マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
土地さえあれば、マンションを建てる会社

「なぜ登るのか？」という問いに、
登山家のＪ・マロリーは「そこに山があるから」と答えました。
「なぜ建てるのか」と問うと、
「そこに土地があるから」と答えるのがマンション屋さんです。
土地さえあれば、どこにでもマンションを建ててしまう会社があります。
自分のお金で建てるのではありません。
「こんな土地がありますよ。だからマンション建てて売りませんか。こんなマンションを建てて、うちの子会社が販売すれば、こんなに儲かりますよ」と他の会社に持ちかけるのです。
自分の力で土地を見つけてこられない会社がそれに乗ります。
1社だけなら不安だろうからと、ひとつのプロジェクトに何社も付けます。
これがいわゆるJV（ジョイントベンチャー）案件と呼ばれるもの。
マンションの分譲広告で、事業主が何社も記載されているのがコレ。
最後に（設計・施工）とかいう自社が入り、（販売代理）として子会社が付きます。
事業主に名を連ねている会社は、ほぼレギュラーといっていいほど、
どのプロジェクトにも同じような顔ぶれがそろいます。
業界では「○社と愉快な仲間たち」と揶揄されています（笑）。
こういう案件が、うまくいっていれば平和です。「愉快な仲間たち」も楽して儲かります。
ほんの１年前までは、まあまあうまくいっていました。
各社とも「いい話があったら一口乗せてよ」と、擦り寄っていました。
ところが・・・
そんなあまーい話がいつまでも続くとは限りません。
そのうち「へえ、こんな場所で大丈夫なの？」という土地ばかりになりました。
遠くて、不便。とてもマンション事業が成立しえないような土地が持ち込まれるようになりました。
不動産バブルで土地価格が高騰。マンション用地として買える土地の質がどんどん劣化していったのです。
「○○社さんも○○％もたれることになりましたよ。御社も早く決めていただかないと・・・」とか
「大丈夫ですよ。来年になればマーケットが追いついてきますから」なーんて囁きながら・・・・
花男のセリフじゃないですが、普通に考えれば「ありえないつーの」といいたくなります。
それでも、買った会社は買った。
そのほとんどが、今では怒涛の完成在庫。各社の担当者は心の中できっと思っています。
――騙された
しかし今では受注の大幅減と資材高騰のあおりをうけてか、業績低迷。株価も100円近くまで落ちてきました。ただ、ここが飛ぶかどうかは・・・・この前書いた政・官のかかわりから、微妙です。
さて、コメントでいただいたご相談にお答えいたします。
近畿からいただいたFさん
二人目のお子さんがお生まれになるのなら、本当はもう少し広めのマンションがよいと思いますが、予算との兼ね合いから仕方なさそうですね。ただ、ご検討中の案件は慎重になられて方がよいかもしれません。というのは、ご懸念されている南側の住棟ですが、もうすぐ完成なのに販売が行なわれていないのは、何らかの理由があるからと想像できます。噂のように売主変更もないとはいえません。この事業主は、いわゆるカタカナ系の老舗なのですが、近頃は資金繰り不安が囁かれています。飛ぶようなことはないと思いますが、事業整理で「南側」の売主が変更になることが十分想定されます。そうなれば、販売不振の「北側」より安くなるのはほぼ確実です。そういった意味で、急ぐ理由がない限り、しばらくは様子見でよいかと思います。
前田さん
ご指摘の通りA工務店のマンションが、高いクオリティであるという話は聞いたことがありません。地方専門といってもいいデベロッパーなので、目の肥えた首都圏、近畿圏の客を相手にするよりも一段低めで商品作りをしていると考えるべきでしょう。ただ、選択肢が少ない場合は・・・・そのエリアのマーケット状況が分からないので、これ以上はなんとも申しあげられません。
建材メーカーさん
現場の感覚では、マンションの建設費はここ5年で倍になっています。とくにこの1年の高騰が異常です。もうすぐ沈静化するとは期待していますが・・・
榊淳司



