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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
オッサン忘年会と大河ドラマ

この前12月に入ったか、と思ったらもう19日。
真田丸もとうとう終わってしまいました。
砂の塔も、なんとなくハッピーエンド。
だーれも死ななかったですからね。

しかし、世の中の動きは何だか不気味。
プーチン君はほぼゼロ回答でロシアに帰りました。
オバマ君はロシアの大統領選挙介入のサイバー攻撃を発表。
トランプ君が大統領就任後、下手にプーチンと手を組まないように
釘を刺した、と言うところでしょうか。

中国がアメリカの海中無人調査ロボットを盗み、
いまはそれを返還する話になっているみたいですね。
トランプ君はますます嫌中発言を多発しています。
世界はどんどん不安要素を増やしているのではないでしょうか。

あと、今年も2週間弱。2016年は瞬く間でした。
その「瞬く間」をあと20回前後過ごすと、
私の人生も終わるのだろう、と思って生きています。
祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり・・ですね。

土曜日、同年代のおっさん5人で和気あいあいの忘年会。
「キャンディーズではだれが好きだったか？」
「8時だよ全員集合にピンクレディーがあまりでなかったワケ」
「オールナイトニッポンではだれを聴いていたか？」
「タイガースの野球中継は試合終了まで放送されていた」
なーんて話題で盛り上がる、実に他愛のないオッサン話の連続。

しかし人間、50数年生きていても大して成長していません(笑)。
ただこの5人のオッサンには、一人のサラリーマンもいません。
みな、社長か独立自営でやっているところが共通点。
ここにサラリーマンが一人でもいると、雰囲気はちょっと変わります。
何となく、わざとらしい話題になったりもします。

私の回りには、40代で余儀なくサラリーマンを
辞めねばならなかった人が多くいます。
自発的にサラリーマンを辞めた人と、自らの意志でなく独立自営に
進まざるを得なかった人では、やや雰囲気が違います。
ものすごくカンタンに言えば、後者の方がひ弱です。
前者の方が、ふてぶてしいというか、逞しい感じ。

今の世の中、大きな会社であっても終身雇用はなくなりつつあります。
また、その中身も変貌しつつあります。昔ほど、優しくはありません。
30年前、東京電力に就職した人は今の事態を予測したでしょうか？
30年後、NTTやJRや三菱商事の社員はどうなっているのでしょう？
まあ、私は普通に考えればあと20年でお星さまになりますので、
彼らの行く末を見届けることはできません。

しかし、私が生きてきた54年の間でも世の価値観は大きく変わっています。
要は、世の中確かなものなんて何もない、ということです。
私の親の世代で満州に移住した人なんてひどい目に合っています。
というか、その何割かは天寿を全うできませんでした。

今の日本、あまりにも平和ですね。
私のように、マンションの資産価値がどーのこーのということを
いうようなことだけで「食える」職業が成立しているのですから。
しかし、この先は何があるか分りません。
大河ドラマを観ていると、つくづく人生の不確かさを感じます。

大河ドラマと言うのは、歴史上のわりあい知られた人物である
誰かの一生を描くようにできています。
今回は真田幸村でした。まあ、出来はいい方でしたね。
三谷さんの脚本が、中々冴えていました。
真田幸村と言えば、池波正太郎や司馬遼太郎、柴田錬三郎の
名作がありますから、私の世代はそちらのイメージが強烈。
でも、そういったことをぜーんぶ避けて通った感じです。
佐助は出てきましたが、才蔵はいませんでしたね。

順風満帆な人生を送り、全うする人などめったにいません。
みな、山あり谷あり。失意のうちに亡くなる方も大勢。
幸村なんて、自分がここまでの英雄にまつりあげられるとは、
死ぬときには考えなかったと思いますよ。

