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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

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• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

東証一部上場のシーズクリエイトという会社、
「０９年３月期の四半期報告書」を東証に提出できなくて、本日ストップ安。
時価総額は今日時点（9月2日終値）で5.5億円。
上場廃止基準が10億ですから、現在監理ポスト。
時価総額で話題の企業を見てみるのも、ひとつの基準ですね。
低い方からいきましょう
ノエル・・・・・・・・・・・・・3.7億
ＣＳクリエイト・・・・・・・・5.5億
フージャース・・・・・・・・21億
グローベルス・・・・・・・・25億
アゼル・・・・・・・・・・・・・30億
日本綜合地所・・・・・・・63億
ジョイント・・・・・・・・・・・66億
プロパスト・・・・・・・・・・95億
モリモト・・・・・・・・・・・154億
ゴールドクレスト・・・・・598億
長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ・・1481億
これが、本日現在の市場価値です。
グローベルスとアゼルは合併します。それでもあわせて55億。
上位2社は、ジャンボ宝くじに2回当たれば買えますね。
totoBIGなら、１回ですか（笑）。
どこも株価は低水準。今買っておいて、
後で業績を回復すれば・・・何倍、何十倍になります。
宝くじを買うよりも確率の高い投資でしょうね。
アゼルとグローベルスの外資オーナーはそう考えているのでしょう。
一般の消費者は・・・・こういった会社のマンションを買って
生涯の資産・財産とするにはかなり危うさが伴います。
退場すべき企業は早々に退場し、
財務も企業体質も経営者の事業姿勢も健全な企業のみが
マンションを供給してくれれば、みなさんは何も心配なく選べるのですが。
そもそも、マンション分譲事業というのは、
資金さえあれば誰にでもできてしまう、
垣根の低さがよろしくないのかもしれません。
参入障壁の低さは、事業者の志の低さにもつながっています。
ただ儲かればいい、と無茶な事業展開をしたデベロッパーや、
目先の金儲けを目指してファンド事業に首を突っ込みすぎた不動産企業が、
このご時勢でもっとも苦しくなっています。
そして・・・・それらの企業に共通する特長は人材の薄さ。
私としては、早くこの淘汰の時期を終えて、業界が落ち着いて欲しいのですが・・・
そして、もっと優秀で志の高い人材が集まって欲しいと願います。
世の中で、もっとも高額な一般消費者向けの商品を作って売る業種なのですから。
榊淳司

「週末の倒産ラッシュ」は杞憂に終わりました。
こうやって、世間が騒いでる時には、噂どおりの結果にはつながりにくいもの。
特に上場企業がらみの噂はなんとも眉唾モノが多いですね。
民事再生法というのは、社長と弁護士がコソコソ相談しながら進めて
「ある日突然！」というパターンがほとんど。
専務以下も「しらなかった」という例が多いのです。
だから、いつ何時、何が起こっても不思議はありませんが。
さて、規模はさほどでもないのですが、私は個人的に
「都市デザインシステム」の倒産にちょっとしたショックを受けています。
ご存知のない方が多いと思いますが、
この会社はコーポラティブマンションを手がけるコンサルティング企業として、
知る人には知られている会社です。
コーポラティブとは、いってみれば協同組合方式。
住宅を欲しい人が集まってお金を出し合ってひとつのマンションを作ります。
この会社は、土地の購入や設計などの面で事業をコーディネイトして報酬を得ていました。
まあ、事業としては面倒くさいばかりで、さして儲かりません。
ただ、それぞれの参加者が納得できる住まいが出来上がります。
入居後のコミュニティも和気あいあいとして、うまくゆく場合が多いとのこと。
成熟した市民社会にふさわしい住宅作りだと私は思っており、
余力があれば自分でもコーディネイターをやってみたいと思っています。
ただ、手間ばかりかかるけれど報酬はそれほどでもなく、商売にはなりにくいのが欠点。
「都市デザインシステム」もリノベーションやコンサルティングなど、
いろいろと手がけていたようですが、今回のバブル崩壊の波をかぶったようです。
興味のある方は一度、コーポラティブ住宅について調べて見てください。
なかなか面白いと思います。
デベロッパーが独りよがりで作る押し付けの「上質住宅」とは
またちがった住まいを得ることができます。
話を下界に戻しましょう。
次なる倒産ラッシュの予想は「今月末」だそうです。
今週号の週刊ダイヤモンドは「ゼネコン　不動産　同時多発破綻」。
タブロイドの夕刊紙も、連日飽きずに「危ない不動産会社」のリストアップをやっていますね。
でも・・・ダイヤモンド誌がやかましく報じる時期、というのは
後から見ればちょうど峠の頂上辺りだったりすることが多いものです。
すると、倒産劇は今がピーク？
私はそんな気がしています。
さて、先日も書きましたとおり、マンション購入に関するご相談が多くなっています。
極力お答えしていますが、特定のデベロッパー、特定の物件についてコメントせざるを得ないご相談も多く、業界に生きる私としては表立っては書きにくいこともあります（笑）。そこで、すべて個別にメールでお答えしていますので、ご相談のコメントには必ずメールアドレスを入れておいてください。本名など、個人情報は不要です。
それから、当方もボランティアで行なっていますので、必ずしもすべてのご相談にお答えできるとは限りません。その旨ご承知置きください。
また、講演のご依頼は嬉しいのですが、当面の間は応じかねます。執筆依頼は歓迎します。こちらもメールアドレスをお知らせいただければご返信させていただきます。
榊淳司

