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榊　淳司オフィシャルブログ
「暴落」記事でバブルの潮目は変わるか？

昨日、京都・大阪2泊3日の出張から帰ってきました。
今日、事務所に出てくると連載中の夕刊フジと
掲載誌の週刊ポストと週刊フラッシュが届いていました。
さっき、ツラツラと自分のコメントが使われている記事を
ひととおり読みました。内容がけっこうきつい！

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両誌ともいつになく「暴落」基調が強くなっていますね。
週刊誌というのは、面白いネタがあるから記事にするケースよりも、
世間の事象を切り取って面白く読ませる場合が多いですね。
特に私が係るマンション関係は、それこそ姉歯事件でもない限り、
喫緊を要する「事件」ではないので、そういう企画モノがほとんど。

分かりやすく言うと、編集会議に記者もしくは編集者が
「マンション暴落」というネタを出します。
そこで「これで行こう」となると、それに合わせたコメントを出す
私のような人間に対して取材を始めます。
まあ、私の場合はあらかじめネタをつくる段階から、
電話などで「下調べ」的な取材を受けている場合がほとんど。

最近夕刊紙と週刊誌の「暴落」系のネタが相次ぎましたが、
ほとんどの記事に私が協力しています。
もう何回同じ話をしたか分かりませんよ(笑)。
まあ、各誌切り口が違いますから、私の登場の仕方も異なります。
でも、ベースには少なからず関与させていただきました。
そんなことはどうでもいいのですが・・・・

しかし、同じような暴落ネタを夕刊紙や週刊誌が
こぞって取り上げるということは、
世間の関心が高いからだと思います。
だって、週刊現代と週刊ポストが数週違いで一特ですよ！
その間、週刊東洋経済がややKY的な「バブル特集」を出しました。
ぼ・・僕は、あの特集にはむ・・無関係です！

メジャー週刊誌が一特で組むということは、
それで「売れる」と読むから。
実際、ライバル他誌がそれで売れていたりすると
「ウチも」という心理が働くのは当たり前の話。
そして、実際に「暴落特集」を組むと、
それはそれで売れるようです。
今後、この動きは広がっていく可能性が高いでしょうね。

また、雑誌メディアが「大暴落」特集を組むと、今度はテレビです。
週刊誌ネタとワイドショーネタは、ほとんどベクトルが同じ。
これだけでてくると、またどこかで取り上げられるはず。
私もコメンテーターで呼ばれるかもしれませんね。
私はこういう商売ですから、呼ばれればホイホイ出ていきます(笑)。
まあ、それはどーでもいい話ですが。

考えなければならないのは、この「暴落」のメディア報道が
実際の市場にどのような影響を与えるか、ということ。
まず、エンドユーザーが怖がり始めます。
「今マンションを買ったら損をするのか」という心理。
それは、未来のどこかで暴落するモノに年収の何倍もの
お金をつぎ込みたくはありません。

次に、業者のイケイケ熱を多少冷やします。
「いつかこのバブルは弾けるだろうな」とは、誰もが思っていること。
30代のプレイヤーでも、2008年崩壊のミニバブルを経験しています。
私のような50代は、あの平成大バブルの崩壊を
まざまざと見せつけられた世代です。

すると、業者たちはなるべくホールドしない方向に走ります。
手持ちの物件が、いつ「ババ」に変わるかも知れないからです。
でも、そういう慎重派に転ずる業者は少数派です。
大半の業者は週刊誌の報道なんて気にしていません。

ただ、業界の空気が少しだけ変わることは確かでしょう。
それが潮目を変えるかどうかは分かりません。
少なくとも、外国人の買いには影響がないはずです。
彼らは、今でもジャンジャン買っています。

そういえば、今度は香港の新聞から取材を受けます。
2月だったか3月に取材・撮影された香港のTV局。
私のVはボツになったのでしょうか？　何の連絡も無し。
半日もかけて、いろいろと喋らされたのに。まあいいけど。

中華系の人々も、同胞連中が日本の不動産を買っていることに
興味を持ち始めている、ということでしょうね。
彼らの関心は「まだこれからでも買っていいか？」的な内容。
別にだますつもりはないので、いつもと同じ対応です。
本当は、もっともっと買って欲しいですけどね(笑)。

中華系の人々は「大暴落」の引き金を引くかもしれませんね。
日本人はいくらメディアが騒いでも「いずれ落ち着くさ」と、
慌てて売るような人はごくごく少数派ですが、彼らは違います。
みなさん、覚えていますよね、あの震災直後のこと。
東京の街から中国人が一斉にいなくなりました。

