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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート040 大田区･総集編 全12物件を解説 【2026年1月改訂版】 このエリアの内陸部の馬込と池上、そして洗足は 「 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報53号　世田谷区の5物件　を発信

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新宿区や中野区も今月中に発信できる可能性があります。
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2016/4/22 11:13 | メルマガ発信 | Comments (0)

新築マンションを買えないワケ

この水曜日は、新宿区と中野区を回ってきました。
市場は動いているような、そうでもなさそうな。
デベロッパーの営業力によって売れ行きは大きく異なります。
例えば、オープンハウスデベロップメントが分譲するマンションで
半年以上販売が続くことは稀です。
だいたい３，４ケ月で完売していますね。

コスモスイニシアも完成在庫になるケースは僅少。
もちろん、なりふり構わぬ値引きをする野村不動産も
完成在庫になることは少なく、なってもまあ半年。
それに比べて「値引きを絶対しない系」の住友不動産は
ほぼ100％の割合で完成在庫になります。
完売までは、私のザックリ感で竣工後2－3年くらいでしょうか。
ゴールドクレストにいたっては、竣工後2年で完売していれば優秀。

一建設のプレシスは、売れないとすぐにアンビシャスに転売。
「お前ら、最後まで責任もって売れよ」と言いたくなります。
東京建物と東急不動産は「おっとり系」ですね。
販売も弱いので、完成在庫になる確率が高いです。
経営陣の判断が遅いのか、値引きの判断も周回遅れですね。

三井不動産レジデンシャルも、ちかごろチョンボ多過ぎ。
もともと本体は「冷たいエリート」臭が漂う会社でした。
ああいうところは、消費者を舐めすぎています。
三菱地所レジデンスは、藤和不動産を吸収して
「パークハウス」から「ザ・パークハウス」に変わってから、
チョー普通のマンションデベに変貌しましたね。
｢ザ｣は本当に余計だったと思います。

関西系では、阪急不動産と近鉄不動産は素人の域から脱出寸前。
京阪電鉄不動産も頑張っていますが、まだ長谷工臭が残っています。
名鉄不動産や三交不動産は、完全に「愉快な仲間たち」。
「長谷工がおらんかったらなにするつもりや」の世界です。

商社系では伊藤忠都市開発がプロ化しています。
新日鉄興和は妙な結合が裏目に出ているように思えます。
住商建物は、ちょっと歪な事業フレームが足を引っ張っているような。
物産や商事本体は、近ごろマンションをやりません。
丸紅は撤退したという噂ですね。
双日は7年前の大阪読広事件で一気に事業を縮小した気配。

ハウスメーカー系では大和ハウス工業と積水ハウス。
片や「地方の雄」。なぜか地方でしか成功していません。
積水は、やや迷走系。チョンボも目立ちます。
旭化成は子会社の不祥事で、ちょっと控えめですか。
でも、建て替え事業ではアタマ一つ抜けています。

かつてトップ独走の大京は、開発分譲からほぼほぼ撤退。
タカラレーベンの場合、事業自体はもちろん、広告面でも迷走。
モリモト、プロパスト、リストなどカタカナ「ゾンビ」系は
リーマン前と同じノウハウで同じことをやっています。
次の大波を乗り切れるかどうか不安。

マンション開発事業に難しいノウハウは要りません。
誰でも参入できて、いい時には誰でも儲かります。
でも、ダメになると誰もが損失を蒙ります。
生き残れるかどうかは、企業としての体力如何。
だから、独立専業系は不況期入りでほぼ倒産。

大成有楽みたいな親会社があるところは何とか。
セコムホームライフのように、親会社が超優良なら
「利益出さなくてもOK」で存続できます。
その点、サンケイビルはマンション事業を拡げていますが
非常に危ういものを感じますね

結局、甘いようで辛いのがマンション分譲事業。
私は20数年マンション広告の制作に携わって、
色々なデベロッパーを見てきました。
財閥系大手や一流商社は高偏差値のエリートさんが仕切っていますが
それ以外は「X●ばっかし」と言いたくなりますね。

まあ、実際には「X●」は9割で1割はそれなりかそれ以上。
でなければ、何十億もの事業を切り回せませんものね。
でも、現場で受ける印象はひどいものです。
だから、潰れる時はあっという間に潰れます。

