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榊　淳司オフィシャルブログ
プラウドタワー清澄白河＆木場公園は、値引き突入か？

18日発表のGDP速報値は、私の予想に反してプラス。
だいたい1％と言われているうるう年効果を入れて
年率換算で1.7％とは、恐れ入りました。
私は、インバウンド効果が0.5％は貢献したと思います。

しかし、マンション市場は冴えません。
先ほど有料メルマガを発信したのですが、中身は中央区と江東区。
中央区では、日本橋エリアに3物件ほど新規が出ました。
いずれも小ぶり。でも駅徒歩1分があります。

大阪のタワーマンション市場の時にも書きましたが、
最近は「駅徒歩1分」が多すぎます。
それだけ、業務ビルとしてのニーズが萎んでいる証拠。
つまり、日本経済の活力が失われているのです。

ところが、東京のマンション市場だけは、なぜかバブル。
「香港やロンドンに比べれば、まだまだ割安」
そんなことを言っている人までいます。
利回りが3％台で割安なんて、ありえませんぜ。

江東区が酷いですね。
ちょっと前まで「プラウドタワー木場公園」という物件が
販売されていました。今はなぜか「お隠れ」になっています。
このタワーマンション、「木場公園が見下ろせる」ということだけが
取り柄といえば取り柄。まあ、「警察署のお隣」というのもありますか。
あとは、東西線の「木場」駅へ徒歩7分。ふーん、という感じ。

この特に何でもないタワーマンションが、半年前には
最高額坪単価536万円で販売されていました。
総額で1億6849万円。「ほんまでっか」といいたくなります。
「ザ・ロッポンギ・トーキョー」が買えた値段ですね。
それで、坪単価536万円が売れたかどうかは知りません。
野村不動産の場合、こういうマンションが勢い良く完売したら
必ずと言っていいほどニュースリリースを出します。
ただ、わたしは寡聞にして、まだ完売のニュースを知りません。

かと思ったら野村不動産、今度は「プラウドタワー清澄白河」を
大々的に市場に登場させました。このマンション、8月には竣工します。
なぜ、長い間こちらのマンションは表に出さなかったのでしょう？
交通スペックは「清澄白河駅徒歩12分」。まあ「避けるべき選択」。

今の時代、駅から徒歩11分以上のマンションはノータイムでスルーです。
だって「徒歩10分以内」の検索にかからない物件は、
買い手全体の10％未満の方々にしか見てもらえません。
9割の人々にとって、「存在しない」のが徒歩11分以上。
10年後には10％が5％にまで減っているでしょう。

つまり「プラウドタワー清澄白河」は、買ってはいけない類です。
そういうハンディキャップのある物件を、なぜ竣工直前まで「放置」？
しかもバカ高の「プラウドタワー木場公園」は市場から消えました。
それも「完売」ではないカタチで・・・・

推測するに、売主の野村不動産は「清澄白河」の販売を優先するために、
「木場公園」を一時的にひっこめたのではないかと。
2物件を同時並行で表に出すよりも片方に集中すべきと考えた？
まあ、本当のところは野村不動産のエライ人にでも聞かないと分かりません。
残念ながら、私はあの会社の経営筋にコネを持っておりません。
私の方は「いつでも扉は開かれている」のですが(笑)。

野村不動産は、竣工前になると値引きを始めることで知られています。
「プラウドタワー清澄白河」は今後、激しく値引きに突入？
まあ、あり得ることで、あっても驚きません。
それで勢い良く完売させてから、「プラウドタワー木場公園」販売再開。
こちらは来年の3月に竣工予定。だから、年内にめどを付けたい？

まあ、どっちにせよ都心のバブルがもろに及んだ物件です。
つまり、今の価格では「バカ高」すぎて普通には売れないと思います。
だいたい、この2物件がどのようなカタチで完売するかで、
このバブルの終わり方が見えてくるのではないでしょうか。
これからも注目していきましょう。

