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榊 淳司オフィシャルブログ

日銀が動かなかったことが原因でしょうか。
株価は暴落、急激に円が高くなっています。
今日の市場はどうなるのでしょう。今のところ、えらく下げていますが・・・
しかし・・・世界の一日は東京から始まるのですね。
日付変更線のちょい西側にある主要国家、というだけで
日本は「日出ずる国」なのだから、いとおかし。
まあ、どうなることやら・・・生温かく見守りましょう。

で、たまにはマンションのお話しをしましょうね。
このブログ、いちおうマンションのカテゴリーですから。
近頃、すっかり脱線だらけになってしまいました。
ちょっと反省します。真面目にマンションの評論家に戻ります。
一瞬だけ(笑)。

アルファグランデ千桜タワーという物件です。
オフィシャルページはまだ予告広告ながら、価格が提示されたとか。
坪単価は320万円とも325万ともいわれています。
巷の事前予想は250万円あたり。まあ、期待を込めて、という数字でした。

今、千代田区内で販売される所有権分譲なら200万円台はあり得ません。
このマンションの近くでも400万円を超えだしました。
だから、70年の定期借地権なら320万円は相場観通りですね。
しかし、納得できない向きもあるでしょうね。
「千代田区から土地を提供されて相場観通りかよ?」の世界。

まあ、ここが日本でよかったではありませんか。
中国では、地方政府が住民を追い出した土地をデベに安く譲り、
そこを開発して幾層倍で売り出されるようですから。
それでも、ちょっと前までは売れていました。
今はバブル崩壊だとか。まあ、どうぞご勝手に。

日本もバブルですね。特に東京都心。
もう、なんというか、かなり狂っていますよ。
先週も何件か、マンション購入のご相談にお答えしました。
いずれも、都心の物件でお悩みでした。

バブルと言うのは、いつかは必ず終わるのですけどね。
みなさん、それは何となくわかっていらっしゃる。
でも、それがいつなのか確信はもてません。
もちろん、私だって分りません。神様じゃないですから。
「神」に「木」がくっついた「榊」です(笑)。

今、都心ではやはり高値で不動産が取引されています。
主役はマンションデベロッパーではなくなりました。
土地だったらホテル業者。ビルはリート。
区分所有は外国人。主に台湾と大陸。

今年になって消えたのは富裕層の相続税対策。
中古マンション市場が、じわりと弱くなっています。
新築マンション市場も、在庫が増えている印象ですね。
特に住友不動産は14年と15年の供給量ナンバー1.
あの会社は完成在庫を厭いませんから、
供給量が増えると完成在庫も自動的に増えます。
今度のバブル崩壊は乗り越えられるでしょうか?

この先、新築マンションの需要は増えません。
なぜなら、中古がありすぎます。
最近の相談を受けていて思うのは、新築派の減少。
「中古でも構いません」という御仁が増えました。

実際、中古マンションの流通量が増えています。
特に江東区の湾岸エリアは、まさに「バブル崩壊前夜」を
思わせる予兆が見られます。オリンピックは4年先なのに。
市場は「キッカケ」を待っていますね。

前回のミニバブルの時はリーマンショックが引き金でした。
今回は何なのでしょうね? 中国のバブルはすでに崩壊しています。
あの国は報道の自由がないので、可視化されていないだけ。
あと、上海などの株式市場については、政府が支えています。

実は、日本の株式市場も日銀のお金で支えられています。
日銀は個別銘柄を買いませんが、ETFを買っています。
結果的に、日経平均の主要銘柄では大株主になっているとか。
しかし、アホなことをしているものです。
自由経済とか言いながら、中国とやっていることが変わらんのです。

さて、今後起こりそうなキッカケ候補。
1 北朝鮮のクーデター
2 南シナ海あるいは東シナ海での発火
3 ドイツ銀行のデフォルト
4 トランプ大統領の誕生
5 中国での政治的騒乱
6 欧州財政危機の再燃
7 イギリスのEU離脱
8 三菱自動車か東芝の頓死
9 ISによる大規模テロ
10 日本のどこかで大地震

しかし、こうやって上げていけば、どれも「ありそう」ではないですか。
この、どれが起こっても東京のマンション市場は崩れます。
それだけ、今のバブルは成り立ちが脆弱です。

