マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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2016/5/9 13:45 | メルマガ発信 | Comments (4)

新築マンション市場の漂流

最近、メディアの取材などが少なくなったので、
「今のうち」というワケで資産価値レポートの
更新作業に精を出しております。
おかげで、有料メルマガも高密度にバンバンと発信中。

さて、前回もそうですが、そんな中で気づいたことなどこもごも。
新築マンションについてアレコレいうブログは多いようですが、
物件の表層的な情報なんぞは、その辺にいくらでも転がっています。
そんなことよりも、もっと大きな視点でこの日本社会と
マンション市場の関係を捉えながら未来を占うのが、
このブログの役割かと考えています、なーんて。
ちょっと大仰ですが、大きな方向性はそうなので・・・・

まず、新築マンションの需要層が、明らかに二極化していますね。
郊外では、坪単価160万円の物件でも売れないモノは売れない。
千葉や埼玉の奥では120万円台でも、動きが鈍いですね。
であるのに、都心で売れている物件はすぐに完売しています。

まあ、今年になって新築、中古とも実需勢の動きが鈍りました。
湾岸エリアで売り出し物件が多い割には成約しないのは、
売り方は投資・投機勢なのに、購入側は実需勢ではないかと予測。
買う方にしてみれば、新築分譲価格よりも高いわけですから
それは躊躇します。でも、住むためならそれを買うしかない・・・

私に寄せられる無料相談は、それこそ一次需要層がかなりを占めます。
彼らの動きを見ていると、上がった中古や新築を渋々選んでいます。
一方、有料相談に多い富裕層は都心を買うべきか否かでお悩み。
かれらは「今買わないともっと上がるかも」という不安に駆られています。
まあ、今以上に上がるなんてことは、そうそうないと思いますが。

富裕層は、世帯年収が最低でも1500万円くらいはありそうな方々。
経験上申し上げると、3人以上の家族なら世帯年収2千万円以上ないと、
余裕は出てこないでしょうね。税金その他もありますから。
そんな彼らはたいてい、3，4千万円くらいの自己資金は余裕でお持ちです。
中には、数億円単位で投資資金を動かす方もいます。
彼らは彼らで、ある種の市場を形成しているのです。

一方、郊外が中心の一次需要層は、ますます元気をなくしています。
というか、そのイメージが見えなくなってきています。
彼らのほとんどは、中小企業への勤務者です。
正社員になってやっと年収が400万円から600万円くらい。
そのまま1千万円になることなく一生を終える方がほとんどです。
というか、リストラされなければラッキーくらい。
また、非正規雇用なら300万円あればいい方。
住宅ローンを組むのはかなりきつくなります。
こういった層は、今や安心して35年ローンを組めないのです。

団塊ジュニアが、まだ30代の頃は旺盛な需要がありました。
彼らは何とか正社員になれた最後の層です。
郊外で長谷工がばかでっかいマンションをプロデュースしても、
どひゃっと広告を打てばそれなりに売れたものです。
たいていが、竣工前の早い段階で完売していました。

「全戸平置き駐車場100％設置、月額使用料500円から」
なーんてチラシが、毎週末に新聞に折り込まれていましたね。
ああいう「アタマの悪い」物件は、いまどうなっているのでしょう？
すでにマイカー離れが言われていたにも関わらず、
駅から歩けるマンションまで「100％駐車場」でした。
まあ、マンション業界と言うのはチャイニーズ的なところがあり、
何かが流行れば「一斉に」同じ方向に進みます。アホです。

しかし今、あの類の大規模開発は、最盛期の数分の1にまで減りました。
いかな頭の固いマンションデベロッパーといえども、
とうとう市場の変化に気付きました。
今の彼らは、都心エリアで手堅く売れるマンション開発にシフト。
郊外型は、申しわけ程度にしか行っていません。
もっとも、都心に弱い長谷工コーポレーションは相変わらず
郊外でのプロジェクトを進めているようです。
でも、その長谷工でさえ、最近はシルバー事業に注力しています。