さて、明日は馬喰横山で無料の売却相談会です。
みなさんとお会いできることを楽しみにしております。
どうぞ、お気軽にいらしてください。

では、資産価値レポートの更新情報です。
この2物件がある江東区関係4タイトルと、お隣の墨田区を最新情報化。
江東区は、湾岸エリアがいかにも寂しいですね。
有明の住友プロジェクトはいつ出てくるのでしょうか？
仕入れ値を考えると「いつでもOK」のはずです。
五輪前に販売を始めないと、「鬼城」になりますよ(笑)。

江東区総集編
価格　6,980円

東西線・深川エリア】■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ザ・パークハウス 東陽町レジデンス、■プレシス東陽町、■プラウドタワー清澄白河、■イニシア門前仲町ローレルコート、■プラウド門前仲町ディアージュ、■エストゥ マーレ門前仲町、【新宿線・深川エリア】■プラウド清澄白河リバーサイド、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、湾岸【豊洲エリア】■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲

新宿線・深川
価格　4,690円

■プラウド清澄白河リバーサイド、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、■オープンレジデンシア両国森下、■J ワザック両国、■クレイシア菊川、■ル・サンク東京森下、■パークホームズ錦糸町　ザ　レジデンス

東西線・深川
価格　3,880円

■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ザ・パークハウス 東陽町レジデンス、■プレシス東陽町、■プラウドタワー清澄白河、■イニシア門前仲町ローレルコート、■プラウド門前仲町ディアージュ、■エストゥ マーレ門前仲町

江東区湾岸編
価格　1,890円

■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲、■ブリリア有明シティタワー（参照）

墨田区総集編
価格　3,190円

■オープンレジデンシア両国森下、■J ワザック両国、■アイル イムーブル向島、■ラ・グラース押上、■クレイシア菊川、■パークホームズ錦糸町 ザ レジデンス、■アトラス押上 桜花テラス、■バンデルーチェ北斎通り、■ル・サンク東京森下

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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今回、5月に入って5回目の配信でした。

次回は大田区あたりになる予定です。
ただ、物件数は少なくなりそうです。
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2016/5/20 13:37 | メルマガ発信 | Comments (0)

ニッポンを救うのは、社会主義だ！

私がもう20年以上付き合っている、ある信用金庫があります。
この前まで私の担当をしていたお方は、副支店長さんでした。
彼は、10年以上前にも、普通のヒラの担当者として私を担当。
まあ、なじみのある方です。お人柄も悪くありません。

今回、かれは他店の支店長として栄転していきました。
30代の後半。数年前に職場結婚をされたそうです。
その彼が、「2年ほど前に・・にマンションを買いまして」と
私に話してくれました。
「それはそれは、おめでとうございます」

彼の買った「・・」という場所は、マンションがあまり高くない郊外。
それだけで「ああ、この人の年収は700万円くらいか」と推測。
まあ、500万円でも600万円でも買える「・・」です。
その信用金庫、20年以上も付き合っていれば分ります。
「給料が安そう・・・」

東京という街は、やたらと住居費の高いところです。
地方なら、年収600万円あればそれなりに豊かだと思います。
しかし、この街で年収600万円は絶対的に低所得層になります。
もちろん、相対的には平均以上のはずです。
日本の全国平均が490万円くらいだそうですから。

10年ほど前、私は縁の有ったある3流広告代理店の社員を、
その頃勢いのあった別の3流広告代理店にヘッドハントする
お手伝いをしていました。その転職において、
30歳くらいの方の年収が、400万円から600万円に上がります。
それは、喜ばれますよ。同じ仕事をしていて5割増ですから。
私も、これは「彼にとっていいことだ」と思うからやっていました。

引き抜かれた方の3流広告代理店は、その後長期凋落傾向に。
やはり、企業を支えるのは人材。人材を支えるのは給料です。
そのことを忘れた企業は、必ず衰退するはずです。
ブラック認定されたユニクロや和民が行き詰っているように。

さて、いつものように話を大きくします。
韓国では、若者の失業率が高くて「ヘル・チョソン」が流行語だとか。
日本でも、この前保育園に落ちて「日本死ね」が流行りました。
日本は韓国ほどでないにしろ、若者を大事にしていませんね。
ブラック企業が若い社員を使い捨てにするのを見逃しています。

