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• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
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• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

このブログへのアクセスがじわじわと増えるとともに、ご質問やご相談のコメントが多くなりました。できる限りお答えしたいと思いますが、私の知識や能力の限界を超える場合も多々あることを十分にご承知おきください。また、ご自身のお取引については、あくまでもご自身の判断でなさってください。当方が行なうのは、あくまでも助言です。
○５５５さん
姉歯の偽装問題に比べて、今回の六会コンクリートについて、マスコミの取り上げ方が地味なのは事実です。その原因は、マスコミのみなさんがマンションの構造問題についてちょっと食傷気味なのと、今回は姉歯や小嶋といったキャラが立っていないことでしょう。それと、今回は前回ほど致命的な耐震性へ影響がないこともあるでしょうね。
コンクリートの問題は、工事関係者にとっては実に微妙な問題なのです。というのは、コンクリートの強度というのは、ほとんど水との混合比で決まります。よく「１００年コンクリート」「N値―」と表示していますが、それはあくまでも建設会社が事業主に「そういうコンクリートを打設します」と約束し、生コン会社にそういうコンクリートを納品しろと発注した「書類上の事実」に過ぎないのです。
ところが、実際の建築現場でそういう水分の少ないコンクリートは流し込みにくい。だから、元請会社の監督が見ていないところでは、どんどん水を足して柔らかく（強度を弱く）しているのが現実。元請会社も工事の進捗を図るために見てみぬ振りをすることも多々あります。
だから、この問題で大騒ぎすると、日本のほとんどすべての建設現場で行なわれている生コンの「水増し」が問題になって、大変な社会問題となるはずです。
○熱い海さん
その会社は「３ト物語」や「４ト物語」と呼ばれている企業のひとつです。決算数字の上方修正は、前期からの隠し玉でももってきたのではないかと、私は疑っています。ゼファーにしろ、アーバンにしろ、表に発表している数字だけみていると「まだまだ大丈夫でしょ」という水準でした。それが急にああいうことになるわけですから、公表数字というのはなんとも信用できません。それに、この会社はとんでもない場所にマンションを開発し、広告で厚化粧をして売り抜けるという、あまり感心しない事業手法で知られた会社です。
○Beterさん
確かに、Y社のマンションはあっちこっちでしこっていますから、簡単に値引きに応じるはずです。ここは、前々回の原稿「ボンボン二世たちの・・・」でご紹介した典型的なお馬鹿二世君が君臨している会社です。「規制概念を超えた」仕入れが原因で、販売も絶不振。今日明日にどうと言うことはありませんが、長期的視野からは決してお勧めできません。
○ムチさん
現場で１００万円の値引きといわれたら、それは現場がそれだけの権限しか与えられていないということ。そういう場合は「００００万円が予算で、それにあわせていただけるのなら即決できるのですが・・・この物件、気に入っているのですけどねえ」と持ちかけてみます。現場の営業マンは即決できません。だいたい、毎週月曜日に販売が売主への定例報告を行ないますから、値引き案件はそこで話し合いとなります。そして、遅くともその週の木曜までには結論が出ます。そういう具合ですから、その場で値引きを引き出そうとするのではなく、じっくりと構えて交渉して見てください。
また２０１０年の物件については、今のところ情報をもちあわせていません。その事業主は２０１０年時点でどうなっているのか、はなはだ不透明です。
○主婦のJ.Yさん
お役に立てたのなら幸いです。また、変化がありましたらお知らせください。
○「始めて」さん
ご契約なさったH社案件は、悪くないと思います。ただ、数年後の売却を予定しての購入、というのが少し引っかかります。中古市場がどうなるのか、不透明な部分も多いので、売却を予定しての購入はややリスクが高いのではないでしょうか？