口の悪い人はこんなことを言っていましたね。
「ああ、キレイになった。2度と戻ってこなくていいよ」。
私のことじゃないですよ(笑)。私はそこまで言いません。
あれは、放射能によって東京が、日本がダメになる、という
デマを信じての行動だったのです。
何といっても、彼らは政府の発表をまったく信用していません。

日本人も、自分たちの政府の情報発信を100％信用している
ワケではありませんが、嘘ばかりついているとも思っていませんね。
また、放射能のような重大なことでまったくの嘘をつく、
というイメージはほぼありません。ただ、遅くてミスが多いだけ。
政府の広報よりもどこかの大新聞の方が嘘つきだったりもします。

ところが、中国人は「政府は嘘をつくものだ」と信じて疑いません。
それは、たとえ日本「政府」であっても同じ。
可哀そうなことに、彼らは民主主義のシステムを理解できません。
日本では、政府が嘘をついてバレると大騒ぎになります。
だから、中国と違ってやたらめったと政府は嘘をつかないのです。

中国人はあの時、政府の発表をまったく信用しませんでした。
われわれのように、東京に住んでいる日本人はほとんど
この街から逃げ出さなかった（出せなかった）のに、
彼らはこぞって日本を離れて故郷に戻りました。
そして「放射能には塩が効くらしい」なんてデマを流行らせ
中国国内の塩がすべて売り切れてしまう、という事態が発生。
短期間に塩の価格が数十倍から数十分の１へと乱高下。
悲しいかな、中国人というのはそういう人たちなのです。

今後、日本の不動産は大暴落を免れない。
軍事衝突が起きると、中国人資産が凍結される。
中国人の入国要件が厳格化される。
日本で中国で起こったような反中暴動が起こる。
朝鮮有事で米中の本格的冷戦が始まる。
次の地震で東京のマンションは半分が倒壊する。

まあ、以上の様なことが、本当に起きなくてもいいのです。
「説得力のあるデマ」のネタになればいいだけ。
彼らがどんなデマに踊らされるか、我々日本人には想像できません。
何といっても「塩が放射能に効く」お国柄ですから。

そういったデマの中国人社会への蔓延で、彼らは一斉に
日本国内の保有資産を売りに走ります。
まあ、彼らの性向からして「投げ売り」でしょうね。
だから、「不動産の大暴落」。
でも、そういうことが起こったら、「買い」のチャンスです。
賢い富裕層はすぐに買いに走るでしょうね。但し優良物件だけ。

週刊ポストの記事には、こんなのがありました。
「レッドゾーンの一番手となるのは人気エリアの豊洲と晴海だ」
私が勝手に具体的なマンション名を挙げると
豊洲ならスカイズとベイズ。それこそ、坪単価150万円をめざします。
晴海はザ・パークハウス晴海タワーズ2物件と、パークタワー晴海。
こちらは、まあ坪単価200万円台の前半が目標でしょうか。
豊洲や有明ほどは下がらないと思います。

さて、レポートの更新情報です。
神奈川の3タイトルと杉並区を更新。
杉並区には、目立った新物件はありませんが、
ひとつ面白いマンションが出てきました。
これは有料メルマガでもお知らせします。

武蔵小杉・新川崎も目立つルーキーを見かけません。
でも「アノ」事件タワーが工事再開の気配ですね。
川崎区は旧価格でのバトルが収まりません。お買い得エリアです。
神奈川エリア全体も、やや物件数が少なくなってきました。
みなとみらいの2つのタワー、業界の内外で注目度高いですね。

愚著がアマゾン「マンション」カテゴリーでベストセラー3位以内にはいりっぱなしです。時々1位。みなさん、ぜひ読んでください。

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杉並区総集編
価格　4,980円

■パークホームズ杉並和泉 ザ レジデンス、■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK、■グローリオ永福町和泉、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■パークホームズ浜田山四丁目、■ジーエスグランド永福町、■ブランズ富士見ヶ丘、■シティテラス西荻窪、■プラウド中野テラス、■ザ・パークハウス 荻窪大田黒公園、■パークホームズ杉並善福寺川緑地、■リノーヴコート阿佐ヶ谷、■デュフレ荻窪、■アスコットテラス荻窪

神奈川の大規模マンション
価格　4,590円

■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワー、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■プラウドシティ新川崎、■ブランズタワーみなとみらい、■Brillia City横浜磯子、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■リヴァリエ

