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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
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• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
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• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
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• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

榊に寄せられるマンション購入に関する無料相談の
物件別ランキングでかなり上位に入るのが「晴海レジデンス」。
中央区なのに駅から徒歩１０分という「希少性」と
中央清掃工場のお隣という「環境」で注目されています。
このマンション、どーも当初の予定よりも
だいぶ価格を落として販売されている模様です。
まあ、それはいいとして・・・・
「多分、このラインまで下げれば売れるだろう」と
参考にされたらしきのが、４年前に売っていた
「トウキョウタワーズ」というふざけた名前のマンション。
仏教徒のリチャード・ギアを使ったＫＹな広告を
覚えておいでの方も多いと思います。
ほぼ、この水準にあわせた感じがしますね。
でも、ギア氏の「トーキョータワーズ」は徒歩６分でした。
こちらは清掃工場の隣で徒歩１０分。
橋も渡らなければいけないので、苦しいところ。
まま、それはいいとして・・・
その「トーキョータワーズ」。
マンションコミュニティなどで使われる略称は「TTT」。
ずうっと、なんで「TTT」かと不思議に思っていたら、
正式には”The Tokyo Towers”とのたまうそうな。
今まで知りませんでした。
そういえば、私の知人もひとりあそこに住んでいました。
知り合いのオッサンは「投資用」といって、２戸も買ってました(笑)。
１階にあるホールみたいなところで
仕事の打ち合わせをしたこともあります。
でも、うかつなことに、
ずっと、ただの「トウキョウタワーズ」だと思っていました。
まさか“The”が付いていたなんて・・・・
それにしても、大げさな名前ですな。
固有名詞に“The”は付けないと学校で習った記憶があります。
それをあえてやるというのは、よっぽど「Tokyo」を
強調したかったのでしょうね。
実際“The”を付けているマンションがヤマとありますね。
そういえば「晴海レジデンス」と書きましたが
正式名称は「ザ・晴海レジデンス」。
日本人って「ザ」をつけると「ジャジャーン」とした
感じがしてカッコよく思えるのでしょうね。
そういう感覚・・・正直に言うと「アホかいな」です。
ちなみに隣の「晴海テラス」には「ザ」が付きません。
どうして？
まあ、いいか。
でも、もう少し住む人のことを考えて名前を付けるべきでしょう。
「あなた、どこに住んでいるの？」
と聞かれた時に
「ザ・晴海レジデンスです」
と答えますか？
答えませんね。ただの
「晴海レジデンスです」
と答えるはずです。
それじゃあ、なぜ要らない「ザ」を付けるの？
「ザ」が付いていたら、1戸でも2戸でもたくさん売れると思ったから？
もしそうだったら、ただの「アホ」ですよ、それは。
“The Tokyo Towers”にしたところで、
“The”が付くと、やけに大げさですよね。
theというのはthatの変化形で、
「この」とか「アノ」とかというニュアンスだと榊は理解しています。
この場合は「東京のタワーはこの2つだけ」みたいな感じに聞こえます。
エラそうですよね。
それに、傲慢な感じが漂っていますね。
広告している時はそれでもいいけど、
マンション自体はそのあと何十年もあそこに建っているのですよ。
そのうち、アレより高いタワーマンションが建つでしょ、きっと。
そうなっても、まだ”The Tokyo Towers”ですかい？
「なんかカッコワルゥ・・・」ということになりますね。
名前というものを軽々しく考えてはいけません。
住む人は、ずっとその名前の中で暮らすのですから。
シンプルで明解なのが何より。
サブネームなどというのも不要ですね。
そんなもの、デベロッパー担当者のただの思い入れ。
結局、それが住む人にとっては何十年もの「迷惑」になるのです。
そういうアホなことは、厳に慎むべきです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以下はいつものお知らせです。
●６月３０日と７月１２日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
