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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

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• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
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• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

●注意情報
コスモスイニシア
日本綜合地所
フージャース
プロパスト
(アイウエオ順)
最近、業界内で年内・年明けの動向に「注意」が集まってる4社です。
●JV案件の志を疑う２
みなさまからのご相談で、最近めっきり増えたのが
「売主の会社が倒産したらどうなるのでしょう？」
あるいは
「契約して手付金を納めたけれど、再生法が申請された。どうなるのでしょう？」
といった種類のものです。
個々のケースによって微妙に異なるので一概にどうとはいえませんが、
一番の問題は
・瑕疵担保責任などのアフターケア
です。
あまり表には出てこないものですが、
新築マンションの引渡し後のトラブルは案外多いものです。
水漏れ、雨漏り、床の反り、タイルの剥落、コンクリートのヒビ・・・・
「業界大手だから」「老舗企業だから」「テレビでCM流しているから」
安心できるとは限りません。
私が知る限り、大手でもかなり問題は発生しています。
業界ではこういう問題が発生した場合の対処を
「クレーム処理」と呼んでいます。
自分たちが「欠陥」の元を作っておいて
「クレーム」と呼ぶのは、なんとも傲慢な感じがするのは私だけでしょうか？
こういった問題が発生した場合、
もし売主が民事再生だったらどうなるのか？
補修を求める先の会社がなくなっているか、
半身不随常態か、あるいは名前も中味もまるっきり変わってしまっているか・・・・
というのが最大の問題だと思います。
中には、保険に入っている場合もあります。
その時は保険でカヴァーできるはずですが、
それにしても元々責任のある会社が対処するのと
おのずとやり方が変わってくるのではないでしょうか。
さて、こういう問題が発生した場合、
売主がJVで何社もある場合はどうなるのでしょう？
いわゆる、民法でいうところの共同債務になるはずです。
それぞれの持分に応じて補修の費用を負担しなければならないのです。
「だったら別に問題ないじゃない」
という声が聞こえてきそうですね。
その通り。
JV全社がすんなりと負担を承諾すればなんの問題もありません。
ところが・・・どこの社会にもいるでしょ、変なのが。
JVの中にもいるかもしれません。
例えば中の1社で決定権を持つ人物が、
補修計画書とその見積書をチェックして
「ここがおかしい」「これはもっと安くできるはずだ」
「なぜこの業者なんだ」
なーんてゴネ出して判子を押さなかったらどうなるか・・・
もちろん、その間は補修工事を行なえません。
補修工事が遅れて不利益をこうむるのは、
そのJVのマンションを買って住んでいる人。
JVに参加している企業が多ければ多いほど
こういった「変な人」による履行遅延が起こりやすくなります。
また、分譲・引渡しが完全に終わってから、
JVの1社が再生法を申請したとします。
そして、分譲したマンションに欠陥が見つかり、
補修をしなければならなくなった場合は・・・・
その再生法申請企業に負担能力がないと、
他のJV参加企業が肩代わりするのでしょうが、
やはり手続きが煩雑になる分、
補修工事が遅れるのではないでしょうか。
広告で「日本を代表する企業○社が事業主だから安心」
的な謳い文句をよく見かけます。
それは「日本を代表する企業○社全部が合意しないと、
アフターケアひとつできない事業だからご注意」
と読み替えてもいいのではないでしょうか。
売主が1社なら、決定権者はひとり、あるいは社内の数人。
でも、例えば「JV9社」となると、決定権者は「×９」なのです。
何かの欠陥・不具合が発見された時、
事業主が1社だったら、
「これは速やかに処理しなければ会社の信用に関わる」
という意識が働きます。
自然、対処もスピーディなはずです。
これが9社もあったとしたら・・・・
例の「赤信号みんなで渡れば・・・」の気持ちが生まれ、
9社それぞれの心理的な責任意識は希薄になると思います。
さて、JVプロジェクトの批判ばかり書きました。
少しは褒めておきましょう。
●JV案件のメリット
それは、中の1社が途中で倒産しても
その持分を他の企業が肩代わりして責任を引き継ぐ、
