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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
年収1200万円プレイヤーを路上で捉まえろ！

何年か前に聞いた話。
そのデベは渋谷の宮益坂ぞいにショールームを構えています。
敷地外モデルルームなんてアホなものは作らない主義で、
その頃はほぼそのショールームにお客を呼び込んで接客、営業。
きっちり契約まで持ち込んでいました。
私も何度か見学に伺ったことがあります。

しかし、いかんせん集客力はモデルルームに劣ります。
そこで、若い社員に路上キャッチをやらせるわけです。
つまり、道を歩いている人に声を掛けて呼び込むのです。
「あのー、マンションを売っているのですが、いかがですか？」

「そんなんで売れるはずないやろー！」
なんて考えるのは、アタマの固い旧人類系不動産屋。
宮益坂を歩いている人に片っ端から声を掛け続けると、
何日かに一人くらいは買ってくれる人に当たるんですって。
彼らが実感した宮益坂を歩いている人の平均年収は1200万円。
ほんまかいなー、の世界でしょ。ホンマです。
だって、それが証拠に私は宮益坂を歩いた経験は
人生で1度か2度しかありませんから(笑)。

しかし、さらに驚いたことに宮益坂の路上にほりだされて
片っ端から声を掛けているその会社の新入社員は、
ほとんどが早慶か国立上位校行クラスの卒業生。
ようやるわ、の世界でしょ。実際、ようやったはります(笑)。
あの連中はヂアタマがいいから、一度客を捉まえたら
上手にトークで導いてしまうのではないでしょうか。

エンド相手の不動産業と言うのは、基本的にチョロイ商売です。
宅建試験は中二の英語レベル。私は30時間で一発合格でした。
それで、150万円ほどあれば、だれでも不動産屋になれます。
新卒なら、気合さえ示せばＦランでも一部上場企業に入社可能。
新築マンションを売るのは、ひたすら気合と粘りと不屈の精神。
1物件の販売で覚えることは中二社会科の期末試験レベル。カンタン！

まあね、そういう世界に早慶国立の知能は要らないのですが、
あっても邪魔にはなりません。むしろ喜ばれます。
湾岸のタワーマンションあたりだと、売るのも買うのも
レベルが知れていますから、そのへんの三流私立文系で十分。

しかし、港区や千代田区の2億3憶の住戸だと、
本当に買いに来ている客はかなりお上品な方が多いのですよ。
医者弁護士会計士の類もウジャウジャいます。だから・・・
営業マンのオツムのレベルも最低で早慶クラスが求められます。
まあ、成金系の外国人の相手ならそれ未満でも十分ですか。

その会社、破竹の勢いで供給戸数を伸ばしています。
そりゃ、伸びるでしょ。そういう体育会系の筋肉営業を
偏差値70前後の若い社員にやらせていたら。
しかし、それが日本経済にとってはええことなんでしょうかねえ。

私は、不動産業は間違いなく日本の数少ない成長産業だと
思っています。また、そのことを書いたり話したりしています。
しかし、不動産業は若い人にとってかなりの不人気職種。
だから、いまだもっていい人材が集まりません。

まあね、仕方ありません。イメージ悪すぎ。
実際、他業種に対してエバれるのは「儲かるときには儲かる」。
それくらい。アハハハ。つまりバブルだと高収入。
逆に、バブルがはじけると失業とか自己破産とか行方不明。
悲惨ではないですか。三井三菱住友の正社員は別格ですが。

私は今年56歳になります。過去2回、バブルとその崩壊を経験。
おらんようになったオッサンたち、ぎょーさん知っています。
私は広告屋でしたから、飛ぶ、ということはありませんでした。
しかし、業績不振で死の淵を感じたことはありますよ。
広告の同業者でも、行方知れずは数知れず。彼らは今いずこ？