昨年、労働者派遣法が改悪されました。安倍政権最大の失政です。
これによって、不正規労働がますます増えるはずです。
後ろで手を引いた大手人材派遣業パソナの竹中平蔵が大喜びだとか。
そもそも、人材派遣というシステムは不当な搾取の合法化です。
労働基準法では、労働者派遣を原則禁止にしているではないですか！

今の20代の中で、正社員の地位を得られる人は半分いるのでしょうか？
パラサイトやバイト、その他を含めた総数からすると、
半分を切っているように思えます。これは異常事態です。
収入が安定しないと、結婚も出産もできません。
やっと出産したら「保育所落ちた、日本死ね」ですよ。
これって、若者にとって日本全体がブラックではないのですか？

私は24歳の時に、ほぼ無一文で東京にやってきました。
それから、親の援助を受けずにこの街で30年暮らして、
マイホームを買って家族と一緒に暮らしています。
そういうニューカマーが、この街で家を買ってひとりの
こどもを「普通に」育てるために必要な年収は最低1千万円。
二人なら1200万円が必要でしょう。

旦那が一人で稼げないのなら、世帯年収で、ということになります。
それには、保育所の存在が欠かせませんね。
ところが、待機児童がウジャウジャいるのが現状。
「日本死ね」と叫びたい気持ちをお察しします。

だいたい、世帯年収にしたところで1千万円はかなり困難。
奥さんもそれなりの企業の正社員でやっと、でしょう。
特に20代や30代前半の若いご夫婦の家庭では。
こんな国で、出生率が上がろうはずがありませんよ。

冒頭の信用金庫で、支店長に栄転する彼の年収はいくらになるのでしょう。
ひょっとしたら1千万円に届かないかもしれませんね。まだ若いから。
彼なんて、まだ恵まれた方だと思いますよ。
サラリーマンで1千万円もらうのは、傍で見ているとかなり困難。
ほとんどの人が、そのラインを一度も超えずに
定年を迎えるのではないかと思います。

私の独断と偏見で言えば、超一流企業や公務員でもない限り、
40歳までにそのラインを超えない人は、一生超えられません。
残念ながら、年功序列というシステムはすでに崩壊しています。
会社の求める能力に達しない50代以上の社員には、
リストラやよくて出向という追い出しが待っているだけです。
今の40代の社員の8－9割がその運命を辿りそうです。

なんとも未来の見えにくい国になってしまいましたね。
こういうシステムを続けていく限り、出生率は落ち続けます。
人口が減り、国自体が衰退します。
このシステムの先輩国家は、ほかならぬアメリカ。
そのアメリカで、なぜ衰退が可視化できていないかと言うと、
それは移民の存在なのです。

移民と言うと、着の身着のままでやって来て３K職業に就く、
という人々ばかりではないのです。
高度な専門性を持った外国人も、どんどんアメリカに移住します。
日本出身でノーベル賞を取った南部先生もそんな一人ですね。

しかし、３K用の移民や不法滞在者も大量にいるのがアメリカ。
だから、トランプ君みたいなのに拍手喝采するわけです。
移民を受け入れるというのは、社会の構造を不健康に変えます。
私は、日本は移民に慎重であるべきだと思います。

では、この日本の閉塞感をどうやって打破するのか？
ひとつの答えは、フランスにあると思います。
もの凄くカンタンに言えば、社会福祉を厚くするのです。
労働者の権利を守り、子育てを政府が支援する。
結婚、という概念を打ち砕いて女性が子どもを生みやすくする。
乱暴な話、「未婚の子育てママ」には毎年150万円くらい上げましょう。
「塾クーポン」を政府が発行して、低所得者も塾に行けるようにしましょ。
偏差値60以上の大学は、国立と同じ授業料にしましょ。
二人目、三人目の子どもには、もっとたくさん手当を出しましょ。