武蔵小杉・新川崎
価格　4,690円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア

川崎市川崎区
価格　3,790円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■プラウドシティ新川崎、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■プロスタイル元住吉

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暴落オジサン、アクセク京都を歩く、の巻

6月13日に有楽町ビッグサイトで無料セミナー開催。
私の講演や対談があります。ぜひご参加を。

不動産業界に戦慄、二人の怒れる男が激裏トークを連発！
榊 淳司×大友 健右 禁断のコラボセミナー
野暮用があって生まれ故郷の京都に来ています。
かなりビックラこいでいます。観光客がおおーい！
私の生まれた家は京都大学と銀閣寺の間にあって、やや京大より。
目の前は一応「哲学の道」だったりします。

私が子供の頃、ここは観光客がくるエリアではありませんでした。
ところが、今は月曜日の昼間から観光客がウロウロ。
それも、実に雑多な構成の外国人たちが半数以上・・・いや、ほとんど。
あとは、シーズンなので修学旅行生がウジャウジャ。

京都は一時期修学旅行生たちが激減しました。
まあ、定番すぎたので「飽きられた」のでしょう。
ところが、ここにきて復活しているような気配。
やはり「定番」の人気は高かったのでしょうか。

加えて、外国人の増加はすごいですよ。
多分、3倍4倍では効かない増え方だと思います。
昨日は観光コースを回る市バスに便乗しました。
普通のバスよりも停車駅が少ない分、速いのです。
すると、私以外は全員が観光客でしたね。日曜日だし。
外国人比率は6割程度でした。日本人の半分以上が修学旅行。

浴衣か振袖か分らない中途半端な着物の若い女性二人連れ。
話している言葉が北京語でした。今はあんな「オプション」がある！
しかし、この外国人観光客激増ぶりには目を見張ります。
「とおいところからようおこしやしたなあ」
この街、私はあまり好きではありませんが、観光客は歓迎。
お金を落としてくれるので、街が活気づきます。

チラ聞きしたところによると、京都のマンションを買っている
外国人もだんだん増えてきたとか。もちろん、華人系。
ただでさえ局地バブルなのに、ますます熱くなりますね。
彼らの「爆買い」は衰える気配がありませんから。

週刊ポスト2015-5-25発売

一方、バブル崩壊を危ぶむ声も大きくなってきました。
本日発売号の「週刊ポスト」。すごそうですね。
「マンション相場に大暴落のサインが出た」
な、なんと一特ですか、ポストさん！

もちろん、ここにも私のコメントが多用されているはず。
まあ、東京に帰ってから掲載誌をゆっくり読む予定。
今は野暮用に継ぐ野暮用。明日は大阪へ回ります。
ちょっと疲れ気味になってきました。

株価はなんと20400円台乗せですか。
私は25000円あたりまではさほど危険とは思っていません。
しかし、世界経済にはいくつもの不安要素があります。
アメリカの経済悪化、ギリシャのデフォルト、中国経済破綻・・・
どれが顕在化してもリーマン級のショックになるはず。
日本の企業、株価ほどはもうかっていませんから。

株価が上がることは先行きの経済が明るい証拠、といえますね。
ところが、最近の上がりようは明らかに日銀資金が入っています。
これは、都心の不動産のように「実需」以外の買いが
価格上昇を促進している構図によく似ています。
どこかで大きなゆがみが正される運命にあるのです。

ということで、私は最近すっかり「暴落オジサン」役が定着。
まだ「引っ張りだこ」とは言いませんが、「引き」は多くなりました。
これで何かが起こって本当に暴落が起こったら、
それこそ本業が「大忙し」になりそうです。
別の面は相当に困ったことになりますが。

株式は「空売り」ができるので、暴落を読むと大儲けできます。
でも、不動産に空売りはありません。
それは「地面師」という詐欺行為の範疇に入るのです。
だから「暴落オジサン」である私が、暴落をキレイに
予測できたとしても大儲けはシステム的に不可能です。

民法第５６０条からの項目は「他人の所有物」の売買について
定めています。こういうところが民法のだいご味ですね。
例えば、僕が富久クロスの３０階フロア全住戸を、
坪単価４５０万円で売却することは可能です。
多分、その値段で買う人はたくさんいるでしょう。

民法では、僕が30階住戸全戸を現所有者から取得して
売買契約者に引き渡すことができれば、まったくの合法。
まあ、そんなことは事実上ほぼ不可能。
だから、不動産現物でのカラ売りは不可能。

