• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

先ほど日本綜合地所が会社更生法を
申請したというニュースが入りました。
ああ・・・もたなかったか・・・という感じです。
去年、当面の資金を銀行が融資した、
という話を聞いていましたので、
あと２，３ヶ月は持つかと思っていました。
今から思えば、ここ数ヶ月の「投売り」はまさに異常でした。
３割４割当たり前という状況だったと思います。
私は基本的にお勧めしてませんでしたが、
この1月に契約された方も多いでしょう。
3月完成・引渡し物件は、最後の仕上げまでいけるか・・・・
非常に多くの方が影響を受けるはずです。
物件によっては、引渡しが延びる可能性もあります。
また、それぞれゼネコンが違いますから、
個々の物件により対応は異なるはずです。
今日明日は電話がつながらないと思いますが、
契約者の方はそれぞれの担当者に連絡してみてください。
今は具体的なことは何も答えてくれないでしょうが、
1，２週間たてばおおよそ見えてくるはずです。
それにしても・・・・
あの珍妙なデザインも、こうなってはさらに物悲しく映ります。
再生法ではなく更生法の申請ということは、
経営陣が「投げ出した」という感じでしょうか。
ちょっと心配ですね。
もっと心配なのは、かつて「注意情報」で
日本綜合地所と一緒に取り上げた残りの3社。
どうなるのか・・・・・
そして、注目はこの日本綜合地所がもっていた土地。
２，３年前に買った多くの事業用地は
かなりのものになるはず。
救済企業が現れるのか、
それともバラ売りされるのか・・
負債の額も額ですから、更生計画が決まるまで
相当長くかかるのではないでしょうか。
取り急ぎ、更新いたしました。

まさに椿事とでもいいましょうか・・・・
この１月、マンションは結構売れました。
「そんな馬鹿な、この不景気に」
と思われる方は多いでしょう。
「総額５億円プレゼント」なんていうキャンペーンを行なったり、
「決算ですので、思い切って００００万円値引きます」と、
あからさまな値引き攻勢をかけた会社のマンションは
相当の戸数が売れました。
在庫圧縮が急激に進んでいる、といっていいでしょう。
そして、そういった企業が売主となっている
マンションのモデルルームでは、
信じられないような値引きが行なわれています。
場所によっては中古よりも安い、
という逆転現象さえ起こっています。
こういう一面を見て、
「マンションはこれからもっと安くなる。今は待ったほうが・・」
と考えている方もおられると思いますが、
私はその考えに賛成できません。
これは、過渡期の一時的現象。
まさに「椿事」ではないでしょうか。
在庫整理が終わったら、市場は徐々に落ち着くでしょう。
「投売り」の山はこの２月。
それを過ぎればだんだん少なくなって、
秋口にはほぼ終わるのでは・・・と予想しています。
現状、あれだけ高かった建築費は下降し始めています。
土地はいうまでもなく、暴落状態。
この暴風雨を耐えて生き残ったデベは、
今秋から来年にかけて、
このバブル崩壊後の新規物件の販売を始めるかもしれません。
当然、今の投売り価格よりも高くなるでしょう。
これだけ市場が混乱した後なので、
そうそうスムーズに販売が進むとも思えません。
だから、売れやすい都心や準郊外の
駅近あたりの立地が中心になるはずです。
郊外型の大型ファミリーマンションは、しならくお休み。
H社型の開発は、当面見られなくなる可能性もあります。
この椿事にうまく投売りマンションを買った方は、
この先５年１０年を、ほくそ笑みながら暮らせるかもしれません。

昨日は栄泉不動産とミヤビエステックス。
今日は平和奥田・・・・
マンション分譲を行っている会社の倒産が続きます。
実は・・・・今日はもっと大物が飛ぶのでは、と危惧していました。
でも、末日が休日の場合は、決済は翌月初営業日・・・
というルールもあるようですので、油断はできません。
さて、先週発売された週刊文春の記事
「投げ売りマンション」は本当に買いか
おお、また榊の後追い記事かと、思わず買ってしまいました（笑）。
やっぱり業界の外の人が書くと、うわべをすくっただけになります。
不振物件は値引きを提示されたエンドさんに取材しているのに、