別の味方をすれば「キッカケ」がなくても崩れます。
今のバブルがなぜ起こったかを考えればいいのです。
そもそもが、黒田君の「異次元金融緩和」に始まりました。
彼が日銀総裁に就任したのは2013年3月のこと。
これまで「バズーガ」は3発ぶっぱなしています。
1発目(2013年4月)の効用は認めますが、
2発目(2014年10月)は、不動産バブルを膨張させただけ。
3発目(2016年2月)に至っては「悪手」以外の何物でもなし。
その黒田君の任期は、あと2年です。

あと、これはどうなるか分りませんが、来年4月は消費税10%。
あるいは、今年7月らしき参議院選挙。自民党、負けそうです。
安倍君は、なんとなく「寝たふり」して同時選挙をやりそう。
どっちにしても、議席は減りそうな気がします。
民進党がどうのこうのと言うより、共産党の選挙協力です。

景気と言うのは「空気」です。
マンション市場も、「空気」で動いています。
みんな、買わなくなると一斉に買わなくなります。
今はまだ、「買っている」状態。でも、徐々に悪化していますね。

私は東京23区の内、17区の新築マンションをくまなく見ています。
あきらかに、売れ行きが鈍っています。
今回、タワーマンションだけを検証し直しました。
なんと、東京では現在、30物件も売り出されています。
それも、言ってみれば「売れ残り」が大半です。

派手な物件は、早々に完売しました。
これは外国人の購入が多かったと推測しています。
今残っているのは地味な物件。住友不動産とゴクレの割高物件。
バブル後計画された、バブル価格物件・・・・
でもまあ、「検討できる」物件もいくつかあります。
それについては、有料メルマガでお知らせしますね。
そこだけ知りたければ、それだけのタイトルも復活させました。

しかし・・・今回のバブルも崩壊すると傷が深そうです。
あの平成バブルの時は「失われた20年」。
今回は何年を失えば回復するのでしょうね?
黒田君の責任は重いと思いますよ。

東京のタワーマンション
価格 11,800

【Ⅰ港区エリア】■パークコート赤坂檜町ザ タワー、■アークヒルズ仙石山レジデンス、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、■パークコート浜離宮ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■ Brillia(ブリリア)Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■アルファグランデ千桜タワー、■THE GRAND MILLENNIA TOWER&SUITE(グランドミレーニア)、■ OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、【Ⅲ 城南エリア】■(仮称)品川ベイサイド大規模タワープロジェクト、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL&SPA (ドゥ・トゥール) 、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■アトラスタワー町田、■プラウドタワー清澄白河、■王子飛鳥山ザ・ファースト タワー&レジデンス

東京・神奈川、注目のタワーマンション
価格 3,980

■Brillia(ブリリア) Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■アルファグランデ千桜タワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■パークタワー新川崎、■リヴァリエ

湾岸タワーマンション総集編
価格 2,980

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL&SPA (ドゥ・トゥール)、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■ブリリア有明シティタワー(参照)

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時:5月21日(土)12時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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アメリカの大統領選挙が、どうやらトランプ対ヒラリーになりそう。
まあ、いってみれば「ホラ吹き」対「嘘つき」ですね。
トランプのホラ吹きは、ただのアホに見えます。
ヒラリーの嘘つきはビョーキではなく、ミスのごまかし。
国務長官時代に、ライバルのオバマに自分のやっていることを
知られたくないために私的メールを使ったのを、嘘でごまかしている。

政治家というのは、少なからず嘘つきだとみな思っています。
真っ正直であれば、政治家にはなれないでしょうね。
私は昔、真剣に政治家になりたいと思っていました。
今ではゼンゼン。あんな割に合わないモノはない、と思います。

その昔、姫路市の現役市長がディフェンシブな選挙戦をやっていました。
投票日の前日、運動の時間が終わるとこういったそうです。
「ああ、終わった。これで明日からビンボー人にアタマ下げんでもええ」
それは、スピーカーを通じてそのまま街頭に聞こえてしましました。
もちろん、その現職市長は落選しました。
アハハ、これが政治家の本音。票が欲しいだけですよ。

私は20歳の頃に政治家になりたいと思いましたが、
その頃は実に単純に「この国を変えなければ」と考えていました。
でも、大半の政治家は「権力」を得たいがために政治家になります。
多くの人が「ホイホイ」言ってくれるのが快感なのですね。
人間は基本的に「エラそうにしたい」本能があります。

あと「目立ちたい」というのもあるのでしょうね。
私は政治家になりたいと思っていましたが、目立つのは苦手でした。
そりゃ、必要なら多くの人の前で自分の考えを言いました。
しかし、それはつい最近までは苦手な科目でした。

