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• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
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  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

今日、アゼルが逝きました。
民事再生や会社更生でなく、
破産手続きとはちょっと意外でしたね。
ただ、このブログを読んでいただいている方は、
あらかじめ「注意情報」でお知らせしていたことでもあり、
慌てておられる向きは少ないと思います。
ここのところ、大手の倒産が「お休み状態」だっただけに
なんだか危険は去ったかのような、
妙な安心感が漂っていましたが・・・
実は全然そんなことはなく、
大手の倒産はこれから予定通り出て来るものと
私は悲観的な予想をしております。
さて、今日の本題に入りましょう。
只今発売中の「週刊ダイヤモンド」の臨時増刊
お題はズバリ「マンション底値買い」
月曜日はいつも電車の中吊り広告を端からチェックするのですが、
「週刊ダイヤモンド」の所を見て、ギョギョッ・・・
端っこの方に、「臨時増刊・マンション底値買い　完全ガイド」
来ましたねー。
「これは恐れ入りました、ダイヤモンド社様。謹んで買わせていただきます」
という次第で、早速読んでみました。
榊め、またなんだかんだとケチを付けるつもりだろ、
と期待された皆様にはちょっと意外でしょうが、
内容はまあまあです。
「へえー・・・そりゃ知らなんだ」とか
「そんなことあったの？」
というような意外性はほとんどないのですが、
そこは不動産に強い「ダイヤモンド」。
AERA（アエラ）みたいに上っ面を引っ掻いて、
何やらねじれた意図を隠しながら斜め目線で揶揄するだけ、
というような軽薄さは感じられません。
ただ、物足りないのは値引きについての突っ込み。
「突撃ルポ『値引きの実態』」という項では、
２組の記者が実際にモデルルームで値引き交渉をした様子を
ルポルタージュ風にまとめてはいるのですが・・・
まず、７カ所と取材先が少ない。
１回目のやり取りのみで、ドロドロする２回目以降の交渉は皆無。
攻め手も、「幾ら値引きしてくれるのですか？」という単調さで、
駆け引き、化かし合い、だまし合いの妙味もなし・・・
実際の値引き交渉はそんなもんではありませんぜ、ダイヤモンドさん！
ここはそもそも記者の突撃ルポにしたのがズレでしょう。
榊にひとことご相談くだされば、
ここ最近でたんまり値引きしてもらってマンションを買った
私の相談者を何人かご紹介できたのです。
今、新築マンションの値引きに関する
最もホットで深い情報が集まっているのは、
何を隠そう、この「榊淳司のマンション値引き情報　総合版」なのです。
私の相談者の値引き交渉成功例をベースにした「実体験記」の方が、
全然リアリティがあり、迫力が出たと思いますよ。
次に若干不満なのが、データの多さ。
別にデータが多いのはいいのですが、
ちょっとそれに頼り過ぎていませんか？
エンドユーザーは、自分の検討エリアをチラッとみたら
もうそれでおしまい。あとはパスするでしょう。
そのデータを元に何かできる訳でもないし・・・
じっくり検討して、自分の購入エリアを変える方がいるのか・・・
ちょっと疑いたくなります。
まあ、あれだけデータを出しておけば、
どこかの大手新聞社系の「根拠がない」記事みたいには
見えないので、そこが狙いなのでしょうが。
もひとつおまけに言うと、
「完成物件」だからこそできる13か条のチェックで安心物件をゲット
というコーナーもありました。
それはそれで、いいのですが・・・
やはり素人では限界があります。
こういうことよりも、サポート会社の活用を勧めてほしかったですね。
実際、多くのエンドユーザーが自分たちなりに
チェックして「よかれ」と思って契約した結果、
あとから様々なデメリットが判明して
大きな後悔をしている例がいっぱいあります。
その多くは専門家のセカンドオピニオンを得ることで
避けられたはずなのです。
そういったことを取り上げてくれなかった点、すこし不満が残ります。
と・・・少しケチを付けましたが
全般的には悪くないと思います。
780円と、レギュラー版より高めではありますが、
これからマンションを買おうという方は
読んでおいて損はないと思います。
只今、読者の方から有益な情報が入りましたので
追記させていただきます。