まあ、連中がドジ踏んで潰れるのは一向に構いませんよ。
でも、ヒューザーの時みたいに買った人が大迷惑を蒙るのは
絶対に避けたいではありませんか。
だから「潰れそうな会社からは買わない」というのが一番。

そうなったら「三井か三菱か住友」になりますが、
この3社はここ数年の「不祥事・建替え」の御三家ですよ。
優等生・野村の物件は、過酷な業務を課せられた社員と
業者の怨嗟が怨霊となって宿っている気配を感じるので
私なんぞはなんとも気色悪い印象を受けます。

結局、「絶対」がないのは新築マンション。
「ババを引かない」中古の買い方は拙著

「新築マンションは買ってはいけない」

で詳しく解説しました。よろしければご参照に。

恒例の「バリ島不動産セミナー」を明日、4月23日に開催します。
会場は少し移動して、馬喰横山駅徒歩1分。
「セトル」さんという仲介業者さんが入るビルの4階会議室。
今回から、ご好意でお借りできることになりました。
以前の会場よりも狭いので、定員は10名です。
現在のところ、申込ベースで参加者は5名。
まだ、大丈夫です。

4月23日バリ島不動産セミナー開催

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榊淳司マンション情報52号　川崎市の3物件　を発信

4月20日15：05　に
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今回、4月に入って2回目の配信でした。
ややお待たせして申し訳ございません。
今月はあと２本、確実に発信します。

次回は近日中に世田谷区になる予定。その次は練馬区。
新宿区や中野区も今月中に発信できる可能性があります。
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2016/4/20 15:10 | メルマガ発信 | Comments (0)

春は物入り、やうやう稼げるようにもならず

春爛漫、という感じですね。
これくらい暖かくなって花見だったらよかったですね。
今年のお花見の時期は、まだ寒かった記憶があります。
まあ、もう何年もお花見なんてしていませんが。

春というのは何かと物入りですね。
健保に年金、固定資産税などの支払いが一気にやってきます。
私はめんどくさがり屋なので、ぜーんぶ年払い。
子どものいる人は入学金や学費の払いがありますね。
私の法人は2月末が決算なので、消費税の払いまであります。
会計事務所には「決算料」も払わねばなりません。
もう、若いサラリーマンの年収分以上の大枚を
4月に払ってしまうことになります。嫌です。憂鬱です(笑)。

なのに、確定申告で戻ってきたお金はわずか。
その昔、広告屋時代は儲かっていた時期もあるので、
確定申告では100万円近いお金が戻っていました。
あの時は社会保険でもあったので、4月の払いはさほどでも・・・
そもそも、経理のおばさんがいたので、ぜーんぶおまかせ。
「社長、お金が足りません」といわれると、
「へえ、それは困りましたね。銀行を呼びましょう」

そいでもって銀行がニコニコ顔でやってきます。
「お金貸してください」
「もちろんです、おいくらくらいご用立てしましょう？」
「うーんと取りあえず5百万円くらいかな」
「社長、そんなことおっしゃらずに2千万円くらい借りてください」

とまあ、そんな感じでしのげたわけですよ。
ところが、リーマンショックもあって会社は左前に。
毎月数百万円単位でお金が減っていきます。
「こりゃあかんわ」と思って、社員を全員解雇。
一人に戻ってみると、残ったのは借金のヤマ。
「2年ほどで自己破産かいな」という感じでした。
それがまあ7年。なんのかんのと言いながら生き残っています。
自分でもびっくりするくらい「しぶとい」ですね(笑)。

むかし仕事のつながりがあった広告代理店の社員が
「千原(本名)さん、この前テレビに出ていたでしょう？」
なんて電話をかけてくることもあります。
そりゃ、世間にコメント出すのが商売になりましたから
テレビにもラジオにも雑誌にも出ます。
毎週どこかに何かが出るほどになりました。

「メディア実績」にその都度出すようにしているのですが、
近頃は多すぎて全部を出し切れていません。
まあ、多少漏れてもなんでもないことです。
それよりも、「春の物入り」の方が大問題です。

広告屋時代の仕事仲間からは「あいつは儲けている」と
ウワサをたてられているようです。アハハハ。
テレビに出ても数万円、雑誌にコメント出しても1万円。
5千円の時もありますからね。原稿書いても1.5万円。
まあ、何ページも書いたら5万円くらい。めったにありません。
それでどーやって儲けるの？