私も歴史は割合好きな方なので、真田丸はワクワクしながらと言うよりも
三谷君があの場面をどう捌くのか、という視点で見ていました。
まあまあ、楽しめましたね。流石は三谷君。
しかし、見終わって感じるのは諸行無常。

日本という国は、幸いにして歴史を改ざんしません。
また、戦国期あたりになると識字率が2割くらいに達するので
いろいろな記録が残されています。
次回大河の主役である井伊直虎は男だった、なんて話も出ました。
まあ、そういうこともまたおもしろからずや。

再来年の大河は西郷隆盛だそうですね。
30年くらい前に「翔ぶが如く」でやったでしょ。
セゴドンは不思議な人物です。どう描くのでしょうね。
井伊直虎よりも見てみたい。特に、維新後のセゴドン。
西南戦争を正面から捉えるつくりにして欲しいですね。
まあ、日曜夜の世迷言でした。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
北区と豊島区、それに関連して山手線の
大塚―田端のレポートを最新情報化。
文京区もそうでしたが、売れていません。
市場が停滞しているので、物件数が減りません。
困ったことですねえ。
一部で値引きも可視化してきました。
そのこと、そのうちブログで取り上げますね。

北区総集編
価格　5,290円

■ザ・ガーデンズ東京王子、■セジョリ板橋桜通り、■レ・ジェイド駒込、■パークホームズ赤羽西、■プレシス赤羽、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■パレステージ王子シャインコート、■エステムプラザ赤羽アンダルシア、■デュオステージ王子II、■クリオラベルヴィ王子、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端、■リストレジデンス王子

豊島区総集編
価格　3,190円

■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■デュオステージ巣鴨、■シティハウス東池袋、■ルフォンリブレ大塚　テラス、■シティハウス大塚ステーションコート、■サンメゾン目白高田、■ディアナコート宮坂壇邸

山手線・大塚－田端
価格　4,790円

■デュオステージ巣鴨、■ルフォンリブレ大塚　テラス、■シティハウス大塚ステーションコート、■ディアナコート宮坂壇邸、■クレヴィア文京本駒込、■ブランズ文京本駒込六丁目、■ザ・パークハウス 文京本駒込、■ランドステージ文京千石、■レ・ジェイド駒込、■クレヴィア田端、■プラウド駒込トレサージュ、■シティハウス駒込ステーションコート、■レ・ジェイドヴェール駒込、■アドバンスクレール田端新町、■ウィルローズ田端

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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次回は近日中に北区・豊島区の予定です。
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2016/12/19 14:47 | メルマガ発信 | Comments (0)

中国人よ、レインズの「コピー」を作れ！

今年もいろいろなことがありました。
去年の秋ごろから、急にメディア対応が増えましたね。
今年も最近は低調ですが、週に3回くらいは
何らかのメディア対応を行っています。
まあ「榊淳司」の名前が出ることは半分くらいですか。

今週号の「週刊現代」にも協力しましたが、名前は出ていません。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
今年は3冊も本を出しました。本当は4冊の予定でしたが(笑)。
まあ、来年もきっと2冊以上出すと思います。

昨日なんか、さる都心のタワーマションの管理組合を取材していて、
色紙へのサインを求められました。
正直申し上げて、色紙にサインなんかしたの、初めてです(笑)。
まあ、つたない字でお書きしましたが。
「これ、ここに飾っておきますからね」と冗談で言われて、
「そんなことしたら、怒る人がいっぱいいますよ」と。

ここ2年ほど、かなり忙しくなりました。
締切が月に10本近くになることがあります。
まあ、佐藤優先生の「月40本」には遠く及びませんが。
来年も、不動産はけっこういろいろありそうです。

最近、私の発行しているレポートでNOIを計算するケースが増えました。
NOIとは「経営利回り」と訳されたりしますが、要は実質的な投資の利回り。
今の都心で新築マンションを買うと、3%から4%台でしょうか。
住宅ローンを1%未満でひっぱてきて投資に回すと年利3%くらいの利回り。
10年前なら一笑に付すほどの低利。でも、今や現実。