唯一、空売りできる不動産はリート。
この先暴落すると分っていれば、今の内「空売り」ポジションを獲得。
じっと待っていればいいのです。そのうち大暴落で大儲け。
でもこれは、ある程度現金を持っていなければ不可能。
持ち金の２－３倍程度しか売れないのが現システム。
結局、不動産が大暴落すると分っていて何らかの対応策が
撮れる立場の人は、今持っている方々。

だいたい、不動産は大暴落し難いので、予測なんて不可能。
私は「暴落オジサン」を自認していますが、
その時期なんて明解に主張したことはありません。
経済の法則として歪だから「いつか大幅に下落する」と言っているだけ。
そこをメディアではやや盛り気味に表出してくださいます。

あれこれ書きましたが、私は結局「暴落オジサン」として
大儲けができるわけではないので、アクセク毎日働いています。
この2日は、大いに疲れました。
次回は東京に戻って、も少しまともなことを書きましょう(笑)。

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6月13日(土)に無料セミナー開催！

みなさんにお知らせ。
「ウチコミ」というサイトを運営する企業のセミナーで
招かれて講演することになりました。

不動産業界に戦慄、二人の怒れる男が激裏トークを連発！
榊 淳司×大友 健右 禁断のコラボセミナー

おもしろそうでしょ。
6月13日の土曜日。場所は有楽町の国際フォーラムです。
なんと、参加費は無料。さすが「ウチコミ」さん。
今回は、過激に喋り捲る予定です。どうぞ、みなさんご参加ください。

お申し込みはこちらの申し込みフォームから。

さて、今日の話題です。テーマは「不動産暴落」。

最近の私はすっかり「暴落オジサン」と化しています。
私が「暴落するぞ」と叫んでいるわけではなく
「不動産暴落特集」には、必ず登場するコメンテーターだから(笑)。
まあ、世間は「やがて来る暴落」を取り上げなければならないほど
ニュースに枯渇している、ということではないですか。

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あと、最近のメディア取材で多いテーマは「外国人」。
といっても、ほとんどが華人系。中国本土と台湾。
彼らがマンションを爆買いした結果、なにが起こっているのか？
そして、これから何が起こるのか？
これは実に資産価値と密接に絡むテーマですね。
先日のセミナーでも取り上げました。

しかし、日本の住宅は今までの経験値では推し量れない時代に突入。
資産価値の変動も、外国人が加わることで読みにくくなりますね。
空家問題やマンション廃墟化も、これまでに日本にはなかった問題。
解決法なんて、何も見えていないのが現実です。

なのに、内外の投資家さんたちはせっせと日本の不動産を買っています。
私から見ると「信じられなーい」という投資です。
例えば、都心で投資用として新築マンションを購入するとどうなるか？
完成して引き渡しを受けると、まず始めるのが賃貸募集。

物件によりますが、何か月も決まらないでしょうね。
上にあるのは、ホームズというサイトで表示している
東京23区における賃貸住宅の空室率。千代田区で36%ですよ！
日本全国の平均が19%だそうです。
これには、賃貸募集を諦めた住宅は含まれていません。

こういう足元の市況があるのに、よく投資用で買えますよねえ。
まさか、不動産屋が見せてくれる「予定賃料表」なるポエムを
信じている人がウジャウジャいるのでしょうか？
そこには
「この賃料で借り手をつけるには、仲介業者に広告料3か月を払って、フリーレントは2か月、担当者に袖の下を１か月分支払わなければいけませんよ。もしかしたらディスカウント10%くらいは覚悟しなきゃいけないかも」
という真実は書いてありましたか？

しかし、この現状。認識されていません。
だから、都心の新築マンションは勢いよく売れています。
私は「2016年は賃貸の危機」であると唱えています。
理由は、このダブついた都心の賃貸市場に、
さらに大量の物件が供給されることになる、ということ。

アベノミクスが始まったのは2013年の初頭。
あの頃から都心のマンションが勢いよく売れ始めました。
オリンピック開催決定が2013年の9月。
主に湾岸エリアを中心に販売に弾みがつきました。
そして2014年10月末の黒田バズーガ２。
これで「ミニミニバブル」が本物の「バブル」になります。
ただし、これは「地域限定」。

バブル化したのは山手線の内側とその周縁。
世田谷区、目黒区、そして武蔵小杉の駅周辺エリア。
東京以外では京都の御所周辺と下賀茂エリア。仙台市。
その他の地域でも新築マンション価格は上がっていますが、
それは建築費のコストアップ分を何とか転嫁しただけレベル。

