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榊　淳司オフィシャルブログ
阪神タイガースの本拠地、西宮のマンション市場はただ今混乱中

 

歴史小説を読んでいると、出て来る地名はだいたいが旧国名。
司馬遼太郎さんの小説は、話が日本全国に及ぶものが多いので、
彼の本を10冊も読むとだいたいの旧国名を覚えてしまいます。
たとえば、東京都は武蔵国の一部。
でも、横浜市は武蔵国と相模国にまたがっています。
なぜなのか、よくわかりません。
また、大阪府は俗に「セッカセン（摂河泉）」と呼ばれるように
摂津、河内、和泉の三国で形成されているのですが、例外もあります。
それは、摂津の半分が兵庫県の領域になっているのです。
これも、考えてみれば不思議。
西宮や尼崎はいうにおよばず、神戸の須磨あたりまでは摂津。
その先の垂水からは播磨国となっています。
セッカセンのままで今の行政を区切れば、
神戸市の大半は、大阪府ということになります。
「大阪府神戸市」・・・うーん、なんかしっくり来ませんね(笑)。

セッカセンは、もともと秀吉の遺児・秀頼の知行地でした。
大阪夏の陣で豊臣氏が滅んで以後は、ほぼ天領。
ところどころ、虫食い的に小大名が配されたりもしました。
その頃は、摂津人は摂津人としての独自の「気風」みたいなものが
きっとあったのでしょうね。
でも、今の大阪人（特に大阪市内の人々）と神戸人の気風は、
同じ「摂津」ではありますが、
とてもではないけれど同じくくりの中には入りません。
まず、言葉のイントネーションも違います。

「同じ関西弁だろ」

と、関東の人はそういうでしょうけど(笑)。
私は、何度も書いているように京都生まれの京都育ち。
両親は大阪出身。神戸には2年住みました。
だからといってはナンですが、この三都の言葉のアクセントを
聞き分けられるし、おおよそは使いこなせます。

関東は、分かりませんね。
私は普段、ほぼ「完璧」な標準語アクセントを使っています。
言わなければ、誰も「関西人」とは気づいてくれません。
東北弁も、真似る程度には話せます。
かつては栃木弁を得意にしていました。
ところが、東京と神奈川、千葉、埼玉のアクセントの違いは
ほとんど分かりません。
特に、通勤圏については「そんなもん、あるんかい」と思えるほど。

これは、おもしろい現象ですね。
近畿は、大阪・京都・神戸で「明らかに」違います。
まあ、それだけ関東では人の流動が激しくて、
「地域毎のアクセント」が残らなかったのでしょうね。

ただ、この京阪神のなかでも「どっちつかず」というところもあります。
それは、それぞれの間にある地域。
阪神エリアと京阪エリア（京都と大阪の間）。
こういう「中間的」なところには、双方から人が流入しあって
交じり合い、だいたいが「大阪色」に染まってしまったようです。

特に阪神エリアである、西宮、尼崎といったところは、
我々のような他県の人間から見ると、ほとんど「大阪」。
芦屋あたりから、やっと「神戸」の匂いを感じ始めます。

阪神タイガースという、どうにもＭっけの強い球団(笑)の、
本拠地である「阪神甲子園球場」。
ここは、西宮市にあって、レキとした兵庫県。
伊丹空港がある伊丹市も、まがうことなく兵庫県。
タカラジェンヌで有名な宝塚市も、兵庫県。
私の大好きなＫＧファイターズを擁する関西学院大学があるのも西宮市。

そして、これらの「阪神エリア」というのは、
住宅地としてかなりの人気があります。
関東で言えば東京と横浜の中間エリアみたいなもの。
京急が阪神。ＪＲはＪＲ。東横線が阪急神戸線だと考えれば、
ほぼエリアのイメージが重なります。

