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  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 日本は80年の惰眠から覚める
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一度でも本を書いたことがあるお方なら分ります。
新しい著書が出た後で、もっとも待ち遠しいのは担当編集者からの
「増刷が決まりました！」という電話。
私、恥ずかしながら今まで3回しか経験がありません。
その3回目が昨日でした。
今回は初版の部数も過去最高だっただけに、嬉しさひとしお。
「いやあ、講談社現代新書はすげーなあ」
（ごめんなさいね、今までの3社様。みな、大変感謝しています）

先週金曜の16日に、日本経済新聞の全国版に半5段の広告。
私の著書だけのために、新聞紙1ページの6分の１を買ってくれたのです。
多分、私の中では過去最高の広告費がかかっているのではないでしょうか。
もちろん、講談社さんは拙著が売れることで利益を得るわけですから、
純粋な経済行為なのかもしれませんが、そのご期待に感謝、感謝。

今、日本で一番の本屋さんはいうまでもなくアマゾンです。
16日に日本経済新聞の広告が出て、一気に総合で30位台まで上昇。
そのあとじわじわと順位を下げていたのですが、なんと１日で品切れに。
折り悪く三連休でそのまま品切れが継続。
多分、今日か明日あたりに「在庫あり」に変わる予定。

今まで6冊の本を世に出しましたが、どれも自分の子どものようなもの。
ひとつとして手を抜いたことがありません。それぞれ、全力投球。
それでも、結果が出たものと出ないものに分かれます。
ある出版社の社長さんはおっしゃいました。
「良書だからと言って売れるとは限らない」
救いのような、諦めのような、お言葉ですね。

今回の拙著もかなり気合を入れましたよ。時間はかけていませんが(笑)。
例えば「特別付録」。これは今まで他にはない過激な企画。
マンションデベロッパー主要12社の特長を書き連ねました。
チラ見せしますね。

三井不動産レジデンシャル　業界のリーダー的存在
・・・・・社内は大まかに２層に分かれている。上位は三井不動産からの出向組。彼らは慶応閥が強いエリート集団。優秀だけれども怜悧。めったにエンドユーザーの前には出てこない。主体は、プロパー採用組と旧三井不動産販売社員。彼らにしたところで「業界の雄」という意識が強い・・・

住友不動産　在庫を厭わない高収益追求デベロッパー
・・・・その一方で、最も多くの在庫を抱えているデベロッパーであることも間違いない。その理由は、「在庫を厭わない」という事業方針にある。逆に、竣工までに完売してしまうと、事業担当者が上司から「なんでそんなに安く売ったのだ。もっとしっかりと利益を確保しろ！」などと叱責されるという・・・・

大京　かつては業界のダントツのトップ
・・・・すでに昔日の面影はない。社内もオリックスからの出向組が実権を握り、生え抜きの社員は次々と去っていった状態。
かつては、業界随一の営業力を誇った。そして、マンション業界の人材供給元となって、ＯＢたちが・・・

大和ハウス工業　ひとことで言えば「大企業」
・・・・この会社が開発分譲するマンションは、ずっと「泥臭い」イメージで見られてきた。また、用地仕入れにおいても大企業ならではの鈍重さが災いしてか、上手に買えていない印象が強い。市場の動きに周回遅れとなる・・・

こんな感じで各社に１ページと半分くらいの分量で書いています。
ここに上げた以外では、
東急不動産　東急電鉄の子会社だが……
野村不動産 竣工前になると値引き開始
三菱地所レジデンス　三井に次ぐブランド力
タカラレーベン　ただ今迷走中？
東京建物　時にはマドンナも呼んでしまう
近鉄不動産　首都圏でもわりあい老舗
一建設　プレシスが大量繁殖
大成有楽不動産　マンション建設は親会社に発注しない

といった感じです。
とある大手シンクタンクで長らく不動産を担当なさっていた
業界ではかなり知られた元アナリストさんからメールをいただきました。

デベ側に不都合なことに触れない住宅ジャーナリストには絶対に書けない本ですね。知人にも薦めておきます。

業界の権威にこういっていただくと、うれしいですね。
もちろん、その他にも多くの方々から賛辞をいただいています。
ただ、私の読者さんはネットで書き込みをする習慣がないと見えて、
アマゾンのレビューは少ないですね。
しかも品切れ。それでも売れています。
「マンション」カテゴリーで「ベストセラー１位」。

ここのところ、この話題ばかりで恐縮です。
少しだけ、時事的なことを書かせていただきます。
他ならぬ「豊洲の市場問題」。大騒動ですね。
僕には関係ないや、と思っていたら・・・・

夕刊フジの「豊洲マンション暴落」とか、今朝のTBS「白熱ライブ」に
コメントを提供させていただきました。
実際のところ、豊洲駅徒歩圏のマンションについては、影響は軽微でしょう。
この「オリンピックバブル」で上がった分くらいは落ちるでしょうが。

