのです。

そういうマンションに「ららぽーとがなくなった」となったら
果たしてどういう影響があるでしょう。かなりのマイナスです。
ことは「ららぽーと」だけに限りません。
今でも郊外ではイオンやヨーカドーの出店に合わせた
マンションの開発分譲が行われています。
また、すでにそういった方式で開発分譲された物件も多数あります。

今やそういった物販店舗との複合開発は「時代遅れ」だと思います。
住まいの近くにあるべき店舗は食品スーパー、飲食などの「食」関係の
他は金融、美容理容、医療系、学習塾、不動産仲介などのサービス系に
限られたものとなりそうです。つまりそれ以外は不要になります。
逆に言えば、それら以外は売上が立たなくなるのです。

この流通業にとっての恐ろしい現実は、徐々に具体化しています。
イオンやヨーカドーの店舗販売が不振なことがその証拠。
ヤマダ電機などの大型電機店やTSUTAYAなどにも勢いがありません。
そうでなくても、15歳から65歳までの生産年齢人口が減っています。
何もなくても、日本国内の個人消費額は減少していく運命にあるのです。

さらに恐ろしい現実があります。
物販店舗の床面積が不要になると言うことは、
不動産としての価値も減少させることにつながります。
つまりは、物件価格そのものや賃料の値下がりを招くのです。
すでに、地方では起こっている現象ですね。
それがやがて、東京や大阪、名古屋、仙台、福岡、札幌といった
大きな都市の郊外でも見られるようになるはずです。
「ららぽーと」にも押し寄せることは間違いありません。

これからマンションを買う方も、
この現象に気を付けた方がいいと思います。
身近なところでデンジャラスなケースを挙げましょうか。
現在、江東区の有明で住友不動産がトリプルタワープロジェクト
というのを行っています。複合開発案件です。
これはららぽーとではありませんが、完全に「ららぽーと型」。
トリプルタワーエリアに隣接して大型商業施設が計画されているそうです。
詳しいことはまだよく分りません。
例のごとく、計画は延び延び。五輪には間に合わないかもしれません。

仮に間に合ったとしても、五輪が終わったらどうなるのでしょう？
豊洲のららぽーとは周辺のぶ厚い人口が支えるので、当面は大丈夫。
人口が希薄な有明エリアにあんなに大きな商業施設が必要ですか？
そうでなくても大型商業施設は時代遅れになりつつあります。
あの場所に必要なのは、周辺の住民が日常生活に必要な程度の
「食」と「サービス」関連の店舗だけで十分ではないでしょうか。
逆に、あの場所に大きなイオンができても、おそらく初年度から赤字。
イオンやヨーカドーも、それを容易に推測できるので
おいそれとは出てこないと思います。

そもそも、あのトリプルタワープロジェクトは住友不動産です。
坪単価は300万円を大きく超えるとか。まず売れませんね。
ほとんどの住戸に人が住むようになるまでに、少なくとも
竣工後5年はかかるような気がします。値引きしませんから。
その間に金利が上昇して市場が右肩下がりになったら、
その時の「昔の価格」で販売を続けているであろうトリプルタワーは
中国の「鬼城」みたいになってしまうかもしれません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
渋谷区のタイトルを最新情報化しました。
いくつか注目物件があります。
有料メルマガで配信しますね。

渋谷区総集編
価格　6,290円

■グラン レ・ジェイド渋谷富ヶ谷■ウエリス渋谷本町、■サンウッド代々木西参道、■アトラス恵比寿、■ブランズ渋谷常盤松、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■アトラス代々木上原、■Brillia(ブリリア)Tower代々木公園CLASSY■シティハウス広尾南、■イニシアクラウド渋谷笹塚、、■ザ・エクセレントシティ 松濤、■パークリュクス渋谷西原、■デュオヴェール渋谷初台、 ■ルジェンテ幡ヶ谷、■シティタワー恵比寿、■ザ・パークハウス 渋谷笹塚、■シティハウス渋谷神山町、■センチュリー初台

さて、4月にも「売却相談会」を行うことにいたしました。
3月に来られなかった方はぜひいらしてください。
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榊淳司マンション情報119号 港区の3物件　を送信

3月7日14：10　に「榊淳司マンション情報119号 港区の3物件」

 

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sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、3月に入って1回目の配信でした。
次回は渋谷区の予定です。

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という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2017/3/7 14:23 | メルマガ発信 | Comments (2)