今回、榊マンション研究所・近畿支部の主任アナリストである
三田弥生氏が、この西宮についてのマンションレポートをまとめてくれました。
結構、混戦していますね。
しかも、ミニバブルの清算が終わっていない物件が随分ありました。
マンションを購入する側にとっては、やや「危険地帯」。
確かな選択眼を養うために、ぜひ三田さんのレポートを活用してください。

参考レポート
榊淳司×三田弥生の近畿マンションレポート02
西宮市 この人気エリアのマンション市場を見定める
このレポートで取り上げた物件は、完売したものも含めると以下の通りです。

１.ライオンズ甲東園グランフォート
２.ブランズ西宮仁川
３.グランスイート西宮北口II(完売)
４.イニシア西宮北口（完売)
５.西宮北口昭和園アーバンライフ
６.BELISTA(ベリスタ)西宮北口
７.パークホームズ西宮北口
８.ラフィネス甲子園口
９.セーリオ西宮ルシード
10.ロジュマン上甲子園
11.BELISTA(ベリスタ)西宮今津(完売）
12.ウェリス上甲子園
13.プラウド西宮　浜松原
14.ネバーランド夙川香櫨園セルサス
15.ヴィークコート夙川香櫨園
16.ワコーレヒルズ苦楽園MIRAI
17.エアフォレスト一番町
18.エスリード苦楽園老松町
19.ステイツグラン夙川
20.アビターレ夙川



「歴史的」な世界同時「通貨危機」の時代

サブプライム問題の時も、リーマンショックの時もそうでした。
最初は「影響は限定的」「日本には大きく影響しない」なーんて
いっているうちにどんどん景気が悪くなっていきました。
気がつけば「日本が最後まで取り残されているじゃん！」
というのが、今のこのフケーキではないでしょうか。

その伝でいけば、こんどのギリシャ危機はどうなるのでしょう？
ユーロ各国も、IMFも必死で火消しに回っていますが、
本当に「終息」するのでしょうか？
そもそも、責任は放漫財政のギリシャにあるのに、
各国ともジャカジャカお金を貸していますね。
まあ、ギリシャのような規模の国なら、
そういう「緊急融資」も可能でしょう。
でも、日本だったらどうなるのでしょうね？

「対GDP比の財政赤字総額」という尺度で見れば、
日本はギリシャの3倍も悪いのですから。
我らが日本政府は、その税収の20倍以上もの借金があるわけです。
これは、普通の人なら返せません。
年収400万の人が、担保なしで9000万円の借金があるのと同じですから。
なのに、まだ「政府にお金を貸す」人々がいるのが不思議です。
「政府にお金を貸す」、というのはすなわち「国債を買う」ということ。
個人ではさほど多くありませんが、
金融機関は半ば強制的に買わされていますね。

楽観論者はいろいろな説を唱えています。
●政府にはそもそも「資産」があるから、総勘定は債務超過でない
●国債はほとんど国内で「蓄積」されているから大丈夫
●最後は政府紙幣を発行して、市中の国債を買い上げればいい

うーん・・・３つめなんか、ほとんど無茶苦茶な理屈です。
でも、私は賛成します（笑）。

というのは、今、世界中の「通貨」が、どこもここもインチキです。
その証拠に、金の価格が「歴史的」に高騰しています。
つまり、みんなどの通貨も信用できないことを徐々に分かりつつあるのです。
そんな中で、何も日本だけマジメにやる必要はないのです。
いずれ破綻するのなら、日本も宴に参加して楽しめばいいじゃないですか？
どーせ、ドルかユーロが「暴落」すれば、
その影響で世界的に大不況に突入するのは間違いないことですから。

各通貨の脆弱性をおさらいしてみましょう。

●ドル・・・イラクやアフガニスタンの戦費に加え、リーマンショックによる「100年に1度」の不況を脱するため、財政が破綻寸前。その対応策として「歴史的」にドルを大量発行。
●ユーロ・・・まだしも堅調だったけれど、財政破綻したギリシャに加え、ポルトガル、アイルランド、イタリア、スペインと、破綻予備軍がいっぱい。イギリス国民は、そんなユーロ圏への加入を今回の総選挙でも「拒否」。
●人民元・・・ご存知の通りバブルの真っ盛り。バブル崩壊に再バブルで対応した「歴史的」に特異な財政政策は、どのような崩壊過程をたどるのに注目。