スゴイでしょ。「大きな政府」志向です。
サッチャー以前の社会福祉国家みたい。
「榊、お前は社会主義者か！」なんて、怒られそう。
いや、実のところ私、これからそっちに転向しようかと(笑)。

ぜーんぜん関係ない話で恐縮ですが、何か月か前「週刊金曜日」に
原稿を書いたような記憶があります。コメントだったかな？
見本誌はマンションの管理人さんに上げちゃったので、忘れました。
あの時、「週刊金曜日」を読みながら大いに共感。
「万国の労働者よ、団結せよ」と叫びそうになりました(笑)。

私はカネボウやJALを倒産に追い込んだような労働組合は大嫌い。
でも、ユニクロや和民やオリエンタルランドの労働者には
大いに同情します。経営側に対して腹が立ちます。
若者の使い捨てと言うのは、絶対的な悪だと思います。

日本を救うには、老人ではなく若者を優遇する必要があります。
私も含めて、ジジババには適当な退路を用意すればいいのです。
所詮、もう役割を終えて人間たちです。
この考え方はファシズムですけどね(笑)。

ということで、今日の結論は・・・・

榊淳司、サヨクになる

※ただし、共産党、社民党、民進党からのいかなる出馬要請もお断りします。

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

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2016/5/16 14:31 | メルマガ発信 | Comments (2)

2016年はGDPマイナス成長確定？

「このままじゃ、マンション業界は消えてしまうよ」
先日、業界の重鎮氏（といっても同年代）が言っていたこと。
今は各社ともに土地が買えていないのだとか。
バッカ高くなってしまったのです。

まあ、1年やそこいらは大丈夫です。
今まで買った土地がありますから。
しかし、2年先になると市場がスカスカになりそうですよ。
今でさえ、港区も湾岸もスカスカです。
でもね、足元のマンション市場、売れていませんよ。
私は資産価値レポートを3，4か月に一度更新しているので
都心のマンション市場がつぶさにわかります。売れていません。

ピタっと止まった感じですね。千桜タワー以外は(笑)。
今年になって、相続税対策の需要はすっかり影を潜めました。
外国人の爆買いは、さほど衰えている感じはありません。
特に、中古市場にシフトし始めた感じがします。

私が見ている限り、動いているのは一部の富裕層だけ。
年収で言えば1200万円以上でしょうか。
あるいは、資産なら最低でも2,3億はお持ちのお方たち。
そんなの、全体から言えば1％もいませんよ。

都心のマンション市場は、そういう人が動かしています。
その他の人々、いってみれば大多数は息をひそめている感じ。
バブルが崩壊する前夜とでもいうのでしょうか。
かの重鎮も「ここはお休み」というモードでした。

市場というものは、売り手と買い手で価格を形成します。
ところが、今の「日経平均」や「上海総合」といった
株式市場は、かなり恣意的な介入の足跡が見られます。
東京の不動産市場なら、リートの買いは恒常的に発生。
リート自体を日銀が買っているという歪な構造です。

しかし、「政府系」は、究極的に市場の主役にはなりえません。
主体はあくまでも「需要と供給の関係」なのです。
リーマンショック前のミニバブルでは、主役はファンド。
暴力的な買いで都心の不動産市場を席巻しました。
今回は、個人レベルの外国人と国内の富裕層でした。
でも、後者はすでに退場しています。

何度も同じようなことを書きますが、キッカケですよ。
何かキッカケがあれば、雪崩を打って崩れます。
借り手がついてやっと3％などというバブル価格が、
そうそういつまでも続くわけがないのです。

ところで、安倍君。やっぱり衆参同時選挙ですか。
なんと「寝たふり」の下手っぷり。もうバレているじゃないですか(笑)。
まず、消費税10％はあり得ない選択肢でしょうね。
2014年の8％で懲り懲りでしょう。

今週は18日水曜日に1－3月のGDP速報値が発表されます。
今年はうるう年のプラ１日効果があります。普通に考えれば1％以上。
でも、それがあってもマイナスだと私は予測します。
安倍君は多分、その数字を知っているのですよ。