H社の中古というのは、古ければ古いほど価値が下がります。昔ほど評判が悪い会社です。それと、H社案件は建設主導のプランニングです。つまり、ゼネコンが工事をしやすい設計＝デザイン性が低いのが一般的。リセールバリュー面ではあまり評価はできません。それと、ご契約なさったエリアは、まだ土地が余っていそうで、これから大型開発がいくつかでそうな気配があります。
結論として、売却予定が動かないのなら、リスクを回避する意味でキャンセルも考慮すべきです。ただ、放棄する契約金が少なければ・・・というのが前提条件です。
「永住」ということになれば、悪い物件ではないし、長期スパンであれば資産価値もまあまあだと判断できます。
さて、ますます一寸先は闇、という状態になりました。今月もまだ飛ぶ会社がありそうですね。政府も景気対策を行なうみたいですが、２兆や３兆じゃあ効果は知れています。政治家たちが頼りない分、ますます不安が募りますね。
榊淳司

それにしても・・・中途半端な日に再生法を申請なさいました。
今週末(15日)とか今月末(29日)あたりかと思っていましたが、13日とは・・・
負債総額が2558億円とは、まあまあ大型倒産でしょう。
社長は「金融機関の協力が得られなかった。断腸の思い」とのたもうたとか。
今年に入ってからの銀行の掌を返すような態度には、
各社の社長さんは腸が煮えくり返る思いでしょうね。
今回のバブル崩壊が前回と違うところは、いたずらに延命措置を取らない、というところです。
前回は、なあなあで融資を続け、どんどん傷口を広げました。
国全体で途方もない損失を出した上に「失われた10年(or15年)」といわれた低迷。
その教訓を生かして、今度は容赦なくダメ会社を整理する方針のようですね。
特に、闇社会とのかかわりのある企業には、銀行は厳しいようです。
自分たちだって、必要に応じて闇社会を利用するくせに・・・
さて、この調子だと今月末までにあと２，３社いくかもしれません。
上場間もないので幹事証券会社の面子だけで延命しているL社やN社とか、
同じく不動産流通化事業や無謀なリゾート開発計画で息づまっているJ社。
強気の事業姿勢でも内実が火の車、近頃株価急落のH社やG社も有力候補。
今の所、金融庁が方針を変更したという様子は見受けられないので、
ドタドタと逝くかもしれません。ああ・・・おそろしや。
注目は、前にも書いたとおり建設大手のH社。
ここが飛べば、計り知れない影響があります。
さて、ご相談が寄せられているので、お役に立てるかどうか分かりませんが、
ここでお答えしておきたいと思います。
○不安の種さん
それはご心配でしょうね。悩ましい所です。
その売主さんは、確かに不安です。手付金が100万円程度なら、ここは涙を飲んで解約するのも一つの選択です。私の知人は、昔同じような選択を迫られ、会社に頼んでウソの転勤辞令を出してもらい、東北の某所へ住民票まで移して、なんとか手付金を返還させています。売主は違いますが。
どこがいいか、ということになると、あげられている２つの物件は、いずれもお勧めできません。理由は、リセールバリューに乏しいからです。何かあっていざ売却しなけらばならない、賃貸に出さなければならない、と考えたときに著しく不利です。
ならば、どうすればよいのか、ということになると本当に悩ましい所です。新築にこだわらず、中古を探してみるのも手だと思います。ここ1年ほど、新築相場の影響で中古も値上がりしてきましたが、近頃は値崩れの様子も窺えます。新築だって、2,3年住めば立派な中古になります。そう考えれば、築10年くらいで、駅近の物件を根気よく探すのが賢明かもしれません。
○主婦のJ・Yさん
こちらも悩ましい限りですね。
中古市場というのは、はっきりとシンクロしているわけではありませんが、ある程度新築市場に連動します。今、新築市場は値崩れ状態にあるので、ここ1年程度は緩やかに下落すると思われます。下落幅は、都心の方がより鮮明に現れるはずです。
H市にご主人の勤務先があるのなら、そちらで探されるのも良いと思われます。現在分譲されている物件を見ると、比較的ましなのは三菱地所と小田急建設のJV案件。ネットで見る限り、その他はお勧めできません。
ここ1年ほどは、間違いなく住宅購入の好機だと私は思っています。ただ、あせらず、冷静にご判断下さい。ご健闘をお祈りします。
○RAY－Hさん
貴重な情報をありがとうございます。ご検討エリアは今しばらくダラダラと下落していくと予測しています。また、何かの動きを察知されたらお知らせ下さい。ブログの参考とさせていただきます。
○A工務店購入者さん