この週刊ダイヤモンドの臨時増刊は
2009年3月7日号の「マンション底値買い」と
ほぼ同じ内容だそうです。
したがって。3月7日号を読まれた方は、
買う必要がないそうです。

昨日、予算および関連法案が成立。
これで住宅ローン減税が決定です。
ただ・・新聞の扱いは、とても地味ですね。
でも、これは不動産業界、とりわけマンション業界にとっては朗報。
分かっていたとはいえ、大きな効果が期待できます。
だって、支持率低下や民主党小沢党首のチョンボで
麻生さんの「ヤケクソ解散」がいつあるのかと、真剣に心配してました。
そうなれば何とか民主党勝利で、予算はとりあえず暫定でしょう。
関連法案なんてタナ晒し・・・というシナリオがなくはありませんでしたから。
いやあ、よかった、よかった。
これで新築・新古マンションの在庫処理はさらに加速しますね。
特に、５０００万円以上の、これまで動きが鈍かった高額系に
一段の弾みが付くのではないでしょうか。
３０００万円台以下のファミリー系を狙っている
方々にとっても朗報には違いありません。
いつもの榊流で超カンタンに言ってしまえば、
ローン金額の１％分の税金が戻ってくるのですから、
よくある「提携ローンの優遇金利」とかで、
ローン金利が0.95%だったりすると、
金利負担がゼロどころか、0.05%と小額ではありますが
「お金を借りて利子をもらう」状態になります。
つまり「マンションを買って、お金を借りて、お小遣いget」みたいな・・・
各新聞とも大々的には取り上げていませんが、
かつてそんな優遇政策があったかと思える制度なのです。
ここでますます首を傾げたくなるのは、先日のＡＥＲＡ(アエラ)の記事。
「マンションを買うなら秋」・・・・・ですか？？？？
別に急ぐことも慌てることもありません。
ただ、指をくわえて秋まで待っているなんて、愚の骨頂！
ところが不動産業界の人々は、
どーもこの「住宅ローン減税」の正式成立に対して、
まだピンときていないようなフシがあります。
去年話が出たときに騒ぎ過ぎて、
半ば「当たり前」になっているようですね。
「既成事実」化しているのでしょう。
ここに一般エンドユーザーとのギャップを感じます。
正式成立がどういう意味を有するのか、
一般の方々にはまだ浸透していないようです。
これから、広告や現場対応で、
どんどん「お知らせ」する必要があります。
マンションの購入をお考えの方も、
このシステムの中身を自分に当てはめて、
正確に把握なさってください。
まだ、ＨＰ等でキチンと説明しているところは少ないようです。
正確に理解しておかないと、
販売現場で口八丁の営業マンにうまく丸め込まれる
材料にされかねません。
ともあれ、これは買う側にも、売る側にも朗報です。
とりあえず、緊急更新でした。

