マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
ご相談１０００件突破記念「榊淳司の失敗しないマンション選び」セミナー開催

ただいま集計しているのですが、
昨年の９月頃から本格化した
マンション購入に関するご相談が
トータルで１０００件を突破したようです。
はじめは本業の片手間で、
半ば面白半分に始めたこのブログと無料相談。
今や業界の片隅に、非常に小さいながらも
地歩を築かせていただいたのかな、と思い始めています。
そこで、とってもささやかではあるのですが、
１０００件突破を記念して、
一般の方々(エンドユーザーセミナー)を対象に、
セミナーを開催することにしました。
タイトルは
「榊淳司の失敗しないマンション選び　選択眼＆交渉術」
榊が見るところの、今後のマンション市況。
あるいは、日本の不動産市場について・・・
なーんてエラそうに聞こえますが、
要は日ごろからブログに書いていることや、
相談者にお答えしている内容の集大成。
そして、最新の業界情報。
デベロッパーや販売会社の裏側や
それから・・・ブログ上ではあまり突っ込んで書けない
値引きの実態、ケーススタディなどなど・・・
ここでは書けないナマナマしい話も
随所に織り交ぜるつもりです。
また、一部注目のマンションも紹介できれば、と思います。
日ごろは人前に出ない榊が
１時間ほどしゃべらせていただきます。
そして、簡単な質疑応答。
さらにさらに、参加者一人ひとりの悩みにお答えする
相談会も開催するという盛りだくさんなセミナーです。
皆さんからの個別相談にお答えするアドバイザーも、豪華メンバーです。
日ごろからこのブログにレギュラー登場する
サポート会社社長のOさん。
不動産の価値の見極めから、
契約、引渡しなどの法務についても該博な知識を有し、
多くのトラブル解決に尽力してこられました。
そして、元デベロッパー社員の経験を生かして、
みなさんのファイナンス面での購入計画に
的確なアドバイスを送るライフプランナーのTさん。
にこやかな顔でずばりと本質を突く、
男勝りの迫力と、女性らしい魅力を
併せ持つキャリアウーマンです。
さらに、インターネットを利用したマンション選びについて
テクニカル面でのご相談にお答えするのは、
榊マンション市場研究所IT戦略担当のHさん。
優しいお兄さんが、そのままお父さんになったお人柄です。
コンピュータのことについてなんでも聞いてください。
そして、日ごろから辛口のマンション批評で
業界のあちらこちらから指名手配をかけられている
わたくし、榊淳司。
いよいよ顔出しデビューです。
日時は６月３０日、火曜日の夕方６時３０分から。
場所は「銀座ブロッサム中央会館」の一室。
参加費は一応・・・おひとり様６３００円(税込)です。
定員は３０名の先着順。定員になり次第締め切り。
詳しい内容は、この記事の最後に入れておきます。
ノルマ不動産の刺客を避けるために(笑)、ご参加は
純粋な「マンション購入希望者」に限らせていただいてます。
「榊淳司の失敗しないマンション選び　選択眼＆交渉術」
セミナー開催のごあんない
●日　　時　平成２１年６月３０日(火)　午後６時３０分～
●会　　場　銀座ブロッサム中央会館　ミモザの間
　　　　　　　 東京都中央区銀座２-１５-６
●参加費用　おひとり様　６３００円
●定　　員　３０名(定員になり次第締切)
●講　　師　榊　淳司
●他にゲストアドバイザー３名予定
●参加お申込方法
こちらのお申込フォームに
必要事項をご入力の上、送信ください。
折り返し、振込先などをご連絡します。
今ならまだ３０名分空いています(笑)。
お早目のお申し込みをお待ちしています。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さて、あと二つ、お知らせがあります。
●２回目の相談を有料化
たくさんの方々からのご相談にお答えすることは、
榊にとって無上の喜びです。
しかしながら・・・・最近、量が多くなってきまして、
本来の業務を圧迫しております。
そこで、やむを得ず、同じ方からの
２回目以降のご相談は有料とさせていだきます。
といっても、相談料はわずかに３１５０円です。
２回目以降のご相談をご希望の方は
恐れ入りますが指定口座に３１５０円をお振込みの後、
アドバイスをお送りしたときの私のアドレスに
返信でご相談をお寄せください。
指定口座は、個別相談からお問い合わせ
いただければお知らせします。
相談料　１回　３１５０円(税込)
まことに勝手ながら、これまでに１度でも
相談を差し上げた方は、すべてこれから有料となります。
重ね重ね、申し訳ございません。
初回の方の無料相談は、これからも続けるつもりです。
●面談による個別相談を開始
「メールだけだと、もどかしい」
「榊にもっと突っ込んで聞いてみたい」
「実際に会ってみて相談したい」という方に、
有料での相談を実施することにいたしました。
個別面談はこちらの申込みフォームから送信してください。
追って榊から振込先、日時等についてご連絡を差し上げます。
個別面談・実施要領
面談場所/榊マンション市場研究所(東京都中央区新富)
面談時間/１回に付き約１時間
面談日時/平日、もしくは日曜日の午前１１時から午後８時頃まで
面談費用/１回につき、１０５００円(予め下記口座にお振込みいただきます)
希望日は、榊の準備の都合上、
このフォームの送信日から３日後以降としてください。
第３希望までご入力ください。
これからも榊は、エンドユーザー側にたって
マンション業界を独自の視点で観察し、
みなさんに新鮮な情報とヴィジョンを発信していきます。



