マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
世界の片隅で「テキトー」に生きる

やっと秋が来た感じですね。
私はここ数日、ややお忙しめな日常でした。
19日に早稲田大学ＥＣの講義があるのでレジュメづくり。
1日のうち1時間をそれに費やして3日＝3時間かかりました。
私、基本的に時間ケチです(笑)。

大切な日常の時間から、イレギュラーなことに
1時間を割くのは、なんか損した気がしなくもなし。
ただ、当日約4時間半で喋る内容なので、
3時間くらいを費やしてもやむなし‥ですか。

子どもの頃、京都の古本屋であった我が家には
京都大学の偉い先生方が何人も出入りしていました。
その先生方の一人が私の父親に
「1時間半の講義をするのに、3時間の準備がかかる」
とおっしゃったそうです。子どもだった私はビックリ。

何でも知ってそうな大先生は、学生への講義なんて
平気の平左でペラペラやってしまうのかと思ってました。
実際に、私が教壇に立つ段になると、よく分かります。
私はあんな偉い先生と違って、かなり不真面目です。
だから4時間半の講義用のレジュメは3時間で作成。
まあ、使いまわしの部分はありますけどね。

振り返れば、私の人生はずっとそんな感じです。
ある意味「テキトー」に済ませてきました。
小さいときから「お前は本気を出せばもっと出来る」
と言われ続けてきたような気がします。

でも、私は本能的に「本気を出す」のが嫌いなのです。
あるいは、その能力がないのかもしれません。
人生で「本気を出した」記憶がありませんね。
大学受験も就職活動も、その後の職業人生も。

まあ、何冊か本を書きましたが「ちょっと本気」は
あったような気がします。でも、基本はテキトー。
本を書いていると、「校正」というのがあります。
私は超テキトー。さっと読み返して「ハイ、ＯＫ」。
編集者から「今度はちゃんと校正してください」
なんて言われたこともありましたね。すみません。

ひょんなことでマンション関連の仕事をするように
なったのは24歳の時。今から38年前ですか。
マンションには何の興味もありませんでした。
でも、結局それがメシのタネになりました。
今でもほとんど興味はありませんが、
いろんなことを知ってしまった気がしますね(笑)。

ここ5，6年はユーチューバーみたいななことを
やっていますが、取り上げるネタの内マンション関連は
1割にもならないでしょう。大半は国際関係やその他。
毎日いろいろなニュースがあるのでネタが尽きず。

マンションのことも未だにやっていますが、
あの世界は実に底が浅い気がします。オタク向き？
私の思考はオタクの逆で、大局的、俯瞰的、普遍性重視。
さらに言えば、現実的で合理性が基本。オタクとは真逆。

若い時には森羅万象に関心がありましたが、今はテキトー。
残りの人生の時間も限られているので、本当に
知りたいことだけを追いかけるようにしています。
まあ、それもテキトーですけどね(笑)。

今日はこの後、ＢＳ１１の番組に呼ばれたので行ってきます。
生放送みたいですね。過去に1回だけ出たことがあります。
前から会いたかったご仁ともご一緒できるみたいで楽しみ。
まあ、テーマは「マンション・不動産」ですが。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

曲がり角にある日本のマンション―
その選び方と住み方、売り方
簡単なようで奥深いマンションの世界を覗く

本日の動画　↓

2025年1月18日(土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して約10年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：1月18日（土）13時～16時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から16時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間が発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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マンション業界異状なし

年に数回、テレビ番組に出演します。コメンテーター。
あの世界、けっこう好きですね。楽しいし。
ただ、あまり呼んでもらえません。この顔ですし(笑)。
また、不動産やマンションはマイナーな話題です。

ただ、テレビに出ると意外な効果があったりします。
私のような昭和人間は、テレビに出ることは
「すごい」ことだという感覚があるようです。
私も、最初はそう思っていました。

メジャーな地上波の番組に出る前と後では、
私に対する態度をガラッと変える方もいたりして(笑)。
まあ、たまたま見てくれる、という僥倖に
恵まれた場合の話ですけどね。ビックリします。

不動産市場などで大きな動きでもあれば、
お呼びがかかる回数が増えるかもしれませんね。
今のところ、マンション市場も大した動きなし。
だから「年に数回」のペースは変わらず。

実は18日の夜に、とある番組のオンエアに出ます。
今どき、テレビ放送をご覧になっている方がどれくらい
いらっしゃるのか、よー分かりません。
しかし、呼んでいただけるのはありがたいこと。
私はほとんど見ませんね。少なくとも自分では。

独身独り暮らしの時代‥もう何十年も前ですが、
自分の部屋に帰ると必ずテレビを見ていました。
あの頃はネットもないので、テレビを見るか、
本を読むか、ゲームをするか、酒を飲むか。
酒は必ず飲んでいましたけど、ゲームの習慣はなし。

家族ができると、テレビを見る時間が大幅に減少。
まあ、もともとあまり好きではなかったのでしょうね。
だから見なくなったらそれでもぜんぜんＯＫです。
情報はネットで得るのが最近。特にニュースはね。

