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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
氷河期世代の子どもが味わう新氷河期

新築マンション市場がすっかり静かですね。
市場には買っていい物件なんて一つもありません、状態(笑)。
それでも買っている人はいます。探す人もいます。
また、これから売り出される物件もあります。

ただ、新築マンションはこぞって売れていませんね。
こうまで売れないのって、1998年頃の再来ですね。
あの頃は毎年、マンションの値段が下がっていました。
「いつまでズルズル下がるんやろ」という感じでした。
上がる要素が何も見いだせない状態でしたね。

不況感はたっぷりと市場に満ち満ちていました。
大きな銀行がバタバタと倒産。
ああいう時代がまた来ないとは限りません。
まあ、まったくあれをトレースするとは思えませんが。

マンション市場というのはあの頃以来、
金融政策と密接に連動するようになりました。
分かりやすく言えば、金融が緩むとマンション市場が活性化。
引き締まると売れなくなって価格が低下、という図式。

そう考えると、今後はしばらく緩んだまんまです。
金融政策的にマンション市場が下落することはなさそう。
私は、今後市場が動くのはやはり需給面ではないかと
考えています。つまり、金融からの脱却。

リーマンショック以後、東京都心のマンションは
はっきりと金融商品化しました。すなわち、
値上がり狙いとインカム期待の投資対象となったのです。
ここには史上最低の金利水準という環境が、
背景にガッチリと控えていました。

しかし、値段が上がり過ぎたことで、そのどちらに
ついても魅力がすっかり薄れています。
また、マンションには維持管理コストがかかります。
近年はタワーマンションの弱点も炙り出されました。

東京都心のマンションは今や投資用としては
かなり不安定な存在になりつつあります。
4，5年前はものすごい勢いで買っていた
台湾その他の中華系の外国人たちも、
最近ではすっかりおとなしくなっています。
むしろ、売りに回っていますね。

従来から申し上げている通り2018年からこっちは
マンションの「売り時」でした。まあ、勢いよく
売れていたわけではありません。コツコツと・・
なんとか売れていた、というのが正直なところ。

不動産の市況というものは、かなり景気に左右されます。
今年に入って、各種指標はジワジワと悪化しています。
年が明けるころには、それが鮮明となるはず。
もちろん、消費税の増税も影響するでしょう。

2020年の初頭は、完成在庫となった新築マンションの
一掃セールが始まりそうな気がします。
実は相当溜まっています。特に郊外の大規模。
「決算までに片付けろ！」という号令がかかるでしょう。

それが終わると、日本はいよいよ五輪ムード。
しかし企業の20年3月期決算が発表され始めます。
減収減益のオンパレードではないでしょうか。
まあ、大企業は倒産を心配するほどではないでしょうが。

ただ、来年の春先は中規模の倒産はいくつか出るでしょうね。
来年の5月あたりは、中古マンションが可視的に
値下がりしそうな気がしますよ。
「五輪まで」という心理が働くでしょうから。

そのあとは・・・・よう分りません。
「五輪後の日本」ですよ。祭りの後の虚無感。
中国の景気が立ち直っていればいいのですが、
私はあまり期待していません。むしろ中国では産業の
空洞化が始まっていそうな気がしますね。

アメリカは来年、大統領選挙です。
再選しかアタマにないトランプ君は何をやるのか？
もしかしたら、対中政策を硬化させる可能性もあります。
その場合は中国の景気がさらに悪くなります。

いずれにせよ、もう中華方面からの爆買いは期待薄。
国内の需要もかなり弱弱しいと思います。
であるにもかかわらず、国内のマンション市場は
新築が停滞感満点、中古は大量の売り物件・・・
その需給を考えるとかなりの下落要因ですよ。

今でも需給を見れば圧倒的に供給過剰。
眼の色を変えてマンションを探している人なんていません。
「いい物件があれば」みたいな探し方。
腹の底には値上がり期待が沈んでいたりします。

