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榊　淳司オフィシャルブログ
世界経済を怪しく語る男は誰だ？

日本時間では、すでに16日になりました。
アメリカ時間の16日になると、ＦＯＭＣの会合が始まります。
17日になると、利上げが発表されるかもしれません。
見るところ、確率は五分五分。

イエレン女史は利上げをやりたがっていますが、世界のエコノミストの
大半は「来年まで待ってね、お願い」という感じ。
さて、どうなるでしょうね？

私は、日本の、それも東京を中心に、マンションの価格が
今後どうなるのかを書いたり喋ったりするのが仕事の一部です。
マンションの価格は不動産全般の市場と連動しています。
不動産の市況は日本の景気全体に影響されます。
景気の最も有力な指標は株価の動向です。

日本の株価を総合的に表すのは、東証の日経平均です。
でも、日経平均はヨーロッパの主要国やアメリカの
株価動向で左右されるところが大きいものです。
最近は中国、それも上海市場の影響が目立ちます。

上海の株価は中国国内の景気とシンクロしているはずです。
しかし、そこにはあの国独特の政治介入が発生しています。
また、どこの国でも政治と経済は密接にかかわっています。
国家は財政や金融政策で景気に好影響を与えようとします。
つまり、東京のマンションの価格は、東京だけでは決まらないのです。

しかし、経済学というフィールドは、何とも無力ですね。
ごめんなさいね、経済学徒のみなさん。
でも、私は正直そう思っています。
経済学には「これだ！」という定説がありません。
私は唯一「需要と供給の法則」しか信じていません。
そこから踏み出した法則は、ことごとく潰えたように思えます。
もっとも、私は詳しく学んだわけではありませんが。

例えば、16日と17日のFOMCで決まるかもしれないアメリカの利上げ。
仮に0.25%の利上げがあったら、東証の日経平均はどうなるのでしょう？
「下がる」と言っている人が多いと思いますが、実際に下がりますか。
もし、上がったらどうなるのでしょう？
その時にはその時でうまい説明があるものです。

「これで悪い材料が出尽くして吹っ切れたから」
「今までの下落で利上げを織り込んでいた」

ああいう説明を聞くと、いつも虚しくなります。
「お前、それが分っとったなら、なぜ前にいわんの？」
後付の説明に何の価値がありましょうや。意味は多少ありますが。
しかし、株価の動向なんて分らないものです。
何といっても世界の株式市場に参加しているプレイヤーの数は
軽く億を超えるでしょうから。
そんな連中の心の動きを法則化するのは不可能でしょう。
そこにもまあ「合成の誤謬」などという便利な言い訳があります。

つまり、経済学という学問は実体経済を捉えているようで
実のところ「分ったフリをしているだけ」かもしれないのです。
それでも、経済学は今でも日本の文系では主要な分野。
これでメシを食っている人はおそらく万人以上。
私のかつてのスキルであるコピーライターより多いかもしれませんね。

かくいう私も、最近は経済のことばかり書いたり喋ったりしています。
こういう自分が不思議でなりません。
大学4年生の時は日本経済新聞を読んでも1割も理解できなかったのに。
「私の履歴書」を読んで、日経を読んだ気になっていました(笑)。

今の学生さんは、就職活動の準備に日経を読んでいるのでしょうか？
私が思うに、それはあまり効率的ではないと思います。
何がいいかというと、まずバイトで２、30万円ためて株を買うこと。
その後、自分の株が上がるか下がるか考えながら日経を読む。
これが初歩の初歩です。でも、実に効果的。

株を買うお金は授業料だと思って下さい。
運が良ければ何倍にもなります。悪ければ紙くず。
でも、「授業料を払った」ということで気合が入ります。

若いサラリーマンさんたちも、闇雲に日経を読んでもダメでしょう。
私も社会人1年生の時はアパートで取っていましたが、見栄だけ(笑)。
書いてあることが半分以上分るようになったのは
30代も半ばになってからではないでしょうか？
「やっぱり榊はアホやってんなあ」なんて声が聞こえてきそう。
でも、その通りだから仕方ありません。