購入者を脅迫。さいたまのS社よ、恥を知れ！

以前、不動産屋さんの特徴として
「エバれる機会と場所は絶対に逃さず、
必要以上にエバりまくる」人種だと書いたことがありました。
すべてがすべて、そうではないにしろ、
そういう類の輩が多いのも事実です。
いってみれば、厚顔無恥。
常識人が持っている「恥」の概念の、
どこかが欠如しているのでしょう。
榊に寄せられるマンションの購入相談の中で
「これはちょっと危ないナ」と思っている事例には、
すべてサポート会社のOさんを紹介することにしています。
紹介された方のうちの数人に一人が、
「不動産調査」や「内覧同行」など、
実際にOさんにサポートを依頼なさっています。
「他の方は大丈夫かな？」と危ぶみますが、
ま、それはお金もかかることですし
(Oさんの料金は非常に良心的ですが)
それぞれの方々の自由ですから、仕方ありません。
今日はひとつ、Oさんにサポートを依頼した方が
この「厚顔無恥」なる不動産屋から、
とてつもないマンションを買わされそうになったのを、
間一髪で避けられた例をご紹介しましょう。
そのマンションは、東京の下町エリアにありました。
HPで確認したところ、
売主・施工は同じ会社でさいたま市が本社。
あまり聞かない会社です。
マンション施工が得意なようには感じられませんでした。
相談者はすでに「販売申込書」を書いたとか・・・
ちょっと危うい感じがしました。
相談者へのアドバイスでは、サポート会社に
「不動産調査」か、最低限「内覧同行」を依頼すべきと
申し上げた記憶があります。
その方は賢明にも、Oさんに「内覧同行」を依頼。
内覧当日、売主(施工)企業は
「どうぞどうぞ、どこでも見てください」とOさんたちを迎えたそうです。
ところが・・・・・
指摘点は数多くあったのですが、
なんといっても決定的なのが
天井高が契約図面よりも２．５センチ低かったのです。
これは完全な欠陥です。
しかも、実際よりも２．５センチも高く記載した「図面」を交付して
契約しようとしたわけですから、
分かっていてやったなら「詐欺」ともいえます。
そこを指摘された売主(施工)企業の担当者は、
顔色をなくしたそうです。
「それでは、あとで連絡を差し上げます」
その日はとりあえず、それでおしまい。
でも、待てど暮らせど連絡はきません。
いったいどうなっているの？
相談者が痺れを切らして、売主(施工)企業に電話しました。
「一度来ていただけますか？」
そういわれたので、相談者は出かけていったそうです。
すると・・・・
「申し訳ございません。あのお部屋には販売期限がございまして
それを過ぎてしまっておりましたので、他の方にお売りしました。
ご指摘いただきました天井高の相違については
今後の契約者にお渡しする重要事項説明書に反映できますので
大変ありがたいと思っております。
お客様は・・・ちょうど、１階上の住戸にキャンセルが出ましたので
そちらのほうのご購入いただけませんでしょうか？」
人として「恥ずかしい」という感覚・感情が寸分でもあれば
決してこんなことはできないし、いえないし、考えもしないでしょう。
相談者は、温厚な性格の紳士でした。
それでも席を蹴るようにして帰ってこられました。
「あんな会社のマンションを買わずに、本当によかったです。
もし買っていれば、必ず不具合が出てきたでしょうし、
それを補修させるための交渉など、不愉快なことが
ずっと続いたかもしれません。その点で
Oさんにお願いして本当によかったとおもいます」
Oさんにそうおっしゃったそうです。
Oさんも、その話を聞いて、しばらくハラワタが煮えたそうです。
「榊さんにブログで糾弾してもらいましょうか？」
Oさんのその提案に
「企業名がでてこなければ・・・」
ということになり、ここに紹介しています。
これは、監督官庁に持ち込めば「業務停止」ものです。
民法上の債務不履行にもあたります。
もし、相談者がその筋の方だったら大喜びでしょうね。
それをネタに売主企業を脅せば、
それこそ何千万円というお金になりそうですから・・・
みなさんも、くれぐれも気をつけてください。
不動産屋には「厚顔無恥」な手合いが、実に多いのです。
不動産屋を生半可に信用すると、
とてつもない不良品をつかまされます。
ちょっとおかしいな、と思ったら
いつもここで書いているように、
良心的な専門家のサポートを依頼すべきです。
お金はかかりますが、そんなもの・・・
その後にこうむる被害に比べたら微々たるモノです。
私も無料でご相談にはお答えします。
ただ、ボランティアです。
現地へも行けません。
会って詳しく事情もお聞きできません。
隔靴掻痒・・・お答えしていて憤懣やるかたなくなることもあります。
近々、もっと手厚くサポートできる有料相談も始めます。
でも、まずはサポート会社の利用がお手軽です。
もしOさんへの紹介を希望する方は
こちらからお申込ください。
業界最低水準の料金で、
業界最上レベルの仕事をする
榊が絶対的に信頼している専門家です。
その正義感には、いつも敬服します。
しかし、何分おひとりです。
紹介依頼が殺到すると、お待たせすることになるかもしれません。
そのあたり、ご理解のうえお申込ください。



