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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
まだまだ不透明、しかし今こそ好機か

セボンも再生法を申請しましたね。
もっとも、セボンはほとんどマンション事業を行なっていない会社。
「事業用地」として仕入れては他に転売する、
土地ころがし屋さんのイメージが強い会社です。
一般のみなさんには縁が薄いと思います。
ここにきて・・・・
ますますマンションは売れなくなっています。
景気の悪化をようやく政府も認め、株価は低落傾向。
北京五輪が終わったけれど、中国の未来は不安だらけ。
アメリカは当分サブプライムショックから抜け出せないでしょう。
いいことは何もありませんね。
こんな時に「マンションを買おう」というマインドになれといっても無理な話。
でも、実はこういう時ほど、後から考えれば買い時だったりします。
販売不振の事業主は弱気一色ですから、大幅な値引きも許容します。
中味もミニバブルの絶頂期に企画されていますから、ハイグレードです。
販売員は数少ない客を逃すまいと、懇切丁寧に対応してくれます。
ちょっと無理目のローンも、こういう時には通りやすいもの。
もっとも危険な返済計画はお勧めしませんが。
だから、今はマイホーム取得の好機である・・・・と私は考えています。
ただ、物件選びや交渉はあくまでも慎重に。
急ぐ必要は今のところありません。
価値あるものを、お手頃価格になるまでじっくり交渉して・・・というのが基本です。
榊淳司



よくわからない合併劇

アゼルとグローベルスの合併が発表になって、
昨日（8月21日）は両社とも株価が急騰。そして今日（22日）は急落。
私にとっては、両社が何のメリットがあって合併したのかさえ、
よく理解できません。
プロバイスと栄泉が合併（栄泉への事業譲渡）の場合は、
両社合わせて社員半減という荒業をやってのけました。
主導したのはモルガンスタンレー。外資らしいドラスティックなやり方です。
財務状態がよくなった継承企業は、
業者間取引で暴落状態の土地を買いに出ているという話も伝わっています。
今回もアゼルには外資、グローベルスの株主にもモルガンの名が見られます。
不良資産はグローベルスに集めて、存続会社のアゼルは財務をきれいに。
そして大幅なリストラを敢行して利益の出る会社へ。
企業の価値が高まり、株価が上がったところで売却して濡れ手で泡の大儲け。
そういうシナリオでしょうか？　もし、その通りいくのなら、
今が底値のアゼル株は「買い」ということになります。
ハイリスク、ハイリターンが期待できますしね。
ただ、危なかしくって、とても私には手が出せません。
それよりも、ここのところの不動産株の動きには胡乱なものを感じます。
今週も何か起こりそうな気配・・・榊の杞憂に終わればよいのですが。
榊淳司



混迷の時代、まずは慌てないこと。

どこでもそうなのでしょうが、不動産屋さんの業界は弱肉強食がはっきりしていますね。
必死で資産を整理（つまりは仕入れた土地を投売り）しようとしている業者、
それを叩きに叩いて破格の安値で買い捲ろうとする業者。血も涙もありません。
勝ち負けが鮮明になって、敗者の退場が急速に進んでいます。
この前のバブル崩壊では、ここまで急激な淘汰はなかったと思います。
当時の大蔵省は、なるべく荒療治を避けようとしていました。
大きな倒産が起こらないように、ダメ企業にも生命維持装置を取り付け、
何とか延命させ続けたわけです。
その結果、傷口がどんどん広がって、とんでもないことになりました。
今回は、むしろ早めの市場整理を促している様子さえ窺えます。
では、このような時代に一般のエンドユーザーはどのように動けばいいのか？
結論から言うと、どなたにも適用できるような答えはありません。
ただ、ひとついえるとすれば「慌てない」ことです。
前回のバブルが弾けた時も、
「高い時には１億もしたマンションが、7000万円。これはお買い得！」
と、買いに走った知人がいました。
そのマンションは、その後の実勢価格で4000千万円を切るところまで下がりました。
今は、築20年ということで、もっと下がっているはずです。
不動産の流通価格というものは、バブルであがる時はドカンと上がります。
でも下げる時はダラダラとした下降曲線を描くものです。
だから、どこが底かを見極めることは大変難しい・・・・
「あの時が底だった」と分かるのは、専門家でも2年後、3年後です。
だから「まだ下降が続いている」と思われる時点では、慌てる必要はありません。
今後、マンションの価格は新築・中古ともダラダラと下がっていくと思います。
その下降曲線がどこで止まるか？
それは何ともいえません。
ただ、私としてはそれほど先の事だとは思っていません。
世界的なインフレの波が、日本にも押し寄せているからです。
だから、土地の値段がビビッドに下がっても、建築費はそれほどでもないでしょう。
業者は建築の質を落としたマンションを建設し、グロス価格を安く見せようとするはずです。
バブル直後にも見られた現象ですが
「バブル仕様」と、その後の「低コスト仕様」のマンションは、中味が大きくちがいます。
これからマンションを購入されようとする方は、
そのあたりもしっかり見つめて賢明な選択をされるべきでしょう。
榊淳司