かといって、都心ならまだマンション開発が儲かる、
と言うことでもありません。土地も建築コストも高くなりすぎ。
今年の後半は、もっと高くなりますよ。もう、買えないくらい。
マンションデベロッパー、ますます事業展開が困難になっています。

最近、京都のマンション市場を見ています。
なんと、この3か月弱の間に14物件もの新規が出てきました。
5年くらい前に京都市のレポートを始めた時、
全体ですら15物件くらいでした。今は50物件近く。異様です。
それも、ほとんどが五条通より北。京都市の中心エリア。
さらに言えば、新規発売のほとんどが東京の大手デベが売主。

「ど、どないしはりましたんや？」の世界。
5年前は、東京資本なんか数えるほどしか来ていませんでしたよ。
どういうことかというと「京都は儲かる」と彼らが考えたから。
それと、それ用の土地もホイホイと出てきているのです。
多分、京都人たちが「今のうちに東京の奴らに売っとけ」と
高値でのリリースを行っているのだと思います。

こういった現象をどう捉えるべきでしょうか？
マンションデベは、明らかに方向感覚を見失っています。
その理由は、新築マンションを「住むため」に買う人々が、
今や少数派になってしまったことに依るからです。
投資や投機、あるいは趣味やセカンド的にマンションを買う人々は
市場や時代の流れに敏感です。
今はまだ高揚感がありますが、冷えてくるとぴたりと止まります。

今年になってから、マンション市場にはいくつもの
警戒警報が鳴り始めました。しかし、まだ崩れてはいません。
もしかしたら、今月あたりに日銀が臨時の政策会合を開いて
「バズーガ４」をぶっぱなす可能性も否定できません。
それは円高の行方と株価次第なところがあります。

「バズーガ4」となれば、都心の不動産バブルはさらに膨らむでしょう。
でも、バブルに関係ない郊外や地方にとってはいい迷惑。
ほぼ存在感のなくなった郊外一次需要層にも関係なし。

私は個人的に注目しているのは、マイルドヤンキー層の住宅需要。
彼らとて結婚すれば世帯分離します。新しい住まいを求めるのです。
いくらでも空家がありますよ、郊外や地方には。
リノベーションを行えば、素敵な家に生まれ変わる物件がたくさん。
彼らこそ、郊外や地方の空家を生める存在になるはずです。
近々、彼らや消えかかった一時需要層を対象にした拙著を刊行予定。
まあ、それはいいとして。

郊外で住むためにマンションを買う方は別として、
都心で「それなり」の住宅を求める方にとって、今は難しい時代。
まあ、価格が高いですからね。
でも「高い家賃を払っているから」という方もおられます。
悩ましいところ。でも、たまには買っていい物件もあります。
もちろん、ある程度下がることは覚悟せねばなりませんが。
物件の見つけ方を身に着けたい方は、私の有料メルマガを
半年くらいご購読ください。

資産価値レポートの更新情報です
「東京の大規模マンション」を最新情報に更新しました。
一次需要向け郊外が中心の「東京の大規模」は
在庫がたまる一方ですね。
一部で値引きも始まりました。いつか来た道。

東京の大規模マンション
価格　8,590円

■アトラス調布、■グランドメゾン江古田の杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 船堀、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シ ティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■ス カイティアラ、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■ パークホームズ板橋蓮根、■パークホームズ立川、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通 り、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■ブランズシティ品川勝島、 ■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■(仮称)芦花公園ガーデンシティ構想プロジェクト

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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駅徒歩1分タワー続出の大阪が心配

大阪のタワーマンションに関する資産価値レポートを最新情報化しました。
実に驚くべきことは、大阪市内のビジネス街、あるいは商業エリアで
「駅徒歩1分」、さらには「直結」のタワーマンションが、
次々に登場していることです。

「駅徒歩1分」というのは、マンション立地としては別格です。
2015年には、東京でも「目黒駅徒歩1分」の場所に
大規模なタワーマンションが売り出されて、短期間で完売。
業界内で大きな話題を振りまきました。