そして2013年から始まって2014年のバズーガ２で本格化した
「局地バブル」で買われた大量の新築案件が、賃貸物件として
マーケットに本格登場するのが2016年から。
賃貸市場は、今まで以上に供給過剰感に見舞われるはず。

このバブル、自然に弾けるのなら賃貸市場からです。
私は以前から何度もそう主張してきました。
今、ようやくいろいろなメディアがそのことに注視し始めました。
「貸すつもりで買ったマンションが貸せない」
その現実が顕在化するときが近づいているのです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回、6タイトルを一挙に最新情報化。
世田谷区には新たな物件が出ていますが、千代田区はなし。
「湾岸タワー」は「東京のタワーマンション」に合わせてマイナーチェンジ。
都心はバブルで、実需は低調ですね。

東京のタワーマンション
価格　11,900円

【Ⅰ港区エリア】■アークヒルズ仙石山レジデンス、■パークコート赤坂檜町ザ　タワー、■シティタワー麻布十番、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ) THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、■パークシティ中央湊ザタワー、【Ⅲ 城南エリア】■オーベルグランディオ品川勝島、■クレヴィアタワー池田山、■クレストタワー品川シーサイド、■ (仮称)目黒大規模タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園

世田谷区総集編
価格　9,890円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■ザ・パークハウス 学芸大学 四季の杜、■ローレルコート世田谷上馬、■オープンレジデンシア用賀、■パークホームズ駒沢 ザ レジデンス、■ジオ等々力、■ラフィーネ深沢サクラテラス、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■シティハウス用賀砧公園、■ヴィークステージ桜新町、■リストレジデンス桜新町、■レリアモード豪徳寺、■クラッシィハウス上北沢、■ナイスブライトピア世田谷千歳台、■グランドメゾン桜新町、■リストレジデンス等々力、■プラウド上北沢ディアージュ、■デュフレベース成城八丁目、■（仮称）祐天寺 美彩の景プロジェクト、■オープンレジデンシア桜新町2丁目、■桜上水ガーデンズ、■オープンレジデンシア池尻大橋、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■ウィルローズ上北沢、■ディアナコート奥沢、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■リーフィアレジデンス世田谷桜丘、■リーフィアレジデンス世田谷喜多見

渋谷区総集編
価格　4,590円

■ピアース初台センティア、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■グランドメゾン上原コート、■ザ・パークハウス上原、■オープンレジデンシア初台、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■サンウッド代々木公園、■オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス、■リビオ笹塚、■（仮称）広尾南計画、■THE CONOE〈代官山〉

2015年初夏、注目のタワーマンション
価格　3,490円

■Brillia（ブリリア） THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■Brillia（ブリリア）Towers 目黒、■クレヴィアタワー池田山、■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA（ドゥ・トゥール）、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー

湾岸タワー総集編
価格　3,790円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス

千代田区総集編
価格　1,490円

■プレミスト千代田 神田佐久間町、■プラウド千代田淡路町、■五番町マンション

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2015/5/21 19:23 | メルマガ発信 | Comments (0)

このバブルの終わりの始まりは、今？

最近、日常業務の何割かが「メディア対応」になってきました。
夕刊フジへの連載原稿を書く日が、必ず週に1日はあるのですが、
最近では毎日のようにどこかのメディアの来訪取材を受けたり、
あるいは電話取材に対応しています。
また、フィールド調査が大好きなので、
時々テレビ局と一緒に取材にも出かけます。
依頼があれば、雑誌等の原稿も書きます。講演もします。

なのですが、今週はさらにメディア対応が多くなりました。
先週号の週刊現代が「不動産大暴落」で第一特集を組み、
今週号の週刊東洋経済が「バブルが来る」とブチかましました。
これでは、他のメディアもザワめき始めますね。
特に「バブル」とか「暴落」というワードは、
関係者以外の胸にもグサッと刺さってきますから。
そのうちきっとテレビでも取り上げるはずです。
私が呼ばれるかどうかは別にして(笑)。

何度も書いていますが、今の都心不動産市場はバブルです。
私は、「バブルである」という基準を投資利回りで考えています。
4％を切ると危険水域で、3％未満になるとバブル。
今の都心の新築マンションは「実質」で3％を切っているはず。
マンションデベが示す嘘八百の「予定賃料表」で計算する
表面利回りでも、せいぜい5％程度ではないですか？