という契約があらかじめ為されていることです。
その点、購入者側にも安心できます。
もうひとつあるとすれば、
それぞれの参加企業がもつ得意分野が
マンションづくりにに反映されること。
電力系や電機メーカー系が参加していれば「オール電化」、
ハウスメーカー系が参加していれば
戸建て用の建材やプラン作りのノウハウを活かせる、とかです。
以上、JVプロジェクトの項を一応終えます。
ご意見・ご感想、そしていつもの通りご批判もあれば
コメントでどしどしお寄せください。
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
もうすぐ発売される「日経マネー」に掲載される
榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラム。
今回の内容はずばり「不動産投資も今が買い時！」
実際に買って住む方にはあまり関係ないかもしれませんが、
ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
●メール配信のお知らせ
「榊淳司の注目のマンション情報」の
第3弾を現在計画中です。
今度は、ちょっと変りダネのマンションを紹介しようと思っています。
これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
メールにより自動配信させていただいています。
不用の方は、コメントをお寄せいただく際に、
その旨書いて置いてください。
「注目のマンション情報」の中味だけ読みたい、という方は
榊淳司の注目のマンション情報
↑↑↑こちらでメルマガを登録してください
●ご相談をいただいているみなさまへ
回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれからひと仕事片付けた後、
各ご相談へのアドバイスを書いてお送りしたいと思います。
すべての方まではできないと思いますが、
だいたい４，５日以内にはお送りするように心がけています。
もし、それ以上経っているのにこない、
と言う方は申し訳ございません。
手作業で行なっているので、見逃した可能性があります。
恐れ入りますが、もう一度こちらのからコメントからお送りください。
★コメントをいただく際に、
○検討の物件名
○住戸の広さ、間取り、条件
○価格、先方の提示価格
○交渉過程
○家族構成など、マンションを買う理由
○その他必要と思われる条件
など、こちらが判断する上で必要と思われるアウトラインを
ある程度お知らせください。
ただ、個人情報は不要です。
首都圏、近畿圏の方については土地勘を交えた
アドバイスを差し上げられる場合があります。
その他のエリア及び首都圏・近畿圏でも
榊の土地勘のない地域につきましては、
申し訳ございませんが、市場データやＨＰ情報による
一般的な見解をお伝えしています。
榊淳司

今や世界的な映画人になった
かつての日本の一漫才師がいったギャグ・・・
「赤信号、みんなで渡れば怖くない」
これは、日本人の行動様式を悪意の目で活写しています。
国際航路の大型豪華客船がまさに沈没しようとするとき、
脱出用のボートに乗り移れる人数に限りがあったとします。
世の習いとして女性と子ども、老人が優先されます。
後に残る男どもを説得する殺し文句として
アメリカ人には
「席を譲る君たちはヒーローになれる」
イギリス人には
「それがジェントルマンの義務です」
ドイツ人には
「女性と子どもと老人を優先するのが規則です」
日本人には
「他の方も皆さんそうなさっています」
といったとか、いわないとか・・・・
さて、この日本人の悲しき習性を余すことなく発揮しているのが、
マンションにおけるＪＶ案件です。
ＪＶとはジョイントベンチャー・・・だったと思います。
簡単にいえば、何百戸もの新築分譲マンションの「売主」に
聞いたような大企業の冠をかぶせたいくつもの会社が名を連ねていること。
つまり、売主が1社ではなく複数になっている場合。
なぜ、そういうことになるのか？
裏を明かせばカンタンなことです。
どこかの大企業の工場跡地とか、
いわくつきの土地の権利関係を整理した大きな敷地とか、
行政が持っていて払い下げた埋立地とか、
行政に連なる公団が持っていた再開発用地とか・・・・
そういう土地をどういう経路かで仕入れることに長けた
ゼネコンがあります。この企業を仮にＨ社と呼びましょう。
ところが、これを自分のところで購入して、
マンションにして販売して売れなかった場合・・・大変です。
かつてＨ社がマンションの分譲事業で大失敗なんかしていると
なおさらリスクには敏感です。
そこで、Ｈ社はもともとゼネコンであることを生かし、確実に利益が取れる
「設計」「建物建築」「販売代理」「管理」だけを請け負うことにして、