決算書の用語や数字の意味が分かるようになったのは、
自分の会社を作って決算をやったから。
もちろん、実務は専門家に任せましたよ。
でもね、あれって「経理責任者」のところにハンコを押すのは社長。
わたしはもう、25回くらいハンコを押しましたよ。
中身について100%分っていない書類にハンコを押して
税務署に出すのですから、ちょっとドキドキですよ(笑)。

会社を経営してみれば、そこから経済が見えます。
とっても小さな穴です。株を買うのと同じ。
でも、その小さな穴をどんどん広げていけばいいのです。
自分の利害関係に関わることから延長していって
最後には「世界経済がどうなっているの？」まで考えます。

まあ、各個人のアタマの中で考えているのは罪がありません。
私なんぞは、最近そういうことを書いたり喋ったりして、
お金をいただいていたりします。恐ろしいことです。
「こんなんでいいのかしら」なんて、思いながら喋っています。

さっき、深夜にもかかわらず2日前にインタビューを受けた
ある媒体誌のゲラ原稿がメールで届いていました。
開くと、エラそうなオッサンが事務所のソファでふんずりかえって、
足まで組んでエラそうなことを喋っている写真が出ていました。
「うわー、嫌な感じのオッサン」と・・・笑ってしまいました。
もう、自分で笑うしかありません。
なんか、その辺の雑誌で出てくるエラそうな文化人みたい。

あーあ、思えば遠くへ来たものだ、
と思いながらお神酒をいただいています。

さて、前回もご案内した通り急きょ進みそうな企画がバリ島不動産ツアー。
なんと、今月27日出発で具体化しそうな感じです。
私は3泊と期中１泊で10月1日の早朝帰国を想定。
直行便利用で予算は総額(現地飲み会も含)20万円未満で
何とかやってみるつもりです。

滞在中、不動産見学ツアーを実施。
私も同行します。解説はできませんが、意見は言います。
みなさんさえよろしければ、毎晩夕食をご一緒します。
もちろん、基本的には自由行動です。
航空便は各自でご予約していただき、宿泊施設は
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2015/9/15 12:08 | メルマガ発信 | Comments (0)

スマホは不安低減マシン？

私はスマホ人間ではありません。
地図アプリを使うとき以外は歩きスマホもしません。
しかし、現代社会はスマホに支配されています。
4人家族で子どもが中学生以上だと、1か月の通信費は
4万円くらいかかっているのではないでしょうか？
スマホ代と家庭でのネット接続料金の合計です。
タブレットを持っているとさらに・・・・

gn-20150706-19

ところが、世帯所得というのはここ20年ほど下がり続けています。
しかし、20年前はスマホどころか携帯もまだ普及途上。
ようやく家庭にネットが入り始めたところでした。
つまり、所得は増えていないのに月4万円の支出増。
年間約50万円の支出が増えたのに、所得は140万円減。
消費税も5%から8%に。光熱費負担も上がっています。

ということは、世帯平均で年間200万円ほど可処分所得減。
みなさん、いったいどうしているのでしょう？
なんて、他人事みたいに言いますが、我が家も同じ。
お父さんは飲みに行く回数を減らして、奥さんもせっせと・・・
まあ、それはいいとして。

世の中、本や雑誌が売れません。新聞も部数減。
スマホで得られる情報に、人々はお金を払いません。
この私のブログも、みなさんタダでお読みいただいています。
まあ、こんなものでお金をいただくのは申し訳ないですが(笑)。

先週、安倍君が「各家庭の通信費負担を何とかせにゃ」と
どこかで発言したら、今日は通信関連株がダダ安。
安倍君さあ、ああいう発言をするときには、
いつものように僕に電話で知らせてほしいなあ。
それも、せいぜい1日前に。そうすれば金曜に売っておけたのに。
なんていうのは冗談ですから、本気にしないでください。

しかし、みなさんスマホで何を見ているのでしょうか？
私が電車の中で垣間見えてしまった限り、ゲームかライン。
ニュースを読んでいる人はまれなような気がします。
私が電車でスマホを開くときは、だいたい本を忘れた時。
見るのはほとんどがニュースです。それ以外に見たいものなし。
ラインも、ほんの限られた人としかやっていません。
それも1週間に一度何かあるかどうか。