新聞を購読するのをやめたのが1年前。不自由なし。
ニュースはほぼすべてネットから得ています。
それで、毎日ユーチューブで動画配信。忙しい(笑)。
それも、全部無料で得られるニュースをネタにします。

ユーチューブを本格的に初めて約6年になります。
まったくのゼロから始めて、何もかもが手探り。
しかし、今ではごく日課の一部になってしまいました。
いや、さらに詳しくなりましたよ、韓国＆中国(笑)。

30－40代の頃、マンション広告を作る仕事をして
いましたが、かなり疲れる日常でした。
まあ、アホばかり。特に不動産業界の周辺は。
その時に比べれば、今はストレスフリーですね。
今でもマンション業界とその周辺はアホばかり。

今はそこにネット勢まで加わっていますね。
でも、レベルはほとんど変わっていません。低次元。
ただ、時にあの世界に戻って話をするのも悪くなし。
そういえば、今週末は早稲田大学で集中講義。
サボってなくて、レジュメを作らないと(笑)。

早稲田大学エクステンションセンターで
10月にミニ講座を開きます。詳しくは下記を↓

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（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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湾岸タワマンからのエクソダスを

世の中、猛烈な勢いで人件費が上がっていますね。
そのベースは、何と言っても人手不足です。
この人手不足が、分譲マンションというものの
消費社会からの位置づけの変化をもたらすはずです。

カンタンに言ってしまえば、分譲マンションは
「ランニングコストが高い住形態」になるのです。
管理費や修繕積立金の合計が、平米単価1000円を
超える日はそう遠くではない気がします。
タワマンなら数年後ではないでしょうか。

私はもう、3年くらい前からそのことを言ってきました。
どうも悪いクセで「先の先」を読んでしまいます。
世の中「半歩先」あたりを見るのが最も実用的。
だから管理費関連のコスト上昇問題も、
ようやく世間が追いついてきた感じですね。

今はどのマンションも管理費や修繕積立金の
「値上げラッシュ」になってきています。
特に築十数年になった湾岸タワマンは酷そうな感じです。
その内、湾岸タワマンは「管理費が高い」という
イメージが定着してしまうのではないでしょうか。

有体に言ってしまえば、とっとと売りましょう‥です。
地震がきたり、台湾有事が起こったり、金利が上がると
もっとも価格が下がりやすいのが湾岸タワマンです。
そうでなくてもアホバカか見栄っ張りが住むところ、
というイメージが広がりつつあります。

15年前、こういうことを言っていたのは私だけでした。
しかし、今は私のことなんてみんな知りません。
世間の大きな流れとして「タワマンに住む人は・・」と
言うイメージが恐ろしくマイナスに変わりました。

今後、この流れが逆転するとは思えません。
なぜなら、湾岸タワマンには脆弱性があり過ぎます。
今はまだ、流通性があります。つまり、売れます。
徐々に需要は減退していますが、まだ何とかかんとか。

5年後、10年後は知りませんよ。
「湾岸」というイメージは「あんなとこ」になるかも。
思慮が浅くて、見栄っ張りや中国人が住む場所・・
みたいなイメージが定まってしまう可能性が大。

とっとと売りましょう。早く逃げましょう。
湾岸タワマンの資産価値は虚構性の高い幻想の産物です。
崩れ始めたら、それこそガラガラと行きそうです。
すでに、逃げ出し始めた人が大勢いるようです。

山の手エリアの某人気タワマンは、湾岸からの
買い替え需要が目立ちすぎるほど集まっているとか。
多分、湾岸のもつ「かっこ悪さ」に気づいた人々が、
いち早く逃亡を画しているのではないですか。

特に、駅から11分以上の物件はかなりデンジャラスです。
今はまだ市場が何とか持っています。しかし・・
崩れ始める兆候はチラホラと出てきています。
脆弱なのは「徒歩11分以上」。崩れると早い。

湾岸タワマンはブームで売れてきました。
つまり、かなり浮ついた需要に支えられたのです。
そのブームが終わってしまえば、多くの人が覚醒します。
その時には、かなり悲惨な現実が待っているでしょうね。

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台湾有事がペアローン組を不幸にする

東京23区のマンション価格、高騰が止まりませんね。
端っこの方でも、ちょっといい物件は1億円超。
普通に考えて、普通の人は買えません。
35年ローンを組むには最低で年収1500万円。
安全を考えるなら、年収は2000万円以上。
そんな人、上位2％もいませんから。

それでも、そこそこ売れているから不思議。
特に、山手線から数駅程度のところまでは、
わりあい順調に売れます。山手線内はもちろん
もっとスムーズに売れてしまいますね。

普通の人が買っているのなら、それは多分
ペアローンを使っています。夫婦二人で返済。
これって、超キケンな買い方です。
絶対にお勧めしません。その一番の理由は離婚。

世の中、3組に1組は離婚するのです。
まわりに離婚経験者を見つけるのはカンタンでしょ。
私の飲み仲間のオッサンの一人も数年前に離婚。
そのご仁、離婚によってすっかり壊れてしまいました。
お堅いお勤め先まで退職しそうな感じです。