それを条件として他社に転売します。
このとき、土地のスケールが大きすぎると1社では中々決断できないので、
Ｈ社は複数の大企業に話を持ちかけます。
「このマンションが完売すると事業規模が００億円、利益が0億円。建築や販売はすべて私どもにお任せ下さって安心です」
「○○社さんが００％の持分について、事業化の方針です」
という感じで、脇の甘い大企業に持ちかけるのです。
その時に、○○社が日本を代表するような企業だと、
それを聞いた一部上場でも、成り上がり系の企業は
「じゃあ、うちもそこに名を連ねよう」ということになります。
そういったシナリオで
「日本を代表する○○社と○○社、○○社の共同事業」という
広告の謳い言葉にあるようなＪＶが成立するのです。
でも・・・みなさん、不思議に思いませんか。
そもそも、そのマンション事業が成功するはずなら
なぜ土地を仕入れる能力のあるＨ社が単独でやらないのですか？
単独でやれば、土地の仕入れ、設計･建設･販売･管理・・・・
デベロッパー事業のすべての利益を総取りできるのです。
その総額や、莫大です。
それをせずに、あえて他社に転売して、
自分たちは設計･建築･販売の薄い利益で満足する・・・・
不思議でしょ？
それは、デベロップメント(開発)事業には、巨大なリスクが伴うからです。
かつてＨ社がデベロッパー事業の失敗によって
企業滅亡の危機を味わっていたとすれば、
あえてそのようなリスクを避けようとするのは、それなりに理解できます。
でも・・・・
そんなリスキーなマンション開発事業を、
Ｈ社があえてリスクヘッジした土地で行ってきた企業は
一体何を考えていたのでしょう？
これは榊の理解の範囲を超えます。
あえて答えを出すとすれば、冒頭に申し上げたコメディアンのギャグ・・・
「赤信号、みんなで渡れば怖くない」
そして、日本人の悲しい行動様式・・・
「他の方も皆さんそうなさっています」
そんな低い志で、エンドユーザー一人ひとりの人生に関わる
マンションを開発･分譲している企業の安直な事業姿勢に、
榊は素朴な疑問を感じ続けてきました
あえて言いましょう。
事業主企業が数多く名を連ねるＪＶ案件には
よきマンションをつくろうという魂は宿っていません。
そこには
「みんなと一緒にちょっとだけ危ない橋を渡って、安直に儲けよう」
という、志の低い事業マインドが作った
出来合いのマンションがあるのみです。
ただ・・・そのようなマンションの中にも
現場の設計者や事業担当者の熱意が
込められた商品が・・・少しはあります。
それを見分けるのは、一般の方にはすごく難しい問題だと思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
現在販売中の月刊誌「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されています。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
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榊淳司

自民党の税制調査会での方針が決まったわけですから、
ほぼ決定・・・・のはずですね。
それを受けてか、今日は不動産屋さんの株が軒並み高騰。
年があけたらマンションが飛ぶように売れる？
のではないかという観測されているようです。
実際にどうかは分かりませんが。
きな臭いのは、自民党が分裂模様を呈していることです。
もし、新党結成で内閣不信任案可決－解散、
なんてことになると、それどころではなくなります。
早くこの法案が国会を通って欲しいですね。
中味を見ると・・・どうやら、今年買った人には適用されないようです。
160万円と600万円なら、それはやっぱり来年にした方がいいでしょう。
それに、今回は住民税からも控除されるので、
より多く恩恵を受けられることになります。
というわけで、ご購入されたマンションで
年内に引渡しが予定されている方は、
極力来年に延ばされることをお勧めします。
どうしても引き延ばせないときは、
せめて引越しを来年に繰り越してください。
もちろん住民票を移すのも来年に。
現行の制度では「居住の用に供す」のを始めた年からの適用です。
引渡しが今年でも、住み始めたのが来年なら、
新しい制度が適用されるはずです。(現行規定では)
今年引渡しを受けて引っ越された方は、
お気の毒と言うほかございません。
ただ、間違いのないように申し上げておきますが、
住宅ローン控除はローンを組んだ方のみに適用されるもので、
全額現金でお買いになった方には関係ありません。
現金の場合は別の控除の対象となります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