コメントにお答えします

このブログへのアクセスがじわじわと増えるとともに、ご質問やご相談のコメントが多くなりました。できる限りお答えしたいと思いますが、私の知識や能力の限界を超える場合も多々あることを十分にご承知おきください。また、ご自身のお取引については、あくまでもご自身の判断でなさってください。当方が行なうのは、あくまでも助言です。
○５５５さん
姉歯の偽装問題に比べて、今回の六会コンクリートについて、マスコミの取り上げ方が地味なのは事実です。その原因は、マスコミのみなさんがマンションの構造問題についてちょっと食傷気味なのと、今回は姉歯や小嶋といったキャラが立っていないことでしょう。それと、今回は前回ほど致命的な耐震性へ影響がないこともあるでしょうね。
コンクリートの問題は、工事関係者にとっては実に微妙な問題なのです。というのは、コンクリートの強度というのは、ほとんど水との混合比で決まります。よく「１００年コンクリート」「N値―」と表示していますが、それはあくまでも建設会社が事業主に「そういうコンクリートを打設します」と約束し、生コン会社にそういうコンクリートを納品しろと発注した「書類上の事実」に過ぎないのです。
ところが、実際の建築現場でそういう水分の少ないコンクリートは流し込みにくい。だから、元請会社の監督が見ていないところでは、どんどん水を足して柔らかく（強度を弱く）しているのが現実。元請会社も工事の進捗を図るために見てみぬ振りをすることも多々あります。
だから、この問題で大騒ぎすると、日本のほとんどすべての建設現場で行なわれている生コンの「水増し」が問題になって、大変な社会問題となるはずです。
○熱い海さん
その会社は「３ト物語」や「４ト物語」と呼ばれている企業のひとつです。決算数字の上方修正は、前期からの隠し玉でももってきたのではないかと、私は疑っています。ゼファーにしろ、アーバンにしろ、表に発表している数字だけみていると「まだまだ大丈夫でしょ」という水準でした。それが急にああいうことになるわけですから、公表数字というのはなんとも信用できません。それに、この会社はとんでもない場所にマンションを開発し、広告で厚化粧をして売り抜けるという、あまり感心しない事業手法で知られた会社です。
○Beterさん
確かに、Y社のマンションはあっちこっちでしこっていますから、簡単に値引きに応じるはずです。ここは、前々回の原稿「ボンボン二世たちの・・・」でご紹介した典型的なお馬鹿二世君が君臨している会社です。「規制概念を超えた」仕入れが原因で、販売も絶不振。今日明日にどうと言うことはありませんが、長期的視野からは決してお勧めできません。
○ムチさん
現場で１００万円の値引きといわれたら、それは現場がそれだけの権限しか与えられていないということ。そういう場合は「００００万円が予算で、それにあわせていただけるのなら即決できるのですが・・・この物件、気に入っているのですけどねえ」と持ちかけてみます。現場の営業マンは即決できません。だいたい、毎週月曜日に販売が売主への定例報告を行ないますから、値引き案件はそこで話し合いとなります。そして、遅くともその週の木曜までには結論が出ます。そういう具合ですから、その場で値引きを引き出そうとするのではなく、じっくりと構えて交渉して見てください。
また２０１０年の物件については、今のところ情報をもちあわせていません。その事業主は２０１０年時点でどうなっているのか、はなはだ不透明です。
○主婦のJ.Yさん
お役に立てたのなら幸いです。また、変化がありましたらお知らせください。
○「始めて」さん
ご契約なさったH社案件は、悪くないと思います。ただ、数年後の売却を予定しての購入、というのが少し引っかかります。中古市場がどうなるのか、不透明な部分も多いので、売却を予定しての購入はややリスクが高いのではないでしょうか？
H社の中古というのは、古ければ古いほど価値が下がります。昔ほど評判が悪い会社です。それと、H社案件は建設主導のプランニングです。つまり、ゼネコンが工事をしやすい設計＝デザイン性が低いのが一般的。リセールバリュー面ではあまり評価はできません。それと、ご契約なさったエリアは、まだ土地が余っていそうで、これから大型開発がいくつかでそうな気配があります。
結論として、売却予定が動かないのなら、リスクを回避する意味でキャンセルも考慮すべきです。ただ、放棄する契約金が少なければ・・・というのが前提条件です。
「永住」ということになれば、悪い物件ではないし、長期スパンであれば資産価値もまあまあだと判断できます。
さて、ますます一寸先は闇、という状態になりました。今月もまだ飛ぶ会社がありそうですね。政府も景気対策を行なうみたいですが、２兆や３兆じゃあ効果は知れています。政治家たちが頼りない分、ますます不安が募りますね。
榊淳司