問題は新市場に近いスカイズとベイズでしょうね。
オリンピック決定以前に私は「実力値坪150万円」と評価していたのが、
一時期流通価格で300万円を優に超えていました。
市場のブレというのは恐ろしいものです。
かなり高いゲタを履いた状態でしたね。しかも、外国人が大勢。

今の「豊洲問題」がどう収束するのか見えなくなりましたが、
1年以上の延期や、あるいは計画撤回にでもなったら、
実力値への収斂が時期的にぐっと近づいてきます。
まあ、この問題をどう収めるかは小池君の胸先三寸。
あのオバサンは自分が非難されるような終わり方はしないはず。
つまり、「ごまかしてウヤムヤ」はなさそうなのです。
そして、ほじくれば埃がまだまだ出てきそうですね。

オリンピック決定前、スカイズははっきりと販売不振でした。
確か、新築時の販売価格の平均坪単価は260から270万円です。
その頃、有明エリアのよく似たリゾート仕様の中古マンションは
坪単価100万円台の中後半で取引されていたと記憶しています。

オリンピック後、東京の人口は減り始めます。
市場にジャブジャブお金を流してくれる黒田君も、もういないはず。
アメリカの金利が上がれば、日本の金利も引っ張られます。
マネーの世界が正常に戻れば、キャップは５から８％に戻るはず。
すなわち、リアル不動産の価格は今の半分程度に下がります。

まあ、これは今のところ机上の空論ですが、
いちおうはまっとうな理論だと私は考えます。
プールや温泉付きのマンションは、設備劣化への対応が大変。
修繕積立金は、最終的に今の3倍くらいになりそうです。
流通市場での魅力はさらに薄れてしまいますね。

スカイズやベイズは、駅から離れているので豪華設備が命。
でも、築10年になると派手なタワー好き人種からは
「アレは10年物の中古じゃない」という目で見られます。
そう考えると、もの凄いハイリスクだと思います。

見えているのは「坪単価150万円」への道か、
中国人にどんどん買ってもらってのチャイニーズ化。
どっちにしても今買った人には歓迎できない未来ですね。
でも、今ならまだ逃げられますよ。

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください

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先日、バリ島で不動産業を営む仲間が戻って来ていたので、
飲みました。四方山話の中で出てきたのは
「豊洲って、どうなっているのよ？」
バリ在住の彼は「大問題が起こって二進も三進もいかない」、
というイメージで捉えているようでした。
まあ、私も「豊洲マンション大暴落」なんて夕刊紙の
記事にコメントをいっぱい提供しているものでして(笑)。

しかし、冷静に報道を見ていると、たいしたことなし。
豊洲市場の魚を食べて健康被害が起こると思われるような、
重大な危険性があるとはちっとも思えませんね。
メディアと言うのは、それが重大な問題であるかどうかではなく、
どれだけ世間の関心を引くか、という尺度でニュースの価値を計ります。

私は住宅ジャーナリストを名乗って仕事をしています。
夕刊フジには連載コラムを書いています。
他の新聞を始め、週刊誌やテレビその他から２，３日に一度くらいの
割合でなんらかの接触があり、コメントを出したりします。

私はすごーくめんどくさがり屋なので、話を早く済まそうとします。
「・・・なテーマで記事（あるいは番組のコーナー）を企画しています」
と持ちかけられたら、質問します。
「で、どっちの方向に持って行こうとされているのですか？」
つまり、番組（記事）は何をアピールしようとしているのかを聞きます。

マンションを巡る番組や記事なんて、最初にベクトルが決まっています。
それに合わせたコメントを出しそうな評論家や専門家を探すわけです。
例えば「暴落」がテーマだと、まず私からコメントを取りやすいわけです。
今はともかく、将来の「暴落」については多く発言していますから。
逆に、マンション価格が高騰するよ、というテーマなら私の所には来ません。

だから、私も記事（番組）の主旨にあった発言をしてあげます。
別に自分の考えを変えているわけではなく、単純にこういいます。
「・・・といったことは・・・の条件下で起こりえますね」
そう言っておけば彼らは喜んでコメントを取り上げます。
だから、週刊誌などで私のコメントをご覧になったら、
そういう視点でお読み下されば合点がいくと思います。
今週も何誌かに私のコメントが出る予定になっています。

さて、豊洲の話題に戻します。
世間は大騒ぎしていますが、さほど重大な問題があるとは思えません。
結局、移転をするのであればさっさと移転すべきではないですか。
まあ、これは前にも申し上げた通りです。
来年のいつかまで延期するのなら、多大な費用が掛かります。
その費用を負担するのは、都民でしょ。