彼はたまさかペアローンでもシングルローンでも
マンションを購入していませんでした。
それでも、彼の壊れ方はちょっと大変そうですね。
最初は子どもと会えなくなるのが辛そうでした。
今は子どもも成長して、回数を減らしたみたい。

「子どもに会いたい」離婚オヤジたちは
見ていると哀愁を誘いますね。相手が親元に
帰ってしまっていると、わざわざ別の場所で
ゆっくり会うために豪華旅行を手配したり・・
そんなことをしてまで、なーんて思います。

まあ、子どものことはいいにしても、
困るのはマンションの始末ですね。
今はいいですよ。ほぼ買値以上で売れるはずです。
しかし、それもいつまで続くか分かりません。

例えば、台湾海峡でドンパチが始まったら
日経平均は連日数千円ずつ下がっていくはずです。
なんせ、海路の安全が確保されませんからね。
中国に対する経済制裁にも参加せざるを得ません。
これは日本経済を強烈に悪化させます。
おそらく、マイナス２から３％の成長が
3年程度は続くことを覚悟すべきです。

当然、不動産価格も大幅に下落するでしょう。
マンション価格は2013年時点に向かって
勢いよく下がっていくはずです。
港区物件なら7割安、湾岸タワマンも半額？
もっと下がっても不思議ではありません。
半額以下でもある意味適正水準ですから。

そんな風になったら、ペアローン組はどうなるのか？
離婚せずに頑張ってローンを返し続けているのなら
まあ何とか表面的には平穏。しかし、離婚だと・・
悲惨なことになりますね。1億円で購入した
マンションが5千万円でしか売れないと、さあ大変。

借金をチャラにするには個人破産するしかなくなります。
離婚した上に個人破産なんて、人生ガタガタでしょ。
だから、ペアローンなんて組んじゃダメ。
あれは失敗確率が33％強のギャンブルみたいなもの。

台湾有事なんて起こらないよ‥と考えるのは甘い。
習近平は本気でやりたがっています。また、
やらかす理由はいくつもあります。
来年か再来年の5月前後がいちばんキケン。
まあ、ないに越したことはありませんけどね。

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サラリーマンのつまらなさ

少し前、サラリーマンの処世術みたいな
本が盛んに世に出ていたように思いますが、
最近はあまり目立たなくなった感じですね。
そもそも、サラリーマンは現代の奴隷です。

古代の奴隷と現代のサラリーマンの違いは、
「主人を変えることができる」というだけ。
あとは、ほぼ奴隷ですね。例えば、住むところ。
週に3日でも出社を求められるのなら、
それが可能なエリアにしか住めません。

出勤するまでに、満員電車なんて苦痛を味わう
こともあります。少なくとも古代にはなし。
与えられるお金は、何とか生活できる程度。
贅沢ができるほど稼げるサラリーマンなんて
ほんの一握りしかいませんぜ。

そのサラリーマンの処世をアレコレと指南しようとは
何とも倒錯した世界の構築ではないのでしょうか。
人間は基本的に「自由」であるのがいちばんです。
日本のサラリーマンは決して自由ではありませんよ。

その昔、「自由人」なんて言葉がありました。
先日、アマプラかなんかで「東京タワー　ボクとおかん・・」
という映画を観ていたら「オトン」について、
「あれくらい自由に生きた人を知らない」と
表現されていました。まあ、見ていてそんな感じ。

もう30数年前に死んだ私の父親は、京都大学の
教授陣にたくさんの知己を得ていました。
その内の一人が何かのメディアにわが父を評して
「本当の自由人」と。私からすれば「ふーん」という感じ。
確かに誰にも頭を下げていませんでしたね。

今の私‥ここ16年ほどの私は、誰にも頭を下げていません。
それで「自由人」と言えるのでしょうかね。
少なくともアホなサラリーマンではありませんぜ。
そこだけは、ちょっとしたプライドかしら。

1年ほど前、大学の同級生と40年ぶりくらいに会いました。
彼女は卒業後、ほぼ国際機関に勤務していて外国暮らし。
今はアメリカ人の旦那さんと首都ぐらしだそうで。
その彼女が犬の散歩で近所を歩くとに思うのだとか。
「私は移民じゃないからね」

純ドメスティック（国内派）の私には理解不能。
聞いてみると、アメリカで「移民」はかなり下に見られる
存在なんですって。みんな移民の子孫のくせして。
移民ではなく「一時居住者」である日本人の方が
ヒエラルキーでは上位にある、というこなのですね。
そのあたり、私にはよー分からん。

まあ、アメリカ人に対して私が「俺はサラリーマンと
違うんだから」と主張するようなものかしら。
ともかく、サラリーマンはしょーもない生き方だと
私は心の底から思っています。それは変わらず。

人間の真の価値というものは、所属している組織とか
肩書から離れたところにあるものだと思いますぜ。
私の周りには、会社から離れたとたんに著しく
「みすぼらしく」なった輩が大勢います。哀愁・・

サラリーマンがいちばん幸せ、と思っている人は
まあそれでいいとは思いますよ。しかしそれは
「私たちは地上の楽園に住んでいる」と本気で考えている
かもしれない、ごく少数の北朝鮮人とご同類。

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