私は他人にほとんど関心がないし、無駄なコミュニケーションは嫌い。
酒飲んでのばかっぱなしは大好きですが、素面ではやりません。
最近、忙しいのでツイッターからもやや離れています。
やらなければやらないで、何の不自由も感じませんね。

結局、スマホやSNSは日本人を幸福に導いているのでしょうか？
日本人の知性の向上に役立っているのでしょうか？
そこのところ、私は大いに疑問を持っています。
確かに、便利なツールではあります。
でも、私はなくても生きていけるでしょうね。
パソコンとネットは、なくては生きていけませんが。

私の知人が、オクラホマで1年を過ごしました。
途中でメガネが行方不明になったので、ひと月ほど裸眼で生活。
そのうち不自由を感じなくなり、メガネが見つかったのでかけてみると
なんか見えにくくて頭がクラクラ。
それで「こんなもの、要らん」。視力が回復したのです。

彼はティーンエイジャーだったからかもしれません。
ちなみに、その1年間は週に1時間だけインターネットができる生活。
別に刑務所に入っていたわけではありませんよ。
毎日楽しく学校に通う生活です。

スマホの代わりに、砂漠の彼方を眺めていても死にません。
日本の友達としょっちゅうラインをやらなくても、
みんな彼のことを忘れたりはしません。
それどころか、視力が回復してしまいました。

いつも誰かと無駄話をしていないと不安になる人がいますね。
「私は嫌われているのではないか」と常に考えるタイプ。
他人のことが気になって仕方がない方もいますね。
自分のことについて嘘ばかりつく人も普通にいます。

スマホというのは、ある意味日本人の不安低減マシンではないでしょうか。
何かをしていないと不安。誰かとつながっていないと不安。
常にラインやメールをチェックしていないと不安。
誰かが気になることを言っていないかチェックしないと不安。
スマホはいつでもどこでもそんな不安を解消してくれます。

そういう「不安」を私はほとんど理解できません。
基本的に他人のことは「どーでもいい」と考えるタイプ。
いつか書きましたが、小学生の時に生徒も教師も含め、
学校中から無視されて1週間ほど過ごしたことがあるので、
孤立というものへの恐怖心が多少摩耗しています。

そんな私にとって、スマホはただ操作が面倒くさい装置。
そこからいったい私にとって何のいいことが得られるのか、
いまだによく理解できていません。
ただ、現地調査の時に使うカーナビ機能は便利ですね。
でも、重宝しているのはそれくらい。
少なくとも、私にとってスマホは不安低減マシンではありません。

さて、11日の金曜日にバリ島不動産セミナーを開催しました。
参加者はわずかに4名。そのうち2名は「常連」さん。
終わってから全員近所の焼き鳥屋さんで懇親会。
盛り上がって、終電ちょい前までワイワイガヤガヤ。

そこで急きょ進みそうな企画がバリ島不動産ツアー。
なんと、今月27日出発で具体化しそうな感じです。
私は3泊と期中１泊で10月1日の早朝帰国を想定。
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今回は第30回送信を記念するとともに、日ごろのご購読に感謝して
先日リリースした「2015年秋　注目のタワーマンション」の中から
東京都内分の5物件をすべて取り上げました。
前回の川崎2物件と合わせると、
このレポートで取り上げた7物件すべてを
会員の皆様にお届けしたことになります。
販売価格にすると4590円分です。
どうぞご活用ください。

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2015/9/11 15:31 | メルマガ発信 | Comments (2)

管理組合の「主」には要注意

人間というものは、基本的に弱いものである、と考えるべきです。
困難なことにチャレンジするよりも、簡単な方を選びたがる。
何とかラクをしてたくさんのお金を得たいと思う。
仕事をさぼって、好きなことをしていたいと考える。
他人に自分を認めてもらってチヤホヤされたいと望んでいる。
会社の経費や得意先の接待で飲み食いすることが大好き。
部下や後輩をアゴで使って「偉くなった」自分を感じたい。
業者にエラぶってみて、自分の権限を見せつけてみたい。
他人の知らないことを知っていると自慢をしてみたい。