定期預金と違って、マンションには空室リスクが付きまといます。
また、災害や老朽化によって補修や設備更新も必要です。
それに耐えるには、本来5%以上のNOIは不可欠でした。
出来れば8%ですね。でも、今そんな物件はありません。
田舎に行けば別ですが。でも、田舎は空室リスクが高すぎます。

先日は11月の新築マンションの供給数が40年ぶりの低水準、
というのが話題になって、私の所にもメディアから取材電話。
まあ、仕方ありませんよ。マンションデベロッパー受難の時代。
土地も建築費も高止まりしたまま動きません。
それでいて、需要は弱まっています。
高い土地を買って建築費を払い、高く売ろうとしても売れません。
なんせNOIが3%くらいになってしまいます。
だったら借りた方がいいや、と言うことになりますから。

2017年はどうなるのか？
マンション市場は供給が低迷すると思いますよ。
中古市場は多少活発化しますが、そう大きくは伸びません。
私が懸念しているのは、中国人の「爆買いパート2」。

すでに、山手線の南北で真っ二つに割った西側では起こりつつあります。
中古物件を買い叩く→中国人にシェアハウスで貸す→NOIは10%超。
管理がゆるいところでは、民泊に回します。
それもエアビーではなく、中国人専門サイトで募集。
うまくやれば20%近い利回りになります。

最近、レインズに中国人が入り込みつつあります。
別に違法ではありません。不動産屋になればいいだけ。
中国人が日本で不動産屋になってはいけないという規制はありません。
法にのっとっていれば、カンタンに不動産業を始められます。
まあ、勝手にやってください、の世界ですね。

最近、ふと思うのは中国人による「レインズの開放」。
理論的には可能でしょう。まず、拠点は中国国内に置きます。
そしてレインズの情報はすべて自動的に流し込みます。
それを一般人に向けて一か月千円くらいの会費で自由開放。
アハハハと言う世界ですね。マイソクに著作権があるのかが考えどころ。

たとえあったとしても、中国国内にあるものを日本が規制できません。
今、レインズは有料ですが、まあ大したことはありません。
そもそも、レインズを「業者専用」にしているところに弱点があります。
近畿レインズなんて、成約登録でマイナス課金ですよ。

レインズと言うのは、非情に恣意的に利用できる欠陥システムです。
あるマンションの相場観を上げようとすると、
高値での成約登録をすればいいのです。
逆もまたしかり。業者の恣意が反映されやすいシステムです。

ああいった業界の悪弊を助け、業者の不当な利益を守るシステムは
中国人たちに打ち破ってもらいましょうよ。
私も月千円でレインズが見放題なら、会費を払うかもしれません。
もちろん、私の場合は見ようと思えばいつでも見れるルートがありますが。

2017年、こういった不動産流通の事件が起こるかもしれませんね。
一般消費者にとって有利な変動なら歓迎すべきです。
私の密かな目標は
・レインズの一般開放
・両手仲介の禁止
・囲い込みの禁止
・サンタメの禁止

これを全部やると、不動産の仲介業者は半分以下に減ります。
でもね、赤坂や六本木、銀座の夜のお店がちょっと上品になります。
不動産屋は不動産屋と言うだけで紳士のお仲間には入れません。
妙に悪びれる輩も多すぎますからね。子ども君多すぎの業界。
でも、まっとうな商売になれば、残り半分の仲介業者は
夜の街で紳士の扱いを受けるようになりますよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区の2タイトルを最新情報化しました。
目立った物件が出てきていませんね。
でも窪町小学校の通学区にひとつ、新しいのが出てきました。
あと、滞留物件も多すぎ。
2016年は値引き再開の元年になるかと予測しましたが、ちょぼちょぼ。
来年でしょうかね、本格再開は。
アメリカの金利も上がりました。
日米の金利差は2％超。これって久々ですよ。
ますます円安が進みます。
2017年、新築マンション市場はさらに厳しくなりそうです。