「合理性」で経営すれば、ヒマなジジィは要りません

日本はモノづくりではほぼ世界一、
といっていいかもしれません。
トヨタにソニー、ホンダに松下、
ニンテンドーにキャノンもニコンも・・・・
世界に冠たる企業が数え切れないくらいあります。
手元で実感できる技術もそうですが
メタルカラーのすばらしさといったら本当に世界一。
明石海峡大橋、アクアライン、免震の超高層建築・・・・
ところが、日本のサラリーマンは
世界で何番目に優秀か、ご存知ですか？
実は10番にも入らないくらい。
統計によっては20番以下とか・・・・
何を基準にそういっているかというと
「労働生産性」という指標。
一人の労働者は1時間当たり
いくらの価値を生み出しているか、という指標です。
日本のオフィスワーカー（ホワイトカラー）の
労働生産性は、間違っても「先進国」を名乗れない水準です。
お気づきですね。
実は統計に出ているよりも実際の順位はもっと低いのです。
つまり、日本には「サービス残業」という
悪しき習慣がはびこっていて、それはカウントされません。
これをまじめにカウントすると、本当の生産性はもっと落ちるはずです。
30前くらいのサラリーマンが、深夜残業の合間に
ふと自分の給料を月の本当の労働時間で割ってみたら・・・・
「ウォー、俺の時給ってマック並じゃん！」
こういう悲鳴は、どこの職場でも聞かれるのではないですか。
前回のブログでも書きました。
日本人には「合理性」を尊ばない悪癖があります。
だから、戦争に負けました。
だから、北方領土も取られました。
だから、シナ人にはいつも傲岸不遜にののしられます。
だから、韓国人は怒ると日の丸を焼きます。
だから・・・・・
話を、わがマンション業界に戻しましょう。
「おいおいおい、何人出てくるんだよう」
一部上場企業のデベロッパーが分譲する
30戸くらいのマンションの販売戦略会議に、
ゾロゾロと15人もの人が出てきたことがあります。
30戸・・・・10億円くらいの事業です。
デベの利益なんて、正味2億あるかないか。
それを足掛け3年くらいかけて事業にするのです。
1年でたった6000万円ほどの粗利ですよ。それに15人・・・・
ぽかんと開いた口がふさがりませんでした。
そしてこちらがプレゼンすると、
15人の間抜け面のおじさんたちが、
口々に違うことを言って話がちっともまとまらない。
アホか！
というのが正直な感想。
デベロッパーの担当者の数は、
ひとつの事業について基本的に一人か二人で十分。
それ以上いても、船頭が多くてマンションが海に沈みます。
もちろん、お馬鹿な担当者だと何人いてもダメです。
ちょっと優秀な方だったら、十分ひとりで回せます。
それが15人もいて、ちょっとずつ担当が分かれているなんて、
これはもう最悪ですね。
決まるものも決まらない。
100の仕事量でできることが２００どころか
５００や１０００くらいかかります。
だから、労働時間も長くなれば、生産性も落ちます。
合理性とはほど遠い状態ですね。
総合商社の場合は、１人で回している例を多く見ます。
多くて２人。まあ１．５人くらいが標準でしょうか。
彼らは、基本的に優秀です。
社員一人に求められる利益も半端じゃありません。
それは丼勘定の不動産屋とはちがうところ。
合理性を基本としなければ、じゃかじゃか利益は上げられません。
元来が不動産屋のデベロッパーの場合は、少なくて2人。
多いと・・・・何人いるのか分からないくらい。
それが会議になるとさらに増えて、それこそ15人。
「おじさんたち、よっぽどヒマなんですね」
「それで、会社は大丈夫なのですか？」
といいたくなります。
実際、その15人出てきた一部上場企業は、
ついこの間、つぶれました。
合掌
日本人は、そんなに馬鹿な民族だとは思えません。
ただ、「合理性」という、何かの仕事をする上では
最も基本にしなければいけない、至極当たり前の基準を
しっかりと据え付けてないのがいけないのです。
この「合理性」を追求すると、都合の悪い人が
日本の企業社会にはいっぱいいるのです。
いわゆる「働かないオジサンたち」です。
いるでしょ、どこの会社にも。
昔はチイとは役に立ったのかもしれないけれど、
今は給料の半分も働かず、
会議に出ててはクダラナイことをほざいているジジイども。
合理性を追求すれば、彼らは全員クビです。
出入り業者にエラそぶりながら
陰ではこっそり飲み食いの接待を受けて
ズブズブになっているオジサンたち。
彼らも全員がクビです。
新しいアイデアを採用すると
自分たちがバカだったことがバレるのが怖くて
いつもつぶしに回るオジサンたち。
彼らも全員クビです。
オジサンが全員クビではありません。
相応の働きをするオジサンは、必要です。
でも、不必要なオジサンたちをはびこらせておくと
組織のモチベーションが低下し、衰退を招き、
やがて滅びます。
そんな会社をいくつも見てきました。
合理性、というのは多くの人に支持される公平さがあります。
合理主義を基本に生み出されたシステムでは
正直者がバカを見ないようになっているからです。
でも、効率化ばかりに走ると、今度は人間性が失われます。
行き着く先はファシズムです。
でも・・・・ことマンション業界に限っては
当面は合理性の追求は、初歩から始めていいのではないでしょうか。