ここ3年ほど、ヤバいですね。部分的に、ほぼバブルです。
まあ、今回まだ生き残っている私の昔の同業者たちは関係ありません。
しかし、当事者である不動産屋さんたちは完全にバブっています。
いつか弾けます。2017年、バブルは弾けませんでした。
しかし2018年はどうか分りません。2019年は、かなり怪しい。
2020年は見通しが暗いですね。五輪終了ですから。
あとはリニアと山手線の新駅くらいが話題の種。でも弱い。

ロンドンでは、すでに五輪バブルが弾けているようです。
アメリカの利上げもジワジワきますね、きっと。
日本はこの5年、経済学ではリフレ派の天下でした。
5年前の感覚からは信じられませんね。
だって、安倍政権誕生前はリフレ派が完全に異端でした。
今はどこをどう切ってもリフレ派が正統です。ホンマかいな？

まあ、経済学なんて本当にいい加減なものではありませんか。
経済学と言うのは永遠に未完の学問ですね。
いつまでたっても「想定外」の事象に振り回されて、
「後付け」の理論構成に追われているのが、経済学。
私は経済学者や経済学徒に会うたびに、この説をぶつけるのですが
誰一人として正面から反論する人はいませんでした。
まあ「こんな奴、相手にできん」というのが真相でしょうが(笑)。

そういや、全然関係ありませんが、とある大学が「経済と不動産」
みたいな講座の非常勤講師を公募していると、知り合いの
経済学者が教えてくれました。チェックしましたよ(笑)。
でも、応募はやめました。遠いのと資格要件を満たさないので。

ここ10年ほど、私は「不動産と経済」については博士論文が
書けるほどに独自の研究を続けてきました。書きませんけど(笑)。
次回の早稲田大学オープンカレッジでの講座では
そのあたりの講義もチラっと入れるつもりです。
まだ募集は始まりません。始まったらお知らせしますね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
板橋区のタイトルを最新情報化。
いや、停滞感がハンパじゃないですね。
でもまあ、何とか市場は成り立っています。
検討できる物件もチラホラ。この後は練馬区です。

板橋区総集編
価格　3,590円

■シティインデックスときわ台、■オープンレジデンシア板橋パークフロント、■アデニウム板橋浮間公園、■ブランシエラ板橋西台、■オーベル板橋本町、■Brillia（ブリリア）大山 Park Front、■ミオカステーロ成増II、■グランスイート下赤塚、■ソライエ成増、■パレステージ成増

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1月20日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：1月20 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月20日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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今回、1月に入って2回目の配信でした。
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2018/1/11 13:47 | メルマガ発信 | Comments (0)

暴落ラインがヒタヒタと都心に迫る

2018年に入って10日経ちました。
やらかしているのは韓国ですね。ほんと、アホの子。
日本の司法試験のメニューには国際法が入っていなかったと
記憶していますが、韓国も同じようです。
国家間の合意事項を覆すと言うことは、
国交断絶級の荒事だと言うことを文君はご存知ないようで。
北は明らかに時間稼ぎを狙い、文君は騙されています。

最近、おもしろーいと思ったのはトランプ君への暴露本。
やっぱりあのオッサンは大統領になる気が
サラサラなかったのですね。そうとは思ったけど(笑)。
当選の瞬間も、ちっとも嬉しそうじゃなかったもの。
そういう三文芝居オヤジがアメリカの現大統領です。
アハハハ、と笑うしかないですね。

しかし、これで3月中旬までの開戦はなくなりました。
2か月は安心して眠ることができます。多分、多分。
まあしかし、その後は分りませんね。
不動産は早く売りましょう(笑)。

今の日本経済で、最も気になるのは銀行です。
メガバンクも含めて、急速に経営が悪化しています。
「黒田君続投」が見えてきてから、動きがあわただしい。
今年はひょっとして倒産まがいもあり得るかも・・・

なんせ長期金利がゼロですから、儲けの構造が描けません。
地方銀行なんて、噂のスルガ以外はどうするの、の世界。
信用金庫や信用組合の経営悪化はよく見えませんからね。
ある日突然、というのもあり得ます。かつての木津・・・
また、何とか銀行業務以外で自力で儲けようとしても
高齢者にインチキ投信売りつけるのにも限界があります。