文京区総集編
価格　7,190円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■ブランズ文京本駒込六丁目、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ザ・パークハウス小日向、■インペリアルガーデンTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN、■デュオヴェール飯田橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■グローリオ文京茗荷谷、■ザ・パークハウス文京白山、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■プラウド文京千駄木、■インプレスト文京東大前、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■レジデンスノーブル文京根津

小石川・茗荷谷・本郷
価格　3,290円

■ザ・パークハウス 小日向、■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN（インペリアルガーデン）、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■グローリオ文京茗荷谷、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ディアナコート文京本郷台、■クレヴィア御茶ノ水

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2016/12/16 13:05 | メルマガ発信 | Comments (0)

「一つの中国」という虚構

毎回トランプ君の話題で恐縮ですが、なにせおもしろいことばかりしてくれます。
台湾の蔡総統と電話会談したのは、ただの気まぐれかいなと思っていました。
これに中国が猛反発したことに関して、トランプ君はツイッターで反撃。
彼に対して感情的な反発は控えた方が良さそうですね(笑)。

中国はしきりに「一つの中国」の原則を踏み外すな、
というサインを送っています。
アハハ。笑うしかありません。「一つの中国」っていったい何なのでしょう？
いってみれば、それは1972年に創り上げた壮大な虚構でしかありません。
「中国と呼べる国は一つしかない」という、中国共産党の主張のことです。

我々が「コクレン」と呼んでいる組織は、日本語の正式名は「国際連合」。
英語では「United Nations」。これは第二次世界大戦時には、
日本語で「連合国」と呼んでいた国々のことです。
つまり日本が負けた第二次世界大戦の戦勝側「連合国」の組織が
そのまま今の国際連合に成り代わったわけです。

中国では今でも国連のことを「聯合国」と表記しています。
自分たちが戦勝国側であることを暗に主張しているのです。
中国共産党の軍隊は一度として日本軍に勝てませんでした。
だからこそ、彼らはカタチの上だけでも戦勝国でありたいのです。
まあ、そのことは今日の本題ではありませんが。

さて、中国大陸は第二次世界大戦が終わってから約2年後には
実質的に今の共産党が支配していました。国共内戦に勝利したのです。
敗れた国民党軍は台湾に逃れます。
しかし「中華民国」を名乗る台湾政権は1971年まで国連の
加盟国であるばかりか、拒否権のある常任理事国でした。
今の中華人民共和国のもつ五大国の権利を持っていたのです。

ところが、今の中国が「一つの中国」しか認められないと主張。
国連には「中国として」加盟することを条件としました。
1971年、今の中国はアルバニア決議による国連に加盟し、
台湾の「中華民国」政府が持っていた常任理事国に成り代わりました。

1972年、アメリカは中華人民共和国と国交を結ぶと同時に
それまで同盟関係にあった「中華民国(台湾)」と国交を断絶。
今と基本的には同じ国際関係の枠組みが構築されたのです。
台湾は「中華民国」を名乗るも、国連からは追放されました。
今では「地域」の扱い。五輪に参加するときでも中国に邪魔されます。

中国にとって「一つの中国」は絶対に譲れない概念です。
尖閣諸島は百歩譲って日本のモノでもいいかもしれません。
現に、50年とか70年前に中国で刊行された地図には
立派に日本領として明記されています。
でも、台湾に関する潜在主権だけは絶対に譲れないのです。

台湾は台湾で「中国が一つの中国と言うのならそれでよし」という建前。
「我々は『台湾』としてひとつの国家を形成し、国連に加盟する」
と言う考えを持つ人々がいます。これが「独立派」。
今の蔡総統の民進党はそういう考えの人の集まりだそうです。