こういう弱い需要は市場環境が悪化すれば
あっという間に雲散霧消。あれ、どこいったの？となります。
その後は、長い長い精算期になるでしょうね。
また、日本の景気は「失われた・・」になるかも。

日本がかつて「失われた20年」に苦しんだのは
不良債権の処理をぐずぐずやったからに他なりません。
1998年のアジア通貨危機の時には、韓国は
一気に不良資産を切りました。財閥も倒産。
だから立ち直るのも早かった。

今回の局地バブルは、不動産価格が下落すると
相当の不良債権が発生します。それに対して
どのような政策を取るかでその後の方向性が決まります。
大量の倒産や自己破産を許容しても短期で終わらせるか、
だらだらと何十年も不況に耐えるのか。

ダラダラやれば氷河期世代の子どもたちがまた
新氷河期を味わうことになりそうではないですか。
歴史は繰り返します。一度目は悲劇として。
二度めは喜劇として。さて、どうなるか。

早稲田大学エクステンションセンター

秋の講座があります。よろしければご参加を。テーマは
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方
新築、中古、タワマン、投資、カテゴリー別マンション選びのコツ
曜日 土曜日
時間 13:00～16:30 ※途中休憩をはさみます。
日程 全2回 ・10月19日と11月16日
受講料 ¥13,662(ビジター)

2019年10月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
すでに十数物件、総額5億円以上の相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月26日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
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45歳以上が9割のメディアを立ち上げました！

ウカウカとしていたら、10月になってしまいました。
2019年も4分の3は終わった、ということですね。
そして消費税が10%になってしまいました。
今回、目立った駆け込み需要が発生していません。

その理由をいろいろ考えました。
・軽減措置が効いている
→とりあえず、日常のお買い物である食品は据え置き
・2%と上げ幅が小さい
・過去2回の引き上げで、慣れっこになった
→そのあとで2%くらいはいつもデフレ値下がりをしてきた
・駆け込むほど消費が強くない

まあ、そんなところでしょう。
駆け込み需要がなかったからといって
反動減もないとは限りません。あるでしょう。
特に新築マンションではありそうです。
というか、新築マンション市場は半分死んでいます。

昨日、城南と川崎を回ってきましたが、死屍累々。
物件価格は高すぎます。客が少なすぎます。
だから在庫の山です。デベの意欲も減退しています。
それでも、まだ出てくるでしょう。数は減りましたが。

最近、私は昔の仲間たちのことを考えます。
新築マンションの広告を作っていた仲間たちです。
制作だけでなく、営業やマーケやその周辺。
これだけ市場が少なくなって、どうしているの？

確かに、まだ細々と広告への需要があります。
しかし、金額にしたらもはやかつての10%あるかないか。
それで生き残るのは至難の業でしょうね。
まあ、そもそも私よりも年上が多かったので
もはや半分以上はビジネス上の鬼籍ですか。

四半世紀くらい前は、まだ登り坂にありましたね。
首都圏での供給量が10万戸に迫っていました。当時の
新築マンション広告の市場規模は首都圏で1000億円超。
それを取り合っていたわけですよ。
私の会社には、そのおこぼれが億とちょっと流れてきました。
いい時代だったなあ。なんて。

時代は、あっという間に変わりますね。
今や新築マンション広告の市場規模なんて、
グラフィックだけなら首都圏で年間100億円程度のはず。
それでは何社も食えません。みんな、どうしたの？

このネットの世界もそうですね。
ブログやSNSはすでに周回遅れの媒体になっています。
掲示板サイトなんて今やオッサンの徘徊場所と化しました。
さてさて、これからはどうなるのか・・・

ただ、いつの時代でも強いのはコンテンツの力。
要は、力のあるコンテンツをどういうメディアで
展開するか、ということに尽きますね。
メディアは変化しても、人間は賢くなっていません。
力のあるコンテンツさえあればそれを発信するために、
時流に即したメディアを選べばいいわけですよ。