好調物件はデベを取材して、ほぼ言いなりの記事。
二子玉川のライズが1033戸中240戸売れて「好調」ですかい？
いったい何人集めた上で240戸を契約したのでしょう？
「土日で百数十組のお客様がいらっしゃいます」
なるほど・・・もう１年近くやっていたことだし、
軽く1００００組くらいは集めましたね？
それで２４０戸のご契約ですか。
おめでとうございます。
どうぞ残り793戸売るのに、３５０００組くらいお集めになってください。
このペースでいけばあと３年弱でめでたく完売するでしょう・・・・
ちょっと意地悪すぎですか？
でも、それだけ文春の取材が甘いということです。
驚いたことに、はじめの２頁はそういったヨタ記事で、
あとの３頁はなんとご高名なる住宅ジャーナリスト・桜井幸雄先生のご登場。
そのテーマは「賃貸よりもトクなマンション」１００。
おー・・・・マンションの営業マン顔負けのテーマに
首都圏、近畿、北海道、福岡から厳選１００物件の提示とは恐れ入りました。
桜井先生とは縁の薄そうな三菱地所やオリックス、
私の「注意情報」に出てくる日本綜合地所等が
入っていないのは笑って済ませるとして、
全物件に販売センターで算出した「毎月の返済額目安」まで
ご丁寧に表示していただくとは、
マンションデベと販売会社にとっては涙がでそうな企画ですね。
それも、当然実勢価格とはかけ離れた「表示価格」を元に
算出なさっているらしき数字。
それでもなんとか家賃よりも安そうに見えます。
みなさん、もっと賢くなりましょう！
あしたから２月です。
マンションデベが恐れる決算の締めは、だいたいが３月末です。
３月上旬に契約を終えて、末日までに残金清算で「お引渡し」となれば、
その売り上げが今期の決算に入れられます。
だから、彼らの勝負は２月中です。
ここが大きな山場。
マンションデベがいっせいに「投売り」に走るなどということは
１０年に一度、あるかないかです。
このチャンスをぜひモノにしてください。
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２，３日から最長で１週間ほどお時間をいただいています。
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昨日、広島の章栄不動産が再生法を申請しました。
首都圏でも分譲事業を行なっていたので、
影響を受ける方も多いことと思います。
最近、ご相談の中で多いのは、
「売主が倒産したらどうなるのでしょう？」
という内容のものです。
今日は、改めて・・・簡単に説明してみましょう。
以前にも書きましたが、
購入された方に大きく影響するの次の3点です。
１　アフターサービス
２　瑕疵担保責任
３　ブランドの毀損(資産価値の低下)
マンションというものは、住み始めてからも様々な問題が発生します。
「入居以来、一度もトラブルがない」などというのは稀なことで、
大なり小なり、売主さんのアフターサービスを受けることになります。
この期間は、売主によりますが2年～5年ほどです。
電話で説明を受けたり、専門家が来訪して修繕してくれたり・・・
細かな不具合だけだったらいいのですが、
・雨漏り
・タイルの剥落
・コンクリートのひび割れ
など、建物の基本構造に関わる瑕疵(よくないこと、キズ)
が発生することも十分にありえます。
これは、入居後すぐではなく、数年後に見つかることが多いのです。
そこで、法律で10年間はそういった瑕疵の補修を
売主に義務付けています。
「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。
そしてブランドについては説明するまでもないでしょう。
次に、倒産のカタチによって、これらの影響も異なります。
A　会社が存続する場合
　　再生法や更生法を申請し、再生計画、更生計画が決定される場合です。
B　会社が清算される場合
　　破産、もしくは再生計画、更生計画が決定されず清算となる場合。
Aの場合は売主としての責任が引き継がれます。
元気な企業ほどではないでしょうが、
いちおう１と２については、その責任を果たす企業が存在するわけです。
３のブランドは傷つきますが、回復するチャンスもありえます。
Bの清算の場合、アフターと瑕疵担保は、これを担う主体がなくなります。