例えば、話題のブリリアタワー目黒で坪単価600万円の住戸を、
坪2万円で貸せたとして、年に24万円。表面4％ですよ。
そこから管理費や広告費、フリーレントに坦ボー、税金を
引いたらいったい何％になるのでしょうね？
だいたい、坪2万円で貸せるのでしょうか？

「富久クロス」が分譲している時に相談を受けたことがあります。
「現在3戸を押さえました。来週6戸、再来週にもう6戸・・・」
全部買いたい、という超リッチなお方からでした。
「この物件は、引渡し時には多分値上がりしています。ですから、お買いになるのはいいでしょう。でも、なるべく早くに売却してください。周りのタワー中古は、坪単価200万円台の中後半が相場観です。したがって、ブームが去ったあとには値下がりすることは確実ですから」
以上が、その時にお答えした内容です。

さて、今のブリリアタワーはさらにリスクが高まっています。
このマンションの引渡しは平成30年の初頭です。
今から約2年半先。その時までバブルが続いているでしょうか？
私の答えは、かなり悲観的です。
少なくとも、平成29年の4月に消費税が10％になれば
その9か月後あたりは完全なリセッションに入っているはず。
不動産取引も一気に冷え込んでいる可能性が高いと思います。

逆に、安倍君がうまく財務省を交わして消費増税を
うやむやの延期に持ち込んでいれば、これはバブル継続。
ブリリアタワー目黒の坪単価は1000万円をめざしているでしょう。
まあ、そんなことは十中八九ないと思いますが。

現状、メジャーな経済誌が「バブル」を特集したということは、
今がひとつのピークである可能性が出てきています。
バブルというのは、人間の心に支えられている「気分的」なもの。
「明日は今日よりも高くなる」という気分が蔓延しているからバブル。
冷静な投資尺度で計れば買えないものを買っているのも「気分」。

人びとがその「気分」を「変だ」と思いはじめることは
「バブルの終わりの始まり」なのです。
そして、それは現状のマーケットについて、メジャーな経済誌が
「バブル」と呼ぶことで世に広く「バブル」だと認識されます。
それは、私のような三流言論人がしつこく叫ぶよりも
何十万倍もの効果があるのです。

ザワザワと世の中が動き出したのかもしれません。
ただ、まだ何とも確定的なことは言えませんね。
銀行の資産勘定には、今も大量の現金が唸っていて
「いくらでも貸します」と不動産屋に擦り寄っているのが現実。
バブルを継続させるあらゆる条件は整っているのです。

しかし、これから起こるであろう「東芝事件」の帰趨や、
シャープさがかけらも見られないシャープ経営陣の愚鈍な
資本補強の様子を見ていると、ザラザラとした嫌なものを感じます。
明るい材料は、調子よく値を戻してきた株価くらい。
まあ、これも多分に政府系の臭いを感じさせます。
純粋に投資資金が流入しているようには見えませんね。

最後に少しだけマンション市場のお話し。
先日、不動産経済研究所が、この4月の首都圏での
新築マンション供給戸数が前年よりも約7％減ったと発表。
まあ、こういうのは業界内では「誤差の範囲」なのですが、
実際にマンション市場をウォッチしていると、
それをありありと感じますね。
また、エリアによって供給数にかなりの濃淡があります。

例えば、私が「バブルエリア」に認定している世田谷区では
新しい物件の供給がけっこうたくさんありました。
ところが、バブル化がさほど進んでいないお隣の杉並区。
この3カ月でまともな物件の新規供給がゼロ。
完全な「実需エリア」である川崎市川崎区もゼロ。
また、バブルエリアでも賃貸空室率35％の千代田区もゼロ。
いったいどうなってしまったのでしょう？

ひとつ言えることは、マンションデベにとっては非常に
「ビジネスがやりにくい」状況になっているのです。
特に郊外で実需向けに新築マンションを開発分譲すること自体が、
もはや不可能に近くなっている気がします。

というのは、土地は買えても建築コストを加えた売価では
「売れないだろう」というプロジェクトばかりになっているから。
個人の所得が実質的に減少しているのに、
マンションだけが値上がりしても売れるはずがありません。
だから、今の新築マンション供給は「バブル頼み」の都心供給中心。

すると、今度バブルが弾けた後にはまた供給が激減しそう。
一部上場企業でも、倒産の危機に瀕するところが出るはずです。
これは「いつか来たあの道」なのです。業界は凝りません。
ますます嫌な感じになりますね。

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