私のユーチューブチャンネルは視聴者の7割強が
45歳以上のオッサンという偏在性があります。
残り2割は45歳以上のオバハン・・・もとい、
素敵で知的なお姉さまたち、なのですよ。
これはまあ、媒体としてはかなり絞り込みが可能。
45歳以上で動画を見ているオッサンとお姉さんというのは
今の市場からするとかなり特異でしょう。
まず、世の中で最もお金を持っている連中。

私は自分のこのブログを12年くらいやっていますが、
読者さんたちの特徴は「アタマが良くてお金持ち」。
あるいはそのどちらか。これって、媒体と考えれば
かなり優れていませんか？　広告募集中です(笑)。

このブログではかなりアホなことも書いています。
砕けた書き方をしています。基本、気取りません。
というか、私は性格的にそういうことができません。
コピーライターですから、コピーとしてなら書けますが
自分のスタイルとしては無理ですね。たとえ筆名でも。

読者さんに会うと、そういうことを褒めていただきます。
人間というのは何かしらエエカッコをしたがるものです。
もちろん、私も自虐趣味はないのでエエカッコに
見える方がいいと思っています。でもまあ現実程度に。
本来以上に見せてもバレたら同じですものね。
だから等身大に振る舞い、書くのが好きです。ラクです。

これまで、素のままでやってきてある程度うまくいっている、
と自分で考えているので方針は変えません。
というか、自分以外の何かを演じる能力なんてありませんよ。
だいたい、めんどくさすぎる(笑)。

さて、最近はユーチューブのチャンネル登録者が増えました。
おそらく、明日か明後日に1万人になるはずです。
まあ、1日に2本から6本くらい上げていますからね。
これからはブログやSNSのような文字主体の媒体も、
生き残ることは確かでしょうが、すそ野が広いのは
動画系ではないでしょうか。あるいはライブ系。

私は57歳のオッサンです。もうすぐ初老ですわ。
時代に付いていくのが大変。多分、何かやっているのは
あと10年未満ではないかと思います。
でもまあ、その間はせいぜい世に憚ります(笑)。

早稲田大学エクステンションセンター

秋の講座があります。よろしければご参加を。テーマは
マンションの選び方、買い方、住み方、売り方
新築、中古、タワマン、投資、カテゴリー別マンション選びのコツ
曜日 土曜日
時間 13:00～16:30 ※途中休憩をはさみます。
日程 全2回 ・10月19日と11月16日
受講料 ¥13,662(ビジター)

2019年10月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

この相談会を開催して3年余り。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：10月26日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2019/10/1 0:46 | ちょっと脱線 | Comments (0)

いい人のフリをしてる奴には気をつけよう

生きていると、時々ものすごい勘違い人間を見かけますね。
女の子だったら自分が可愛いと思っているブス。
男だった自分が賢いと思っているバカ。
私は若い頃から、この2種類の人間を「２B」と呼んで
心の中でしっかりと区別していました。
差別じゃありません、区別です。

差別というのは同じ種類の中で何らかの差異が生じていて
そのことを持ってしっかりと優劣をつけること。
区別は、そもそも違う種類のものなので別種として扱うこと。
チンパンジーとゴリラの違いなのですよ。
だから区別の方が差別より冷淡な扱いだと思います。

残念ながら女のブスや男のバカは、大半が生まれつきです。
つまり、本人の努力ではどうにもならない問題。
しかしある程度の年齢に達すれば、何とかなります。
女性は朗らかに生きていれば魅力を増します。
男は謙虚に生きれば、他人からそれなりの敬意を得られます。

最も厄介なのは、いい歳まで生きているのに
ひねくれたブスであったり勘違いを続けるバカです。
そういうタイプは、だいたい社会から疎外されます。
しかし、時々我々の生息領域で生き残っているのもいます。

それは、心をさらにもうひとひねりして、自分を
上手にごまかして生きているタイプ。
「あたしは魅力的な女なのに周りは気づかないだけ」
「俺は優秀なのにそのことをまわりは分っていない」