マンション市場も停滞感がハンパありません。
新築も中古も、市場はほとんど動いていません。
なのに、事業用地の売買だけはそれなり。
土地価格の上昇は続いている、という感触です。

2017年は局地バブルのピークアウトかと思いました。
確かに、中古マンション市場にはその気配があります。
しかし、下がり出すほどでもなし。きっちり維持しています。
ただ、本当に崖っぷち感ハンパありません。

相場の格言に「まだはもう、もうはまだ」と言うのがありましたね。
2017年は「もう」と思って「まだ」だった感じです。
2018年は「まだ」と思い直していますが「もう」だったり(笑)。
材料はそろい始めていますからね。

しかし、この朝鮮半島の南北対話で一服感が出ています。
株価はこ安心感から25000円を突破するかもわかりません。
そうなると、かなり分りやすくなってきます。
いよいよ「もう」ですね。「もうあかん」の「もう」。

米欧は金融引締めに転じています。
日本も本来なら金融を引き締める段階に来ています。
というか、2016年の後半にはそうすべきでした。
しかし、黒田日銀総裁の掲げる「2%のインフレ」という
根拠のあいまいな目標が達成できていないと言う理由から、
未だに表面的な金融緩和状態になっています。

2018年は始まったばかりですが、
今年の焦点は「2019年10月の消費増税」だと思います。
まあ、今年中にそれをやるかどうかを決めるはず。
そして、やったらやったで、必ずリセッションがやってきます。
安倍君は2012年の自民党総裁選で勝利して第1期、任期3年。
2015年にも勝って2期目に突入。任期の制限を3期に緩和。
今年の総裁選も、今のところ再選は確実。3期目へ。

ということは2021年までは安倍総理の可能性が大。
2019年10月に消費税を上げて2020年はリセッション。
でも東京五輪で表向きはまあ、華やか。
そいで2021年のテキトーな時期に辞めるとすれば・・・
彼の感覚では「あとは野となれ山となれ」かも。

2019年10月の消費増税は、いかにもありそうな感じがします。
まあね。私は三歩先を読むのが大好きなもので(笑)。
そうでなくても、世界は金融引締めですからね。
さて、どうなることやら。

どのみち、日本経済の先行きは明るくありません。
少子高齢化に人口減少、年金財政の破綻と、
解決策のない大きな問題を山と抱えています。
中長期で不動産価格の再上昇なんてありえません。

今年あたり、地方では県庁所在都市の近郊まで
無価値化の波が押し寄せそうな気がします。
首都圏でも16号線近辺は、築20年超の中古マンションが
1000万円程度の資産価値になりそうですね。
まあ、あと数年はかかるでしょうけれど。

その昔は、16号線あたりから都心に通勤していたのですよ。
今では考えられない情景でしょ。私のチョイ上の世代です。
昔の負け組たちは・・・辛い通勤に堪え、重いローンを払い、
それで35年後に二束三文になるマンションを買ったのです。

その子どもたちが団塊ジュニア以下、今の35歳くらいまでの世代。
彼らはそんな親の苦労を知っているから、
ダブルインカムになって湾岸のタワーマンションを買っています。
なんとも悲しい現実ではありませんか。
そう言う負の連鎖を断つためにも、賢明な選択をしましょうね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
新宿区と中野区のタイトルを最新情報化。
新登場が新宿区5物件、中野区4物件。
面白い物件はいくつかありました。
美味しいところは有料メルマガで配信します。

最近、都心での供給はそこそこ出てきますが、
ちょっと離れると少なくなりますね。
デベロッパーがさらに都心へ縮こまって来ている感じ。
郊外市場は消滅への一直線、のような気がします。