今後、東京では中央区に日本橋エリアで大規模なタワーが
陸続と販売される予定だそうです。
日本橋は、本来は商業＆ビジネスエリアです。
そこに、次々とタワーマンションが建つのです。

マンションの開発分譲事業と言うのは、売ってしまえばおしまいです。
しかし、オフィスビルや商業施設として賃貸にまわせば
何十年もの間に多大なる収益を上げてくれるはずです。
今でも、大手町や丸の内にはタワーマンションの計画を聞きません。

かつて、商業やビジネスの一等地であったところにタワーマンションが
誕生するということは、開発者が中長期ではなく
刹那の利益を追求しているからではないでしょうか。
というか、商業施設やオフィスビルとして運用するよりも、
分譲マンションとして売ってしまった方がリスクは少なく
一時的に多くの利益が上げられると考えているのです。

一等地に「駅徒歩1分」のタワーマンションが続々と登場するのは
マンション業界にとっては明るい話題です。
なぜなら、そういう物件はかなり高値で売れて利益が上がります。
しかし、逆の意味で「その街では商業orオフィス需要が減退した」
と言う風に考えることもできるのです。
いってみれば、中長期的には街としての活気が失われます。

私の今の事務所は日本橋の小網町にあります。
このあたりは、もとは商業エリアであったようです。
小さなオフィスビルもたくさんあります。
しかし、徐々に新築分譲マンションに変わりつつあります。

東日本橋近辺まで行くと、その傾向は顕著ですね。
問屋さんたちの中小ビルが、次々にマンションに変わっています。
日本の流通業の中で、問屋さんはドンドン淘汰されているのです。
マンションが増えると、人口も増えます。
商業系にとっては好ましいことですね。
人形町の賑わいには衰えを感じません。
しかし・・・・

大阪の中心である梅田からひと駅北に「中津」があります。
非常に庶民的なエリアです。東京で言えば「東中野」みたいなところ。
そこの駅徒歩1分に、この4年間で2物件目のタワーが出てきました。
まあ、儲かるからタワーマンションなのでしょうね。

しかし、今後マンションばかり増えて、中津は発展するでしょうか？
私は、手放しで喜べない何かを感じてしまいます。
人がたくさん住む、というのはいいことです。
しかし、それとは別に「人が自然に集まる」魅力が
街には必要だと私は思っています。

例えば、六本木ヒルズは典型的な成功例です。
千葉ニュータウンは、かなり痛い失敗例だと思います。
まあ、場所が違うといえば違いすぎます。
豊洲は、ある程度成功しています。
ららぽーとによって人が集まります。
でも、いかにも弱いですね、あれだけでは。
だから、今後が危ぶまれます。

新豊洲の「新市場」なんて、もっと危ういですよ。
だって、商売上手の三井不動産が豊洲でららぽーとをやって、
あの程度の賑わいしか引っ張れなかったのです。
東京都と言うお役所が企画した「新市場」なんて・・・・

「人が集まる」ことに関しては、なんといってもディズニーリゾート。
しかし、ここは後背地を中途半端に開発してしまいました。
舞浜の戸建て街を「ディズニータウン」にして、商業地域に。
それこそ若いファミリー向けの賃貸タワーを何本も作れば
舞浜―新浦安はもっと華やかな印象の街になったと思います。
あんな中途半端な戸建ての住宅地にしてしまったので、
30年後にはかなりヤバイ感じになっていると予測します。

街というのは、基本的に生き物です。
誰かの頭の中の構想に従うよりも、自然に任せるのが一番。
銀座も新宿も、渋谷も池袋も自然発生的に発展していきました。
浅草は自然に衰退しました。今また復活の兆しがありますが。

大阪の街が心配です。
「駅徒歩1分」のタワーマンションが増えるのはいいのですが、
「人はいっぱい住んでいるけれど寂しい」街になっては本末転倒。
「人が集まる」仕組みは、人間のアタマで考えなくていいのです。
要は、自然に任せればいいだけ。規制を緩めるのです。