そういうふつふつとした思いを心の奥底に押し隠したまま
ブスなら人間関係の中でひたすら優位なポジションを追及。
バカな上司に取り入って虎皮の権力をもつとか、
グループのリーダー的な存在になって美人をイジメるとか。

男のバカならバカなフリ（実は地のまま）をしながら相手を
油断させ、虎視眈々とチャンスをうかがうとか。
あるいはヘラヘラしながら打たれ強いと思わせるとか。
いずれにせよ、かなり精神がゆがんでいます。

こういう人間に共通する外見がありますね。
それは「いい人のフリが上手」だということ。
でも、本当のおなかの中は真っ黒けのけっけっけ。
男なら表情がゆがんで目が曇っています。
女なら時折見せる表情が「こいつ意地悪や」と思わせます。

長く生きていると、そういう人間はすぐに見分けられます。
たいてい、ふつふつと煮えたぎっている自尊心を
歪んだ笑顔でごまかしながら生きていますから、
どこかバランスの悪さが表出しているのです。

実は私、こういうタイプの人間から思いっきり
嫉妬される人生を歩んできたから、警戒心は旺盛。
彼らはわざとらしくニコニコ笑いながら近寄ってきます。
つまり、「いい人のフリ」をしているのです。

こういうタイプは何通りかの自分を持っていて、
その時々に自分を演出。ジキル博士とハイド氏ですね。
たいてい、自分はうまく演じていると思い込んでいます。
何とも厄介な連中でしょ。でもあなたのまわりにもいます。

私は自分で誰かを演じながら生きるなんて、
くっそめんどくさいことはできません。やりません。
なるべく、そのまんまの状態で生きようとします。
まあ、最低限他人様に失礼のないように心がけますが。

私はさして優秀ではありませんがバカでもないと思っています。
一番の得意技は文章を書くことで、次がベシャリ。
どっちも座ってできる仕事です。ネタさえ湧いてくれば
半永久的に続けられる仕事。ネタは世間が提供してくれるので
それこ無尽蔵の資源を埋蔵しているのと同じ。

大儲けもできませんでしたが、明日の食事を心配するほどの
貧乏をすることもありませんでした。
これからも多分、のうのうと生きていくつもりです。
そう、努力せずにふわふわと世間を渡る人生。

自分がブスやバカであることを半分は認めながら
そこを何とかごまかしながら不遇（自分でそう思っている）
な人生を生きている人にとって、私のように
言いたいことを言って、書きたいことを書いて
フワフワと生きている人間は「死ねばいい」存在かも(笑)。

だから、日々誰かに嫉妬されながら生きています。
私もかなり鈍感な人間なので、それに気付きませんでした。
何年か前にややこしい出来事があって、そのことを
強烈に自覚しました。嫉妬ブタは怖い(笑)。

振り返れば、いろいろ思い当たることがあります。
「なんでこの人に嫌われているのだろう」
と思ったことが何度もありました。
私はそういう人に何も悪いことはしていません。
中には、ほとんど口を聞いたことのない人も含まれます。
なのに、私は蛇蝎のように嫌われていました。
よく考えれば、嫉妬だったのでしょうね。

このブログには何度か書きましたが、私自身は
世間の隅っこでおとなしく生きているつもりですが、
他人から見れば相当目立っているようですね。
まあ、時々テレビに出たりしますけど。

別に2枚目でもないし、学歴や経歴は十人並み以下です。
ただちょっとだけその辺の人よりも想像力が働くだけ。
また、人と同じことをやるのが苦手。真似も苦手。
そういう変人の素質が、今やとても役立っています。

さらに人はみんな自分よりバカだと思う傲慢さを棄てない性格。
そう考えれば、私もバカの一員ですね(笑)。
だから私の人生には山のような失敗がありました。
これからもきっと、恥の多い人生だと覚悟します。

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2019/9/28 14:50 | ちょっと脱線 | Comments (0)