●そして「円」。
世界で唯一といっていいくらい、マジメに管理通貨制度の「道徳」を守っています。
つまり、足りないからといって、お札を印刷していないのです（笑）。

ただし、だからといって「円」が安全かというと、そうともいえません。
大幅な財政赤字を解消する方法は、「歴史的」に見て
「戦争」か「ハイパーインフレ」、あるいは「革命」の
どれかしかないのです。
今のところ、最も確率が高そうなのは「ハイパーインフレ」。

ある日突然、日本国債の引き受け手がいなくなったら・・・・
それは十分に考えられることです。
でも、それくらいなら大丈夫。
日本にはまだ、「日銀の直接引き受け」という手が残っています。
さっき出てた「政府紙幣」の発行という禁じてもあります。
でも、その時点で「円」の国際的信用はガタ落ち。
外国為替市場で「円」は一気に暴落するでしょうね。

その後は、金利の急上昇。そして、物価の高騰。
そう・・・待ちに待った大インフレ時代への突入です。
その間、内閣はいくつぶっ飛ぶことやら（笑）。

困ったことに、今の日本には、与党にも野党にも、
そういう「有事」に指導力を発揮できそうな政治家が皆無であることです。
乱世になればなったで、それなりの人物が出てくるのでしょうが、
今はまったく見当たりませんね。

先日、柔道の谷亮子が参院選出馬の記者会見をしていました。
小沢の隣にすわって「小沢先生の・・・」を連発。
「オザワ」という言葉を発するごとに
千票ずつ消えていっていたのではないかと思います（笑）。
彼女も畳の上ではそろそろ引退したほうが良さそうですが、
かといって赤絨毯の上では「乱闘」の時くらいしか
役に立たないでしょうね、あれでは。
ホント・・・日本は平和な国です。

日本の「財政破綻の顕在化→円の暴落」というのは、
支那のバブル崩壊と同じくらいほぼ「避けられない」事態だと思います。
あとは、時期の問題。
どっちが先にやってきて、どっちが巻き込まれるのか？
あるいは、この「ユーロ危機」が連鎖の走りになるのか？
はたまた、ドルのさらなる暴落は起こるのか？

地球上の主要な通貨がこれほど同時に危機に見舞われたことなど、
「歴史的」にはかつてなかったことではないでしょうか？
そういった意味では、本当に予想しがたいですね。
でも、榊は何が起ころうと、ほとんど損はしません。
なぜなら、貨幣価値で計れる資産は、
ほぼ持ち合わせていないからです（笑）。


2010/5/16 18:18 | ちょっと脱線 | Comments (4)

プロパスト倒産、激変するマンション業界

もう1年半もたってしまいましたが、
2008年の12月18日に、このブログで出した「注意情報」。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
● 注意情報

コスモスイニシア
日本綜合地所
フージャース
プロパスト
(アイウエオ順)

最近、業界内で年内・年明けの動向に「注意」が集まっている4社です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

その後、この4社がたどった経過は、みなさんもご存知の通り。
本日倒産したプロパストは、長々と粘りましたが、やはりダメでした。
この中では、唯一「フージャース」が直近の決算で
黒字に転換したようです。
また、「継続企業の疑義」もこの2月に解消されました。
まずはご同慶の至り、と申し上げたいところですが、
再び元のビジネスモデルには戻って欲しくありませんね。