または、ひとつ前のブログ記事でもご案内しています。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。

実は、本を書こうと思っています。
残念ながら、どこかの出版社から依頼されたわけではありません。
自分で勝手に書きたいことを書く・・・このブログと同じです。
原稿が出来上がったら、どこかの出版社に持ち込んで
「出していただけませんか？」とお願いするつもりです。
出版できるかどうかは分かりませんが・・・
このブログのＰＶアクセスは間もなく１００万に達しますし、
１日のユニークアクセスは約１２００・・・・
２０００部くらいだったら売れるんじゃないか、
と勝手に考えています。
もちろん、２０００部くらい売れたって、
私にはほとんど実入りがないでしょうが。
それで、最初の項を昨日から書き始めました。
テーマは「そもそもマンションとは何なのか？」
まじめでしょ？
榊は元々まじめな人間なのです。いや、ホント。
こういう堅いテーマで文章を書いていると、
自分でも改めて考えてみたりしますね。
そもそも、マンションって何なんだろう？
元々、日本人はマンションなんかに住んでいませんでした。
少なくとも半世紀前までの日本人の９９％は
木と紙と土でできた家に住んでいたのです。
今の日本人は、半分程度が鉄とコンクリートで
できたマンションに住んでいるのではないでしょうか。
これはもう革命的変化です。
ヨーロッパ系の人々は、そもそも石でできた家に住んでいました。
石がコンクリートに変わっても、大きな変化ではないです。
でも「木と紙と土」から「鉄筋コンクリート」ですよ！
それで、日本人はシアワセになったのでしょうか？
これが、私がこれから書こうとする本の基本的テーマです。
答えをいってしまえば、
シアワセになったともいえるし、ならなかったとも言える。
確かに快適に暮らせます。
ただ、そのために多くの人が３５年ローンに苦しむことになる。
なぜなら、ほとんどのマンションは庶民をシアワセにするためではなく、
マンションデベが儲けるために作られているから・・・
そして、私が本当に書きたいことは、
もっとシアワセになるには、どんなマンションが必要か？
ということです。
難しいですね、これは。
でも、挑戦してみましょう。
私は筆が早いほうなので、原稿の完成までには
そんなに長くの時間はかかりません。
せいぜい１ヶ月でしょう。
このブログを読んで
「榊の本が出して見たい」などと考えていただける
奇特な勇気をお持ちの出版関係の方がいらっしゃれば、
どうぞご連絡ください。
自分で売り込む手間が省けるので大歓迎です。
さて、本当にお待たせしているのですが
間もなく榊のメルマガ「注目のマンション情報」の
第４弾が久しぶりに出せそうです。
このマンション・・・まさに住む人をシアワセに導くかもしれません。
といっても、すぐに完売するでしょうから、
それほど多くの方を幸せには出来ません。
まだ登録なさっていない方はこちらから
手続きしてください。もちろん無料です。
●６月３０日と７月１２日のセミナー参加者・引き続き募集中です。
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
セミナーについての内容は「セミナーのごあんない」をご覧ください。
または、ひとつ前のブログ記事でもご案内しています。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
榊からのアドバイスがなぜか「迷惑メール」に入るケースがあります。
だいたい２，３日から４，５日で返信していますので、
その間は迷惑メールボックスにもご注意いただけると幸いです。

景気回復・・・という文字が中吊り広告などで見え始めていますね。
榊は５月５日のブログ記事で、景気回復は早い、
ということをお知らせしました。
何度も書いているように、
この不景気の根っこは割合単純です。
アメリカ国内の「流動性」とやらが元に戻り、
再び分不相応な消費を始めてくれると
ドルを得るための輸出が産業構造の中心になっている
日本やシナ、韓国、インド、その他アジア諸国の
景気は自動的に回復するのです。
しかし、このささやかな景気回復で
再び「マンションが売れ出す」ということは、
まずない、とお考えください。
前回のミニバブルの時・・・
「土地の価格が上がってるぞ」
ということに浮かれた不動産屋がどんどん買いに走りました。
それがマンションになって一般に販売され・・・・
最初こそ、少しは売れていましたが、
やがて急下降、つるべ落とし、そして、この惨状。
もっとも基本的なことは、
マンションのエンドユーザーである
一般購入層に「買える力」が付かなければ
結局は売れない、ということなのです。
今回のこの不景気で個人所得はどうなったでしょう？
麻生さんは一生懸命バラ撒いたつもりでも、
各家庭の「不足分」をちょっと補った程度。
明日に向けての希望が膨らんだとはいえません。
結局、日本国内の根本的な内需が回復しないと
国民の多数が実感できる「景気回復」にはならないのです。
そして、マンションも売れません。
長々と景気のことを書きましたが、
