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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

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  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

巷の噂によると、今週末は月末と重なって倒産ラッシュだとか。
29日の午後３時を過ぎると、恐ろしいことになる、ということらしいです。
ホンマかいな、と思いますが状況は整っていますね。
昨日も一部上場の「創建ホームズ」が再生法申請。
「今月末の予定」と囁かれている上場企業も約２社。
金融が緩和されそうな気配は今のところ感じませんから、
経営不振の不動産企業はどんどん飛んでいくでしょうね。
業界で囁かれている噂では、
ここ１０年くらいで急成長して、好き勝手やってきたマンションデベロッパーは
この際一通り淘汰してしまい、きれいに掃除し終わってから業界の再編を図るとか。
本当かウソか知りませんが、
政・官につながるＨ社系は免れるのではないか、という観測。
さもありなんと、という思惑です。でも、にわかに信じることはできません。
これからマンションをご購入されようとなさっている方は、ますます慎重にならざるを得ませんね。
ただ、昨日も申し上げたとおり、こういう時はチャンスでもあるのです。
逆張りの発想で、掘り出し物を探して見てください。
ただ、焦りは禁物です。じっくりと冷静な目でみることが大切。
まわりの知人・友人に聞いてみるのもいいですが、
今の時期はたいてい「やめとけ」となりますから、
よほど業界に詳しい方のアドバイスでない限りは参考程度に。
最後は、あくまでも自分の判断で。
納得いくまで考えて得た結論なら、大抵は後悔しませんから。
榊淳司

この項では、Ｍさんのご相談にお答えします。
急に先方が態度を変えたのは、
何かまずいことがあったのではなく、
単に販売を焦っているだけだと推測できます。
時期も時期です。
引渡し直後で9月決算の前。事業主が焦りだし、
いかにも値引き条件を緩めそうな状況です。
とくに、もうひとつの売主さんが焦っている可能性が強いですね。
ただ、Ｍさんの希望額と先方の提示額の開きは大きく、
多少の歩み寄りが必要だと思います。
双方の中間からもう少しＭさんよりのあたりを目標に、
強気で交渉されてみてはいかがでしょう。
返事が明日でも、慌てることはありません。
期限が向こうの都合なら引き伸ばしも可能です。
どうせ、販売会社は売主に相談しなければ決められないはずですから。
それに、Ｍさんのライバルが現れなければ、優位に交渉を進められます。
ただ、あまり高飛車には出ないで下さい。
あくまでも「欲しいのだけれど、予算が届かない」という
ポジションを堅持してください。
健闘を祈ります。
榊淳司

セボンも再生法を申請しましたね。
もっとも、セボンはほとんどマンション事業を行なっていない会社。
「事業用地」として仕入れては他に転売する、
土地ころがし屋さんのイメージが強い会社です。
一般のみなさんには縁が薄いと思います。
ここにきて・・・・
ますますマンションは売れなくなっています。
景気の悪化をようやく政府も認め、株価は低落傾向。
北京五輪が終わったけれど、中国の未来は不安だらけ。
アメリカは当分サブプライムショックから抜け出せないでしょう。
いいことは何もありませんね。
こんな時に「マンションを買おう」というマインドになれといっても無理な話。
でも、実はこういう時ほど、後から考えれば買い時だったりします。
販売不振の事業主は弱気一色ですから、大幅な値引きも許容します。
中味もミニバブルの絶頂期に企画されていますから、ハイグレードです。
販売員は数少ない客を逃すまいと、懇切丁寧に対応してくれます。
ちょっと無理目のローンも、こういう時には通りやすいもの。
もっとも危険な返済計画はお勧めしませんが。
だから、今はマイホーム取得の好機である・・・・と私は考えています。
ただ、物件選びや交渉はあくまでも慎重に。
急ぐ必要は今のところありません。
価値あるものを、お手頃価格になるまでじっくり交渉して・・・というのが基本です。
榊淳司

アゼルとグローベルスの合併が発表になって、
昨日（8月21日）は両社とも株価が急騰。そして今日（22日）は急落。
私にとっては、両社が何のメリットがあって合併したのかさえ、
よく理解できません。
プロバイスと栄泉が合併（栄泉への事業譲渡）の場合は、
両社合わせて社員半減という荒業をやってのけました。
主導したのはモルガンスタンレー。外資らしいドラスティックなやり方です。
財務状態がよくなった継承企業は、
業者間取引で暴落状態の土地を買いに出ているという話も伝わっています。
今回もアゼルには外資、グローベルスの株主にもモルガンの名が見られます。
不良資産はグローベルスに集めて、存続会社のアゼルは財務をきれいに。
そして大幅なリストラを敢行して利益の出る会社へ。
企業の価値が高まり、株価が上がったところで売却して濡れ手で泡の大儲け。
そういうシナリオでしょうか？　もし、その通りいくのなら、
今が底値のアゼル株は「買い」ということになります。
ハイリスク、ハイリターンが期待できますしね。
ただ、危なかしくって、とても私には手が出せません。
それよりも、ここのところの不動産株の動きには胡乱なものを感じます。
今週も何か起こりそうな気配・・・榊の杞憂に終わればよいのですが。
榊淳司

どこでもそうなのでしょうが、不動産屋さんの業界は弱肉強食がはっきりしていますね。
必死で資産を整理（つまりは仕入れた土地を投売り）しようとしている業者、
それを叩きに叩いて破格の安値で買い捲ろうとする業者。血も涙もありません。
勝ち負けが鮮明になって、敗者の退場が急速に進んでいます。
この前のバブル崩壊では、ここまで急激な淘汰はなかったと思います。
当時の大蔵省は、なるべく荒療治を避けようとしていました。
大きな倒産が起こらないように、ダメ企業にも生命維持装置を取り付け、
何とか延命させ続けたわけです。
その結果、傷口がどんどん広がって、とんでもないことになりました。
今回は、むしろ早めの市場整理を促している様子さえ窺えます。
では、このような時代に一般のエンドユーザーはどのように動けばいいのか？
結論から言うと、どなたにも適用できるような答えはありません。
ただ、ひとついえるとすれば「慌てない」ことです。
前回のバブルが弾けた時も、
「高い時には１億もしたマンションが、7000万円。これはお買い得！」
と、買いに走った知人がいました。
そのマンションは、その後の実勢価格で4000千万円を切るところまで下がりました。
今は、築20年ということで、もっと下がっているはずです。
不動産の流通価格というものは、バブルであがる時はドカンと上がります。
でも下げる時はダラダラとした下降曲線を描くものです。
だから、どこが底かを見極めることは大変難しい・・・・
「あの時が底だった」と分かるのは、専門家でも2年後、3年後です。
だから「まだ下降が続いている」と思われる時点では、慌てる必要はありません。
今後、マンションの価格は新築・中古ともダラダラと下がっていくと思います。
その下降曲線がどこで止まるか？
それは何ともいえません。
ただ、私としてはそれほど先の事だとは思っていません。
世界的なインフレの波が、日本にも押し寄せているからです。
だから、土地の値段がビビッドに下がっても、建築費はそれほどでもないでしょう。
業者は建築の質を落としたマンションを建設し、グロス価格を安く見せようとするはずです。
バブル直後にも見られた現象ですが
「バブル仕様」と、その後の「低コスト仕様」のマンションは、中味が大きくちがいます。
これからマンションを購入されようとする方は、
そのあたりもしっかり見つめて賢明な選択をされるべきでしょう。
榊淳司