10数年前でしょうか。私は社員を何人か雇っていました。
新卒で採用したナイスガイがいました。彼は数年で主軸に成長。
ある日、「結婚します」と告げられました。
その時、私は心から彼を祝福しました。そして言いました。
「頼むから、結婚式の主賓挨拶だけは勘弁してくれ」

まあ結局、させられました。ちょっとほろ苦い思い出。
さほど、人前で喋るのは好きではありませんでした。
でもまあ、やらされれば並み以上にやっていたと思います。
「俺はエライ」という、根拠のない妙な自負がありましたから。

ここ数年、筆名である「榊淳司」で活動するようになり
「人前」に出ることが多くなりました。「人前」どころか全国放送も。
最初は緊張しましたが、最近はゼーンゼン、平気。
でも、自分が目立ちたがり屋になったとは思いません。
求められれば出ていきますが、自分から売り込んだりしません。

トランプ君は、何が目的で大統領選挙に出てきたのでしょう。
お金なら、もう十分にあるでしょ。
どう考えても、1国のリーダーであるというだけでなく
世界に対して責任を果たすアメリカ合衆国の大統領に
ただの金ぴか不動産屋の自分がふさわしいと思っているのでしょうか。
彼は、単純に脚光を浴びていたいだけではないですか?

一方、政治屋のプロはヒラリー・クリントンですね。
彼女は、歴史に自分の名を残したいのだと思います。
自分ほど大統領にふさわしい人物はいない、と確信しています。
彼女にとっては、旦那であるビルでさえ「道具」だった・・・

そう考えれば、「ホラ吹き対嘘つき」の戦いは、茶番です。
思い出しましょう、7年前。オバマ対マケインでした。
あの時のオバマは「政治家」でした。理想を語りました。
アメリカ中が、彼の理想に熱狂しました。
ハッキリ言って、「アホかいな」の世界でしたね。

オバマ君は、結局ただの理想主義者でしかありませんでした。
マケイン君が大統領になっていれば、南シナ海でも
ウクライナ半島でも、変化は起きなかったと思います。
キューバは、閉鎖国家のままだたでしょう。
パリやベルギーでのテロを回避できたかもしれません。

政治は現実です。
ただ、「目立ちたい」、「エバりたい」という人が
政治家としての高いポジションに就くべきではありません。
理想ばかり言う人も、避けるべきです。
我利我欲を追及する人は、最悪ではないでしょうか。

さて、話は多少変わりますが、昨日の日銀発表。
ハッキリ言って、拍子抜け。あははは。
黒田君、ちょっと苦しそうです。
まあ「手詰まり」でしょうか。
しばらく、円高株安が続きますね。
マンション市場も軟調傾向だと思います。
多分、秋までは何もなし。選挙次第というとこですね。
今はただ、「事件待ち」。

さて、先日開催した「売却相談会」がそれなりに好評だったので、
2回目を開催することにいたしました。
開催日以外の中身は第1回と同様です。
あえて予約制といたしませんので、
少しお待ちいただくことになるかもしれません。
簡単な茶菓などご用意しておりますので、どうぞお気軽にお越しください。

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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開催日時:5月21日(土)12時~17時
開催場所:セトル 4階会議室
(東京都中央区日本橋横山町4−11 「馬喰横山」駅より徒歩1分)

5月21日土曜日の12時から17時まで、
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4月28日17:55 に
榊淳司マンション情報56号 中野区の3物件
を送信しました。発信アドレスは

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受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、4月に入って6回目の配信でした。

次回は来月に入ってから「タワーマンション」になる予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

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2016/4/28 17:59 | メルマガ発信 | Comments (0)

昨日は連載原稿1本とネットメディアからの依頼原稿1本、
さらには有料相談も1件こなして「よう働いた」という気分でした。
しかし、4月というのは何かと物入り。
今月は新卒者の年収くらいの払いがあって、ヒエーという状態。

つくづく思うのは、消費税は悪税ですね。
年間の売上が1千万円以上ある、というだけですげー負担ですよ。
あれって、当初3%で導入されたときは「三千万円未満」でした。
いつの間にか、それが「1千万円」になってしまいました。
そいでもって8%でしょ。ウチら零細業者にはたまりませんわ。
それを今度は10%にするだと!