今日倒産したプロパスの「全盛期」は6年くらい前でしょうか。
湾岸エリアを中心に、他のデベが見向きもしない立地で大規模なマンションを開発。
外人モデルを使ったド派手な広告で大量集客に成功していました。
これも、二度と復活して欲しくないビジネスモデル。
この一連の流れの中に、マドンナの「ブリリアマーレ有明」や
オダギリジョーの「ブリリア有明スカイタワー」があるわけです。
この2物件は、いってみればプロパストが構築した
「湾岸エリアはイメージで売れる」という忌むべきレールの上に
そのまま乗っかろうとして失敗しているワケです。

マンション分譲業界には、
基本的に「赤信号、みんなで渡れば・・・」式の発想しかできない方が大半。
二番煎じどころか、柳の下で10匹目の泥鰌を必死で追いかける連中がほとんど。
そんな中で、品がなくてハリボテ的ではあったけれど、
プロパストは「湾岸ド派手」という新しい流派を構築したのは事実。
そんな「虚構」がいつまでも続くと勘違いしたブリリア2物件が
「なーんも考えていない」だけなのです(笑)。
そういえば、ブリリアマーレの売主にも、プロパストが名前を連ねていましたね。

先ほど、某テレビ局から受けた電話取材でも話したことであり、
来週金曜日(21日)に予定されている
日経ＣＮＢＣの番組でも語ろうと思っているのですが、
「郊外型ファミリーマンション開発」というビジネスモデルは
もはや成立しません。
つまり長谷工得意の「大きな土地があればどこでも大規模マンション」
というやり方は、今後通用しなくなる、と私は考えています。

この話、次回以降にじっくり続けます。
まずは、プロパスト倒産フォローの緊急更新でした。



注目すべきは、武蔵小杉のマンション市場

これを「珍現象」と呼ぶべきか、通常の「市場化」と考えるか・・・

このところ、首都圏では即日完売に近いカタチで売れている
新築マンションがいくつも出てきました。
もちろん、それらはある程度「売れそうな」価格で販売されたもの。
ただし、底値であった2002年頃と比べれば、まだ割高水準。

その典型例が、武蔵小杉で発売された「ブリリア武蔵小杉」。
この春で完売したようです。
もちろん、最初の数ヶ月間は「予告広告」で
｢売れそうな｣価格水準を探るマーケティング期間でした。
ただ、周辺相場を大幅に下回る「晴海レジデンス」式ではなく、
それなりの水準を維持しながら、ギリギリの完売をめざしたようです。
まさに「ストライクゾーン上目」を狙った手法。
それが証拠に、リエトコート武蔵小杉よりもやや高めのようです。

マーケティングというのは、なかなか難しいものです。
誰しもが多くの利益を狙って、上限ギリギリの価格を設定しようとします。
3年前の住友不動産のように、
「半年待てばもっと高く売れる」と強気の「売り止め」をしたばかりに
惨憺たる状況に陥る、という失敗劇もありました。

その点、今回の東京建物さんは実に見事な「売り抜け」でした。
マンションマーケットウォッチャーとしては、
素直に拍手を贈りたいと思います。
そして、「タラレバ」の話をすれば、
2年前にリエトコートを売り出したときに、
今の価格水準で出しておけば、同様に「半年で完売」できたかもしれません。
こちらの方は、大失敗とまではいかなくても、
中失敗あたりではないでしょうか。

武蔵小杉は、ＪＲ横須賀線の新駅開業という、
かなり強力なフォローの風が吹いているはずです。
なのに、パークシティは残り僅かな「高額住戸」が売りきれず、
リエトコートはブリリアにすっかり油揚げをさらわれた状態。
シティハウスは、そもそものスケールの小ささが幸いしたのと、
新駅開業の恩恵をマトモにうけたようで、ここも店仕舞い。
武蔵小杉のマンション市場は、
ミニバブル後の「第二段階」を迎えようとしています。

それにしても、この街・・・・・
首都圏では数少ない「発展のポテンシャル」を秘めていますね。
まだまだ用地はありそうです。
現に再開発は、まだ途中段階。
今後も多くのタワーマンションが計画されています。
東側は新街区、西側は旧市街、という見事な棲み分けもできそうです。