このままだと「マンションの価格崩壊、第２幕」が
始まるかもしれない、ということです。
去年の秋から今年の冬が序幕。
今年の３月をピークにした決算対策セールが第１幕。
そして、今年の秋あたりから始まるかもしれないのが、第２幕。
第１幕と第２幕のちがいは何なの？
セミナーに先駆けて、お答えしましょう！
第１幕
主役　大京、オリックス不動産、日本綜合地所などの専業デベ
原因　資金繰り悪化による、決算対策値引き
対象　主に郊外型ファミリーマンション
第２幕
主役　財閥系大手不動産会社
原因　財務バランスの悪化防止、ガマンできずに損切り
対象　都心、湾岸など地価高水準エリアのタワーマンション
さて、この第２幕が本当に起こるかどうか・・・・・
すでに、湾岸の一部には兆候が見られ始めています。
住友不動産の決算からの予測もいたしました。
いくら財閥の看板を掲げても、
「売れないものは、売れない」時代です。
妙なプライドは捨てて、早く「市場化」なさることをお勧めします。
■榊淳司のセミナー開催のごあんない
「榊淳司の失敗しないマンション購入　選択眼と交渉術の磨き方」
●日時　第１回　平成２１年６月３０日(火)　午後６時３０分～
　　　　　 第２回　平成２１年７月１２日(日)　午後１時３０分～
※第１回から第２回に変更される方があり、第１回に数席の余裕が出ています。
　希望の方は早めにお申し込みください。
　参加費お振込みの確認で、予約確定となります。
●場所　第１回　銀座ブロッサム中央会館　ミモザの間
　　　　　　　 　　　東京都中央区銀座２-１５-６
　　　　　　第２回　アットビジネスセンター東京駅　Ⅰ号室
　　　　　　　　　　 東京都中央区八重洲２丁目１０－１０
　　　　　　　　　　 東京駅徒歩６分／銀座１丁目・京橋駅から徒歩２分　
●参加費用　第１回、第２回共通　おひとり様　６３００円(税込み)
●定　　員　第１回、第２回それぞれ　３０名(定員になり次第締切)
●講　　師　榊　淳司
●他にゲストアドバイザー４名予定
●セミナー内容　榊淳司の講演の後、
　　　　　　　　　　ゲストアドバイザーと榊による無料相談を実施
●参加お申込方法
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。

６月３０日に開催するセミナー
「榊淳司の失敗しないマンション購入　選択眼と交渉術の磨き方」は、
お申し込みが、ほぼ定員の３０名に達しました。
会場には若干の余裕があるので、
あと２，３名ならご参加いただけると思います。
緊急告知：６月３０日から７月１２日に変更される方がいらっしゃいましたので
　　　　　　　もう少しワクが広まっています。
ご希望の方はこちらの申し込みフォームから
お申し込みください。
さて・・・・・
「土曜か日曜だったら参加できたのに・・・・」
というご要望が多かったので、
急遽、あまり日をおかない７月１２日の日曜日に
第２回のセミナーを開催する運びとなりました。
■第２回セミナー
　「榊淳司の失敗しないマンション購入　選択眼と交渉術の磨き方」　　
●日時　平成２１年７月１２日(日)　午後１時３０分～
●場所　アットビジネスセンター東京駅　Ⅰ号室
　　　　　東京都中央区八重洲２丁目１０－１０
　　　　　東京駅徒歩６分／銀座１丁目・京橋駅から徒歩２分
●参加費用　おひとり様　６３００円
●定　　員　３０名(定員になり次第締切)
●講　　師　榊　淳司
●他にゲストアドバイザー４名予定
●セミナー内容　榊淳司の講演の後、
　　　　　　　　　　ゲストアドバイザーと榊による無料相談を実施
●参加お申込方法
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
その際、必ず「平成２１年７月１２日」のところにチェックを入れてください。
また、お申し込み後、参加費のお振込みで参加予約が確定します。
ゲストアドバイザーとして
第１回にご参加いただく予定の次の３名に加え
日ごろからこのブログにレギュラー登場する
サポート会社社長のOさん。
不動産の価値の見極めから、
契約、引渡しなどの法務についても該博な知識を有し、
多くのトラブル解決に尽力してこられました。
そして、元デベロッパー社員の経験を生かして、
みなさんのファイナンス面での購入計画に
的確なアドバイスを送るライフプランナーのTさん。
にこやかな顔でずばりと本質を突く、
男勝りの迫力と、女性らしい魅力を
併せ持つキャリアウーマンです。
さらに、インターネットを利用したマンション選びについて
テクニカル面でのご相談にお答えするのは、
榊マンション市場研究所IT戦略担当のHさん。
優しいお兄さんが、そのままお父さんになったお人柄です。
コンピュータのことについてなんでも聞いてください。
国内外でのインテリアデザインに経験豊富な
空間デザイナーのＳさんをアドバイザーに加えました。
リフォーム等のご相談にハイセンスなご提案が
いただけそうです。
今、都心や湾岸で販売されているタワーマンションはどうなるのか？
今後数年間のマンション市場はどう推移するか？