4－6月のGDPは、誰がどう考えてもマイナスです。
トヨタが何日も休業すれば、それはマイナスでしょう。
ということは2016年の日本経済は、ほぼマイナス成長が決定的。
消費税を上げている場合ではないのです。

最近、ドイツ銀行の話が出なくなりました。不思議。
その代り、東京五輪でワイロが数億円なんて。
まあ、そんなこと「さもありなん」の世界ですね。
でもあからさまになったら大問題。

パナマ文書・・・・これには陰謀の臭いがプンプン。
あんなものが突然ドイツの新聞社に流れるわけないでしょ。
いずれにせよ、アメリカ政府系の何かが関与していますね。
あれはどうみても、チョー胡散臭いお話です。
だって、個人情報でしょ。勝手に公開していいの？

中国からも危うい噂が次々はいってきます。
お家芸の権力闘争は相当熾烈になっている模様ですね。
なんせ、法治国家ではありません。軍政の国です。
習君、かなり焦っている感じがします。
私たちに見えないところで、相当ヤバい感じになっているはず。
矛盾を抑え込めなくなると、天安門の二の舞になります。

北朝鮮は、私が知る中で今が最も不安定ですね。
経済的にはマシになっていると見えます。
でも、政治的にはもの凄く不安定な感じ。
まさに「崩壊前夜」の空気感が漂っています。
でも、アメリカと中国のディールはうまくいっていなさそう。
オバマ君の外交音痴は罪が深いと思います。

そのアメリカ。トランプ君が共和党の大統領候補。
ヒラリー君も、ほぼ民主党候補になれそうですね。
本当に、「サイテー」な展開。嘘つき対ホラ吹きの決勝戦。
民主主義と言うシステムの限界を感じる成り行きです。

今年は色々な意味で「秩序が崩れる年」になりそう。
そんな中で、東京都心とその周縁のバブルだけが
「わが世の春」を謳歌していること自体が、異様なのですよ。
オカネ、というものは人間社会が生み出したモンスターです。
特に、管理通貨制度はパンドラの箱みたいなものですよ。
ネット上で世界経済の動向が瞬時に見られるようになって、
つくづくそう思います。通貨は化け物。
現在、その化け物の多くを、同じく化け物の中国人が
握っているから、さらに化け具合を怪しくしています。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は中央区の3タイトルを最新情報化。
新規は4物件なのですが、小物ばかり。
面白くありませんね。
中央区も千代田区みたいに小学校をひとつ潰して
マンションにしちゃえばいいのに、というのは暴論。

実は中央区の一部で、4年先には供給過剰の暴落が見えています。
晴海の選手村跡地に加えて、築地の市場跡地再開発。
今の都知事は別のことに忙しいようですが(笑)、
石原君はあそこをマンションにする気だったと思います。
中央区の人口は、これで30万人に迫る中堅の住宅区に。
まあそれも、住む人がいてこその世界ですが。

しかし、中央区の既存のマンションも売れていませんね。
もうすぐ、面白い物件を有料メルマガで流しますが、
ちょっと数は少なめです。だって、ないんだもの。

中央区総集編
価格　9,390円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ、【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ウエリス茅場町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町ディアージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■サンウッド東日本橋フラッツ、■リビオ人形町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、【銀座・築地・八丁堀エリア】■オープンレジデンシア築地、■ザ・パークハウス築地入船、■ブランズ明石町、■オープンレジデンシア銀座二丁目、■パークシティ中央湊ザタワー、■プレシス東京 湊THE RESIDENCE

日本橋・銀座
価格　6,690円

■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ウエリス茅場町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町ディアージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■サンウッド東日本橋フラッツ、■リビオ人形町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア築地、■ザ・パークハウス築地入船、■ブランズ明石町、■オープンレジデンシア銀座二丁目、■パークシティ中央湊ザタワー、■プレシス東京 湊THE RESIDENCE

晴海・勝どき・月島
価格　2,980円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

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開催日時：5月21日（土）12時～17時
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5月21日土曜日の12時から17時まで、
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