私の大好きな、街としての生命力は東側に宿り、
人工的な都市計画は西側で開花しています。
例えば、新宿の副都心は、猥雑な歌舞伎町と余りにも離れています。
タクシー移動なら、渋谷へ出るのと大差ありません。
それに比べて、武蔵小杉の新旧街区の接近感は徒歩5分以内。
まさに「指呼の間」といえるほどです。

それでいて、横須賀、南武という縦横のＪＲ線と、
首都圏で最も「格式」が高い私鉄ラインの東横線が交差。
都市としての発展の条件をこれほど兼ね備えた街は
ちょっと他では見当たりませんね。

ただ、田園調布や成城のような「静寂の住宅地」として熟成するのではなく、
吉祥寺や自由ヶ丘の猥雑性と、幕張や豊洲の人工都市観が同居するという
世にも珍しい発展形態を辿るように思えます。
だからといって、「川崎市」であることには違いなく、
そのステイタス性は山手線沿線よりもワンランクは下にあるべきです。

「ブリリア武蔵小杉」は、そのあたりの微妙な感覚を
見事に読みきって市場の支持を得ました。
リエトは欲をかいたおかげで、未だにあえいでいるようです。

榊が注目する武蔵小杉のマンション市場・・・
今後の展開がますます注目されます。

参考レポート
徹底分析 どうなる、武蔵小杉の マンション市場【2010年5月改訂版】

※現状の市場情勢に合わせて改定しました。
　ぜひ、ご参照ください。



不動産売買契約で失敗しないための最強サポーターは？

よく、「日本人は契約の概念が薄い」というようなことを言われます。
そーかなー・・・というのが正直なところ。
考えてみれば「契約概念」をしっかり持っているのは、
世界でもかなりの少数派だと思います。
まずは「神」と契約しているユダヤ人たち。
それに、アングロサクソン系、ドイツ系の新教徒。
それに、日本人ではないでしょうか？

そう、日本人は世界標準から見れば、
かなり契約の概念をしっかりもっているはずです。

では、先進国のフランス人やイタリア人は？
うーん・・・それは一応、法治国家ですからそれなりでしょうね。
何といっても、法律で契約が保護されていないと、
守ろうという気になりませんから。
そういった意味では、法治の行き届いたシンガポールの人々は
支那系の中では最も契約概念が高いのではないでしょうか。

その他は、ほぼダメです。
酷いのになると、国家間の契約を守らないところもありますから。
それがどこかはわざわざ書かなくても分かりますよね(笑)。

さて、マンションの購入にも、当然「契約」が伴います。
まずは、本体の「売買契約書」。
駐車場を借りるのなら、その「賃貸借契約書」。
定期借地権なら、「定期借地権設定契約書」。

財閥系や大手デベロッパーなら、ほぼ「雛形」があるので、
あとでトラブルになるような「不備」は、かなり少ないはずです。
しかし、中小のデベロッパーや、中古マンションを購入する場合、
この「契約書」というのは、かなりの確率で「不完全」だそうです。

これは、私が言っているのではありません。
購入者側の立場で「契約書チェック」あるいは「契約立会い」という、
業務を日々行っているベストサポートの大友さんの話なのです。
彼は、不動産については用地仕入から事業企画、近隣対策、
現場の施工監理、竣工検査、販売、契約、引渡、クレーム処理にいたる、
いわゆる「入口から出口まで」すべての業務に精通したエキスパート。
特に「法務」・・・つまり契約関係は、
専門弁護士並みの知識と経験をお持ちです。
彼は、これまでエンドユーザー側に立って、数多くの契約書や、
その他多くの引渡し関係の書類をチェックなさってきました。
そして、ほとんどの場合で、
将来的にエンドさんの不利益を招きかねない「不備」を発見。
それを是正されてきたのです。

