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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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2016/4/25 18:32 | メルマガ発信 | Comments (2)

28日にマイナス金利拡大発表か？

23日の土曜日は、バリ島不動産セミナーを開催。
いやー、もう、ビックリの連続。
私のセミナーや有料相談においで下さる方々と言うのは
いい意味で「普通じゃない」。つまり「ヘン」ですね(笑)。

まあ、私自身が飛び切りの「変人」ですので「ヘン」は褒め言葉。
でも、このブログでは極力平明に、カンタンに、語っているつもり。
自分が飛び切りの「変人」であることを強調するつもりはゼロ。
なるべく普通を装っているつもりです。

なのに、このブログの読者さんと会うと、だいたい
ものすごーく強烈な個性を持たれていますね。
個性だけではなく、経済的な資産もたくさん持たれている方が大半。
強烈な個性は、資産につながるのでしょう。

私は、自分の名前や文章を売ることが商売です。
だから、できるだけ多くの方が買ってくださることを願っています。
例えば、本を出せばたくさん売れることを願います。
このブログも、読者さんが多いに越したことはありません。
ツイッターもフォロワーが多いのがいいのでしょうね。
でも、それを第一にはいたしません。

まあ「喰えればいい」というのが第一でしょうか。
身を粉にして働けば多分、今より稼げるはずです。
でも、そんなことはしたくない。まあテキトーに。
世間に迎合すれば、読者やフォロワーが増えるかもしれません。
でも、そんなことする気は毛頭ありません。まあテキトーに。
実にいい加減ですが「喰える程度」には努力します。

最近、この「喰える程度」のハードルが高くなって困っています。
年に何千万も稼いでいた頃は、ハードルが低かったので
余剰な収入を歌舞伎町や銀座で散在していました。
ところが、ハードルが高くなった今は、さほど稼げません。
だっから大変。でも、生き方は相変わらずテキトー。
粉骨砕身努力するタイプではないので。それで人生はあと20年。
このまま終わるのでしょう。まあ、テキトー。

さて、ヨタ話はこれくらいにして、今日の話題。
今週は何といっても28日ですよ。日銀政策会合。
黒田君、バズーガ４を撃つかもわかりませんね。
ここのところの言動が、それを示唆しています。
ズバリ、マイナス金利幅の拡大です。

今はたったの0.1％です。でもこれを0.5％くらいにするかも。
そうなれば、住宅ローン金利もマイナスになる可能性があります。
ただし、マイナス金利では銀行が収益を得られません。
日銀が銀行にマイナス金利でお金を貸すのでしょうか？

熊本の大地震が、この夏の解散総選挙を飛ばしたとの風説。
来年4月の消費税増税実施への安倍君の言質。
私からすると「ふーん」の世界です。
消費税10％なんて、自殺行為以外の何物でもありません。
「そりゃ、やらんだろう」と、今でも思っています。

逆に、やってくれればバブル崩壊はハッキリしていますから、
それはそれである程度は歓迎しますけれど。
でも、その後にやっていく大不況を想うと暗くなります。
黒田君は、何としても10％を実現したいので
もう「なりふり構わぬ」金融政策を取ってくるはず。
任期は2018年の3月末までです。

彼はすでに「史上初のマイナス金利」で名を残しています。
「もう、ええ加減にしとけよ」と、私は思いますね。
仮に0.1％が0.5％になり、住宅ローン金利がマイナスになれば・・・
ものすごいバブルが発生するはずです。
郊外型のファミリーマンションが飛ぶように売れだします。

これって、はっきりいって元気のない人に覚せい剤を打つのと同じ。
そりゃ、一気に元気モリモリ、やる気充満、意識も冴えわたります。
でも、必ずそのあとの反動倦怠期が訪れます。
覚せい剤を打ち続ければ、やがては廃人になります。
だから、マイナス金利は「絶対やるべきではない」政策なのです。

それが28日に発表されるかもしれません。
だから、今週の一大イベントは28日の日銀発表。
ゴールデンウィーク前ですからね。やりやすいスケジュール。
黒田君、果たして・・・・

次の一大イベントは5月の18日だと思います。
その日に、この１－３月のGDP速報値が出てきます。
エコノミストたちは僅かなプラス予想が多いのですが、
私はほぼ完全にマイナスに陥っていると思います。

そして現在の4－6月については、熊本の大地震で
ほぼマイナスが確定していると予測します。
トヨタの工場が何日も止まれば、そりゃアウトでしょ。
なのに、目先の株価が円安で上がっているのはヘン。

昨日もバリ島不動産セミナーでさんざん喋りましたが、
日本では経済成長が期待できません。
中長期でみれば、この国は衰退していくのです。
採るべき政策は経済成長路線でなく、上手な収縮。
道路や地下鉄を作ることではなく、現状の適切な維持です。

不動産への需要も高まることはありません。
だから、よほど上手にやらないと国内の不動産投資はアウト。
とか何とか言いながら、昨日は実に上手に
資産を築いている人がいましたけれど(笑)。
まあ、それはいいとして。

こういう「上手な収縮」を目指すべき日本経済の中で、
力づくで逆らおうとしているのがマイナス金利政策なのです。
私の悪い予感が当たらなければいいと思いますが・・・

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中野区と新宿区のレポートを最新情報化しました。
新しい物件もボチボチと出てきましたね。
首をかしげる大規模開発もあります。
まあ、詳しくはレポートを読んでください。
美味しい物件だけお知りになりたければ、メルマガをどうぞ。

中野区総集編
価格　3,490円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■グランドメゾン中野南レジデンス、■プレシス中野氷川町、■グローリオ高円寺、■オープンレジデンシア中野、■プラウド鷺ノ宮パサージュ、■グランドメゾン江古田の杜、■レゾンブリエ新中野