その昔、とあるマンションの広告で

「スクリーン付きのでっかい街宣車を走らせましょう」

なんて提案したことがあります。

たしか、1日15万円くらいの予算だった。制作費80万円。

折込チラシを朝、読、日経合わせて10万枚エリアに、

大型街宣車を3台投入すると絶対にそのエリアの人の目に留まります。

土日ならかなり効果的。

チラシを10万枚織り込むと、だいたい100万円。

それを2回やるよりもでかい街宣車を2日走り回らせた方が効果がありますよ、

と提案したのですが・・・まあ、一部は通りましたけど。

それで、実際に効果があったかというと、よく分りません。

来場アンケートの来場動機に「街宣車」という項目がなかったのです。

ガーン。ただ、接客の際の話題にはなっていたそうです。

まあ、今後こういう手法が広がるかどうかはクライアント次第。

この業界、一斉に走り出す癖があるので、どこかの物件で

「街宣車を走らせれば効果がある」となれば

それこそ東京中の街宣スクリーン車がマンション屋さんにハイヤーされます。

そんな日がいつか来るのでしょうか？

皆さんはマンションを探そうというときに、どこから手を付けますか？
まさか、金曜日の朝刊に折り込まれるチラシをチェックするわけではないでしょ？
このブログの読者は特にそうだと思います。
駅やコンビニに置いてあるリクルートの住宅情報誌をご覧になりますか？
そういう方も多いことでしょう。
でも、一番多いのは何か？
当たり前ですが、「YAHOO不動産」と、リクルートの「住宅情報ナビ」ではないでしょうか。
ちょっとマニアックなのは「マンションＤＢ」で、初心者は「アットホーム」あたり。
凝る方は「マンションコミュニティ」もチェックされるかもしれませんね。
つまり、みなさんがマンションと出会うファーストコンタクトは
確実にネット系の媒体になっていることです。
これは、今や誰しもが否定できない事実なのですが・・・・
世の中には5歩も10歩も遅れている輩がいます。
何よりも、売主(デベロッパー)の事業担当者、そして広告担当者。
以下に、この業界の人々の頭が如何に遅れているかということを
象徴的にお分かりいただけるエピソードを紹介しましょう。
●大手ハウジング系Ｄ社、2億円をドブに捨てる！
いまだに、新聞折込チラシが集客の主体だと考えている
アホな広告宣伝部員がいたようです。
そういう連中に、悪辣な営業で知られる某大手広告代理店が
「各物件の担当営業が新聞折込チラシを製作できます」
と売り込んだらしい折り込みチラシ製作システムの値段が2億円。
フォーマットを決めておいて、デザインにはトーシローの営業マンが、
写真や図面、地図などのデータを流し込めば立派な折り込みチラシが完成する
というのが売り物の「システム」。お値段は冒頭の通り2億円。
あーほ、といいたくなりますね（笑）。
2億円かければ、今の広告屋さんの制作費だと
約666種類のチラシデザインが可能なのです。
彼らの売り出し物件が、年間最多で60程度。
ひとつの物件で10種類もチラシを作りますか？
5種類作るにして、最短で2年たたないとコスト削減効果は出ません。
しかも・・・・・・
彼らがやろうとしている折込チラシのデザインはほぼ1種類。
その単純なデザインのチラシを作るために、
慣れない現場の優秀な営業さんがパソコンと悪戦苦闘する羽目になります。
それだけ、現場の売るためのパワーが減りますね。
目に見えないけれど、無視できない営業現場のモラル低下。
しかも、折り込みチラシはもはや集客の主体ではありません。
何を血迷っているのでしょうね。
●三井不動産レジデンシャルさんへ、もっと見やすくＨＰを作って！
榊淳司も業界ではそこそこ知られる存在となりました。
大手不動産会社の開発物件の購入を検討されている
エンドユーザーさんの相談もたくさんいただいています。
そういった場合、まず物件ＨＰで情報を確認するのですが、
そのときに、この業界の感覚の遅さにつくづく呆れます。
ネット媒体を、従来のマスメディアと同じように捉えているのが、
そもそもの大きな間違いです。
ネットというのは、ユーザーがポジティブに情報を求めている媒体です。
そのポジティブなエンドユーザーに対して、
おのが勝手な言い分をダラダラ流すなといいたい！
簡単に言えば、勝手なイメージを押し付ける動画は不要です。
私が何にイラつくかというと、必要な情報に行き着けないことです。
不動産にとって、もっとも重要な情報は何でしょう？
不動産は字のごとく動かざる資産です。
一番大事なのは「どこにあるか」。
つまりは・・・地図を見たいのです。
これが、愚鈍な担当者が作ったマンションのＨＰだと
どこにあるのかまったく分かりません。
イライラして、最後はオリジナルＨＰではなくyahoo不動産で
情報を確認する場合が多々あります。
これは、意外なことに大手で多く見られる現象。
三井不動産レジデンシャルが分譲するマンションのＨＰをご覧ください。
みなさん、きっとイライラしますよ。地図がどこにあるか分からないのです。
私も、イライラした後だと、その物件に対して不用意な悪意を抱きがちになります。
なるべく平明な眼で物件を評価しようと思っているのですが。
●イメージ広告から情報広告へ
そもそも、不動産の広告に
商品特性からかけ離れたイメージビジュアルは誤解の元であり、
モノの中身を誠実に伝えるためには不要の存在です。
ましてやタレントやキャラクターは何の意味もありません。
むしろ、販売サイドの悪意や底意の卑しさを感じます。
みなさんのご相談をお聞きしていて感じることは、
いかに「正確な商品情報」を求めておられるか。
そして、売主側が発信する情報に対して
「根深い不信」をもっていられるかということです。
その基底には、例のごとく実態とかけ離れた広告表現。
それに現場の営業マン売らんがためのトークで
いい加減な情報をまち散らしているという現状があります。
改めるべきは、営業方針であり、それにつながる広告戦略です。
そして・・・そもそもエンドさんたちが魅力に感じる商品作りです。
●不動産業界、いまだ人気業種たりえず
悲しいですね。
先日、日経新聞に載っていた
学生さんたちの就職人気企業ランキングに、
マンションデベロッパーは1社も入っていませんでした。
人気がすべてではないけれど・・・・
いい人材が集まらないと、結果的に
この業界の衰退を招きます。
それなりに面白く、やりがいのある仕事だと思うのですが、
一般人のイメージはかなり違うようですね。
嗚呼、残念！