まあ、以上のようなことをチマチマやっているうちは大したことなし。
その辺のどこにでもいるただの「ケチな奴」程度です。
というか、世の中の多数派ではないでしょうか。
しかし、ある一線を越えてしまうと「犯罪」になってしまいます。
分かりやすい例でいえば、今回の司法試験問題漏えい事件ですか。

あの大先生は単純に女子学生にいい顔したくて、あるいは
下心を成就させるために自らの権限を悪用したわけですね。
まあ、どこの社会にもある構図です。
たまさか司法試験という超難しい資格だったのでニュースになりました。
しかし、あの先生はどういう法律で裁かれるのでしょうね？
公務員の守秘義務違反ですか？　それとも背任罪？
多分、刑務所に行くことはないでしょう。
でも、これで多分学者生命は絶たれるでしょうね。

人間というものは弱いものです。
その弱さは、エラくなった時に表れやすくなります。
基本、弱いのでエラくない時はひたすらおとなしくしています。
自分よりもエラい人間に睨まれて、つぶされたくないからです。
でも、少しエラくなると「権力」の味を知ります。
誰かが自分にへつらって来たり、気を使っているのが分かると
「自分もエラくなったのだ」と自覚するわけです。

そこでエラそうにしてしまう人間は、その段階がその人の器。
課長でエバる人間は課長の器。部長でエラぶれば部長どまり。
上に昇っていく人間は、自分のことを冷静に見ることができます。
あるいは、ちょっとした権力程度では満足をしません。
大いなる野心を持って、上を見ているのです。
しかし、サラリーマン社会の競争は基本的に熾烈。
ポジションを上げるには実力はもちろん、運も必要です。

ところが、世の中の組織の中には大した努力もなしにトップに
上り詰めることができることができるものもあります。
その上、巨大な権力を振るうことができたりもします。
それはどんな組織かというと、他ならぬマンションの管理組合。

管理組合の理事は当番制で回ってきます。
つまり、マンションを購入して区分所有者になれば、
誰でも理事になることができるのです。
「理事なんてめんどくさくていやだ」と、誰もが思います。
それはその通りです。面倒くさいものです。

しかし、マンションの管理組合には巨大な権限があります。
それは「管理費や修繕積立金を使う」という権限です。
例えば300戸のマンションの場合、全区分所有者から
徴収される管理費や修繕積立金、駐車場代の総額は
年間で約1億円になるはずです。
このお金をどうやって使うのかは、基本的に理事会が決めます。

ただ、おとなしくしていればほとんど管理会社に持っていかれます。
ほとんどの管理組合の場合、おとなしく管理会社にカモられています。
しかし、この年間約1億円という権限の巨大さに気づいた
悪意の区分所有者がいたとすればどうでしょう？

何も管理会社にカモられっぱなしになることはないのです。
管理会社を変更するのは、総会の普通決議で可能です。
総会で議案が否決されることはほとんどありません。
なぜなら、多くの区分所有者は議長一任の委任状を出し、
自らは欠席してしまうからです。
総会の議長は、すなわち理事長です。

つまり、管理会社の変更という重大議案でも
議長=理事長の意志によって決定できるのです。
言ってみれば、1億円を渡す先を理事長が決められます。
もちろん、他の理事もいます。理事会で賛成を得られない
議案を総会に提出することは不可能です。
でも、他の理事の過半数を籠絡してしまえばどうでしょう？

例えば、「管理会社をA社からB社に変更する。管理業務は
A社のものと同水準。しかし年間委託費は6千万円から5千万円に
約1千万円分軽減される」。
こういう議案なら、誰も反対できませんね。
でもそこには裏があって、賛成派の理事長には3百万円、
理事5名には各百万円ずつB社からリベートが渡っている・・・

まあ、こんなことは日常茶飯事です。
それでもB社は管理業務が欲しいのか、というのなら答えはYES。
A社はそのマンションの売主子会社であり、
元の管理費設定がボッタクリであればこの程度の
予算減額でもB社は十分利益を出せる構造なのです。
言ってみれば、売主子会社が管理業務を受託している
管理組合はほぼ100%ボッタクられている状態です。