豊洲の新市場を建設した過程において、種々の疑惑はありそうですね。
小池君が都議会のドンと対決するのは大いに結構。
しかし、一度決まっていたものを延期するには、それなりの理由が必要。
現在の延期の理由は、それにあたいしているとは思えませんね。

私は移転に賛成しているのではありません。
豊洲の新市場は築地ほどの賑わいは見せないし、多分「失敗」でしょ。
その「失敗」とは、今ほど観光名所にならない、と言う意味です。
ただ、魚を取引するだけなら築地でも豊洲でもOK。
新豊洲に移ると、魚屋さんたちが不便になるだけ。

私が嫌なのは、小池君が「テメーが目立ちたい」だけで延期したこと。
そのために、都民の税金が何百億か何千億か無駄になること。
小池君には延期したうえでどうするか、なんのビジョンもないこと。
そんなことで世間を振り回すな、といいたいワケです。

豊洲をめぐるマンションのお話しをしましょう。
拙著でも書いている通り、マンションの資産価値は立地で9割きまります。
新市場ができる新豊洲は「ゆりかもめ」の沿線です。
不動産屋的には、「ゆりかもめ」はバス便と同じです。
つまり、不動産的な資産価値は「二束三文」的なエリア。

有楽町線には「豊洲」駅があります。いちおう、メトロの駅です。
ただ、有楽町線は比較的新しいので評価は下の方。
しかも、豊洲は郊外であってなおかつ埋立地です。アドレスは江東区。
有楽町線を使わないとどこへも行けません。ひどく不便。

ただし、江東区の湾岸埋立地では比較的マシです。
ららぽーともあります。それで持っているところもありますね。
しかし、10年後にもららぽーとがあるとは限りません。
新浦安のイトーヨーカドーが撤退するように、新興住宅地の
ショッピングモールはさほど寿命が長くありません。
住民がいっせいに高齢化する傾向があるからです。

比較的マシな豊洲駅周辺も、10年後には分りません。
ましてやその豊洲駅から11分以上も歩く２つのタワーマンションの
資産価値など、10年後にはどうなっていることやら。
20年後には「バス便」扱いの「ゆりかもめ」すら存続しているかどうか。

資本主義社会では、利益を生み出さない民間の施設や設備は廃れます。
半年ほど前、ゆりかもめ沿線の某局に呼ばれてオンエアでコメントしました。
ところが「予算がないので帰りのタクシーが出ません」と。
ギョエー・・・ですよ。赤坂や六本木ならOKですけど・・・
まさかあそこでタクシーが出ないなんて・・・・
貧乏な私はトボトボとゆりかもめの駅まで歩きました。
10分以上待って、あれにのってカタコト。新橋まで20分以上。
使えませんね。現在は黒字のようですが、10年後は・・・・

豊洲に市場が移転したとして、ゆりかもめに乗って出かける人が
どれほど沸いてくるのか大いに疑問。
今の築地は銀座観光のついでに徒歩で立ち寄れます。
朝日新聞社や国立がんセンターの面々と訪問者が昼飯を食いに来ます。
新豊洲にはいったい何があるのですか？
豊洲の駅周辺から10分以上も歩いて飯を食いには来ませんよ。
昭和医大病院からだって、結構遠いですよ。
さらに、役人が考えた「千客万来」施設なんて、
多分田舎のお土産屋さんモールみたいなものでしょ。
そりゃもう、「失敗」が目に見えています。

でも、一度決めて巨大なお金をぶっこんで、延期にする
確固たる理由がないのだから、移転しなさいよ。
小池君の「ええかっこしい」だけでの延期なんて、無駄ですよ。
まあしかし、一般大衆と言うのはおバカですね。

新市場の地下に水が溜まっていると報道されればそれに惑わされ、
民進党の新しい党首選では蓮舫みたいな人寄せパンダに投票し、
有名女優のバカ息子が「強姦致傷」で逮捕されれば大騒ぎ。
どれもこれも、どーでもいいといえばどーでもいい話。

それよりも、北朝鮮が日本を攻撃できる核ミサイルを持っているらしい、
というニュースの方が、はるかに重要性が高いと思います。
なのに、そのあたりは情報番組でほぼスルー。
「日本も核武装を」といった議論すら聞こえてきません。
東京に撃ちこまれれば、何百万人と言う犠牲者が出るのに。

さて、拙著「マンション格差」がちょっとしたブレイク。
アマゾンでも楽天ブックスでも「品切れ」状態。
「すぐに読みたい」という方は、どうぞリアル書店へ。
紀伊国屋やジュンク堂には、まだ在庫があるかもしれません。

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
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開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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9月18日16：05に

榊淳司マンション情報80号 北区の4物件

を送信しました。発信アドレスは

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今回、9月に入って4回目の配信でした。
次回は近日中に港区と千代田区を予定しています。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
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9月16日15：52に