榊淳司マンション情報340号 大阪の4物件 を送信

9月28日14：43に「榊淳司マンション情報340号 大阪の4物件」 を送信。
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.co

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、９月に入って6回目の配信でした。
次回は世田谷あたりの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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新しいユーチューブでの動画を制作しました。

 


2019/9/28 14:47 | メルマガ発信 | Comments (0)

来年の今頃は不況の真っただ中かも？

マンションが売れていませんね。
こんなに売れていないのって、2008年とその翌年の
あの大不況の頃以来ではないですか。
あまりに売れないから、デベが毎日のように倒産しました。

しかし、今は倒産しません。なぜって
プレイヤーはほとんどが大手だから。
「マンション開発しかやっていない」専業で
しかもどこの系列でもない独立系のデベは
ほぼあの時にみーんな潰れました。

先日、当事務所にやってきた元シンクタンクの研究員が
「・・不動産の人が言っていたけど、・・地所が無理買いをしている」
なんてことを教えてくれました。
よく業界でいうことですが、財閥系の三菱地所と
東京建物が無理買いをすると、バブルの最終期だと。
まあしかし、そんなん3年くらい前に聞いた気がする(笑)。

ともかく、高値で仕込んで高値で出しても売れない、
という程度の学習効果はあったみたいですね。
最近出てくる物件、あまり無理をしていないのを見かけます。
そういう物件はすかさず有料メルマガで配信しています。
まあそれはいいとして。

現状、新築も中古も価格は下落を始めています。
新築は売れなくて値引き。中古も指値されてガクガク。
どちらも買いがすごく弱いので、値引き交渉でも
売り側が弱気にならざるを得ないのです。

この先、新築でも販売がボロボロになりそうな
代表物件は幕張ベイパークに晴海フラッグ。
私は4年後に鬼城が見られるかもと期待しています。
どちらもそうなる可能性が甚大ですからね。

その時、中古として売り出された物件に
どれくらいの値が付くのかも、やや楽しみ。
ものすごーく意地悪視点ではありますけどね。
そんなもん「買うアホが悪い」と思うことにします。

中古はかなり怪しい気配ですね。
在庫が徐々に徐々に積み上がってきています。
レインズに登録される成約数は毎月３千戸前後。
これに対して、在庫は５万戸に迫っています。
まあ、そうカンタンには売れないですね。

先日、売却相談会を通してお預かりした物件が
１年数か月を経てやっと売れました。
悪くない物件ですよ。価格も普通の範囲内。
それが１年以上かかりましたからね。

さて、もうすぐ消費税があがります。
軽減措置とかいろいろあるので、
今年いっぱいは景気の指標は悪化しないでしょう。
外的要因があれば話は別ですが。

来年から徐々に悪くなるでしょうね。
黒田君が何かの手を打ちそうですね。
マイナス金利の深掘り、本当にやるでしょうか？
ほとんど景気刺激策にはならないと思いますけどね。

黒田君の任期はあと３年半。
安倍君の自民党総裁任期はあと２年。
安倍君の四選が囁かれていましたが、
景気が悪化したらまずはなさそうですね。
そうなれば、一緒に黒田君も退任？

しかし、新しく総裁になる人も大変。
不景気なのに金利は上げられないでしょう。
ＥＴＦ買うのやめたら株価が下がるのも自明。
そうでなくても2020年3月期の企業決算は
減収減益の嵐ではないですか。

年が明けたら新築マンションはあっちでも
こっちでも値引き、値引きの嵐になりそうですね。
買いたい人にとってはちょっとしたチャンス。
そして、そのままオリンピックに突入。

ウワっと盛り上がって、9月には全部閉幕。
湾岸エリアではいくつもの施設の解体工事が
始まりますね。またしばらく工事車両だらけに。
来年の今頃は、すっかり不況の真っただ中でしょう。
中古マンションはハッキリ値下がりを始めているはず。
まあ、こういうことはなってみないと分かりませんが。

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当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
多少の待ち時間が発生しました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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