世の中からライターという職業が消えつつあります。
ネット上で何か書いているのはシロウトばかりです。
雑誌を読んでいても「これはうまいなあ」という玄人芸を
見かけることが少なくなりました。
要は、「モノ書き」というものが食えない時代です。

不動産広告の世界では、コピーライターが慢性的に不足。
私のようなロートルにまで、時々仕事が回ってきます。
ハッキリいって、マンションの広告コピーなんて楽勝。
そりゃ30年も書いてきた経験値もありますが、
24歳でこの世界に入った時点から、すでに楽勝でした。
何といっても中身が超薄いのですから。
それを膨らましてポエムにすればいいだけ。
多少の文才があれば、誰でもできます。
実際、誰でもやっていましたから(笑)。

今でも、お声がかかればやりますよー。
20ページくらいのパンフレットだったら、
ここだけの話、6時間ほどの作業で済みます。
だから、基本はウエルカムなのです。

でも、榊淳司としてデベロッパーには好き勝手言っていますから、
連中が使うパンフを実は私が書いていた、なんてバレたら大変。
だっから、どの物件を書きました、なんて超企業秘密(笑)。
口が裂けても言えません。発注主ともそういうお約束。

しかし、これだけ物入りが続くと
「今年はマンションのパンフレットを20冊くらい書きたいなー」
なんて、とぼけたことを考えてしまいます。
本を1冊書くのには40時間ほどかかります。
でも、それでももらえる印税はマンションのパンフ5冊分の
コピー料と同じくらいです。そっちは30時間ほど使います。
ただ、前述の通りマンションのパンフレットを書く場合は、
アレコレと頭を悩ます必要がほとんどないのでチョー楽勝。

私のまわりにはライターが何人もいますが、
コピーライターとジャーナリストのライターを兼業している
人はひとりも知りません。
同じように「文章を書く」のが仕事ですが、
ジャーナリズムは自身の批判的な視点で書くことがほとんど。
これに対してコピーはクライアントの「代筆」みたいなもの。
商品の特長特性を分かりやすい言葉で表現する文章技術の提供です。
視点は真逆なのですが、両方やっていると面白いですよ。
でも、普通のライターの2倍稼げるわけでないのが泣き所。

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今回から、ご好意でお借りできることになりました。
以前の会場よりも狭いので、定員は10名です。
現在のところ、申込ベースで参加者は5名。
まだ、大丈夫です。

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我が人生もあと20年と思えば・・・

私はもうすぐ54歳になります。
最近の日本のオトコは80歳まで生きるようですが、
私は無理だと思っています。不摂生ですから。
まあ、あと20年ですね。そんなに長くはありません。
20年前は34歳でした。イケイケの時代。
ほんの昨日のことのように覚えています。
歌舞伎町の畳一枚分くらいは、私が落としたお金で買えるでしょう(笑)。
でも、あと20年たつとわが人生も終幕。

この仕事は、やってあと10年でしょうか。64歳まで。
マンションの現地を年に何百カ所も見て歩くのは
それなりに体力を要します。
しかし、資産価値レポートはそのうちアーカイブに入るでしょう。
そのレガシーは中々のモノ。こういうデータはどこも備えていません。
この日本では、私だけしか持ちえないモノですね。

実際、現状で東京23区の内18区をカヴァーしています。
私が知る限り、今までのマーケッターの中で私が最強です。
18区内であれば、いくらなら売れるのかをデベにコンサルできます。
もっとも、誰も私のところにそんな仕事を依頼しませんが(笑)。
でも、まあそれもあと10年でしょうか。

もともと、働き者のモチベーションはもっていません。
それ以上に、奴隷としての気質も持ち合わせていません。
だーから、「現代の奴隷」であるサラリーマンは早々にドロップアウト。
今は仕方がないので毎日アクセクと仕事をしています。
依頼原稿を1本仕上げて○万円、講演を引き受けて○万円、
著作を出して○十万円という生活です。
それはもう、ぜんぜん楽ではありませんよ。
収入はそこいらへんのサラリーマンよりもいいですが、不安定。
同年代の、まだ生き残っているメガバンク銀行員よりは少ないはずです。

しかし、「人生あと20年」と考えれば、それなりに考えます。
我が家は、禄少なしといえども、いちおうは武家でした。
細かなことにこだわるなかれ、食い物に文句を言うなかれ。
不遇は身から出た錆。他人の悪口を言うなかれ、と教えられました。
まあ、全部は守れませんが(笑)。