住友不動産もいよいよ値引き本格始動？？？

この１２日に、住友不動産の決算が発表されました。
さすが財閥系。この不動産大不況時にも増収減益。
ほとんど痛んだ様子が感じられません。
たな卸し資産評価損が何と１３７億もあるのに・・・・
ざっと目を通して興味深いのは
販売用不動産が２６２８億円もあります。
土地なのかマンションなのか分かりませんが
全部がマンションだったら５０００戸？？？？
土地が混じっていればこの戸数はさらに増えるのです。
噂によれば、城東エリアで２０００戸規模の
マンション用地を塩漬けしているとか・・・
さて、榊が注目したのは「不動産販売部門」の来期予想。
約２１００億円の売上げに対して利益は２１０億円。
ピッタリ１０％です。
この予想自体は、別に驚くほどのものではありません。
ただ、面白いのは前期、及び前々期からの流れ。
詳しい数字は省略しますが、
前々期の利益は２２％、前期は１６％あったのです(実績)。
それが来期予想は１０％・・・・・
売上高の数字自体はさほど変らないのに、
利益だけが３０％以上も減ると予想しているのです。
しかも、健全だった前々期に比べて半分以下。
不思議ですよね～。
あの住不さんがジャカジャカ広告費を使って
利益率を下げるとは思えないし、
販売代理の手数料は出来高制で変らないはずだし、
簿価はたな卸し資産の評価損で下げたはずだし、
あと考えられるのは・・・・
もしかして、それは本格的に在庫の値引きを始めるってことですか？
単純アタマの榊は、すぐにそう考えてしまうのですが、
もしも間違っていたら、ご連絡くださいね、スミフさん。
すぐに訂正させていただきますから。
ということでみなさん、
値引きに対して頑迷この上ない住友不動産の決算書から、
「もしかして、値引き？」という発見をしてしまいました。
「シティ」シリーズに「パークスクエア」、
あるいはそれ以外のブランドでも、
住友不動産さんのマンションをご検討の方々は、
チャレンジしてみる環境が整ってきたみたいですよ。