榊淳司マンション情報79号 杉並・豊島・文京区の4物件

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sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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今回、9月に入って3回目の配信でした。
次回は近日中に港区と千代田区を予定しています。
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「16日に日経に広告出しますから」
私の編集担当者である講談社のMさんはそうおっしゃっていました。
「そうですか。ありがとうございます。よろしくお願いします」
そして今日、事務所に来る途中で日経の朝刊を買いました。
第一面からツラツラ読み進むと、なんと第2面にいきなり登場。
しかも半5段すべてを私の拙著。
「すげー！」　腰はぬかしませんでしたけれど。

この本は拙著の6冊目です。
過去の5冊でもそれなりの広告を出していただいた記憶があります。
でも半5段すべて私の本で占める、という「快挙(暴挙?)」は初。
ビックラこぎました。

そいで事務所に入ってPCを立ち上げ。
アマゾンの拙著のページを見てみると・・・・
なんと「講談社現代新書」カテゴリーで1位。
ツラツラ見ているうちに、現時点で総合48位。
新書部門でも1位に上がりました。「すげー！」。

たとえ瞬間風速でも、この時点で拙著が他のどの新書よりも
アマゾンではいちばん「売れている」のです。
「やったー、やったー」と小躍りしたい気分です。してませんが(笑)。
まあ、気分は悪くありませんよ。

私の父はとっくに死にましたが、生きていれば100歳です。
学歴は旧制中学校卒業。商家の生まれでしたが、大の本好き。
復員後に焼け残った数十冊の本をもって、京都にやってきました。
棚ひとつの古書店を始めたのが1948年だったといいます。
私が生まれたのが1962年。12歳まで、その本屋の2階で住んでいました。

私は世間一般の基準からするといわゆる「本好き」ですが、
マニアとかオタクというレベルではありません。
まあ、せいぜい年に100冊くらいを読む程度。
30代の頃の最盛期でも年に200冊も読んだかどうか。

死んだ父もそうですが、私の身近には「狂」というほどの本好きがいます。
それに比べれば、私は「まだまだ」のレベルかと思います。
でも、まあ書物というものには愛着がある方でしょう。
その昔は小説家かエッセイストで稼げればいいなあ、と思っていました。
駄文を綴って飯が食えれば、これほどいいことは無し、という想い。

長らく広告コピーを綴ってきましたが、これはストレスフルな仕事。
自分の考えや感覚ではなく、商品やクライアントの代弁者になるわけです。
また、スポンサーの担当者のお気に召す内容でなければなりません。
彼らとの感覚が合えばいい仕事ができます。あわなければ・・・悲劇。

それに比べて、今の立場はいたってお気楽。
好きなことを好きなように書いていれば、なにがしかの収入につながります。
このブログは誰も原稿料を払ってくれませんからノーギャラ。
でも「本を書いてください」といわれれば、印税収入につながります。
まあ、よほどに売れないとわずかなものですが。

それでも、6冊の本を世に出せたことはシアワセです。
24年前に逝ってしまった父親に自慢できないのが何とも残念。
「ワシの書いた本が、ベストセラーの1位やで」
言ってやりたかったなあ。

ずっと昔に一度書いたことがありますが、私は父に文章を習いました。
私以上に口の悪い父は、それこそボロクソにけなしてきます。
しかし、父の言うとおりにすると文章が引き締まりました。
大学に出す論文を、2，3回添削してもらったでしょうか。
私の文章修業は、たったのそれだけ。

新聞記者さんの修業時代の話を聞くと、自分の原稿が
「真っ赤になって返ってきた」というのが多いですね。
私にはそういう経験がありません。
今も、雑誌や書籍やネット媒体などに原稿を出しますが、
編集者さんの手が入ることはほとんどありません。
というか、私自身が気にしませんので、
どこをどう直されているのか気が付かないことがほとんど(笑)。

でもまあ、古本屋の倅に生まれなかったら、こんな仕事してないでしょう。
多少読書が好きなインチキ野郎で終わっていたような気がします。
幼少期に読書に親しんだのは、他に娯楽がなかったから。
青年期にむさぼるように読んだのは、日常からの逃避。
今、文章を書いているのは、他にこれといった能がないから。
そして、こうやって生かされているのはみなさんのおかげです。

「牛にひかれて善光寺参り」
まことに行き当たりばったりの人生を歩んでいます。
例えば今は、本を書くこともやっていますが、
不動産屋さんみたいな仕事が多くなりました。
そっちも結構おもしろかったりして(笑)。

もちろん、本を書くお話もありますので7冊目、8冊目も出しますよ。
何と言っても「業界一の速筆」を自認していますから、
書こうと思えば年内にあと3冊分くらいは書けます。
テーマも編集者さんのご要望に合わせられるはず。
かといって今年はもう2.5冊出したので、あとひとつくらいでいいけど。

10月1日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。
開催日時：10月1日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

10月1日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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