現在販売中の月刊誌「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されています。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
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●ご相談をいただいているみなさまへ
回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれからひと仕事片付けた後、
各ご相談へのアドバイスを書いてお送りしたいと思います。
すべての方まではできないと思いますが、
だいたい４，５日以内にはお送りするように心がけています。
もし、それ以上経っているのにこない、
と言う方は申し訳ございません。
手作業で行なっているので、見逃した可能性があります。
恐れ入りますが、もう一度こちらのからコメントからお送りください。
★コメントをいただく際に、
○検討の物件名
○住戸の広さ、間取り、条件
○価格、先方の提示価格
○交渉過程
○家族構成など、マンションを買う理由
○その他必要と思われる条件
など、こちらが判断する上で必要と思われるアウトラインを
ある程度お知らせください。
ただ、個人情報は不要です。
首都圏、近畿圏の方については土地勘を交えた
アドバイスを差し上げられる場合があります。
その他のエリア及び首都圏・近畿圏でも
榊の土地勘のない地域につきましては、
申し訳ございませんが、市場データやＨＰ情報による
一般的な見解をお伝えしています。
●本日の話題は「週刊朝日」その他の記事についてです
地下鉄に乗っていると今週号の「週刊朝日」の
中吊り広告が目に飛び込んできました。
「不動産底値買いのチャンス
　専門家が教える値引きの極意」
あれ、それは今、私が今やっていることじゃん！
と思って・・・・いつになく買ってしまいました（笑）
何か私も知らないような奥の手があるかと思いきや・・・・？？？
掟破りの「担当者ボーナス」なんてのも紹介されていましたが、
なんだかやましいことしているみたいで、嫌ですよ、そんなの・・・
これだけは押さえたいマンションの「必須チェックポイント」
というのがあって、こちらの担当「専門家」は元東急設計の碓井民朗さん。
昔々お会いしたこともあって、私も尊敬しています。
専門家ならではのディテールが示されているので、
巷の住宅情報誌が取り上げがちなものより使えるでしょう。
しかし・・・全体的にはいつもどーりの期待はずれ。
業界の外の人間が業界の中を取材して書くのだから、
やっぱり限界がありますね。
記事のボリュームにも限りがあります。
最近、いろいろな雑誌でこの手の企画をたくさん見かけるようになりました。
私がこの数ヶ月間言ってきたことを、
今さらの如く強調していただいているので
こちらとしても光栄に存じています。
ひょっとしたら、私のブログをご覧になっているのでしょうか？（笑）
それとも、先月20日に発売された「日経マネー」の、
私のコラムをお読みになったのでしょうか？
●住宅ローン減税、ほぼいけそうか？
やっぱり最大600万円になりそうな気配ですね。
ただ、いつ買った人に適用されるのか、
という我々が一番知りたいことが不透明なまま。
これでは動きようがありませんね。
私としては前回のブログ記事以上に申し上げることはありません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
現在販売中の月刊誌「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されています。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
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これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
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値引き交渉のコツ
本当は「値引き交渉のコツ」などは、あってないものです。なぜかというと、個々のケースとそれぞれの人物のキャラクターによって、値引き交渉の情景はまったく異なったものになるからです。だから、どのケースにも適用できるような「コツ」はありません。ですので、ここでは一般的なことだけ書いてみます。
●どう切り出せばよいか
みなさんからのご相談を読んでいると、これが一番難しいようですね。特に首都圏の方・・・・
ここから先は、さらに内容を充実して
交渉術のパワーをアップさせた情報教材としました
２００９年６月２５日追記