新宿区総集編
4,980円

■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■ザ・パークハウス 市谷甲良町、■ザ・パークハウス 山吹神楽坂、■ローレルコート新宿夏目坂、■プレミスト新宿山吹、■プラウド新宿中落合、■スカイフォレストレジデンス、■ザ・パークハウス 新宿御苑、■プレミアスイート外苑の杜、■アトラス市ヶ谷、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■グランドメゾン四谷、■ジオ四谷荒木町

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2016/4/22 11:13 | メルマガ発信 | Comments (0)

新築マンションを買えないワケ

この水曜日は、新宿区と中野区を回ってきました。
市場は動いているような、そうでもなさそうな。
デベロッパーの営業力によって売れ行きは大きく異なります。
例えば、オープンハウスデベロップメントが分譲するマンションで
半年以上販売が続くことは稀です。
だいたい３，４ケ月で完売していますね。

コスモスイニシアも完成在庫になるケースは僅少。
もちろん、なりふり構わぬ値引きをする野村不動産も
完成在庫になることは少なく、なってもまあ半年。
それに比べて「値引きを絶対しない系」の住友不動産は
ほぼ100％の割合で完成在庫になります。
完売までは、私のザックリ感で竣工後2－3年くらいでしょうか。
ゴールドクレストにいたっては、竣工後2年で完売していれば優秀。

一建設のプレシスは、売れないとすぐにアンビシャスに転売。
「お前ら、最後まで責任もって売れよ」と言いたくなります。
東京建物と東急不動産は「おっとり系」ですね。
販売も弱いので、完成在庫になる確率が高いです。
経営陣の判断が遅いのか、値引きの判断も周回遅れですね。

三井不動産レジデンシャルも、ちかごろチョンボ多過ぎ。
もともと本体は「冷たいエリート」臭が漂う会社でした。
ああいうところは、消費者を舐めすぎています。
三菱地所レジデンスは、藤和不動産を吸収して
「パークハウス」から「ザ・パークハウス」に変わってから、
チョー普通のマンションデベに変貌しましたね。
｢ザ｣は本当に余計だったと思います。

関西系では、阪急不動産と近鉄不動産は素人の域から脱出寸前。
京阪電鉄不動産も頑張っていますが、まだ長谷工臭が残っています。
名鉄不動産や三交不動産は、完全に「愉快な仲間たち」。
「長谷工がおらんかったらなにするつもりや」の世界です。

商社系では伊藤忠都市開発がプロ化しています。
新日鉄興和は妙な結合が裏目に出ているように思えます。
住商建物は、ちょっと歪な事業フレームが足を引っ張っているような。
物産や商事本体は、近ごろマンションをやりません。
丸紅は撤退したという噂ですね。
双日は7年前の大阪読広事件で一気に事業を縮小した気配。

ハウスメーカー系では大和ハウス工業と積水ハウス。
片や「地方の雄」。なぜか地方でしか成功していません。
積水は、やや迷走系。チョンボも目立ちます。
旭化成は子会社の不祥事で、ちょっと控えめですか。
でも、建て替え事業ではアタマ一つ抜けています。

かつてトップ独走の大京は、開発分譲からほぼほぼ撤退。
タカラレーベンの場合、事業自体はもちろん、広告面でも迷走。
モリモト、プロパスト、リストなどカタカナ「ゾンビ」系は
リーマン前と同じノウハウで同じことをやっています。
次の大波を乗り切れるかどうか不安。

マンション開発事業に難しいノウハウは要りません。
誰でも参入できて、いい時には誰でも儲かります。
でも、ダメになると誰もが損失を蒙ります。
生き残れるかどうかは、企業としての体力如何。
だから、独立専業系は不況期入りでほぼ倒産。

大成有楽みたいな親会社があるところは何とか。
セコムホームライフのように、親会社が超優良なら
「利益出さなくてもOK」で存続できます。
その点、サンケイビルはマンション事業を拡げていますが
非常に危ういものを感じますね

結局、甘いようで辛いのがマンション分譲事業。
私は20数年マンション広告の制作に携わって、
色々なデベロッパーを見てきました。
財閥系大手や一流商社は高偏差値のエリートさんが仕切っていますが
それ以外は「X●ばっかし」と言いたくなりますね。

まあ、実際には「X●」は9割で1割はそれなりかそれ以上。
でなければ、何十億もの事業を切り回せませんものね。
でも、現場で受ける印象はひどいものです。
だから、潰れる時はあっという間に潰れます。

まあ、連中がドジ踏んで潰れるのは一向に構いませんよ。
でも、ヒューザーの時みたいに買った人が大迷惑を蒙るのは
絶対に避けたいではありませんか。
だから「潰れそうな会社からは買わない」というのが一番。

そうなったら「三井か三菱か住友」になりますが、
この3社はここ数年の「不祥事・建替え」の御三家ですよ。
優等生・野村の物件は、過酷な業務を課せられた社員と
業者の怨嗟が怨霊となって宿っている気配を感じるので
私なんぞはなんとも気色悪い印象を受けます。

結局、「絶対」がないのは新築マンション。
「ババを引かない」中古の買い方は拙著

「新築マンションは買ってはいけない」

で詳しく解説しました。よろしければご参照に。

恒例の「バリ島不動産セミナー」を明日、4月23日に開催します。
会場は少し移動して、馬喰横山駅徒歩1分。
「セトル」さんという仲介業者さんが入るビルの4階会議室。
今回から、ご好意でお借りできることになりました。
以前の会場よりも狭いので、定員は10名です。
現在のところ、申込ベースで参加者は5名。
まだ、大丈夫です。

4月23日バリ島不動産セミナー開催

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ややお待たせして申し訳ございません。
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2016/4/20 15:10 | メルマガ発信 | Comments (0)