ＰＲＯＵＤ（高慢）なノルマ不動産を憂う

「へえ・・・そんなこと、知らなかった」
なーんてビックリする若い人も多いようですが、
その昔、日本はアメリカやイギリスを相手に戦争をしました。
「で、どっちが勝ったんですか？」
と、まじめに聞かれても困るのですが、
その時、日本の兵隊は実に良く戦いました。
貧弱な武器に乏しい食料・弾薬・・・・
負けると分かっていてもあきらめずに戦い続け、
最後には死んでいきました。
アメリカ人やイギリス人は、何とか勝ったものの
「こんな奴らと二度と戦いたくない」と本気で考えました。
だから、占領政策として日本人が再び手ごわい敵にならないように
「戦争ってとってもいけないことだよ」
「軍隊なんかないほうがいいだよ」
「平和、平和、平和・・・と叫んでいれば、平和になるんだ」
という、国際社会の常識から考えれば嘘八百でしかないことを、
日本人にまじめに教え込んだのです。
その結果、あのミョウチクリンな日本国憲法ができて
僅かな兵力である自衛隊は、
殺されるまで発砲できないヘンなルールに支配される軍隊に・・・・
とまあ、そういう話はこのブログの本題ではないので
別の機会に別の場所で続けるとして、
今日申し上げたいのは、
日本という国は、あの負けた戦争をしていたときの
悪い癖を未だに直していない、ということ。
それは何かというと、物事を進めるときの
第一の基準を「合理性」にしないことです。
「日本人はバカを選んで将校にしているのか？」
一人ひとりの兵隊は強いのに、
同じ戦法を繰り返しては敗れる日本軍を見て
イギリス人の指揮官は、そうつぶやいたといいます。
翻って、わがマンション業界。
前から話題にしている某企業。
新浦安の730戸のマンションを売るために
何億円もかけてタレントを出演させ
4年もの歳月をかけて何万人もの人を集め
接客にも広告にも膨大な費用をかけたのに
結局未だに完売せず。
事業は採算の危機・・・・
これは、誰がどう見ても失敗です。
今度は金町で725戸のマンションのために
ちょっと節約して数千万円でタレントを起用。
1年ほどやってみたけれどパッとせず。
販売経費はいっぱいかけているけど、
思ったような結果は出ない。
売り切るのにあと何年かかるやら・・・・
教訓が何も生かされていません。
「このマンションデベは、バカを選んで事業企画をさせているのか？」
そういいたくなるのは、榊だけではないはずです。
合理主義、というものが組織に根付くためには
蛮性ではなく、知性を組織運営の基本に置く必要があります。
ところが、この企業はエゴイズムの塊のような社風で知られています。
何事もすべては結果、数字・・・・
それがために、一人ひとりの社員が血眼になって
自分に与えられたノルマを達成しようとしています。
そういえば、親会社はノルマ証券なんて呼ばれてました（笑）。
他人なんかどうでもいいのです。
とにかく、自分の目の前の仕事で結果を出さねばならないのです。
出入りする業者には傲岸不遜な態度で接し
無理難題を山のように吹っかけ、
ストレスを砂塵のように撒き散らしています。
こういう企業は多くの人に嫌われます。
ここの社員に顎で使われている業者の担当者は、
自分が手伝わされたマンションが販売不振だと聞くと、
「ヤッター・・・ザマー見ろ！」と拍手喝采。
逆に売れたりすると
「何だよ、ソレ。世の中、間違ってないか・・・」
と、ぼやきます。
はっきりいって、愛されていません。
ここのマンションは、事業に関わった中のほんの数人の愛情と、
何十何百人の凄まじい憎しみに包まれて世に出てくるのです。
そういうマンションを生み出している、
蛮性に満ちた組織には、
やはり合理主義精神は育ちませんね。
合理的な発想をする人間も、昇進しません。
とにかく、やっているカッコウというのが大切みたいですね。
目先に人が集まれば・・・大成功。
売れなかったのは、現場の営業が悪い・・・・
だから、人が集まるあの方法でもう一度。
でも・・・ダメなものはダメ。売れないものは売れない。
高いものは高い。タレントは一切関係なし。
反省なし。改革なし。合理性なし。
間違っていようが、世間に迷惑をかけようが、
人に嫌われようが、後ろ指差されようが、
カッコ悪かろうが、アホに見られようが、
哀れまれようが、同情されようが、
落胆されようが、絶望されようが、
なりふり構わず、ガツガツと前に進んで、
何とか「成功した」というカタチを見せることが大切。
合理性、とはほど遠い組織運営ですね。
おのれの名誉を大事にする「名こそ惜し」という
日本古来の武士道精神の基準にも反する、
下司(げす)の商法です。
だから、いつか落ちる時もくるでしょう。
なんといっても、この国の歴史は
「驕れるものは久しからず」の繰り返しですから。