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• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

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  2011/2/28 18:06 コメント (0)

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  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 今年もやります‥2026年当たらない大予測
  2025/12/28 13:26 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報669号 京都市の中心エリアからの2物件 を送信
  2025/12/27 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

ゼファーの再生法申請から、休みが明けて初の株式市場。
今日目立ったのがアゼルの22.52%とジョイントの16.1%下落。
我々の間では、次がどこか、という話題でかまびすしい限り。
でも株式市場の出した結果は、ある程度投資家たちの視点を反映しているはずです。
さて・・・・ここではあえてどこがどうという「当てっこ」ゲームをしても仕方がないので、
未来への展望を語れればと思います。
マンション市場は、果たして復活するか・・・ということです。
目先にいい材料はありません。
建築費が坪100万円を軽く超えた今となっては、
一般ユーザーに手が届く坪単価150万円程度までのマンションを
市場に供給するのは至難の技になっています。
「土地がただでもできないよ」なんてつぶやくデベの担当者もいます。
それでも、せっせと土地を買っているデベもいます。
財閥系だけではなく、カタカナ系も約1社・・・
彼らは、次のいくつかの展開を予想しています。
１　建築費はいずれ下がる
２　インフレになって、エンドユーザーの購買力が追いつく
３　いい商品をつくれば売れる
４　いずれ市場が好転する
もしくは、
５　土地の値下がりは一時的現象。いずれ反転する。
６　自分たちのブランドなら、高くても売れる。
私としては、上記以外に考えられません。
一番可能性があるのが１。
建築費高騰の原因は資材の値上がりにあります。
その原因は中国等の建築ブームによる資材需要の沸騰。
これが北京五輪後に収束する、という見方。
また、すでに終わっているという見方もあります。
さあ、どうかな・・・というのが私の見解。そんなに急激に下がるとも思えません。
２は常識的に考えて無理。３は、まあやってみれば、という感じ。
４は・・・政府の政策次第だけれど、KYの福田さんではね。
５も薄い線ですね。６も・・・ちょっと過信しすぎじゃないかな。
じゃあ、二度と回復はしないのか？
私は、１と２の複合で可能だと思っています。
そのためには、政府の景気対策が欠かせません。
福田さんにも、小沢さんにも、この不景気(彼らはそう認識していない。遅い！)を
脱する処方箋をもっていません。
財政的にも汲々で、とてもそんな余裕がない、というのが本音らしい。
実は・・・そんなことはないのです。
お金はあるのです。
埋蔵金？
ちがいます。
ありますよ、お金なんていくらでも。
次回はそれについて書きましょうか？
榊淳司

先週かと思ったら、今週だったとは・・・・
これは恐ろしいことになりそうです。
他のデベロッパーへの信用不安の波及は避けられないでしょう。
来週あたり、あるいは今月末までに、
あと２，３・・いや４，５社飛んでも不思議はありません。
いよいよ、社会不安の第一歩です。
とりあえず、緊急コメント。
榊淳司

今、マンションの事業用地を買っているのは、財閥系、野村、それにHくらい・・・
建築費の高騰が事業自体を不可能にしています。
来年、どれくらいのマンションが首都圏で供給されるのか、まったく読めません。
近畿圏はもっと悲惨なことになりそうです。
このバブル、いったいどうして起こって、どのように崩壊したか。
おさらいも含めてもう一度書いておきましょう。
始まりは疑いようもなく外資のファンドマネーです。
8年くらい前でしょうか。日本の不動産が底値でした。
金利もほとんどゼロすれすれ。でも、国際的に見て円は弱くなかった。
外資ファンドは、日本国内で低利で資金調達して、
日本の底値の不動産を買い、それで高い事業収益を得て、
外貨に換えてもって帰る、というビジネスモデルを作りました。
いわゆるファンド。実際、外国から入ってきた流通性の総額は
それほどでもなかったはず。
日本の銀行も金余りで、じゃんじゃん融資残高を増やしていました。
これはバブル期と同じ現象です。
オフィスビルも、マンションも、ファンドが買うから飛ぶように売れました。
これに便乗するように国内のファンドが生まれました。
ダヴィンチやクリード、パシフィックといった連中。
同じようなに不動産を買い捲った。
最初は都心物件。ちょっと郊外。そして近畿、地方、その他・・・
当然、価格は上がります。じゃんじゃん上がります。
ここで、土地転がし屋がうじゃうじゃと現れました。
だって、昨日買った土地が、明日は2割り増しで売れるのです。
じゃかじゃか儲かりますね。儲かるから買う、また上がる、という循環です。
マンションデベロッパーも喜びました。
「ちょっとどうかな？」と思う物件を、丸ごとファンドが買ってくれるのです。
「新価格だ！」
土地が上がるから、マンションも上がる。
来年になったらもっと上がる、と考えたデベさんたちが売り惜しみをしたのが3年位前。
確かに、バブルの時は一般ピープルの所得も上がっていたから
マンションの値段が上がっても売れました。
でも、今回は違う。一般ピープルの所得・・・つまり普通のサラリーマンの給料は下がり気味。
売れるわけないですよね。
でもITバブルのなごりで、都心物件は売れた。
これでデベロッパーは完全勘違い。
郊外型のファミリーマンションも新価格で売れると考えた。
これが2年位前。その結果が今。惨憺たる状態でしょ？
一度上がった土地は、急激には下がりません。
おまけに、今は建築費の高騰でWパンチ。
前のバブル崩壊の時には、安くなった土地を仕入れて素早く事業化。
市場が下降気味なので、どんどん安く出して売り抜ける、
というビジネスモデルが成功しました。
10年以上前、盛んにクリオシリーズを分譲していたMW地所のパターンです。
ところが、今回は土地が下がっても建築費が倍以上になったので
この手が使えません。
つまり、中堅デベロッパーは、新たな事業もできず、
在庫も売れず、という手も脚も出ない状態。
福田政権はすべて他人事だから、この閉塞状態に理解ゼロ。
上場企業があと２，３社つぶれて、社会問題にならない限り
重い腰をあげないでしょう。
今日はちょっと長くなりました。
こんどこそ、今回のミニバブルの象徴的物件について書きましょう。
榊淳司