どうも日本という国は「契約」という文化が希薄です。
今の日本のビジネス上の「契約」は、
明治以降に西欧から輸入された近代法の「契約」概念を
元にしたもので、そもそもが舶来品。
この西欧の「契約」の概念のもとは、キリスト教徒の神様とのお約束。
新約聖書の「約」は契約の「約」なんです。
そして、キリスト教の「契約」の元の概念は
ユダヤ人が彼らの神様と交わした約束＝旧約聖書の「約」なのです。
彼らの神様を唯一無二に信ずれば、
最後の審判で神様に救われるのはユダヤ人だけだ、
という我々日本人には一筋縄では理解できない「契約」。
でも、ユダヤ人はそれを信じて生まれた子には割礼をし、
土曜日には働かず、熱心な信者は髭も剃らない・・・・
彼らは神様との「契約」を粛然と守っているのです。
その流れを汲む西洋のビジネス慣行の中で、
契約というのはかなり厳粛なもの。
アングロサクソン系の連中(英米人)が、
契約というと弁護士を使って大騒ぎして、
何百ページもの契約書を作るのは、
それによってがっちりと拘束されるから。
契約書上の一言一句もおろそかにしない、
という精神は見上げたもの・・・ともいえますが、
我々日本人には結構しんどいことです。
「手付金を払って契約したのですが、今から値引き交渉はできませんか？」
この手のご相談は、1週間に3本は来ます（笑）。
まことに、日本人の契約概念はいい加減ですね。
手付金を納めて契約すれば、それは立派な契約です。
契約書にはんこを押せば、その履行に法的な義務を負います。
それを覆すのは法律違反です。
だから、契約を破棄したければ、手付金を放棄しなければいけません。
「そんなの、交渉すればなんとなるんじゃないの？」
どうやら、相談者の半分くらいはそう考えているフシがあります。
実際、そういうところも少しはあります。
私たちは日本人です。
ユダヤ人ではありません。
南船橋のユダヤ資本が売主になっていたマンションも
最近彼らはあきらめて撤退したようです。
土曜日でもモデルルームが見学できるそうです（笑）。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
売主も日本人、購入者も日本人・・・・
そこは少しナーナーになったりします。
「あのお・・・もう少し値引きしてもらえませんか・・・でなければ解約しようと思うのですが・・・」
なーんて持ちかけると、売主側も
「解約されるよりは・・・」ということになって、
少しは値引きに応じたりします。
ただ、売主はこういう交渉に応じる法的義務は一切ありません。
実際、応じない売主も多々あります。
だから、一度契約してしまったら、
手付金を放棄しない限り解約はできないと思ってください。
前回、契約する前にセカンドオピニオンを聞くべき、
という記事を書きました。
一生の買い物ですから、専門家に10万円程度のお金を払って、
きちんとした「評価」を得ることは、決して無駄にはなりません。
榊にご相談いただくのはタダです。
でも、私がボランティアでお答えするには限界があります。
契約という、それこそ何十年もローンに縛られる法的な約束をする前に、
ぜひ専門家の「不動産評価」を受けてください。
榊にご相談いただいた方には、
私の尊敬するサポート会社のＯさんをご紹介しています。
彼の仕事は、私が20年業界で生きてきた経験で申し上げて、
まず間違いがありません。
もっとも、彼は私の倍近いキャリアがあるので、
一方的に評価するのは不遜にあたりますが・・・