大阪の街が衰退した原因のひとつは「同和」という
政府の規制以上にめんどくさい規制があったからだと考えます。
大阪人は、お上に頼らない心意気を持った人々。
大阪再生に何よりも効くのは、維新でもなく、タワマンでもなく、
色々な意味での「規制緩和」だと思います。

大阪のタワーマンション
価格　5,290円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ザ・タワー、■プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ローレルタワー南森町ル・サンク、■（仮称）梅田豊崎 超高層免震タワープロジェクト、■プレミストタワー大阪新町ローレルコート

小岩・平井
価格　3,980円

■ミオカステーロ小岩II、■クリスタルマークス、■ライオンズ小岩グランテラス、■シティテラス平井、■レーベン新小岩innovia、■新小岩パークフロント、■ルピアコート新小岩、■ジオ新小岩、■レーベン北小岩DISCOVERY　I 、■ルピアコート新小岩フレール、■レーベン北小岩DISCOVERY　II

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

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榊淳司マンション情報57号　東京のタワーマンションから4物件　を送信

5月5日17：35　に
榊淳司マンション情報57号　東京のタワーマンションから4物件
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もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、5月に入って1回目の配信でした。

次回は江戸川区、そして大阪のタワーマンションになる予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

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よろしくお願いします。

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2016/5/5 17:38 | メルマガ発信 | Comments (2)

東京はお休み、世界は普通

連休に入ってから、ずーっとアメリカの株式市場に注目しています。
別にダウなんか見ていませんよ。CMEの日経平均を見ています。
みなさんご存知かと思いますが、これはシカゴ・マーカンタイル取引所で
取引されている日経平均先物の取引相場。
翌日の東京市場・日経平均に大きな影響を与えます。

おりしも、日本はGWで市場は3日もお休みでしょ。
でもCMEは毎日開いていますから、そこで相場が形成されます。
現時点で、どーも弱含みですね。まだ、明日明後日は分りませんが。
このままだと6日には16000円を割りそうです。

株価と言うのは、基本ファンダメンタルズで動きます。
不動産価格は、株価ほど敏感にファンダメンタルズを反映しない、
と私は思っています。特に、平成バブルの直前から現在にかけては。
かなり、人間の思惑に左右されてきましたね。
特に参加プレーヤーが少ないから、人為的になりやすいのです。
しかし、中長期で見ればやはりファンダメンタルズです。
分りやすく言えば、不動産は生み出す果実相当に値が動く。

宅地建物取引士という、不動産屋の資格試験があります。
私も9年くらい前に2か月間・のべ60時間ほどお勉強して受かりました。
けっこう手こずりましたよ。センター試験の国語6割取るくらいの難易度。
そこでお勉強した内容は、中々役に立っていますよ(笑)。
もしかしたら、大学受験の国語よりも有用だったりして。
それはまあいいとして。

不動産の価値を決める３つの方法があります。
１　収益還元法
２　取引事例比較法
３　原価法

「不動産は生み出す果実相当に値が動く」というのは収益還元法。
私は、東京都心の不動産ならグロス利回り5－8％が適正と考えます。
現状、中古物件を探すとよくて６％くらいでしょうかね。
業者間では時々８から９％も出てきます。
でも、一般投資家には中々回りませんね。そういう物件は。

新築マンションだと表面で3％台。グロスで2％台のもあります。
ただし、それは賃貸人がついたとしての話。
借り手がいないと、だいたい購入額の1％くらいの出費があります。
管理費や修繕積立金、固定資産税に都市計画税。
借り手がつかなければ、マイナス金利を払っているのと同じです。

私が常々バブルと言うのは、都心でもグロスで4％切る物件が
新築中古を問わずに続出しているからです。
例えば、2015年の秋ごろまでは表面で3.5％、
実質2.5％の新築タワーが飛ぶように売れました。
買っている人のほとんどは「住むため」ではありません。