それほど悲観されることはないと思います。A工務店は地方都市専門みたいなところがあります。つまり、エンドユーザーに幅広い選択肢がないところで分譲している全国区レベルのデベロッパーなのです。下手に地場のデベから購入するよりも内容がよい場合は多々あります。優れたクオリティではない、というのは競争の激しい首都圏でのモノに比べた場合です。
引き続き、コメントをお待ちしています。
また、雑誌などの原稿の依頼も別の筆名で承っております。
コメントで「管理者のみ閲覧」を指定の上、ご連絡下さい。
こちらからご連絡します。
榊淳司

「なぜ登るのか？」という問いに、
登山家のＪ・マロリーは「そこに山があるから」と答えました。
「なぜ建てるのか」と問うと、
「そこに土地があるから」と答えるのがマンション屋さんです。
土地さえあれば、どこにでもマンションを建ててしまう会社があります。
自分のお金で建てるのではありません。
「こんな土地がありますよ。だからマンション建てて売りませんか。こんなマンションを建てて、うちの子会社が販売すれば、こんなに儲かりますよ」と他の会社に持ちかけるのです。
自分の力で土地を見つけてこられない会社がそれに乗ります。
1社だけなら不安だろうからと、ひとつのプロジェクトに何社も付けます。
これがいわゆるJV（ジョイントベンチャー）案件と呼ばれるもの。
マンションの分譲広告で、事業主が何社も記載されているのがコレ。
最後に（設計・施工）とかいう自社が入り、（販売代理）として子会社が付きます。
事業主に名を連ねている会社は、ほぼレギュラーといっていいほど、
どのプロジェクトにも同じような顔ぶれがそろいます。
業界では「○社と愉快な仲間たち」と揶揄されています（笑）。
こういう案件が、うまくいっていれば平和です。「愉快な仲間たち」も楽して儲かります。
ほんの１年前までは、まあまあうまくいっていました。
各社とも「いい話があったら一口乗せてよ」と、擦り寄っていました。
ところが・・・
そんなあまーい話がいつまでも続くとは限りません。
そのうち「へえ、こんな場所で大丈夫なの？」という土地ばかりになりました。
遠くて、不便。とてもマンション事業が成立しえないような土地が持ち込まれるようになりました。
不動産バブルで土地価格が高騰。マンション用地として買える土地の質がどんどん劣化していったのです。
「○○社さんも○○％もたれることになりましたよ。御社も早く決めていただかないと・・・」とか
「大丈夫ですよ。来年になればマーケットが追いついてきますから」なーんて囁きながら・・・・
花男のセリフじゃないですが、普通に考えれば「ありえないつーの」といいたくなります。
それでも、買った会社は買った。
そのほとんどが、今では怒涛の完成在庫。各社の担当者は心の中できっと思っています。
――騙された
しかし今では受注の大幅減と資材高騰のあおりをうけてか、業績低迷。株価も100円近くまで落ちてきました。ただ、ここが飛ぶかどうかは・・・・この前書いた政・官のかかわりから、微妙です。
さて、コメントでいただいたご相談にお答えいたします。
近畿からいただいたFさん
二人目のお子さんがお生まれになるのなら、本当はもう少し広めのマンションがよいと思いますが、予算との兼ね合いから仕方なさそうですね。ただ、ご検討中の案件は慎重になられて方がよいかもしれません。というのは、ご懸念されている南側の住棟ですが、もうすぐ完成なのに販売が行なわれていないのは、何らかの理由があるからと想像できます。噂のように売主変更もないとはいえません。この事業主は、いわゆるカタカナ系の老舗なのですが、近頃は資金繰り不安が囁かれています。飛ぶようなことはないと思いますが、事業整理で「南側」の売主が変更になることが十分想定されます。そうなれば、販売不振の「北側」より安くなるのはほぼ確実です。そういった意味で、急ぐ理由がない限り、しばらくは様子見でよいかと思います。
前田さん
ご指摘の通りA工務店のマンションが、高いクオリティであるという話は聞いたことがありません。地方専門といってもいいデベロッパーなので、目の肥えた首都圏、近畿圏の客を相手にするよりも一段低めで商品作りをしていると考えるべきでしょう。ただ、選択肢が少ない場合は・・・・そのエリアのマーケット状況が分からないので、これ以上はなんとも申しあげられません。
建材メーカーさん
現場の感覚では、マンションの建設費はここ5年で倍になっています。とくにこの1年の高騰が異常です。もうすぐ沈静化するとは期待していますが・・・