マンションご購入についての相談が多くなりました。
可能な限りお答えさせていただきますが、
これまでのようにブログ本文で行っていると収拾がつかなくなり、
一般の読者の方に迷惑なるかもしれません。
そこで、それぞれ個別に対応したいと思います。
S様と東京都N様は、ご指定アドレスに送信いたしました。ご確認下さい。
大阪府の主婦M様は、アドレスを「管理者のみ」にコメントでお知らせ下さい。
その他にご相談の方も、ご自身のアドレスをお知らせ下さい。本名は不要です。
ただ、当方もご相談のお答えはボランティアでさせていただいており、
本来の業務を優先しておりますので、そのあたりをご配慮下さい。
今後、ブログの本文ではマンション市場の現状と将来についての
展望を語ることに専念したいと考えています。
読者の皆様には、あしからずご了承いただければと存じます。
さて、明日(8月29日)から9月1日にかけて・・・・静かに見守りたいと思います。
榊淳司

ＳＹＭさんへ
ご質問をありがとうございます。
間に合いますかどうか分かりませんが、取り急ぎ簡単に。
住戸の向きというものは、特にマンションにおいては住む人の価値観次第です。
南向きに価値があると思われているのは、それにこだわる方が多いからです。
洗濯物や布団を干したりすることを考えれば、南か東向きが便利です。
逆に、南向きは夏が暑くて、日中は締め切ってクーらをかけっぱなしになります。
冬は部屋の奥まで陽が入るので、暖かく過ごせます。
それと、バルコニー側のフローリングやクロスは、日に当たるので早く痛みます。
カーテンも数年ごとに変えないと色あせてみっともなくなります。
西向きは、夕陽がまぶしいです。夏の夕方は暑いですね。その代わり、朝はそうでもない。
面白いことに、ビーチリゾートはほとんど西向きです。
なぜなら、海に沈む夕陽をお部屋から眺められるから。
東向きは、朝は爽やかですが、夕方が早く暗くなります。
実は、どれも一長一短。あとは住む人の考え方とライフスタイル次第。
ただ、その階の西向きは、中古で売るときにやや難があるのは確かです。
南向きよりも弱いでしょう。
内覧会なし、ということはありません。
「現物を確認してから契約する」というのを条件にすればいいのです。
そこで受け入れ難い傷を発見すれば、修繕を要求すべきです。
また、その時に気がつかなくて、後から発見した傷も、修繕を要求できます。
契約書に「多少の傷は修繕を要求しません」などという条項を入れてはいけません。
あなたで完売なら、多少強気に出ても大丈夫ですよ。
だって、キャンセルになれば向こうはもう一度客を探さなければいけません。
もう、ホームページも閉じていますから、再開するのは面倒です。
正当な要求は堂々と行ないましょう。
その売主さんは、私は好きではありませんが、財務的には安心です。
親会社が日本有数の金貸しですから。
お役に立ちましたなら幸いです。取り急ぎで失礼します。
榊淳司

大阪の主婦Ｍさんへ
お疲れ様でした。
ちょっと残念でしたね。
ただ、向こうも売主と電話で相談して、ギリギリを出してきたはずです。
つまり、今の所、そのラインが目いっぱいなのでしょう。
今後の販売状況で、ラインが下がる可能性はあります。
そのために、交渉は「決裂」イメージを避けるべきです。
売主が「それでもいいから契約してしまえ」と決断すれば、そのラインで決着します。
さて、もうひとつの方ですが、まだ双方の幅が大きそうです。
ご希望のラインは、かなりの苦戦ー完成ー1年くらいにならないと
出てこないラインです。
交渉の窓口は残しつつ、じっくりと粘るべきでしょうね。
ただ、向こうの販売状況についてもできるだけ情報を集めてください。
どれくらい値引きに応じるかは、すべて売主の懐具合で決まります。
今後の健闘をお祈りします。
榊淳司