「歴史は繰り返す。一度目は悲劇として、二度目は喜劇として・・・・」
という訳で、二度目の不動産バブルも弾けました。
これは、悲劇というよりは喜劇です。
なぜなら、誰もが予想できたことだからです。
私も、昨年にこのブログを立ち上げた時にこうなることを予測しました。
みんな、分かっていたのに、こうなってしまった。
本当に喜劇です。
不動産業界・・・というよりもマンション分譲を行なう会社（デベロッパーともいいます）は、
「他社がそうなら、俺のところも・・・・」という体質が隅々までいきわたっています。
走る時には一斉に走る。休む時には一斉に休む。値上げする時には一斉に・・・
値引きする時にも・・・・という業界なのです。
簡単にいうと、頭が悪いのです。自分で自分が今何をやっているのか、分かっている方が少ない。
というよりも、いない。
学生の就職人気ランキングで上位に顔を出すのは財閥系の数社のみ。
だから、どこもいい人材がいない。
一部上場企業でさえも「えええ・・・嘘でしょう！」といいたくなるほど
出てくる担当者、部長、重役までが・・・ばかり。知性も教養もゼロ。
というわけで、不動産経済研究所の発表どおり・・・というか、
あそこはいつも数ヶ月遅れますが、大幅供給ダウン。
今年は首都圏で4万戸を維持するでしょうが、
来年は悲惨なことになります。２万戸台？？？
ただ、在庫は現在１万戸なんていっていますが、
本当はその３倍はあるでしょうね。
来年初頭の在庫は実質５万戸を超すのではないでしょうか？
それまで、今のデベロッパーが生き残っていればの話ですが。
次回は、このミニバブルの始まりと崩壊について、
象徴的な物件を取り上げて解説します。
榊淳司

暑いですね。
でも、業界は寒い話しばかり。
先週末、榊の危惧は杞憂に終わりました。
めでたし、めでたし・・・といいたいところですが、
海の向こうではとんでもないことが起こりましたね。
連邦住宅抵当金庫(ファニメーイ)と連邦住宅貸付公社(フレディマック)の破綻。
ローン残高が一説によると530兆円というから、さすが金満国家。
これは、このローンを債券化した金融商品を買っている
日本の金融機関にも影響があります。
日曜日、アメリカ政府は異例の発表で公的資金注入の可能性を示唆。
どうにか月曜日からのパニックを逃れようとしています。
さて・・・これが日本のマンション市場に与える影響。
いいことは何もありません。
ドルの価値低下は円に連動。日本はスタグフレーションになるでしょう。
つまり不況下の物価高。
前にも書いたとおり、マンションは売れません。
でも、新しくマンションを供給しようとすると、
今より高くなってしまう。そんなものを買える人はいません。
今、大手のデベロッパーも
「マンション事業はダメだ」と実質的な撤退を模索している所が大半・・・・
この現象は前のバブル崩壊の時にはなかったこと。
どうなるのか・・・・
ただ、この数年供給過剰で、日本の住宅は余り気味。
新規の分譲マンションが供給されなくても、社会的には大丈夫。
これがまた業界にとっては問題なのです。
ここ1年・・・今あるマンション在庫の整理に明け暮れることになるでしょう。
マンションを買おうとしている方・・・今がチャンスです。
まさに千載一遇です。
榊淳司