新宿区総集編
価格　6,980円

■ブラントン神楽坂、■プラウド市谷砂土原町、■ザ・パークハウス 山吹神楽坂、■ラコント早稲田、■ライオンズ早稲田ミレス、■ジオ新宿若松町、■グラン レ・ジェイド若松町レジデンス、■イニシア新宿早稲田、■ウエリス新宿早稲田の森、■オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス、■リビオ神楽坂、■エクセレントシティ目白、 ■スカイフォレストレジデンス、■スカイコートヒルズ北新宿、■シティハウス四谷津の守坂、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■ジオ四谷荒木町、■ジオ四谷三栄町、■シティハウス四谷坂町、■サンクレイドル御苑内藤町、■アトラス四谷、■グランドメゾン新宿曙橋

中野区総集編
価格 4890円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■オープンレジデンシア中野坂上テラス、■リビオ中野坂上パークフロント、■ピアース中野坂上、■シティハウス中野テラス、■グランドメゾン江古田の杜、■レ・ジェイド中野、■オープンレジデンシア中野 平和の森公園、■アトラス中野南台、■Brillia(ブリリア)東中野 Station Front、■レジデンシャル東中野、■オープンレジデンシア新中野、■オープンレジデンシア東中野パークサイド、■（仮称）中野南台Ⅲ計画

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1月20日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

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1月20日土曜日の13時から17時まで、
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「困ったちゃん」はご勘弁を

年間、様々な人と会います。
広告屋をやっていた頃よりも、名刺の減り方が違います。
今は一気に400枚くらい刷っても1年で半分以上使います。
まあ、どうでもいい話ですが。
しかし、いろいろな人がいますね。

一生懸命、自分が「いい人」であるとアピールする方がいます。
究極は、自分で「わたし、いい人って良く言われます」なんてほざく輩。
まあね。そういうことは自分で言うものではありません。
それに、本当にいい人かどうかは顔を見ればだいたいわかります。

男も女も、40過ぎて首にブサイクな顔を載せて歩いている人に
いい人なんていませんよ。ブサイクというのは美醜ではありません。
歪んだ、というか壊れている、というか崩れている顔です。
醜く生まれても、善行を重ねれば40過ぎにはいい顔になります。
善行を重ねなくても、心掛けを潔く、清らかにしていれば、
それなりに味わい深く、美しい顔になりますよ。

本当に、顔は嘘をつきません。
ブサイクな顔をしたオッサンは必ず心が汚れています。
目が淀んでいるお方は、ほぼ嘘つきの類です。
ふわっとした目つきのお方は、だいたいがマヌケです。
情けない顔つきのお方は、人間も情けなくできています。

何かに夢中になっている人の目には光があります。
表情には覇気が感じられます。
恋をしている女性の目はキラキラしています。
男を騙そうとしている目は妖しく光っています。
やる気のない人の目は、魚みたいに死んでいます。
他人を口汚く罵るお方の目には邪な光が宿っています。

そもそも、自分を「いい人」あるいは「正義の側」だと
アピールすること自体、かなり怪しい言動ではないでしょうか。
人間と言うのは、基本的に自分が生き延びるために行動します。
生き延びて、遺伝子を残すことが本来の使命です。
そのためには、手段を選ばないと考えるべきです。

何かの行動に「いい人」や「正義」が作用するのは、
相応の余裕と優しさと人格、あるいは下心が働く場合だけ。
人間の行動全体から見れば、ものすごく少ない割合です。
だって、私は私に近しい人々のためには優しくも人格者にも
なれますが、他の1億2千万人強の日本人の運命なんて、
「3の次」くらいにしか考えません。究極、どーでもいいこと。

「日本人のために」とか「・・民のために」なーんて感覚はゼロ。
それが普通ではないでしょうか？
もしそういうことを平気で言っている人がいれば、
非常に稚拙な表現手段しか持たないマヌケな偽善者です。

私がマンション市場に於いてエンドユーザー側に立った発言をし、
そのように行動しているのは、そこに利があるからです。
「エンドユーザーを救うために」なんて浮ついたキレイごとを
第一義にはしていません。結果的にはそうなってはいますが。
まあ、当初はあまりにもいい加減でエンドの無知に付け込む
デベや販売側の姿勢に、義憤を感じたこともありましたが。