よく「ゼネコンが大手だから安心」ということを書かれますが、
ゼネコンは発注を受けた売主企業に対してのみ
瑕疵担保責任を果たす義務があり、
その向こうにいる購入者に対しては直接責任を負いません。
「ウチは知らん」といえる立場にあるわけです。
もちろん、そんなことすると世間からは非難轟々となりますが。
ブランドが傷つき、資産価値に影響するのは言うまでもありません。
さて、上に記したのはごくごく簡単なスキームです。
現実には、
全戸数の半分程度が売れていた場合、
建設途中で倒産した場合、
JVの1社が倒産した場合、
倒産した会社の残住戸を買い受けた会社が再販売する場合、
など、複雑に絡み合うことが多く、
すっきりと上のケースに当てはまらいケースがほとんどです。
そういった場合は・・・ケースバイケースです。
何度も同じことを書いていますが、
そういった法律関係に精通している方でもない限り、
倒産した企業、あるいは倒産しそうな企業が
売主になっているマンションは、購入を避けた方が無難です。
「それでも、その物件が気に入っている。買いたい！」という方は・・・・
私がいつも勧めているのは、信頼できるサポート会社を選び、
専門家によるチェックをしてもらってから契約することです。
もう契約してしまっていたなら、
内覧時にそういった専門家を伴い、
瑕疵がないか十分にチェックしてもらうべきでしょう。
はっきりいってお金がかかります。
私の知り合いで、すごく良心的に、しかも誠実に仕事をするところでも
9万円から15万円程度かかります。
でも、この費用は長い目で見ると決して高いものではありません。
彼等が出す「報告書」は、出したお金に対して十分見合うものです。
買う買わないの有力な判断材料になるほか、
将来的な危険もある程度予測できます。
むしろ、それをしないことによって
一生後悔するような無謀を避けられることを考えれば、
安いものでしょう。
●緊急に
「注目のマンション情報３」の物件を訪問になり、お悩みの
「不動産についてはド素人の会社員女性」Yさん。
いただいたメールアドレスが文字化けしてアドバイスを送れません。
土曜日に再訪とのことですが、至急にもう一度アドレスをお知らせください。
大阪の①②③④の４物件ご相談のS・Mさん
メールアドレスに不備があってアンデリバリーになっています。
もう一度アドレスをお知らせください。
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マンション購入のご相談の中で
「手付金を入れて契約してしまったが、
どうも他の住戸は値引きをしているみたい・・・
今から値引き交渉はできないでしょうか？」
という感じのものが結構あります。
法的にいえば、これはできません。
一旦契約してしまえば、
双方に契約履行の義務が生じます。
そのために・・・・
いつかブログでも書いたとおり、
できるだけ手付金は少なくしておくのが無難です。
不動産屋さんは、なんとか契約にこぎつけたいから
「・・・の場合はお返ししますから、００万円入れてください」
的なことをいってくる場合が多々あります。
「・・・の場合」が、ローンの不成立や自宅の売却等の当たり前のことなら、
契約書に明記してあるのでよいのですが、
「親の援助が得られなかった場合は・・・」
「株が売れなかった場合は・・」
「奥さんのオーケーが出なかった場合は・・」
「奥さんが妊娠して家族構成が変わった場合は・・・」
などなど、通常のフォーマット契約書に記載されていない場合は？
これは口約束になります。
かなり不確かです。
口約束した人が、退職した場合はウヤムヤです。
担当者変更になって、どこかへ行ってしまった場合もウヤムヤ。
「ええ、そうでしたっけ？」と、とぼける輩もいます。
「そんな覚えはありません」という、悪質な担当者も・・・
実は結構たくさんいます。
非常に残念なことながら、
業界全体で見ると、こういったモラルが高いとはいえません。
「解約の場合は違約金をお支払いいただきます」
などという、違法な要求さえしている例があります。
では、そういうちょっと変わった条件をつけて契約する場合、
どうすればよいのか？
ベストは、契約書に「特記事項」として記載することです。
「これは会社で決められているもので、それはできません」
彼等は多分そういうでしょう。