ところが、今の中国にとってそれは絶対的に受け入れられない考え方。
今の台湾はいつか「両岸統一」によって中国に組み込まれなければ
いけない「一つの中国」の一部なのです。香港もマカオもそうです。
今の中国は19世紀の帝国主義国の様に露骨な領土拡大方針です。

その台湾の総統と次期アメリカ大統領が電話で話し合うなど、
今の中国にとっては「絶対に」受け入れられないことです。
中国は、台湾の総統OBである李登輝氏が日本に入国することさえ
猛烈な抗議で阻止しようとする国です。

もっとも李登輝氏は京都大学卒業の熱烈な親日派。
今の日本をふがいなく思っている古武士のような人物です。
彼は隠れ台湾独立派と目されています。
中国は、李登輝氏が大嫌い。もちろん、私は大好き(笑)。

現大統領のオバマ君は、中国に対して大甘の政策を採ってきました。
奥さんのミシェル女史は、ほぼ中国のエージェントと言っていいお方。
オバマ君の時代に南シナ海を自国のテリトリーにガッチリと組み込み、
東シナ海の尖閣諸島に繰り返し圧迫を加えました。

トランプ君は、そういう中国がお好きではない模様。
日本にとっては好ましいことではありませんか。
ヒラリー君は半ば中国のエージェントみたいなものですから、
彼女が大統領になっていれば日本にとっては最悪ですね。

でも、気になるのはお隣の韓国。
世界に冠たる嫉妬ブタ大国の朴君は退陣がほぼ決定。
ところが、次期大統領が誰になっても反日路線は続きそう。
というか、あの国は経済が行き詰って二度目の破綻に至りそうです。

よるとさわると日本の悪口ばっかり叫んでいますが、
実力はまだ遠く日本に及びません。
国全体がビョーキ。それでいて悪口のストーカー。
日本は極力相手にしないのが一番なのですが、隣国です。

さて、トランプ君が大統領に就任すると、
どのような対中政策を採るのかが注目されます。
「一つの中国」を受け容れるのは条件次第・・的な発言もあります。
台湾が「独立」すると言い出した場合、軍事衝突は不可避。
今の世界は日本人がぼんやり考えているほど安定していません。

例えば、南シナ海ではアメリカ海空軍による「航行の自由」作戦が
オバマ政権の時代よりも頻繁に行われるはずです。
中国の習君は、指をくわえてみているのしょうか？
もちろん、習君は軍事的な冒険をやりたくはないでしょう？
でも長老とか上海派、共青団、それに軍などから突き上げられます。
日本人からすると「おもろー」という世界。
まあ、なるべく日本には火の粉が飛んでこないように祈ります。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
杉並区のタイトルを最新情報化。
やはり停滞感が目立ちますね。物件数は変わりません。
プラウドシティ阿佐ヶ谷は、ほぼ完成在庫ですね。
ここでは値引きが目立ちませんが、郊外の完成在庫では
野村不動産らしい値引きが再開した模様。
阿佐ヶ谷でもどこまで我慢できるか、ですね。
実需物件は本当に動かなくなりました。
株価の上昇で市況にいい感じを与えればいいのですが。

杉並区総集編
価格　6,790円

■クリオ杉並高井戸、■ザ・パークハウス 杉並高井戸プレイス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■ジーエスグランド永福町、■コディア八幡山、■デュフレ阿佐ヶ谷、■ザ・パークハウス 浜田山季の杜、■ブランズ南荻窪、■パークホームズ杉並善福寺川緑地、■ヴィークコート荻窪、■ザ・パークハウス 杉並上井草、■ブライズ方南町、■クレアホームズ永福町　蒼の邸、■クレアホームズ永福町　耀の邸、■シティテラス荻窪、■シティテラス杉並方南町、■プレシス芦花公園、■ディアナコート浜田山

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1月21日土曜日の13時から17時まで、
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2016/12/14 14:02 | ちょっと脱線 | Comments (0)