好調偽装と今後の展開について

マンションの分譲広告で、まだ売れていない住戸が50戸以上もあるのに
「販売戸数/15戸」などと表示し、さも順調に売れているように装ったり、
あるいはまた、本当はあと20戸くらいあるのに
「限定3戸、お急ぎください」などと煽りをいれるのは、この業界の常套手段。
最近では、まだ20戸以上売れ残った住戸があるのに
「完売御礼」などという看板をでかでかと掲げる物件も出始めました。
「よそは売れてないけれど、当社のマンションはブランド力があるから売れています」
というフリをしているわけです。
「なんだ、お前のところも売れていないのか？」
と思われると、イメージが損なわれると考えているのです。姑息ですね。
じゃあ、売れ残った住戸はどうするの？
当然、誰もがそう思いますね。
これは私の想像ですが、
・こっそり仲介業者に流して、流通市場でさばく。つまり中古として処分する。
・こっそり賃貸に回してしまう。この場合は、関連会社に名義変更します。
・ほとぼりがさめたころに「キャンセル住戸発生」とかなんとか、白々しく売り出す。
まあ、そういったところでしょう。
ただ、それができるのも、全体の８－９割が売れて、事業収支の黒字を確保したあとです。
このブログで、今回のバブルの「分水嶺」と紹介した物件は、
どうやらそのラインまで達していないので、恥を忍んで今でも販売継続・・・・
と私は睨んでいます。コメントも入っていますしね。
唯一好調と世間で考えられているデベロッパーでさえ、
こういう疑いを抱かれている惨状・・・・・
週刊誌などでは、次にどこが飛ぶのか、うるさいほどです。
しばらくは、デベやゼネコンの倒産が続くことは確かでしょう。
今後、当ブログでは以下の２つの点に注目していきます。
１　来年以降、市場に新規供給されるマンションの価格水準と中味
２　倒産劇は、マンション建設最大手のH社まで波及するか否か
１については、価格を抑制するために内容が劣化したマンションが供給される恐れが多分にあるからです。つまり、デベロッパーが外見だけよさげにみせて、中味では手抜きにした商品を供給しようとするのです。これは、土地代と建築費の高騰にもかかわらず、価格を抑えなければ売れない現状から予想できること。消費者にとっては要注意です。
２は非常に政治的な見方ができます。ここは政と官につながりが深いので、リトマス試験紙の役割を果たします。ここが飛べば、政府も官僚も無為無策のままこの不動産不況をやりすごす、という判断ができます。逆に、何かの救済が図られれば、それは官が重い腰を上げたということです。
みなさんのコメントは大変参考になります。
これからもどしどしお寄せください。
また、執筆の依頼もコメントで受け付けております。メールアドレスをご記載ください。当方より連絡します。筆名は異なるかもしれませんが。
榊淳司



負の連鎖脅迫はどこまで続くか

デベロッパーが飛べば、建設を請け負っていたゼネコンが代金未収になってそれに続く・・・・
興大が飛んだことでサンペイ、多田が飛びました。
近藤、ゼファーの影響はこれから出てくるでしょう。
マツヤも飛びました。
株式市場を見ると、ここ数日他のデベロッパーの株価が何とか持ちこたえているのに反して、
矢沢のエイちゃんのスポンサーだけがダラダラと下落しているのが何とも気になります。
相変わらず、広告では派手な露出をしているようですが・・・・
デベロッパーからゼネコン、そしてそこにぶら下がる中小の各業者・・・・
この負の連鎖はいつまで続くのか、どこで止まるのか？
氷河期はまだ、始まったばかりです。
しかし、深い谷の底を見据えながら、次の上り坂をのぞいている連中の蠢動が始まっています。
資金的に余裕のある財閥系、金貸し系のデベが、
目先の資金手当てさえ危うくなったカタカナ系デベから土地を安く買い叩いています。
都心の美味しい土地ばかりを選んで、札束で頬を張るように・・・
だから、都心の土地の実勢価格はどんどん下落しています。
私のざっくりとした感覚で最盛期の半分以下といったところ。
こういうことがマスコミで報じられるまでには、まだ数ヶ月かかります。
政府の統計に出てくるのは1年から2年先（笑）。
今、仕込んだ土地が商品化されて世に出てくるのは再来年。
その頃には、少しは建築費も下がっているかもしれません。
今、建築費高騰の原因となった各種建材は売れなくて・・・いわゆる需給が緩んだ状態。
いずれ下がるという前兆ですね。
今週はまだまだ不穏な動きがありそうです。
榊淳司