悪意の理事長が懐を肥やすには、別に管理会社を変えなくてもOK。
理事長がA社に対して「管理会社を変更するぞ！」と脅して
リベートを要求したり、過剰な接待を求めることなんて
300戸規模以上のマンションなら何割かで行われているはず。

そういう理事長や理事会の有力者は、管理会社変更の話題が出ると
「管理会社の変更ありきの議論はダメ」とか
「管理会社を変えると業務の継続性が損なわれて混乱する」
などともっともらしいことを言います。
そういうことを言っている理事長や理事会常連メンバーは、
かなりの割合で現管理会社と癒着しているはずです。

管理組合の理事長は、巨大な権力者です。
その権力の味を知ってしまった小悪人は、いろいろと策を弄します。
まず、理事の選任方法を立候補制にします。
すると、自分が何年でも続けて理事や理事長になれます。
そもそも、普通の管理規約には「立候補制」は明記されていません。
なぜなら、管理会社が嫌うからです。

管理会社側は、理事会が素人集団であってもらうのが理想。
その方が、自分たちの思うがままに操れ、カモれますから。
ところが、小悪党の理事長に居座られると、いろいろやりにくいもの。
それでも管理会社を変えられるよりマシなので、接待に励みます。

小悪党理事長が次にやることは、理事報酬の設定です。
本来は無報酬ボランティアの理事に報酬を払うように設定します。
さらに「コミュニティ費用」を予算化します。
何のことはなく、自分たち理事の飲み会費用を組合負担にするのです。

私が垣間見たある悪徳理事長は、自分の住戸のアルコーブを
「セキュリティのため」と称して門扉をつけさせていました。
また、「駐車場の身障者割引」制度を導入。
自ら身障者手帳を示して割引の恩恵を受けていました。
まあ、理事長はその気になればやりたい放題です。

300戸の理事長ともなれば、管理会社がホイホイ言ってくれます。
なぜなら、年間1億円の売り上げをくれる優良顧客ですから。
管理員も当然下僕のようにかしずいてくれます。
実質的な雇用主みたいなものですから。
平の理事も上目遣いに見ます。逆らわなければ
ひょっとして前述の「100万円」みたいなおこぼれに与れます。

過去に不自然な管理会社変更があったり、
あるいは管理サービスが良くないのにずっと同じ管理会社で、
理事会が変更にグズグズしている場合は怪しいですよ。
特に、何年も理事会を支配している人物がいる場合は、
かなりの率で「甘い汁」を吸われています。
「甘い汁」とはつまり、各区分所有者が払っている
管理費や修繕積立金、駐車場代などの費用です。

人間とは弱いものです。
「エラそうにできる地位」を一度得てしまうと、手放せません。
一度味わったおいしい汁をずっと吸い続けようとします。
理事会に怪しい人物が巣食っていないか確認しましょう。
特に100戸以上のマンションの場合は、執行予算も多い分
「甘い汁」を吸われやすい構造になっています。
「あの人は組合が好きでやっている」なんて、
思っていると危ないかもしれません。
あんな面倒くさいことは、「好き」だけではできませんよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回、新作の「板橋区総集編」をリリースします。
板橋区は北区と並んで「近いのに高くない」エリア。
駅徒歩10分未満なのに坪単価100万円台の
「買ってもいい」マンションがいくつかありました。
「住むため」にお探しの方は是非ご活用を。

板橋区総集編
価格　5,690円

取り上げた物件は以下の通り
パークホームズ板橋蓮根
スカイティアラ
プラウドシティ加賀学園通り
Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence
シティテラス加賀
ファインレジデンス成増　ザ・テラス
ブランシエラ板橋西台
イニシア板橋浮間公園
プラウド板橋志村三丁目
ザ・パークハウス 志村坂上
リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ
イニシア板橋大山
ヴィークコート赤塚新町ステーションマーク
ルフォン常盤台 ザ・レジデンス
エクセレントシティ板橋大門
アデニウム志村ブルームフォート

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