アーバンコーポも飛びました

それにしても・・・中途半端な日に再生法を申請なさいました。
今週末(15日)とか今月末(29日)あたりかと思っていましたが、13日とは・・・
負債総額が2558億円とは、まあまあ大型倒産でしょう。
社長は「金融機関の協力が得られなかった。断腸の思い」とのたもうたとか。
今年に入ってからの銀行の掌を返すような態度には、
各社の社長さんは腸が煮えくり返る思いでしょうね。
今回のバブル崩壊が前回と違うところは、いたずらに延命措置を取らない、というところです。
前回は、なあなあで融資を続け、どんどん傷口を広げました。
国全体で途方もない損失を出した上に「失われた10年(or15年)」といわれた低迷。
その教訓を生かして、今度は容赦なくダメ会社を整理する方針のようですね。
特に、闇社会とのかかわりのある企業には、銀行は厳しいようです。
自分たちだって、必要に応じて闇社会を利用するくせに・・・
さて、この調子だと今月末までにあと２，３社いくかもしれません。
上場間もないので幹事証券会社の面子だけで延命しているL社やN社とか、
同じく不動産流通化事業や無謀なリゾート開発計画で息づまっているJ社。
強気の事業姿勢でも内実が火の車、近頃株価急落のH社やG社も有力候補。
今の所、金融庁が方針を変更したという様子は見受けられないので、
ドタドタと逝くかもしれません。ああ・・・おそろしや。
注目は、前にも書いたとおり建設大手のH社。
ここが飛べば、計り知れない影響があります。
さて、ご相談が寄せられているので、お役に立てるかどうか分かりませんが、
ここでお答えしておきたいと思います。
○不安の種さん
それはご心配でしょうね。悩ましい所です。
その売主さんは、確かに不安です。手付金が100万円程度なら、ここは涙を飲んで解約するのも一つの選択です。私の知人は、昔同じような選択を迫られ、会社に頼んでウソの転勤辞令を出してもらい、東北の某所へ住民票まで移して、なんとか手付金を返還させています。売主は違いますが。
どこがいいか、ということになると、あげられている２つの物件は、いずれもお勧めできません。理由は、リセールバリューに乏しいからです。何かあっていざ売却しなけらばならない、賃貸に出さなければならない、と考えたときに著しく不利です。
ならば、どうすればよいのか、ということになると本当に悩ましい所です。新築にこだわらず、中古を探してみるのも手だと思います。ここ1年ほど、新築相場の影響で中古も値上がりしてきましたが、近頃は値崩れの様子も窺えます。新築だって、2,3年住めば立派な中古になります。そう考えれば、築10年くらいで、駅近の物件を根気よく探すのが賢明かもしれません。
○主婦のJ・Yさん
こちらも悩ましい限りですね。
中古市場というのは、はっきりとシンクロしているわけではありませんが、ある程度新築市場に連動します。今、新築市場は値崩れ状態にあるので、ここ1年程度は緩やかに下落すると思われます。下落幅は、都心の方がより鮮明に現れるはずです。
H市にご主人の勤務先があるのなら、そちらで探されるのも良いと思われます。現在分譲されている物件を見ると、比較的ましなのは三菱地所と小田急建設のJV案件。ネットで見る限り、その他はお勧めできません。
ここ1年ほどは、間違いなく住宅購入の好機だと私は思っています。ただ、あせらず、冷静にご判断下さい。ご健闘をお祈りします。
○RAY－Hさん
貴重な情報をありがとうございます。ご検討エリアは今しばらくダラダラと下落していくと予測しています。また、何かの動きを察知されたらお知らせ下さい。ブログの参考とさせていただきます。
○A工務店購入者さん
それほど悲観されることはないと思います。A工務店は地方都市専門みたいなところがあります。つまり、エンドユーザーに幅広い選択肢がないところで分譲している全国区レベルのデベロッパーなのです。下手に地場のデベから購入するよりも内容がよい場合は多々あります。優れたクオリティではない、というのは競争の激しい首都圏でのモノに比べた場合です。
引き続き、コメントをお待ちしています。
また、雑誌などの原稿の依頼も別の筆名で承っております。
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こちらからご連絡します。
榊淳司