私、普段はめったに安倍君の悪口を書きませんが、
仮に奴さんが「10%」を強行したら、天下一の反安倍になりますからね。
もう、ギャンギャンと吠えまくりますけん、その覚悟で。
なーんて、安倍君がこのブログを読んでいるはずもなく。

今日のニュースで気になったのが、アメリカのトランプ君。
なんか本当に共和党の大統領候補になりそうですね。
別にヒラリーのほうが「百倍マシ」などというつもりはありませんが、
民主主義というシステムの大いなる欠陥を感じます。

チャーチルがかつて「最悪」と評した政治システムは、
ポピュリズム(人気主義)というどうにもアホなビョーキに陥りがち。
人間社会でも、他人の評判ばかり気にする薄っぺらな連中がいるでしょ。
「誰々が・・いっている」ということを金科玉条にする輩。
あのビョーキの延長線上にあるのがポピュリズムですよ。

つまりは、世の中の多数派であるアホに迎合しているのです。
民主主義というのは、民衆が「賢明な選択をする」のが前提。
「民衆がアホな選択」をすれば、「アホな結果」を招きます。
だから、民衆がアホだった場合はグチャグチャになります。

ジンバブエという国がありますね。
私が社会科を習っていた頃はローデシアと呼ばれていました。
その頃は英国人が支配するアパルトヘイトの国です。
1980年に「民主的」な総選挙が実施されてジンバブエに。

少数白人に支配されていた国なので、選挙で黒人政権が誕生したわけです。
その後は、もうグチャグチャ。世界のお荷物国家です。
中央銀行がお札を刷りまくったので、何京倍という天文学的インフレ。
白人の大農場主を追放したので、農業生産がガタ減り。
アパルトヘイトを廃して、公平な多数決民主主義に移行したことで
あの国にはなんかいいことがあったのでしょうか?

私は、民主主義ならなんでもいい、なんていう硬直した考えが嫌いです。
マンションに例えれば、区分所有法は徹底的に民主主義です。
区分所有者の多数決によって何事も決まるルールになっています。
1住戸が1票なのか、専有面積割合なのか、資産価値に応じた
票数の分配なのか、なんて枝葉末節のくだらないお話。
そんなことよりも、「民主主義」であることによる欠陥の方が重大です。

つまり、何事も多数決によらないと決められません。
また、重要事項は「4分の3」、建替え関係は「5分の4」の
賛成がないと決議できないことになっています。
そいでもって、日本は世界のどの先進国よりも私有財産権を尊重します。

どういうことかというと、私有財産である区分所有(分譲)マンションの
あーのこーのについて、公権力は法的に介入できないのです。
まあ、区分所有者の多数がニコニコ顔の賢人たちばかりなら
いたって穏やかに運営されていくはず。
日本の大多数のマンションはそういう状態かもしれません。
でも、少数の悪党にいいように食い荒らされているマンションって、
結構な割合であると思いますよ。

カンタンに見分けるコツをお教えしましょうか?
1 理事の立候補制を認めている
2 理事の金銭的報酬を定めている
3 理事たちの宴会費が予算に計上されている

こういうことって、マンションが引き渡された時の原規約には
まずあり得ない規定なのですね。理事はボランティアであるのが健全。
管理組合の運営は「政治」なので、清廉であることが重要なのです。
国交省の示すひな形にもこういう規定は一切ありません。

ところが、管理組合を食い荒らそうという悪人が入り込むと、
「4分の3」決議という「民主主義」的な手続きを経て
管理規約上で上記1から3が合法であるように改訂されます。
これらの規定は、一部理事の利権拡大を図るためだけのもの。
管理組合の運営は利権なので、特定人物に長期間支配されると
かなりの割合で腐敗します。

民主主義というのか、かくも脆い体質を持っています。
アメリカという、民主主義の模範ともいうべき国で現在起こっている、
大統領候補選びの現実が、そのことを如実に証明しています。
民主主義は万能ではありません。「最低の政治システム」です。

しかし、チャーチルはそのあとでこう言っています。
「人類は、今のところこれ以上マシなものを発明していない」
区分所有法も、その民主主義の権化みたいな存在。
今のところ、それ以上のものは・・・・ない、
なんて私は思いません。
その先をお聞きになりたいのなら、拙著をお読みください。

「新築マンションは買ってはいけない」

さて、先日開催した「売却相談会」がそれなりに好評だったので、
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5月21日土曜日の12時から17時まで、
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2016/4/27 13:41 | ちょっと脱線 | Comments (4)

4月27日11:40 に
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今回、4月に入って5回目の配信でした。
今月はあと1本、確実に発信します。

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2016/4/27 11:44 | メルマガ発信 | Comments (0)