ミニバブルの典型例

4年ほど前、新浦安で約4万4千㎡のまとまった土地の競争入札が行なわれました。
落札したのは、他ならぬ野村不動産。予想入札額の3倍以上の高値落札。
当時の建築費から換算しても、事業計画は坪200万円を軽く超えます。
その二年前に、その近辺で分譲・完売したマンションの坪単価が140万円前後。
高値買いで有名なHさんも「がんばって180万」というところだったのです。
「いくらなんでもそれは高すぎませんかい・・・」
というのが我々業界人の感想でした。
人気の高い新浦安といっても、駅から歩けないバス便。
当時、坪200万ちょいといえば、山手線沿線でも探せたくらいの高価格。
しかも、新浦安の場合は行政の縛りがあって、
100㎡以上の住戸を中心にせざるを得ません。
つまり、安くても5000万円台。平均で7000万を軽く超えます。
「これは間違いなく、このバブルの分水嶺になる」
我々は固唾を呑んで、この物件の行方を見守りました。
そして華々しいデビュー。
メインキャラクターは渡辺謙さんでした。
「えええ？？？？？」
あの、明るく楽しいリゾート的な街に、サムライイメージの渡辺謙さん？？？
しかも、広告のキャッチコピーは「凛区」。
びっくらこぎましたねー。
「熱海の矢沢永吉」と同じくらいのミスマッチ（笑）。
正直、「似合わねー」と思いました。
これは私の予想ですが、広告屋さんは別のキャラクターも用意していたのでしょうね。
それがどういうわけか、最終的には渡辺謙さんに。
そのまた１年位前、「東京タワーズ」というふざけた名前の物件が勝どきにできる時、
広告屋さんの当初のキャラクター提案では、ニューヨークイメージのビリージョエルだったのが、
蓋を開けてみたら仏教徒のリチャード・ギアになっていたなんて・・・・多分そのパターン。
おまけに、キャッチコピーが「凛区」ときました。
寒むー・・・というか、「凛」はそもそも「凜」の俗字。
ちゃんとした漢字じゃない上に、第一の意味は「こごえる」「寒々しい」。
こりゃ寒い・・・
提案、採用、両サイドの基本的国語力に？？？？
で、集客はどうかと思ったのですが、そこはメガトン級の予算で広告の大量投下。
大規模キャンペーンの甲斐あって、大量集客に成功！
ギトギトに設えた３つのモデルルームを備えた販売センターは、
連日押すな押すなの大盛況。
何千人集めたのか、何万人になったのか詳しくは存じません。
こういう場合、ほとんどが「ものめずらしや」の客ですから。
そんなことよりも
「それで売れたの？」というのが、最大の関心事。
アーバンネットだって、最盛期は黒子も含めて30人以上体制を組んだ模様。
結果・・・・・
竣工したのは去年の12月。で・・・・今日現在HP上で販売戸数20戸。
実際に、何戸残っているのかは諸説あって分かりません（笑）。
完成後半年。近所に野村の次の物件もでてきて・・・今では値引き販売のご様子。
キャッチコピーを裏切ることなく、やや「さむーい」結果。
つまり、このマンションバブルの指標物件と目された「プラウド新浦安」は、
その分水嶺を越えることができなかったのです。
榊淳司