榊淳司

マンションの分譲広告で、まだ売れていない住戸が50戸以上もあるのに
「販売戸数/15戸」などと表示し、さも順調に売れているように装ったり、
あるいはまた、本当はあと20戸くらいあるのに
「限定3戸、お急ぎください」などと煽りをいれるのは、この業界の常套手段。
最近では、まだ20戸以上売れ残った住戸があるのに
「完売御礼」などという看板をでかでかと掲げる物件も出始めました。
「よそは売れてないけれど、当社のマンションはブランド力があるから売れています」
というフリをしているわけです。
「なんだ、お前のところも売れていないのか？」
と思われると、イメージが損なわれると考えているのです。姑息ですね。
じゃあ、売れ残った住戸はどうするの？
当然、誰もがそう思いますね。
これは私の想像ですが、
・こっそり仲介業者に流して、流通市場でさばく。つまり中古として処分する。
・こっそり賃貸に回してしまう。この場合は、関連会社に名義変更します。
・ほとぼりがさめたころに「キャンセル住戸発生」とかなんとか、白々しく売り出す。
まあ、そういったところでしょう。
ただ、それができるのも、全体の８－９割が売れて、事業収支の黒字を確保したあとです。
このブログで、今回のバブルの「分水嶺」と紹介した物件は、
どうやらそのラインまで達していないので、恥を忍んで今でも販売継続・・・・
と私は睨んでいます。コメントも入っていますしね。
唯一好調と世間で考えられているデベロッパーでさえ、
こういう疑いを抱かれている惨状・・・・・
週刊誌などでは、次にどこが飛ぶのか、うるさいほどです。
しばらくは、デベやゼネコンの倒産が続くことは確かでしょう。
今後、当ブログでは以下の２つの点に注目していきます。
１　来年以降、市場に新規供給されるマンションの価格水準と中味
２　倒産劇は、マンション建設最大手のH社まで波及するか否か
１については、価格を抑制するために内容が劣化したマンションが供給される恐れが多分にあるからです。つまり、デベロッパーが外見だけよさげにみせて、中味では手抜きにした商品を供給しようとするのです。これは、土地代と建築費の高騰にもかかわらず、価格を抑えなければ売れない現状から予想できること。消費者にとっては要注意です。
２は非常に政治的な見方ができます。ここは政と官につながりが深いので、リトマス試験紙の役割を果たします。ここが飛べば、政府も官僚も無為無策のままこの不動産不況をやりすごす、という判断ができます。逆に、何かの救済が図られれば、それは官が重い腰を上げたということです。
みなさんのコメントは大変参考になります。
これからもどしどしお寄せください。
また、執筆の依頼もコメントで受け付けております。メールアドレスをご記載ください。当方より連絡します。筆名は異なるかもしれませんが。
榊淳司

デベロッパーが飛べば、建設を請け負っていたゼネコンが代金未収になってそれに続く・・・・
興大が飛んだことでサンペイ、多田が飛びました。
近藤、ゼファーの影響はこれから出てくるでしょう。
マツヤも飛びました。
株式市場を見ると、ここ数日他のデベロッパーの株価が何とか持ちこたえているのに反して、
矢沢のエイちゃんのスポンサーだけがダラダラと下落しているのが何とも気になります。
相変わらず、広告では派手な露出をしているようですが・・・・
デベロッパーからゼネコン、そしてそこにぶら下がる中小の各業者・・・・
この負の連鎖はいつまで続くのか、どこで止まるのか？
氷河期はまだ、始まったばかりです。
しかし、深い谷の底を見据えながら、次の上り坂をのぞいている連中の蠢動が始まっています。
資金的に余裕のある財閥系、金貸し系のデベが、
目先の資金手当てさえ危うくなったカタカナ系デベから土地を安く買い叩いています。
都心の美味しい土地ばかりを選んで、札束で頬を張るように・・・
だから、都心の土地の実勢価格はどんどん下落しています。
私のざっくりとした感覚で最盛期の半分以下といったところ。
こういうことがマスコミで報じられるまでには、まだ数ヶ月かかります。
政府の統計に出てくるのは1年から2年先（笑）。
今、仕込んだ土地が商品化されて世に出てくるのは再来年。
その頃には、少しは建築費も下がっているかもしれません。
今、建築費高騰の原因となった各種建材は売れなくて・・・いわゆる需給が緩んだ状態。
いずれ下がるという前兆ですね。
今週はまだまだ不穏な動きがありそうです。
榊淳司