正義を振りかざすようなお方は、基本怪しいと思います。
小池君が知事選挙に出馬して「都民ファースト」なんて
言いだした時点で、もうインチキ臭さは満点以上でした。
そもそも、都知事は都民の福利を最優先すべき仕事。当たり前です。
そんなこと「わざわざゆわんでもええやん」が普通の感覚。

蓮舫君や辻元清美君が安倍君や自民党をやり玉に挙げる情景も、
反吐が出るほど嫌いです。だから見ません。
時々テレビ画面に出ていて嫌でも目に入る時があるので、
その時はチャンネルを変えるか、変えられないとその場を離れます。
嫌いなものを眺めて文句を言うほど暇でなし。（ゆうとるやないか！）

別に悪びれるつもりもありません。
私は自分のやりたいことをやりたいように淡々とやっています。
幸い、それでも何とかなっているので方針変更の必要なし。
自分は常に等身大でありたいと考えています。

まあしかし、世の中にはギラギラと自己アピールする人がいますね。
ギラギラでなくても、わざとらしく自慢する人もいます。
ただ、その類はまだかわいい方かもしれません。
だって、何よりも分りやすいですから。
だから、このタイプは度が過ぎなければ許容されやすいはず。

タチが悪いのは、自分をバカにみせようとするタイプ。
いやあ、これは始末が悪いですよ。性格も悪いけど(笑)。
知っているのに知らないフリをしたり、わざと驚いて見せる。
まあ、こっちも55年生きているのでだいたいわかります。
このタイプは、根っからの嘘つきである場合が多いので、
基本的に敬して遠ざけることにしています。
深くかかわると必ず酷い情景に陥りますから。

何回か前の更新で書いた通り、人間は基本的にエバりたい動物。
その本能を抑えて日常を過ごしているのですから、
相当に心が屈折していると考えていいでしょう。
つまり、基本的な振る舞いが彼や彼女にとっての嘘なのです。
こういうタイプ、私にはどうにも理解できません。
ただ、かなりストレスはたまると思います。

だから、時々見るも無残な形でそれが露見します。
例えば、度を越してお酒を飲んでしまった時とか。
急にエラそうな言動を催したりします。
そのお方の普段では想像できないほど過激なエラぶり。
あるいは、他人に絡んでのマウンティング。
女性の場合はヒステリーの爆発とか。
やられた方はたまりませんな。
だから、このタイプにもハナから近づかないのがいちばん。

しかし、世間の人々は様々にストレスを抱えていますね。
今の社会を生きる人間は、そのストレスをどのように管理するかが
日常生活を平穏に過ごすうえでもっとも大切な営みです。
私は幼い時に相当のストレスに耐え切れずによく爆発しました。
だから、自分なりの対処法を身に着けました。

それは、何事にもこだわらず、というカンタンなもの。
要は、何かを求めたり、何かであろうとしないことです。
ただ、自分なりの目標は持って、それなりの努力はします。
しかし、努力しすぎることもしません。疲れますから。
「まあ、こうなったらええなあ。ならんでもしゃーないけど」
そういう感覚で生きてきました。
まあ、それで何とかなってきたので今があります。

だから、受験でも仕事でも困苦努力した経験がゼロ。
「こんなんでいいんやろか」とか「もっとがんばらな」
と思わないこともなかったのですが、基本そういうことは
できないタイプの人間みたいですね。

だから、ある意味で自分は「あかん奴や」と思い、
別の意味で「自分（の遺伝子）はたいしたものや」という
おかしな自信があります。そこのところは、ちょっと複雑(笑)。
しかし他人様を観察していると、本当に面白いですね。
面白いだけならいいのですが、時々困ったお方が
困った現れ方をするのには閉口します。
今年はそういう「困ったちゃん」がなるべく出ませんように。

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1月20日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：1月20 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月20日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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1月8日15：56に「榊淳司マンション情報192号 世田谷区の4物件」
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2018/1/8 15:58 | メルマガ発信 | Comments (1)