「だったら契約できません」
と突っぱねるのが一番です。
でも・・・たいていの方は、そんな強気には出られないのですよね。
日本人は、自己主張をするときに、どーも弱気です。
次善の策は
「・・・の場合は契約解除とし、手付金０００万円を全額無条件で返還します」
という内容の念書を、現場の責任者に書いてもらう。
現場のチーフが気骨のある人間だったら書くでしょう。
ところが、柔なサラリーマンなら逃げます。
しかし、それもできないのなら、
契約書に判子を押すべきではありません。
契約書に判子を押すということは、ローンが不成立でない限り
「0000万円を支払います」と約束したことと同じです。
法律的には、そこで「債務」が発生するのです。
さて、実際のところ
「手付金を放棄してでもキャンセルしたいのですが」
と、持ちかけると
「ええ・・・だったら、あと00万円お値引きしますので、なんとか・・」
となる場合がほとんどです。
でも、その「00万円」は、実際その時点で行なわれている
他住戸の値引きより一桁くらい低い場合がほとんどです。
つまり、手付金を取られている限り、
交渉は圧倒的に不利です。
ご相談にお答えしていてつくづくと感じるのは
「不動産屋＝交渉のプロ、専門家」に対して
「購入者＝一般人、素人」の交渉(戦い)は、
購入者側のマインドがしっかりしていないと、
相手のペースにはまってしまう、ということです。
榊に相談くださった方には、
「・・・すればいいですよ、そこは強気に！」
とアドバイスする場合が多々あります。
「アドバイスに従って交渉したら000万円まで値引きしてもらえました。
本当にありがとうございます」
という返信をいただくと本当に嬉しいのですが
「・・・・とまではいえなくて・・・000万円を提示されました。
これが限界なのでしょうか？」
なーんて、弱気の方も結構います。
こちらとしては「・・・・と言えばいんですよ。そこは遠慮なさらずに！」
と励ますのですが、言えないのはその方の性格なのでしょうね。
かといって最初から最後まで、強気で押し捲るのも逆効果です。
いつか書いたとおり、担当者にソッポを向かれても
交渉が前に進みません。
今は値引きが当たり前になっています。
値引きせずに売っているマンションは珍しい存在です。
本当に、十年に一度来るかどうかの買い時。
でも、本当に上手にお買いになるためには
各人がしっかりと交渉なさって、
最大限の値引きを勝ち取らねばなりません。
何度も書いていますが、値引き交渉に特別なテクニックはありません。
一番大切なことは、しっかりとした心。
麻生さんのように、発言がぶれてはいけません。
「私は0000万円だったら買います」
というコメントを繰り返しているだけでいいのです。
もちろん「0000万円」という目標は、
しっかりとお調べになった上で決めてください。
相手が「００％引きです」なんていっても、
そこでグラグラ来てはいけません。
元の価格設定がありえないくらい高い場合がありますから。
目標設定については、ご自身でお調べになり、
納得の上で決められるのが一番です。
ご自身で「このマンションは0000万円くらい」
という感覚を持っておられると、
それが相手にも伝わり、交渉が有利になります。
担当者は自分が売っている物件が割高なことについて
アレコレと理屈をつけますが、そんなのは適当に聞き流してください。
大抵は独りよがりな屁理屈です。
まわりの競合物件の価格、値引き状況、そして中古相場など、
ネットである程度相場観を掴むことは可能です。
お迷いになったときには、
ご相談いただければ榊も協力させていただきます。
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榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラムを連載しています。
今回の内容はずばり「不動産投資も今が買い時！」
実際に買って住む方にはあまり関係ないかもしれませんが、
ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。
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当方よりメールで返信差し上げます。