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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
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• マンション管理は終わりなきソリューション
  
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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
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• マンション管理のキーマンとは
  
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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
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• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 世に憚る日々‥が理想
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• AIが強制する、働き方改革
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• 明日は日本橋横山町で売却相談会
  2026/4/10 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報683号 文京・北区からの2物件　を送信
  2026/4/9 13:59 コメント (0)

マンション広告解読講座
●イメージ広告に惑わされない
マンションの広告にも内外の有名タレントがイメージキャラクターとして登場しています。しかし、有名人が広告しているから大丈夫、と考えるのは早計です。むしろ、人寄せパンダである有名タレントを使うには売主サイドにちゃんと理由があるからです。
Ａ　価格が高い、立地が悪いなど商品力に自信がない　
Ｂ　大規模物件なので、大量集客が必要である
Ｃ　予算がふんだんにある
だいたいは上記３つの理由が重なった場合に有名タレントが起用されます。タレントのギャラはピンキリですが、ハリウッドの有名どころだと3億くらいはかかります。さらにそのタレントを使うことで本来かからない制作費や媒体費が1億くらいはかかるでしょう。あわせて4億円。700戸のマンションで4億をタレントに使うと1戸あたり40万円強。新居の白物家電が揃うほどの費用ですね。
だいたい、その住まいとは何の関係もない有名人をイメージキャラクターに起用することは、購入者を馬鹿にした行為です。数千万円もする商品の広告で、モノのよさを語らず、イメージキャラクターで商品イメージを作ろうなどと考えるのは、よほど売る自信がない――つまり商品に自信がないからです。いいものを、それに見合った価格で出せば、必ず売れます。それが出来ないイメージキャラクター起用物件は、そのキャラクターが大物であればあるほど要注意物件と考えてください。
●広告には売主のセンスが表れる
マンションの広告を作るのは広告代理店です。でもどのような広告を作るかは、売主の意向が十二分に反映されています。例えば、航空写真をメインビジュアルにしている物件は、売主がロケーションに自信を持っているからです。イメージキャラクターを起用している場合は、何かに自信がないからです。モデルルーム写真を使っている場合は、モデルルームのクオリティ（物件自体のクオリティではない）に自信があるからです。価格を全面打ち出している場合は、市場より安い、と思い込んでいるからです。ただの思い込みの場合もありますから、注意してください。どのようなデザイン、キャッチコピーを使っているかも、売主のセンスが反映されています。広告を見て、自分の感性にあわないと思ったら、よく注意してください。そのマンション自体があなたの感性にあっていない可能性が高いと思われますから。

榊マンション市場研究所は、
激動するマンション市場の動向を研究し、
供給・需要の両サイドに有益な情報を発信することを目的とした任意団体です。
いわゆるマンション市場の「新価格」が、
現実のマーケットでどのように評価されるかを調査し、
実際にマンション購入をお考えのエンドユーザー及び
供給側への情報提供を目的として活動しています。
ぜひご協力ください。
榊マンション市場研究所　榊淳司

マンションの「新価格」とは、2007年春頃から市場に供給された新築マンションの販売価格のことをいいます。それまでの価格よりも２～３割高い水準に設定されています。
マンションの販売価格は2000年から2001年頃が底であったといわれています。
その頃に比べて、モノによっては５割近くも上昇している例が見られます。
なぜ、そんなにマンションの価格が上昇したのでしょうか。
原因は大きく分けて２つあります。
１　土地の流通価格が上昇した
２　建築費が上昇した
この２つです。
決して需要が膨らんだからではないのです。
買う人たちが「ちょっとくらい高くても欲しい」とは考えていないのです。
この点にご注意ください。
では原因を見ていきましょう。
１　土地の流通価格が上昇した・・・・というのは事実です。ではなぜか？
簡単にいえば、外資系のファンドが都心の土地を買いまくったからです。
なぜ、買いまくったか？・・・円の金利が安く、日本の土地の収益性が高かったからです。
日本で低金利の資金を調達して、低迷していた日本の土地を買って運用すると、
それこそ大幅な収益が期待できたのです・・・５年前は。
外資が買っていると、日本の不動産屋さんも「これはいけるかな」と思って
都心の土地を買い始めた。なんといっても、優秀な人間が集まる不動産業界です（笑）。
誰かが「右だ！」といったら一斉に右を向いて走り出すわけです。
買いが買いを呼んで、郊外のマンション用地までが上昇。
その挙句が、今の「新価格」です。
２　建築費が上昇した・・・・のも事実です。
マンションの建築費は、一番底の時には坪５０万円前後だったのが、今では７０万円超。
それだけでも、坪２０万円。２０坪のマンションなら４００万円の値上がり要因です。
なぜ建築費が上昇したのか。原因は中国です。支那大陸は異様な建築ブームです。
支那人たちが建築資材を大量に調達するので、鉄を始め、マンションの材料が軒並み高騰。
それに、長年利益を抑えられてきたゼネコン業界が便乗。今のようなことになりました。
さて、最初に述べたとおり、この２つの原因とも、
エンドユーザーのニーズ、つまり実体の需要（実需）にはまったく関係ありません。
でなくても、新築マンションは供給過剰です。
エンドユーザーは、この前のバブル崩壊で不動産価格が暴落したのをよく覚えています。
業界のインチキ体質が生んだ耐震偽装問題もあります。
「だから、今はやめとこうかな・・・」ということになり、
新価格のマンションはまったく売れてません。各地で値引き販売が行なわれています。
きっと２年後には、新・新価格が出てきます。今より１～２割安く。
その時、取り残された新価格の残戸は・・・バナナの・・売りですね。

はっきりいって、何も解決していません。
「ザ　タワーズ　ウエスト　プレミアムレジデンス」は売主が野村不動産と三井不動産レジデンシャル。施工が清水建設と、いわば日本の不動産業界・建設業界のリスペクトたち。
ところが、３０階まで建設した段階で鉄筋不足が発覚。しかも、それを知りながら販売を継続していたいうから、ヒューザー顔負け（笑）。
エンドユーザーは「三井だから」「野村だから」「清水だから」というブランドで安心しているけれど、それは大きな間違い。むしろ、あの傲慢さがエンド軽視の手抜きマンションを世に送り出す元凶。
特に野村の場合は、業界内でさもありなん、というのが大方の反応。
三井もそうだが、業者を徹底的に絞り上げる反面、自分たちの利益はたっぷりと確保。利益の出せない業者が、見えないところで手を抜くのは自明の理。
あれは氷山の一角に過ぎないというのが業界の冷ややかな視点である。