中長期的に日本の不動産はどうなるのか？
そのような中で、マンション購入に失敗しない方法は？
どうやって選んで、どうやって交渉するのか？
榊がブログではかけない突っ込んだ話をさせていただく予定です。
そして、分野もテーマも違う４名の多彩なアドバイザーに加えて
榊自身も時間の許す限り、みなさんのご相談にお答えします。
第１回から１０日あまり日を置いてはいますが
いわば「連続開催」となっているので、
そんなにすぐに満席になるとも思えませんが、
なるべく早くにお申し込みいただいたほうがよろしいかと思います。
では、多数のご参加をお待ちしています。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。

6月30日に開催するセミナーで、
何を喋ろうかな、あれこれ考えている今日この頃・・・
このブログでも、ある程度赤裸々に
業界のウラ情報を開陳しているのですが
本当は書けないこともかなりあったりします。
それは、確実ではないこと。
風説の流布に当たるようなことは書けません。
それから、特定のマンションについて
かなり突っ込んだ値引きの実態も書きたいのですが
それはあくまでも相談者からの
情報を元にしているのでであって、
売主や販売会社という「当事者」に
確認したわけではありません。
でも、ご相談をいただければ
それは個人のあいだの「会話」ですから
「今、このマンションは００％の値引きですよ」
というようなことはお知らせしています。
６月３０日に開催するセミナーでも、榊の講演のあと、
希望者には個別の相談会を行う予定です。
マンション選びや値引き交渉について、
いつもメールでしているよりも、
突っ込んだアドバイスが出来ると思います。
こういうマンションを買っちゃダメ、という場合には
割合はっきりとお伝えするつもりです。
先週の月曜日に、懇意にしていただいている
サポート会社のOさんと酒を飲みながら
業界の帰し方行く末について、
四方山話を弾ませました。
そこで出た話をひとつ。
「榊さんね、セカンドオピニオンというけれど、
だったらファーストオピニオンは誰なの？
まさか、販売担当の営業じゃないでしょ。
彼らは、売るためのことしか言いませんよ。
本当に、一般のマンション購入者のために
最善のオピニオンを出すのは、
私たち（サポート会社）でしょ？」
うーん、なるほど、その通り。
セカンドオピニオンではなく、
ファーストオピニオンですね。
Oさんが「不動産調査」を依頼された時に
作成される「報告書」を改めて拝見しました。
ビックリですね。
これと同じものを広告代理店に発注すれば
おそらく安くて100万円、という代物です。
最大手のD社だったら200万円は取るでしょう。
それを、13から15万円程度でエンドさんに
提供されているということです。
改めて、敬服しました。
そこで、榊は声を大にして
「みなさん、サポート会社を活用しましょう！」
といいたいのですが、実は・・・・
普通にマンションを住むために購入なさる方、
我々がエンドユーザーさんと呼ぶ方々のために
「専門知識を駆使してサポート」する、
と称して事業を行なっている人々も
実は玉石混交なのです。
一概に「サポート会社に頼めば安心」と
いえないので、榊も困ります。
中には「内覧同行」を小遣い稼ぎにしているような
一級建築士がいて
「アレは儲かるんだよ、テキトーなこといっときゃいいんだから」
とおっしゃっている方も結構います。
私がいつもご紹介しているOさんは
実際にご依頼になったすべての方から
「いい方をご紹介いただいてありがとうございます」
という、お礼のメールをいただきます。
「そこまでやらなくてもいいじゃない」
「ダメダメ、そんなにサービスしたら、
Oさんの日当が消えるでしょ」
私がそんなことをいうシーンも度々ありました。
残念ですね。
Oさんが100人いれば、業界は変わります。
くだらないマンションはなくなります。
マンションデベも販売会社も
何も知らないエンドさんをダマクラカスような
インチキはしなくなるでしょう。
もしOさんへの紹介を希望する方は
こちらからお申込ください。
Oさんは6月30日火曜のセミナーに
ゲストアドバイザーとしてご参加いただけます。
不動産業務の長年のご経験と、
法律面での該博なる知識と素養・・・・
みなさんの強い味方となるのは必定です。
でも・・・定員まではあとわずかです。
お早めにお申し込みください。
セミナーは
「榊淳司の失敗しないマンション購入　選択眼＆交渉術の磨き方」
というタイトルで開催します。
マンション価格は今後どうなるのか？
どうやって「資産」となるマンションを選ぶのか？
値引き交渉はどのように行うのか？
榊が直接みなさんに語るセミナーです。
まだ、僅かに席がございます。
こちらのお申込みフォームからお申込ください。
●無料相談継続中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談は継続して行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。