早急な景気対策が必要です

最近、当ブログへのアクセスが増えています。
滑り出し当初は、ごくごくマイナーな世界に留まることを予想していましたが、
今では業界内で一定の注目を集めるようになりました。
まあ、一応は喜ばしいことです。
今日は、少し大きな話題を語りたいと思います。
マンションが売れないのは、価格が上がりすぎたことが最大の原因ですが、
日本全体の景気が悪化していることも忘れてはなりません。
その原因は・・・簡単にいえば、サブプライム問題と原油高です。
もっと分かりやすくいえば、アメリカのバブルが崩壊して、
かつて日本がバブル後に経験したような状態になっています。
その余波が日本に及び、不景気になっているわけです。
ただ、アメリカ政府はどこかの国とちがって、やることが早い。
続けざまに手を打って、なんとか経済破綻の不安を払拭しようとしています。
さて、日本・・・・
今の福田政権には景気対策の発想がまるでありません。
それどころか・・・消費税を上げようなどというとんでもないことが真剣に議論されています。
まさに言語道断です。
この前、消費税が３％から５％に上がったとき、
日本経済がどうなったか、もう忘れてしまったのでしょうか？
そんなことより、今は補正予算を組んで、早急な景気対策が必要です。
個人消費が伸びるように、減税を敢行すべきだと思います。
道路や橋をつくるバラマキ土木ではなく、インフラのメンテナンスとか、
ガソリン税の一時的凍結など、思い切った政策を行なうべきです。
「財源がない」
財務省の官僚はそういうでしょう。
その通り。あんたら官僚が天下り団体にばら撒くから財源がなくなるのです。
じゃあ、税金の無駄遣いをなくして、それを景気対策に？
今は、そんなケチなことを言っている場合ではありません。
あの小ずるい官僚連中と戦うには、5年10年という年月をかけ、
じっくりと腹を据えてかからなければなりません。
目下のところ、そんなことにかまけるより、目先の景気対策です。
じゃあ、どこから金をもってくるのか？
ズバリ、国債を発行するのです。それもじゃんじゃん発行します。
「財政が悪化する」
またしても、財務官僚はそういうでしょう。
ただでさえ、政府関連の借金は800兆円を超えています。
でも、気にすることはありません。政府には資産もあります。
企業でいうところの債務超過にはなっていません。
アメリカ政府は、52兆ドル（約5600兆円）もの借金を抱えているのです。
それでいて、年間で6000億ドル（64兆円）も支出が歳入を上回っています。
これは、日本の政府予算に匹敵する額なのですよ！
このお金、アメリカ国民がいずれ返さなければならない？
いいえ・・・
ここでみなさんに、とてもいいことをお教えしましょう。
こと、政府に限っては、借金は返さなくてもいいのです。
例えば、日本の場合。
財政法の5条で、日本銀行は政府の借金である国債を
「引き受け」てはならないことになっています。
ただし、実際に日本銀行は国債を大量に「保有」しています。
一般の銀行が「引き受け」た国債を、日銀が購入して「保有」しているのです。
とんだ茶番ですよね（笑）。そして、もっとおもしろいことには、
それは日本銀行の金庫に国債の束が大量に保管されているわけではありません。
日銀のコンピュータの帳簿に入力されている「データ」上に存在するだけなのです。
「そんなもの、忘れてしまえばいいじゃない」といわれれば、それだけのこと。
政府と日銀なんて、同じようなもの、です。
だって、財務省のOBが日銀を支配しているのですよ。
だから、政府にはお金が無尽蔵にあるのです。
それが管理通貨制度の弱点であり、利点でもあります。
その気になれば、5兆円や10兆円の景気対策なんか、へでもないはずです。
インフレになる？
その通りです。アメリカは、自分の国の経済を破綻させないために
ひたすら輪転機をまわしてドルを刷り、世界にばら撒いたのです。
それが原油高やサブプライムのバブルを生んだ投機マネーの大本なのです。
結果的に世界的なインフレを招きました。
日本だって、今は遠慮することはありません。同じことをやればいいのです。
景気が悪くなったあげくに物価が上がるスタグフレーションよりも、
景気も物価も上がり、住宅ローンの負担が軽くなるインフレの方がよいに決まっています。
福田さんは、どうしてこんなに簡単なロジックに気付かないのか。
それは財政均衡主義という教科書的な政策を金科玉条の如く唱えている、
チョー頭の硬い財務官僚のいうことばかり聞いているからです。
インフレになれば、物価も上がりますが、所得も増えます。
でも、土地はしばらく上がらないから売れそうな価格でマンションが分譲できます。
そして、作れば必ず売れます。だって、インフレなら住宅ローンを安心して組めますから。
簡単に書いたつもりですが、今日は大分長くなりました。
今度こそ、お約束の今回のマンションバブルの始まりと終わりについて書きます。
榊淳司