ただ、この「武家の作法」というものには普遍性があります。
明治の初めに「女子教育」の礎になるべく、岩倉使節団に
数人の武家の娘が同行します。最年少の津田梅子は6歳。
彼女らは当時の武家の娘としては最高水準の方々でした。

他には大川捨松、永井繁子。この3人が、日本の女子教育の祖です。
津田梅子は、のちに津田塾大学の前身になる学校を創設します。
なんと、ニッポン人としては誇らしい歴史ではないですか。
10歳にも満たない武家の娘が、新興国アメリカで図体のでかい
白人女子に交じり一歩も引けを取らないばかりか、
そのリーダーに擬せられる大活躍をして帰国するのです。

まあ、我が家はさほどの水準ではありません。普通の下級武家です。
しかし、根底に流れる精神は同じだと思っています。
この「武家の作法」、近ごろずいぶん廃れました。
まあ、古いものがいたずらにいいとは申しません。
でも、私はあと20年ほどでこの世から消えます。
ちょっと背伸びをして「せいせいする」と言いたい気分。

誰だったか、臨終の時に奥さんが耳を寄せて最後の言葉を聞くと
「これでおしまい」といったそうな。
結局、人間はあっという間にこの世を去って行くのです。
熊本の地震が話題になっていますが、大方の地震学者には「想定外」。
地球の歴史が46億年あって、人間の地震研究は100年です。
そりゃもう、想定外の連続でしょう。

人間は、何にも分っていません。
なかでも、地球や宇宙のことはかなり分っていないでしょう。
いちばん分っているのは医学ではないかと思います。
なぜなら、自分たちは一日でも長く健康で長生きしたいから。
そりゃもう、必死で医学を進歩させてきたはず。

しかし、経済学となるとかなり怪しいですね。
未だに「不況」を克服できないでいます。
ノーベル経済学賞の先生でも「いうとることちがうやん」の世界。
文系で最もまともな学問は法学でしょうね。
これは理屈があることが前提です。

まあ、私らはそれだけ「不確か」な世界に住んでいます。
それで、長く生きてもせいぜい100年。
80年以上になるとタダ生きているだけで、知的な面では無機能。
だったら、その前に終わってもいいのではないですか。
だから私は75歳前後の「これでおしまい」を願っています。

さて資産価値レポートの更新情報です。
今回は世田谷区と板橋区。
しかし、売れていませんね。この両区共に実需エリア。
世田谷区は都心につられてバブりました。
「アホかいな」という値段になっています。
それでも、東京には富裕層が多いので、それなりに売れていました。
ところが、最近では「この先、下がるのではないか」と思う人が増え、
売れなくなってきています。当たり前。この先、下がります。

一方、板橋区はガチの実需エリア。
それも「普通の人」向け。富裕層向けの世田谷区とは異なります。
こちらも売れていませんね。
世間は何かのキッカケを待っています。
それで一気に不況色が広がるでしょう。

熊本の地震は「何が起こるか分からない」という
この人間社会の原則を知らしめてくれました。
この社会、少なくとも不自然なことは自然に戻ります。
バブルはいつか弾けるのが自然ですね。

世田谷区総集編
価格　10,800円

■アトラス三軒茶屋、■イニシアクラウド二子玉川、■ヴィークステージ桜新町、■ウエリス代沢、■クラッシィハウス上北沢、■グランドメゾン桜新町、■クレヴィア成城、■グローリオ田園調布、■ザ・パークハウス 尾山台、■ザ・パークハウス 桜新町翠邸、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■サンウッド桜上水、■ジオ経堂、■ジオ等々力、■シティハウス二子玉川、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス用賀砧公園、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■プラウド桜新町、■プラウド上北沢ディアージュ、■ブランズシティ世田谷中町、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■マストレジデンス世田谷代田、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■リーフィアレジデンス世田谷桜丘、■リストレジデンス等々力、■リストレジデンス用賀、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■レ・ジェイド世田谷砧

板橋区総集編
価格　4,190円

■リビオ板橋駅前、■スカイティアラ、■コージーコート徳丸ガーデン、■プラウドシティ加賀学園通り、■ファインレジデンス成増　ザ・テラス、■ブランシエラ板橋西台、■エコヴィレッジ蓮根みなみ公園、■ザ・パークハウス 志村坂上、■パークホームズ板橋蓮根、■ヴィークコート赤塚新町ステーションマーク、■ルフォン常盤台 ザ・レジデンス

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