「契約書を書き換えるのですか？」

そんな声が聞こえてきそうですね。
当たり前です！
すぐにそういう発想をする方が多いので、
『日本人は契約の概念が薄い』といわれるわけです。
不備のある契約は、書き換えてもらって当然。

それに、何といっても大友さんの該博な法務知識を前に、
そのへんの不動産業者では到底太刀打ちできません。
彼に四の五の文句を言える専門家は、
恐らく日本に10人もいないのではないですか？

ちなみに　↓　彼の風貌です。

大友さんは、かつて大手マンションデベロッパーの幹部社員でした。
だから、業界の裏表を知り尽くしているといっていいでしょう。
私も、彼の「不動産業」時代の仕事ぶりに接したことがありますが、
それはそれは・・・業界ではかなり異色の存在でした。
何よりも合理的。
最短距離で事業を前進させる仕事ぶりには眼を見張りました。
そして、一切の手抜きなし。
施工現場での施主検査は皆勤賞。
しかも、専門家の眼で厳しくチェック！
彼が施工現場に現れる日には、ピリピリと空気が張り詰めたそうです。
これは、他の人に聞いた話ですが、
同じ会社の違う担当者のマンションは竣工後にクレームの嵐。
同時期に大友さんが担当して竣工した物件のクレームは皆無。
そんなことは日常茶飯事だったそうです。
そこまで「完全」な仕事をなさる方のマンションに
欠陥があろうはずがありません。
同じ住むのなら、大友さんのような「完全無欠」の仕事なさる
担当者が手がけたマンションにしたいものです。

彼は今、あの業界のあまりの「いい加減さ」に義憤を感じ、
「エンドユーザー側に立ったサポート」に志を立てて
ベストサポートという会社を経営しておられます。
そして、エンドユーザーを様々なカタチで支援する傍ら、
日々私の業界・法務知識を「サポート」してくださっています。

いやあ・・・あいかわらず、「完全主義者」です。
正直な話、「この人の部下になったらしごかれるだろうな」という
思いをヒシヒシと感じながら、日々教えを乞うています(笑)。
幸い、大先輩ではあるのですが「盟友」的に
お付き合いをさせていただいているので、
その厳しい仕事ぶりを「垣間見ている」だけです。

その大友さんが、今週の火曜日から毎週1回、
夕刊フジにコラムを掲載されることになりました。
今週のテーマは「売買契約書の怪」。
不動産の契約に関わる、
不思議で、楽しく、面白いお話を書かれたそうです。
みなさん、ぜひ読んでみてください。
マンション購入の大いなる参考になるはずです。

そして、大友さんを味方にすると、
マンション購入においてほぼ失敗がなくなります。
それは、私がかねがね言ってきたとおりです。
すでに、私がご紹介した何人もの方が「マイホーム購入成功」の
喜びを噛み締めておられます。
それは、当たり前といえば当たり前。
ただ、彼もプロですから、それなりのコストはかかります。
しかし、本当に良心的な価格設定です。
「大友さん・・それでいいのですか？」と、私が何度も尋ねたくらいです。
内覧同行の業界でブイブイいわせている
「S・・事務所」などの大手業者に比べても
その業務遂行のクオリティは雲泥の差といっていいでしょう。

一応、彼の連絡先を載せておきます。
彼のモットーはマンション購入に関わる、様々なサポートを、
業界最低水準の料金で、「誠心誠意」の「完全主義」で行うことです。
物件の価値を多角的に調べる「不動産調査」から、
今日の話題の「契約書チェック・立会い」、あるいは
「引渡し内覧の同行立会い」など、みなさんをサポートする
幅広い業務を行っておられますので、
何かお困りの際はぜひご連絡してみてください。

ちなみに、彼は依頼があれば業者のサポートも行うそうです。
そちらの料金体系は別だそうですが。

大友さんの会社です　↓

 株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２ 水曜定休
www.best-sup.com/