「値上がりするから」「資産として」「相続税対策で」。
あるいは「見栄で」なんてのもいるかもしれませんね。
アホです。でも、今売ればアホではないかもしれません。
今なら、買った時よりも高く売れます。
だから、多くの人が売りに出しています。

最近、売却の相談をよく承ります。
メールでチャラチャラやるだけではなく、現物を見に行きます。
レインズで調べて、謄本を上げます。まるで不動産屋(笑)。
じつは昨日もある現場を見てきました。

「値上がりするから」というので買った人は、早急に売るべきです。
2年ほど前に、短期間で完売した富久クロスという物件がありました。
そのマンションを数十戸単位で買いたい、という相談がありました。
「いいですよ。でも、引き渡しを受けたらなる早で売ってくださいね」
まさに、今がその時です。早く売りましょう。

年間2.5％の賃料収入しか得られないマンションは、元を取るのに40年。
その間、どれくらいの期間が空室になってしまうのでしょう。
もしかしたら50年かかるかもわかりません。
50年後に元を取った後で残るのは、築50年の物件。
だいたい、あと50年を確実に生きる人って、今何歳。

もちろん、テガネで不動産投資をする人はほとんどいません。
ほとんどが、銀行融資を受けて利ザヤで稼ぐパターン。
よく「サラリーマン大家で資産・・億、家賃収入月額000万円」
という本が売られていたりしますが、中身はほとんどが借金です。

現在、銀行融資は歴史上ないほどユルユルで、金利はないも同然。
それだけ考えれば、不動産投資の千載一遇のチャンス。
例えば、リートは2％台の物件に手を出し始めました。アホかいな。
でもマイナス金利同然で金が引ければ、2％台でも理論上はあり。
何といっても、リートは買い増すのが仕事です。

しかし、不動産も中長期的にはファンダメンタルズです。
2％台の不動産投資なんて、経済成長国でしかありえません。
上海や香港は1％台になっているそうです。
でもまあ、あちらは経済成長国。値上がりすればOK。
（私は無理だと思いますが）

私は2回の不動産バブルを経験していますが、
いずれも後から考えれば「クレイジーだったよね」の世界。
東京都心には実質3％前後で購入されたマンションが
山のように空家になっています。
アレが市場原理で取引され始めたらどうなるのか？

みんな、バブルのことしか言いませんが、
2002年がどうだったのかについても語りましょうよ。
山手線沿線の新築マンションの相場観が坪単価200万円。
勝どきの東京タワーズが、安いのは160万円で販売されたのですよ。
アレもひとつの市場価格なのです。

2002年と今を比べて、個人所得は上がるどころか下がっています。
GDPだって、ほとんど変わりません。
変わったのは、人々の心を支配する空気。そして金利。
ファンダメンタルズは、時間をかけて結果を出します。
もしかしたら、いまは潮目ですね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
葛西と船堀・一之江のレポートを最新情報化。
この両エリアとも需要の先食いがあった後。
建築費高騰で価格は上昇気味ですが、需要側が追い付きません。
今後、バブルの崩壊で市場バランスが危惧されるエリアです。

葛西・西葛西
価格　3,690円

■プレシス西葛西ペイサージュ、■レ・ジェイド南葛西、■レ・ジェイド葛西、■ヴェレーナ南葛西、■イニシア葛西、■ローレルコート西葛西、■パークホームズ西葛西 清新町、■ガーラ・レジデンス西葛西、■エクセレントシティ西葛西駅前、■オーランドコート南葛西

船堀ー篠崎
価格　3,690円

■ライオンズ篠崎駅前レジデンス、■エクセレントシティ船堀、■プレシス瑞江、■ヴェレーナ船堀、■ザ・パークハウス船堀、■エクセレントシティ船堀ステーションアヴェニュー、■アデニウム篠崎、■プレシス篠崎、■アーデルレジデンス一之江、■リリーゼ瑞江

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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